Автореферат (1152569), страница 3
Текст из файла (страница 3)
Земли населѐнных пунктов, вошедшие в новые границы города, будут использоваться подзастройку в результате их развития. А вот земли сельскохозяйственного назначения, наиболее предпочтительны для застройки с точки зрения девело13перов и частных инвесторов. Во избежание необоснованного (и несвоевременного) изъятия этих земель из сельскохозяйственного производства предлагается выполнить их классификацию по степени «пригодностидляградостроительного освоения», опираясь на показатели кадастровой стоимости.
И,что особенно важно с точки зрения охраны земель, классифицировать такиеземли на группы «по степени пригодности для комплексного освоения» в соответствии с показателем «зерновой эквивалент» следующим образом (таблица 2).Таблица 2Классификация сельскохозяйственных земель в границахгородапо степени пригодности для градостроительного развитияЗоны сельскохозяйственныхземель поплодородиюВысокопродуктивныеКлассыземель позерновомуэквивалентуПригодность для сельскохозяйственного производства1 класс2 классСельскохозяйственное производство;личное подсобное хозяйство (полевойучасток)9 класс3классПродуктивные4 класс5 класс6 класс7 классНизкопродуктивные8 классПригодные для выращивания технических культур и многолетних насажденийСельскохозяйственное производство;личное подсобное хозяйство (полевойучасток), животноводство (производство кормов на пашне)Сельскохозяйственное производство;личное подсобное хозяйство (полевойучасток), животноводство (производство кормов, сенокосы и пастбища),садоводство и огородничествоСельскохозяйственное производство;личное подсобное хозяйство, животноводство (производство кормов, сенокосы и пастбища), садоводство иогородничествоНепригодные или малопригодные дляиспользования подсельскохозяйственные угодья в естественном состоянииГруппаСтепень пригодностидля градостроительного развития (освоения)Не благоприятные54321Благоприятные в отдаленной перспективеБлагоприятные в среднесрочной перспективеБлагоприятные дляпервоочередного градостроительного освоенияБлагоприятные дляпервоочередного градостроительного освоенияИсточник: разработано автором.В основу разработанного метода оценки земельных участков на основеклассификации и сопоставления пригодности для сельскохозяйственного ис14пользования и градостроительного развития земель положен принцип – «чемменее плодородны земельные угодья, тем они более пригодны для градостроительного освоения».
Разработанная классификация земель сельскохозяйственного использования по очерѐдности освоения на основе учета почвенных характеристик и построенияшкалы классификации земель гарантирует сохранение иохрану ценных плодородных земель, не затрудняя при этом развития города.Третье защищаемое положение. Разработка метода приоритетноговыбора земельных участков и технико-экономического обоснованиякомплексногоосвоения территории крупного города.Вслед за принятием решения о развитиигорода или некоторой его территории, разрабатывается концепциякомплексного освоения территории.В рамках разработки концепциивыполняется анализ земельных ресурсов(сельскохозяйственных земель, земель лесного, водного фондов и других) исоставляется их классификация по степени пригодности для градостроительного развития (освоения).
Полученная классификация фиксируется в табличном виде и в виде карты (схемы), на которой показывается расположения земельных участков на территории освоенияв соответствии с классификацией.Выполненная классификация позволит определить земли, пригодные подпервоочередное размещение и строительство объектов федерального, регионального и местного значения, коммерческих объектов, а также подготовитьпредложения по созданию банка земель путѐм их выкупа в муниципальнуюсобственность. Опираясь на положения концепции, разрабатывается градостроительная документацияна включенные в границы крупного города территории, а в его составе – проект очередности освоения территории, на базекоторого выполняется градостроительное зонирование.Затем для территорий первоочередного освоения разрабатываются проекты планировки и межевания территории, градостроительные планы земельных участков, выставляемых на торги, подготовка торгов. Наконец,проводятся торги и осуществляется передача управления развитием ииспользованием земельного участка (землепользованием)инвестору.
Все пе15речисленные управляющие действия выполняются на средства из городскогобюджета.В схематическом виде порядок действий представлен на рисунке 1.1 этап2 этап3 этап4 этап5 этап6 этап• Принятие решения о комплексном освоении территории• Разработка концепции (стратегии) развития территориикомплексного освоения• Разработка схем территориального планирования территориикомплексного освоения• Анализ земельных ресурсов территории комплексного освоения• Выявление земельных участков благоприятных дляградостроительного освоения, в т.ч. под комерческуюзастройку с использованием предложенных в диссертациикритериев• Классификация земельных участков по очередностиосвоения• Создание банка земель муниципальной собственностипутем выкупа или изъятия у 3-х лиц• Разрабатывается проект генерального плана или проектпланировки территории комплексного освоения• Разработка проекта очередности освоения территории всоставе генерального плана или проекта планировки• Разработка правил землепользования и застройки длятерритории комплексного освоения на базе генерального планаили проекта планировки• Разработка проектов планировки, межевания, для территориипервоочередного освоения• Подготовка градостроительных планов земельных участков,выставляемых на торги в первую очередь• Подготовка подготовленных к первоочередному освоениюземельных участков к проведению торгов• Передача земельного участка и прав на него девелоперу(частому инвестору) для территории комплексного освоения, втом числе комерческой застройкиРис.1.
Этапы работ по комплексному освоению территории крупного города (2-ойи 3-ий этапы усовершенствованы автором)По известной площади земельного участка и установленной структурежилой застройки по типам домов рассчитывается объѐм проектируемого на16территории земельного участка жилищного фонда. Технико-экономическоеобоснование проекта осуществляется с учетом особенностей осваиваемойтерритории и называется техникой «обратного счѐта». Она выполняется поконкретному земельному участку, выкупленномуили арендованному в целяхкомплексного освоения территории, известной площади в установленных впроцессе межевания границах.Методика выполнения ТЭО проекта комплексного освоениятерритории в схематическом виде показана рисунке 2.Земельный участок, подлежащий градостроительному освоениюГраницы и площадь свободного от застройки земельного участка, подлежащего комплексному освоениюГраницы и площадь застроенного земельного участка, подлежащего градостроительной реконструкцииРазработка нормативов плотностизастройки (жилого фонда), обеспечивающих интенсивное использованиеземельных ресурсов участка, свободного от застройкиРазработка нормативов плотности застройки (жилого фонда), обеспечивающих интенсивное использованиеземельных ресурсов участка в условиях реконструкцииОпределение проектируемого объема жилого фонда, используя показатель плотностизастройкиУстановление показателя жилищной обеспеченности на расчетные сроки аналитическим (или административным при необходимости) путемОпределение перспективной численностинаселенияГрадообразующаягруппаРасчет объемов культурнобытового строительстваОбслуживающаягруппаНесамостоятельноенаселениеРазработка проекта планировки земельного участкаРис.2.Методика выполнения ТЭОи оценка проекта комплексного освоениятерриторииПредлагаемый подход к управлению развитием землепользования натерритории крупного города представлен на рисунке 3.17Земельныйучастоктерриторияхизвестной площади,в собственностьосваиваемыхгородавыкупленныйпредставлен нанаторгахрисунке3.или арендуОпределение структуры жилой застройки по типам и этажности домовОпределение объема проектируемого к строительству жилого фонда с использованиемпоказателя «плотность жилого фонда»Расчѐт показателя жилищной обеспеченности в зависимости от уровня комфорта домов и квартир и структуры жилой застройкиОпределение проектной численности населения и его структуры по характеру занятостиРасчѐт объемовЖилого строительстваИнженерно-транспортной инфраструктуры и благоустройстваНежилого фондаРасчѐт затрат на осуществлениеРасчѐт доходов от реализацииПостроение временной структуры потоков, расходов и доходовРасчѐт доходности проекта комплексного освоения территорииИсточник: разработано авторомРисунок 3.
Управление развитием землепользования на территории крупногогородаЭффективность и обоснованность предложений диссертации по анализуконкретной территории в целях комплексного освоения присоединѐнных земель выполним на примере поселения Щаповское,округ ТиНАОг.Москва.Благоприятные для первоочередного освоения земельные участки определяются: низкой продуктивностью и низкой кадастровой стоимостью, а, следовательно,высокой степенью пригодности для градостроительного освоения.Распределение земель сельскохозяйственного назначения поселения Щаповское по очерѐдности использования под комплексное освоение представленов таблице 3.18Таблица 3Распределение земель сельскохозяйственного назначения поселенияЩаповское по очерѐдности использования под застройкуЗоны сельскохозяйственныхземель поплодородиюКлассы земель/группаземельСтепень пригодности дляградостроительного развития (освоения)Продуктивные3/4Благоприятные в отдаленнойперспективе(более 20 лет)4, 5/36/2НизкопродуктивныеПлощадь,гаОчерѐдность застройкиIIIIII1650,0--1650,0Благоприятные в среднесрочной перспективе(до 20 лет)450,0-450,0-Благоприятные для первоочередного градостроительногоосвоения (до 5 лет)194,0194,0--га%2294,0100,0194,08,5450,019,61650,071,9ИтогоИсточник: разработано авторомОпираясь на эти данные, для дальнейшего исследования отобран земельный участок № 18, входящий в состав поля 2, полевого севооборота № 2, площадью 25 га.
Структура жилой застройки по типам домов принимается следующей-секционные дома в 5 (20%) , 9 (35%), 16 (40%) и 20 (5%) этажей.Расчѐтный проектируемый жилой фонд:Vж.ф. 250000 м 2 10,25960 0,356830 0,47490 0,05 172625 м 2(1)7550Для расчѐта среднего показателя жилищной обеспеченности использована структура жилищного фонда, дифференцированного по уровню комфорта. Показатель жилищной обеспеченности Q ж .ф.ср. составил 28 м2/чел.,Полученные в результате расчѐтов по предложенной методике основныетехнико-экономические показатели представлены в таблице 5.19Таблица 5Основные расчѐтные технико-экономические показателипроекта планировки и застройкиПоказателиПлощадь земельного участкаОбъѐм проектируемого жилого фонда- в т. ч.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
