Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА ЗАЛОГА ЗАКЛАДНОЙ 6

1.1. Понятие и содержание закладной 6

2.1. Форма и реквизиты закладной 31

ГЛАВА II ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА ЗАКЛАДНОЙ 73

2.1. Государственная регистрация закладной 73

2.2. Передача прав по закладной 78

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 90

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 93

ПРИЛОЖЕНИЕ 1 98

ПРИЛОЖЕНИЕ 2 101

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. На современном этапе развития общества, по мере становления в Российской Федерации рыночных отношений, особую актуальность приобретает надлежащее исполнение обязательств участниками предпринимательской деятельности. Надлежащее исполнение гражданско-правовых обязательств неразрывно связано с возможностью участников гражданского оборота обеспечить исполнение таких обязательств.

Особое место среди способов исполнения обязательств занимает залог, значимость которого в последнее время неизменно возрастает. Залог, в условиях рыночной экономики, является одним из самых предпочтительных способов обеспечения обязательств, так как позволяет кредитору не беспокоиться о финансовом положении должника и получить исполнение от должника за счет заложенного им имущества.

Залог недвижимого имущества (ипотека) занимает особое место среди видов залога в связи со спецификой своего предмета – недвижимости. Недвижимость обладает высокой ликвидностью и, следовательно, дает кредитору уверенность в том, что в случае неисполнения должником своего обязательства заложенное недвижимое имущество, скорее всего, будет пользоваться спросом, а значит, будет продано для цели удовлетворения требований кредитора. Также кредитор может быть уверен, что стоимость недвижимого имущества с момента заключения договора об ипотеке и до момента обращения взыскания на такое имущество значительно не уменьшится, и он сможет получить то удовлетворение, на которое рассчитывал при заключении договора.

Одной из новелл законодательства об ипотеке является введение в оборот новой ценной бумаги – закладной, призванной обеспечить оборотоспособность ипотеки.

Исследований правовых проблем, связанных с закладной, очень мало, что и послужило предпосылкой для выбора темы исследования. Таким образом, данная работа является одной из первых попыток комплексно и всесторонне рассмотреть и проанализировать правовые вопросы относительно правового режима закладной.

Работа основана на анализе Конституции РФ, законов РФ, в частности Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ⁰ (далее по тексту – Закон об ипотеке), и иных правовых актов РФ, а также судебной практики, в том числе руководящих разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.

Для достижения вышепоставленной цели необходимо изучить следующие вопросы и решить следующие задачи:

• исследовать систему законодательства, регламентирующего гражданско-правовой режим закладной;

• сформулировать понятие закладной и определить ее место как ценной бумаги в гражданско-правовом институте ценных бумаг;

- выявить особенности отношений, связанных с выдачей закладной,
переходом прав на закладную;

- рассмотреть комплекс вопросов, связанных с использованием закладной в качестве предмета залоговых отношений;

- проанализировать иные гражданско-правовые вопросы, связанные с
оборотом закладной как ценной бумаги.

Объектом исследования являются гражданские правоотношения, складывающиеся по поводу выдачи и обращения такой ценной бумаги, как закладная.

Автором использована литература по общей теории права, гражданскому праву, коммерческому праву, по гражданско-процессуальному праву, а также иные работы, имеющие отношение к теме исследования. В частности, теоретической основой исследования послужили работы М.М. Агаркова, В.А. Белова, М.И. Брагинского, А.Ю. Бушева, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, А.Ю. Грибанова, ОС. Иоффе, Б.Д. Завидова, А.С. Звоницкого, Л.А. Кассо, О.А. Красавчикова, А.А. Маковской, Д.В. Мурзина, В.Ф. Попондопуло, P.O. Халфиной, B.C. Шишкиной, В.Ф. Яковлевой и др.

Настоящая работа является одним из первых комплексных исследований в области гражданско-правового регулирования в Российской Федерации закладной и представляет собой анализ проблем, связанных с теорией и практикой применения законодательства о закладной. Вышеуказанное связано, в том числе, и с тем, что нормативно-правовая база, регулирующая выдачу и оборот закладной как ценной бумаги, была выработана в российском законодательстве сравнительно недавно, и существенная правоприменительная практика в указанной области отсутствует.

Теоретическое и практическое значение исследования заключается в том, что выводы, сделанные в отношении российского законодательства о закладной, а также приведенные предложения автора, могут быть использованы для совершенствования действующего законодательства и практики его применения.

ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА ЗАЛОГА ЗАКЛАДНОЙ

1.1. Понятие и содержание закладной

Введение в гражданский оборот новой ценной бумаги – закладной – было осуществлено сравнительно недавно. 16 июля 1998 года Президент РФ подписал Закон об ипотеке, глава III которого посвящена правовому регулированию закладной.

Закладная как ценная бумага введена в наше законодательство достаточно неожиданно. На протяжении всего периода истории советского гражданского права и в начальном периоде российской правовой истории возможность и необходимость введения в гражданское право такого вида ценной бумаги как закладная широко не обсуждались в научных кругах советских/российских правоведов. Здесь необходимо заметить, что в период существования советской правовой системы объективно отсутствовала необходимость существования не только такой ценной бумаги, как закладная, но и правового института ипотеки вообще. Связано это было с тем, что советская правовая система строилась, прежде всего, исходя из принципов господства плановой экономики и государственной собственности, не приветствовала какие-либо частноправовые механизмы, а уж тем более оборот недвижимости, и даже не предусматривала деления объектов гражданского права на движимое и недвижимое имущество (такое деление впервые появилось в современном гражданском праве в 1991 году, одновременно с принятием Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года⁰), а, следовательно, не было особой необходимости регулировать отношения по залогу недвижимости (ипотеке) и тем более по ее оборотоспособности через введение такой ценной бумаги, как закладная.

Даже сам институт залога, с отменой НЭП, а вместе с ней частного капитала, в конце 20-х – начале 30-х годов утратил свою актуальность. Как удачно сказал Д.А. Медведев, «в нашей стране залог долгое время имел, скорее, ритуальное значение, сопровождая наиболее примитивные акты обмена» ⁰.

Однако по мере развития экономических реформ, осуществлявшихся в Советском Союзе, а затем уже и в России, и по мере развития рьшочных отношений в нашей стране, актуальность и значимость такого способа обеспечения исполнения обязательств, как залог, неизменно возрастала. Залог в условиях рыночной экономики является одним из самых предпочтительных способов обеспечения обязательств, так как позволяет кредитору не беспокоиться о финансовом положении должника и получить от него исполнение за счет заложенного имущества.

Залог недвижимого имущества (ипотека) занимает особое место среди видов залога в связи со спецификой своего предмета – недвижимости. Недвижимость обладает очень высокой ликвидностью и в этой связи позволяет кредитору быть вполне уверенным в том, что в случае неисполнения должником своего обязательства заложенное недвижимое имущество, скорее всего, будет пользоваться спросом и, следовательно, будет продано для цели удовлетворения требований кредитора. Также кредитор может быть более или менее уверен в том, что стоимость недвижимого имущества, с момента заключения договора об ипотеке и до момента обращения взыскания на такое недвижимое имущество, не уменьшится, или, во всяком случае, значительно не уменьшится, и, следовательно, кредитор сможет получить то удовлетворение, на которое он рассчитывал при заключении договора залога недвижимости в обеспечение своего требования к должнику.

Таким образом, как отмечает И.Д. Грачев, «ипотека... служит в странах с рыночной экономикой одним из важнейших факторов стабилизации гражданского оборота, эффективным инструментом поддержания на должном уровне финансово-платежной дисциплины, надежным гарантом прав и законных интересов кредиторов» ⁰ и одним из наиболее безотказных способов обеспечения исполнения обязательств.

Однако в условиях рыночной экономики гражданско-правовые институты постоянно требуют развития и совершенствования. Так, рынок постоянно находится в поиске и создает инструменты, которые могут быть объектом различного рода сделок, выступать в качестве ликвидного актива предпринимателя. Это тенденция не обошла стороной и гражданско-правовой институт ипотеки. В результате в российском законодательстве появилась очередная новелла, новая ценная бумага – закладная, призванная обеспечить оборотоспособность ипотеки.

Нельзя не отметить, что такой инструмент как закладная был известен дореволюционному российскому законодательству. В то время на рынке ипотечного кредитования главным инструментом рефинансирования ипотечных банков являлись ценные бумаги. Поэтому не случайно анализу таких категорий, как закладная (закладная крепость), закладной лист, и их немецких аналогов, уделяли достаточно много внимания дореволюционные правоведы.⁰

Инструментом, более всего напоминающим современную закладную, была закладная крепость. Давая ее характеристику, Л.А. Кассо писал: «...наша закладная устанавливает ео ipso правоотношение, в котором содержится и долговая связь, и вещное обеспечение, вместе соединенные... У нас в закладной содержится не обыкновенное заемное обязательство, а отвлеченное обещание уплатить известную сумму, для получения которой управомоченный субъект снабжен известной исковой защитой. Благодаря характеру самой сделки долговой момент нашей закладной еще рельефнее выступает,... так как с актом обременения совпадает установление обязательства, а именно заемного обязательства. И ввиду того, что лицо, отводящее другому право на вещь, вместе с тем обязывается уплатить известное количество денег, тем самым возникает двойственное правомочие, в силу которого залогодержатель имеет не только право на удовлетворение из стоимости данного объекта, но, кроме того и прежде всего, право на уплату определенной суммы. Эта функция закладной выступает на первый план, когда крепость предъявляется ко взысканию по старому порядку; суд посылает об этом извещение залогодателю и, как видно из статей Закона о судопроизводстве гражданском, это извещение имеет значение вызова должника «к ответу и платежу», и точно так же, как предъявление ко взысканию через полицию бесспорного обязательства, не обеспеченного залогом или закладом».

Однако закладная в том виде, в котором она была отражена в дореволюционном праве, являлась непередаваемой бумагой, на что прямо указывалось в дореволюционном праве. Этот недостаток отмечал Л.А. Кассо, говоря о том, что, сделав закладную передаваемым, то есть оборотным, инструментом, российское законодательство приобрело бы подвижный и в высшей степени отвлеченный залог, а также весьма мобильный гражданско-правовой инструмент.⁰

Внимая вышеуказанному доводу Л.А. Кассо, современный российский законодатель создал закладную в том виде, как она отражена в Законе об ипотеке, по образу и подобию дореволюционной закладной крепости, но при этом наделив ее оборотоспособностью, которая призвана дать кредитору (залогодержателю) возможность при необходимости получить рефинансирование своих затрат, понесенных им в связи с кредитованием должника, посредством продажи закладной третьему лицу.⁰

Пункт 2 ст. 13 Закона об ипотеке определяет закладную как именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца:

1. право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления доказательств существования этого обязательства;

1. право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Закон об ипотеке придает закладной статус именной ценной бумаги. Отсюда возникают два фундаментальных вопроса: (а) действительно ли имеются основания считать закладную ценной бумагой, как это предлагает Закон об ипотеке; (б) если мы даем утвердительный ответ на первый вопрос, то прав ли был законодатель, наделяя закладную статусом именной ценной бумаги?

Чтобы ответить на первый вопрос, необходимо обратиться к законодательному определению ценной бумаги. Ст. 142 ГК РФ определяет ценную бумагу как «документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении». Ст. 149 ГК РФ предусматривает также существование и бездокументарных ценных бумаг. Здесь бы хотелось заметить, что в связи с тем, что законодательство не предусматривает возможность выпуска закладной в бездокументарной форме, в настоящей работе не рассматривается проблематика бездокументарных ценных бумаг.⁰

Виды ценных бумаг перечисляет ст. 143 ГК РФ (закладная в данной статье не упоминается). Однако перечень видов ценных бумаг в указанной статье ГК РФ не является исчерпывающим. Специально оговаривается, что к ценным бумагам относятся «и другие документы, которые законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке отнесены к ценным бумагам».

Характеристики

Тип файла документ

Документы такого типа открываются такими программами, как Microsoft Office Word на компьютерах Windows, Apple Pages на компьютерах Mac, Open Office - бесплатная альтернатива на различных платформах, в том числе Linux. Наиболее простым и современным решением будут Google документы, так как открываются онлайн без скачивания прямо в браузере на любой платформе. Существуют российские качественные аналоги, например от Яндекса.

Будьте внимательны на мобильных устройствах, так как там используются упрощённый функционал даже в официальном приложении от Microsoft, поэтому для просмотра скачивайте PDF-версию. А если нужно редактировать файл, то используйте оригинальный файл.

Файлы такого типа обычно разбиты на страницы, а текст может быть форматированным (жирный, курсив, выбор шрифта, таблицы и т.п.), а также в него можно добавлять изображения. Формат идеально подходит для рефератов, докладов и РПЗ курсовых проектов, которые необходимо распечатать. Кстати перед печатью также сохраняйте файл в PDF, так как принтер может начудить со шрифтами.

Список файлов ВКР