Автореферат (1152569), страница 4
Текст из файла (страница 4)
общая площадь квартирСредний показатель жилищной обеспеченностиПроектируемая численность населения- в т.ч.: градообразующая группаобслуживающая группанесамодеятельное населениеПлощадь нежилого фонда для размещения рабочих местЕд. изм.гам2м2 общ. пл.м2/чел.чел.чел.чел.чел.2м общ. пл.Кол-во ед.2517262512100027639322381597255813428Источник: разработано авторомЧетвертое защищаемое положение. Совершенствование информационно-методического обеспечения системы управления землепользованием крупного города при реализации проектов комплексного освоениятерритории.Методика предполагает использование последовательности действий,изложенных в методе предполагаемого использования, применяемого дляоценки земельных участков при условии возможности использования земельного участка способом, приносящим доход, с корректировкой еѐ заключительной части путем определения суммы и временной структуры расходови поступлений,необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом наиболее эффективного использования, а такжеопределения величины ставки дисконтирования и чистой текущей стоимостиожидаемых доходов, связанных с освоением земельного участка.Важнейшим этапом исследования является нахождение приемлемойдля частного инвестора доходности инвестиций путѐм распределения предполагаемых затрат на осуществление проекта между городским бюджетом ивложениями частного инвестора.Используется следующая расчетная формула:С= D P(1 х)(1 y)nnii 1iij 1i,(2)где:С – стоимость земельного участка; Di – доход, генерируемый объектом недвижимости на i-том интервале прогнозного периода; Pi – затраты,20произведѐнные инвестором на i-том интервале прогнозного периода от егоначала до момента получения первого дохода; х – ставка дисконта для приведения к текущей стоимости потока доходов (принята равной 11%); y– ставка дисконта для приведения к текущей стоимости потока расходов (принятаравной 17,8%); n– количество интервалов прогнозного периода от его началадо момента получения первого дохода.Расчѐты выполняются с использованием электронных таблиц Excel испециально разработанных формул.
Вариантные расчѐты для различных сценариев взаимодействия инвестора и местной администрации, при стоимостиреализации 1 м2 общей площади – 90 тыс. руб., представлены в таблице 6.Таблица 6Оценка эффективности государственно-частного партнѐрства при комплексном освоении земельного участка, руб.Варианты (руб.)№п/п1.1.1.1.2.НаименованиеВариант 1Вариант 2Вариант 3Вариант 46 406 951 7706 406 951 7706 406 951 7706 406 951 770Строительствосоц. объектов491 080 761491 080 76100Строительствоторгового центра303 589 835303 589 835303 589 835303 589 835Строительствопарковки255 614 426255 614 426255 614 42601 736 949 642000419 686 179419 686 179419 686 179419 686 179210 465 746210 465 746210 465 746210 465 746497 573 642497 573 642497 573 642497 573 642114 090 005114 090 005114 090 005114 090 0051 857 944 1601 857 944 1601 857 944 1601 857 944 16012 293 946 16910 556 996 52610 065 915 7659 810 301 33915 536 448 00015 536 448 00015 536 448 00015 536 448 000РасходыСтроительствожилья1.8.Внешние инженерные сетиВнутриплощадочные инженерныесетиБлагоустройствотерритории застройкиПредпроектныеисследования,проектирование,согласованияПрочие расходы1.9.НДС1.3.1.5.1.6.1.7.Итого расходов2.2.1.ПоступленияРеализация жилых21площадейРеализация нежилых площадейРеализация маш.2.3.местИтого поступлений2.2.3.ЧД4.
Эффективность(%)986 507 707986 507 707986 507 707986 507 707255 614 533255 614 533255 614 533255 614 53316 778 570 24016 778 570 24016 778 570 24016 778 570 2404 484 624 0716 221 573 7146 712 654 4756 968 268 90136,558,966,771,0Источник: разработано авторомРазработанная методика позволяет выполнять вариантные расчѐты дляразличных сценариев взаимодействия инвестора и местной администрации врамках государственно-частного (муниципально-частного) партнѐрства приосвоении территорий.Четыре последовательно предлагаемых варианта структурирования затрат бюджета и частного инвестора при освоении земельногоучастка показали возможность увеличения получаемого инвестором от эффективногоуправленияземельнымучасткомЧДинвестиционно-строительного проекта от 4 484,6 до 6 968,3 млн.
руб. или на 55,4%.Выполненные исследования позволили сделать следующие выводы ирекомендации.1. Сложившийся состав основных градостроительных принципов, какметодологическая основа планирования развития территорий крупных городов, не в полной мере удовлетворяет современным рыночным требованиям,предъявляемым к управлению землепользованием и требует включения новых принципов: «доказательства», «затраты-выгоды» и «аккумулированияземель в муниципальную собственность»,позволяющихболее эффективноосуществлять проекты по комплексному освоению территории.2. Предпроектный анализ земель на присоединяемых к крупному городутерриторияхпоказал, что земли сельскохозяйственного использования наиболее предпочтительны для комплексной застройки.
Во избежание необоснованного изъятия таких земель из сельскохозяйственного производства предлагается осуществить их экономическую оценку на основе классификации ипродифференцировать по очередности застройкис использованием новогокритерия «степень пригодности для градостроительного освоения».223. Разработан метод структурирования земельных участков осваиваемыхтерриторий для принятия проектных решений по их развитию с выборомприоритетных земельных участков и технико-экономического обоснованияградостроительного освоения территории крупного города.
Для этого предложен подход «обратного счѐта», позволяющий сформировать структуруземлепользования по видам функционального использования земельногоучастка.4. В управлении земельными ресурсами крупного города важную рольиграет единое информационное обеспечение: система сбора, обработки ипредставления информации. Базовым элементом для его создания следуетсчитать земельный участок, как элементарную единицу землепользования.По мнению автора, применительно к управлению землепользованием крупного города наибольшее значениенеобходимо уделить экономическому иинформационномублокам, для этого уточнено их содержание.5.
Предложена методика оценки эффективности взаимодействия частного инвестора и городского сообщества при осуществлении градостроительного развития территории земельного участка. Выполненные расчѐты подтвердили еѐ практическую пригодность. Рассчитанные варианты структурирования затрат бюджета и частного инвестора при комплексном освоенииземельного участка показали возможность увеличенияполучаемого инвестором от эффективного управления земельным участком чистого дохода инвестиционно-строительного проекта на 55,4%.Потемедиссертацииопубликованыследующиеработы:- визданиях, рекомендованныхВАКМинистерстваобразованияинаукиРФ:1. Антипов О.А., Севостьянов А.В. Экономические регуляторы в управленииземлепользованием крупного города в процессе градостроительного развития//Землеустройство, кадастр и мониторинг земель.–№9.–2014.–С.76–81.-0,4п.л. (авт.
0,3 п.л.).2. Антипов О.А. Формирование системы управления эффективным использованием земельных ресурсов городской территории // Экономика и предпринимательство. – 2015. – № 12. – (ч. 3). – С. 1052–1056. - 0,4 п.л.233. Антипов О.А., Носов С.И. Развитие методов управления землепользованиемпри градостроительном освоении сельскохозяйственных земель//Экономика ипредпринимательство.–2015.–№12.–(ч. 4).–С.913–916.-0,4 п.л. (авт. 0,3 п.л.).- вдругихизданиях:1. Антипов О.А. Совершенствование методов управления землепользованием вусловиях роста крупных городов (на примере г.Москвы)//Вестник РЭУ им.Г.В.
Плеханова. Вступление. Путь в науку.-2013.-№2.-С. 39-45 (0,4п.л.).2. Антипов О.А., Носов С.И. Расширение Москвы на юго-запад – генеральноенаправление «зеленого» развития московской агломерации // Современныепроблемы управления проектами в инвестиц.-строит. сфере и природопользовании. Материалы 4-ой междун.науч.-практ.конф.
10-11 апреля 2014 г./Подред. В.И. Ресина.– М.: ЗАО «Гриф и К», 2014.– С. 143-148.-0,3п.л. (авт. 0,2п.л.).3. Антипов О.А. Развитие методов управления землепользованием в условияхроста крупных городов // ХXVII Международные Плехановские чтения (6февраля 2014 г.): тезисы докладов аспирантов.
– Москва: ФГБОУ ВПО «РЭУимени Г.В. Плеханова», 2014. – С. 101-102. (0,1 п.л.).4. Антипов О.А., Носов С.И. Экономическая оценка стоимости экологическихуслуг//Современные проблемы управления проектами в инвестиционностроительной сфере и природопользовании. Материалы 5-ой международнойнауч.-практ.конференции 10 апреля 2015 г./Под ред. В.И. Ресина.– М.: ФГБОУВПО «РЭУ им.
Г.В. Плеханова», 2015.– С. 127-131. -0,3 п.л. (авт. 0,2 п.л.).5. Антипов О.А. Формирование природно-экологического каркаса как основнойаспект управления городскими территориями// Москва, ФГБОУ ВПО«РЭУ имени Г.В. Плеханова».ХXVIII Международные Плехановские чтения(10 февраля 2015 г.): сборник статей аспирантов.
- М., 2015.– С. 74-75. (0,1п.л.).6.Антипов О.А. Риски в антропосфере и социальная организация общества /Б.В. Потапов, О.А. Антипов, Ю.Д. Циммерманн; под ред. Б.В. Потапова. СПб.: Реноме, 2010. - 304 с.-18,6п.л. (авт. 0,9п.л.).7. Антипов О.А. Механизмы управления землепользованием крупных городовРоссии//ХХIХ Международные Плехановские чтения (11 февраля 2016 г.):сборник статей аспирантов. - Москва: ФГБОУ ВО «РЭУ им.
Г.В. Плеханова»,2016. – С. 235-236. (0,1 п.л.).8.Антипов О.А., Носов С.И. Технико-экономическое обоснование проекта развития земельного участка // Современные проблемы управления проектами винвестиционно-строительной сфере и природопользовании: материалы VIМеждународной научно-практической конференции, посвященной 20-летиюкафедры управления проектами и программами. - М: ФГБОУ ВО «РЭУ им. Г.В. Плеханова», 2016.
– С. 301-306.– 0.5п.л. (авт. 0,3п.л.).24.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
