автореферат (1169670), страница 4
Текст из файла (страница 4)
В праве Германии на стадии заключения договора найма жилогопомещениявинтересахнанимателяпредусмотреныгарантии,которыеотсутствуют в праве России. Во-первых, в отношениях с наймодателемпредпринимателем наниматель защищается как потребитель, если договор наймазаключается без осмотра жилого помещения в форме дистанционных продаж, атакже в месте, не являющемся служебным для такого наймодателя. Во-вторых,несмотря на рыночный характер экономики, на некоторых, нестабильных с точкизрения жилищной ситуации территориях Германии действуют ограничения наразмер наёмной платы. В-третьих, под влиянием конституционных принципов впрактике выработалось правило о недопущении различного рода дискриминациисо стороны наймодателя, выражающееся, в частности, в ограничении кругавопросов личного характера, задаваемых нанимателю при заключении договора.Обосновано, что в российском праве в части заключения договора найма жилогопомещения возможно использование отдельных элементов такой защитыинтересов нанимателя.8.
Несмотря на то, что в федеральном жилищном законодательствеРоссийской Федерации установлен закрытый перечень требований к постановкеграждан на жилищный учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях длязаключения договоров социального найма и найма жилых помещений жилищногофонда социального использования, в отдельных законах субъектов РоссийскойФедерации (Москвы и Санкт-Петербурга) выявлены случаи предъявления16 дополнительных,непредусмотренныхфедеральнымзаконодательствомтребований, а именно о постоянном и длительном проживании гражданина вданных населённых пунктах.
Земли Федеративной Республики Германии такжеследуютустановленнымфедеральнымзаконодательствомтребованиям,определяющим граждан нуждающимися в предоставлении им социального жильяпо договору найма. Однако они вправе разрабатывать свои законы только в частиобеспечения дополнительных прав граждан, проживающих на территории этихземель, что свидетельствует о более эффективной юридической технике.9. Установлено, что в отличие от права России, по которому срок действиядоговора найма жилого помещения в пределах максимально возможного срока(пять лет) определяется сторонами свободно, согласно праву Германии срочныйдоговор найма жилого помещения может заключаться только в определённыхобстоятельствах, поскольку предоставляет нанимателю меньше прав (какправило, в Германии заключается бессрочный договор).
Данный подходпредставляется более предпочтительным, поскольку он эффективнее защищаетслабую сторону договора (нанимателя). Диссертант пришёл к выводу, что егоиспользование в российском праве возможно, хотя для этого потребуетсяпересмотр некоторых норм ГК РФ о сроке в договоре найма жилого помещения, атакже включение в него дополнительных оснований прекращения договора поинициативе наймодателя (например, необходимость лично пользоваться жилымпомещением).Теоретическая и практическая значимость исследования. Положения ивыводы,изложенныевдиссертации,позволяютразвитьтеоретическиепредставления о правовой природе договоров найма жилых помещений.
Онимогут быть использованы для дальнейшей разработки теории гражданского ижилищногоправа,дальнейшегоизученияпроблемразвитияпредметаисследования, разработки курсов лекций по российскому и зарубежномугражданскому и жилищному праву, создания учебных пособий по гражданскомуи жилищному праву России и зарубежных стран, а также могут быть примененына практике сторонами при составлении договоров найма жилых помещений.17 Выявленные в результате исследования конкретные проблемы правовогорегулирования отношений по найму жилья и правоприменения, а такжепредложенные решения, основывающиеся в том числе на анализе германскойдоговорной и правоприменительной практики, могут быть использованы вправотворческойдеятельностидлясовершенствованиядействующихнормативных актов РФ, регулирующих отношения по найму жилых помещений.Апробация результатов исследования.
Диссертация выполнена накафедре международного частного и гражданского права МГИМО МИД России,где она была обсуждена и рекомендована к защите. Основные положенияисследования отражены в девяти научных статьях, шесть из которыхопубликованы в изданиях, рекомендованных Высшей аттестационной комиссиейпри Министерстве образования и науки России. Отдельные результатыисследования изложены в выступлении автора на следующих научныхконференциях: XXI Международной конференции студентов, аспирантов имолодых учёных «Ломоносов» в Московском государственном университете(МГУ) (10 апреля 2014 г.); Международной конференции студентов, аспирантов имолодых учёных «Эволюция права – 2014» в МГУ (10 октября 2014 г.);V Международном форуме «Сотрудничество государства и бизнеса для решениясоциальныхпроблем»V ВсероссийскойвМГИМОконференцииМИДмолодыхРоссии(4учёныхдекабряпо2015 г.);сравнительномуправоведению в МГИМО МИД России (17 мая 2016 г.).
Кроме того, работа натему «Основания прекращения договоров социального найма жилого помещенияв России и Германии», посвящённая отдельным аспектам диссертационногоисследования, была признана лучшей работой в номинации «Сравнительноегражданское право» на IV Всероссийском конкурсе работ по сравнительномуправоведению в МГИМО МИД России (10 апреля 2015 г.).Структураработыобусловленацельюизадачамиисследования.Диссертация включает в себя введение, три главы, подразделённые на параграфы,заключение, список сокращений и условных обозначений, список использованнойлитературы и приложение.18 II.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫВо введении обоснована актуальность диссертационного исследования,определены объект, предмет, цели, задачи, методологические, нормативноправовые, эмпирические и теоретические основы исследования, раскрыта новизнаисследования, сформулированы положения, выносимые на защиту, приведеныданные о теоретической и практической значимости исследования, а также обапробации результатов исследования.Первая глава «Возникновение и эволюция правового регулированияотношений по найму жилых помещений в Российской Федерации иФедеративной Республике Германии» посвящена исследованию правовогорегулирования отношений по найму жилья в России и Германии в период с концаXIX в. по настоящее время. Сопоставлены основные подходы этих государств кправовому регулированию отношений по найму жилых помещений, выявленысформировавшиеся в современном праве типы договоров найма жилыхпомещений, дана их классификация, определены дальнейшие тенденции развитияправового регулирования в этой сфере.В параграфе 1.1.
«Возникновение правового регулирования отношений понайму жилья и его состояние в конце XIX – начале XX вв. в России и Германии»на основании исследования подходов России и Германии к регулированиюотношений по найму жилья на конец XIX в. диссертантом сделан вывод, что ониимели сходные черты: отношения по найму жилья регламентировалисьзаконодательныминормамиобимущественномнайме,основанныминапринципах римского частного права. При этом государства не вмешивалисьспециальным образом в эти частноправовые отношения.
Первая мировая война, авместе с ней ряд политических и социально-экономических проблем и измененийпривели к пересмотру государственной жилищной политики; но избранные вРоссии и Германии пути регулирования отношений по найму жилья с этоговремени стали различаться.В параграфе 1.2. «Эволюция правового регулирования отношений по 19найму жилых помещений в России в XX – начале XXI вв.» рассмотрен процессвыделения из договора имущественного найма договора, оформляющего наёмжилья, и его дальнейшего деления на виды, а также последующая адаптациясоветских норм о найме жилых помещений в современном праве России.Применительно к отношениям по найму жилья исследованы вопросы влиянияобщих и специальных конституционных норм, значение институтов договора,ордера, прописки, а также особенности структуры жилищного фонда.
Основойдля обособления норм о найме жилья в самостоятельный правовой институтвыступила расширяющаяся с первой четверти XX в. практика предоставлениягосударством широким категориям граждан жилых помещений публичной формысобственности на условиях найма (как средства удовлетворения жилищныхпотребностей граждан). Параллельно был сформирован правовой режим наймажилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личнойсобственности. С переходом российской экономики в 1990-е гг. от плановой крыночной количество нанимателей, затронутых распределением публичногонаёмного жилья, сузилось.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
