Автореферат (1152510), страница 4
Текст из файла (страница 4)
Для показателей (в т. ч. качественных), по тем или иным причинам не имеющих ретроспективных и/или плановых значений, ранг стратегической значимости назначается по следующей приоритетности: приоритет 1 – программные показатели (содержащиеся в действующих документах стратегического планирования территории); 2 – социальные; 3 – социально-экологические; 4 – экологические; 5 – эколого-экономические; социальноэкономические; комплексные; 6 – экономические. Если для программных показателей не имеется плановых значений, то они по стратегической значимости принимаются ниже, чем показатели с определенным значением Kс.з.i 6, т.е. сначала формируется рейтинг из последних (в т. ч.
показателей, по которым Kс.з.i принят равным 0),потом он продолжается программными показателями, и затем – остальными. Итоговый ранг показателей эффектов для формирования рейтинга их стратегической значимости определяется с учетом их системности и взаимосвязанности.На шаге 9 i-му эффекту с рангом 1 за стратегическую значимость назначаетсямаксимальный балл (100 баллов), все остальные баллы Бстзi – по формуле:(3)Бстзi = 100 / Ρi.На шаге 10 балл (Бмвзi) за уровень воздействия проекта на i-ый показательразвития территории (за величину i-ого эффекта) назначается как ±10 баллов (позитивный или негативный эффект) при Эот.i/год = 1%; для всех остальных значений –рассчитывается прямо пропорционально.
Итоговый балл Бэф.i за i-ый эффект определяется как произведение Бмвзi и Бстзi. Общий (БМВЗ ИСП, балл) и удельный (БМВЗ ИСПуд., балл/млн руб.) баллы мультипликативного воздействия ИСП на развитие территории (территорий) (шаг 11) рассчитываются так:БМВЗ ИСП = ∑=(4)= Бэф. ,(5)БМВЗ ИСП уд. = БМВЗ ИСП / VИНВ. ИСП,где: VИНВ. ИСП – объем планируемых инвестиций в ИСП, млн руб.; n – количествопрямых и косвенных эффектов проекта в развитии территории.Для разработки методического обеспечения решения 3-й управленческой задачи проведена систематизация взаимосвязей показателей прямых и косвенных эффектов ИСП и обосновано, что комплексным показателем мультипликативного воздействия ИСП на территориальное развитие выступает рыночная стоимость земли,для оценки изменения которой разработана методика, представленная ниже.Этап 1. Оценка изменения рыночной стоимости (РС) земельного участка (ЗУ)под ИСП (прямой эффект).
Проводится по «Методическим рекомендациям поДля обеспечения сопоставимости равен плановому периоду t.Исходя из точки зрения, что если эти показатели были бы действительно стратегически значимыми, то имелисьбы их целевые значения, а не только их обозначение в качестве приоритетных в документах стратегического планирования.5615оценке рыночной стоимости ЗУ»7 с введением следующего изменения: учет текущего(а не наилучшего и наиболее эффективного) использования земли, чтобы отразитьее рыночную стоимость в текущем использовании и после реализации ИСП.Шаг 1. Оценка рыночной стоимости ЗУ под ИСП до его реализации (MVL0 ИСП).Шаг 2.
Оценка РС ЗУ под ИСП при реализации на нем этого проекта (MVL1 ИСП).Шаг 3. Оценка изменения рыночной стоимости ЗУ под ИСП по формуле:mLИСПотн. уд. = 100% х (MVL1 ИСП - MVL0 ИСП)/ MVL0 ИСП.(6)Этап 2. Оценка изменения рыночной стоимости земель, прилегающих к участку ИСП территорий, под воздействием реализации проекта (косвенный эффект).На основе исследования и обобщения экономических и градостроительных методовоценки центров влияния, а также с учетом выявленных особенностей мультипликативного воздействия ИСП на развитие территорий сформирована базовая модельоценки МВ ИСП на РС земель прилегающих территорий (рисунок 4):Рисунок 4 – Базовая модель для оценки мультипликативного воздействия ИСП нарыночную стоимость земель прилегающих территорийОбщий алгоритм проведения оценки на этапе 2:Шаг 1.
Разделение территории вокруг земельного участка под ИСП по видам разрешенного использования (ВРИ).Шаг 2. Разделение этих зон в зависимости от расстояния от ЗУ под ИСП.Шаг 3. Оценка изменения рыночной стоимости прилегающих к участку ИСП земель на основе системы распределения эффекта от ИСП, разработанной путем адаптации и видоизменения базовой модели (рисунок 4):(7)Сir = mLИСПотн. уд. х Kрасст.
r х Kптнц. МВ ИСП i,где: Сir – удельный уровень мультипликативного воздействия ИСП на стоимость земель прилегающих территорий i-го ВРИ на расстоянии r от ЗУ под ИСП, % (% изменения рыночной стоимости 1 кв. м); mLИСПотн.уд. – мультипликативный вес ИСП(оценен по формуле (6)), %; Kптнц.МВ ИСП i – коэффициент факторов потенциаламультипликативного воздействия ИСП для земель прилегающих территорий i-гоВРИ; Kрасст.r – коэффициент расстояния (для зоны на расстоянии r от ЗУ под ИСП).Компонент модели 1 (мультипликативный вес ИСП) принимается как mLИСПотн.уд..Компоненты модели 2 и 3 выражены через коэффициент расстояния Kрасст.r, который, исходя из пешеходной доступности территорий, назначается в следующемразмере для земель, находящихся от границ ЗУ под ИСП на расстоянии (таблица 6):Таблица 6 – Коэффициенты расстояний800 м – 1;1600 м – 0,5;2400 м – 0,25;3200 м – 0,12;4000 м – 0,06;4800 м – 0,03;5600 м – 0,0156200 м – 0,0075и т.д., при необходимостиРаспоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред.
от 31.07.2002) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».716Компонент модели – 4. Исследование факторов потенциала мультипликативноговоздействия ИСП на развитие территорий показало, что их можно разделить на тригруппы: 1) учтены в РС ЗУ под проектом (компонент mLИСПотн.
уд.); 2) частичноучтены; 3) не учтены. Для факторов последних двух групп сформированы критериии соответствующие поправочные коэффициенты не независимой основе, по которым можно учесть их влияние при оценке стоимости прилегающих к ИСП земель:Kптнц. МВ ИСП i = 0,02 х (kвоспр. ВРИ. i+kптнц.
ул. i+kроль ИСП i+kуник. ИСП+kт.имп.) х kстоим. i, (8)где: kвоспр. ВРИ. i – поправочный коэффициент, отражающий взаимосвязь i-го ВРИ земель оцениваемой зоны и ЗУ под ИСП; kптнц. ул. i – поправочный коэффициент, отражающий потенциал улучшения / развития территории, где находятся прилегающие к ИСП земли i-го ВРИ; kроль ИСП i – поправочный коэффициент, отражающийместо и роль ИСП в развитии территории, где находятся прилегающие к ИСП землиi-го ВРИ; kуник.
ИСП – поправочный коэффициент, отражающий степень уникальностиИСП для прилегающей к нему территории; kт.имп. – поправочный коэффициент, отражающий наличие и характер точек импульса на или вблизи прилегающей к ИСПтерритории (если их несколько, то коэффициенты складываются); kстоим. i – поправочный коэффициент, учитывающий соотношение средней удельной кадастровойстоимости (УКС) земель вокруг ИСП i-го ВРИ и средней УКС земель того ВРИ, ккоторому относится ЗУ под ИСП.Последний из этих поправочных коэффициентов рассчитывается по формуле:Сkстоим.
i = УКС ВРИ или(9)СУКС ВРИ ИСПkстоим. i = ∑СУКС ВРИ= х УКС ВРИ ИСП ,(10)где: СУКС ВРИ – средняя УКС земель прилегающих к ИСП территорий i-го ВРИ,руб./кв. м; СУКС ВРИ ИСП – средняя УКС земель того ВРИ, к которым относится ЗУ подИСП, руб./кв. м.; СУКС ВРИ – средняя УКС земель прилегающих к ИСП территорий iго ВРИ, руб./кв.м; СУКС ВРИ ИСП – средняя УКС земель того ВРИ, к которым относится земля под j-ым видом объекта (-ов), создаваемого (-ым) в рамках ИСП, руб./кв. м; – доля в площади ЗУ под ИСП земли, находящейся под j-ым видом объекта (-ов),создаваемого (-ым) в рамках ИСП.Остальные поправочные коэффициенты из формулы (8) назначаются по данным таблицы 7:Таблица 7 – Коэффициенты критериев, отражающих факторы потенциала МВ ИСПВзаимосвязь ВРИоцениваемой зоныи ВРИ ЗУ подИСП (kвоспр.
ВРИ. i)Не зависят друг отдруга: 1Уровень застроенности готовность кулучшению территории (kптнц. ул. i)Застроена и нетпланов по развитию(не подлежит застройке): 1Создание проектомградообразующегообъекта / другой точки роста (kроль ИСП i)Не играет преобразующей роли в существующей застройке:1Конкурируют другс другом: если вэтой конкуренцииобъекты, создаваемые в рамкахЗастроена, планы поразвитию неизвестны, но возможны всвязи с ИСП: 2Не создает градообразующий объект, ноявляется другого родаточкой роста: 2Степень уникальности ИСП для даннойтерритории (kуник.ИСП)Не является уникальным продуктомпо сравнению с существующей застройкой: 1Есть аналоги в существующей застройке близлежащих территорий, ноне в зоне оценки: 2Наличие точек импульса в или вблизиприлегающей к ИСПзоне (kт.имп.)Отсутствие такихточек: 1Региональныйцентр, влияющий наэту территорию: 417Продолжение таблицы 7ИСП, уступаюткачественно объектам в оцениваемой зоне, то коэффициент 2; наоборот: -2Взаимодополняютдруг друга, но ненапрямую: 2Не застроена и нетпланов по развитию: 2Может способствовать в дальнейшемсозданию градообразующего объекта: 2,5Не застроена и естьпланы по развитию:2,5.Создает градообразующий объект: 3Напрямую взаимодополняют другдруга (полностьюнесовместимы): +3 (-3)Застроена и естьпланы по развитию:3Создает объект, несущий в себе существенные потенциальные экологическиепроблемы для развития территории: -1,5(для зон производственного назначения); -3 (для всехостальных зон)Есть аналоги в существующей застройке, но проектимеет качественноновые характеристики и решения:2,5Представляет собойсовершенно уникальный проект длятерритории: 3Центр населенногопункта, влияющийна эту территорию:3Общественныйцентр или другойаналогичный центрпритяжения: 2,5Наличие локальногоцентра, влияющегона эту территорию(станция метро, ж/дили авто вокзал,порт, автомагистраль и т.д.): 2Наличие такой точки в виде другогообъекта или проекта: 1,5Четвертое защищаемое положение.
Организационно-экономический механизми инструменты управления инвестиционно-строительными проектами с учетом оценки их мультипликативного воздействия на развитие территорий.Предложен организационно-экономический механизм (ОЭМ) управления ИСПс учетом оценки их мультипликативного воздействия на развитие территорий (рисунок 5), базирующийся на существующей системе регулирования ИСД и сформулированных автором принципах управления:Рисунок 5 – Организационно-экономический механизм управления ИСП с учетомоценок их мультипликативного воздействия на развитие территорий181. Принцип взаимосвязи (системности и комплексности): все явления и процессы,протекающие на территории, есть системы взаимодействующих элементов, поэтомуинициирование и управление ИСП должно опираться на их комплексный анализ;2. Принцип стейкхолдерства: формирование целей и задач реализации ИСП и принятие соответствующих мер и решений со сбалансированным согласованием и гармонизацией интересов всех групп субъектов-пользователей территории;3.
Принцип соответствия стратегическим целям: учет и поддержка ИСП, соответствующих целям развития территории;4. Принцип внутренней ориентации на ресурсное самообеспечение: обеспечение сбалансированного развития за счет максимально эффективной комбинации использования ресурсного потенциала территории при реализации ИСП;5. Принцип самоиндукции: обеспечение развития за счет внутренних «толчков» наоснове МВ ИСП, естественным образом поддерживаемого действием рыночных сил;6.
Принцип «альтруистического» распределения: стремление к распределению ИСПпо сформированным точкам роста, способствующим притяжению и концентрацииресурсов не только вокруг ИСП, но и распределению положительных эффектов от ихреализации на соседние территории;7. Принцип кратчайшего пути: достижение наиболее оптимистичных результатов вразвитии территории за наименее короткий период времени за счет учета скоростипритяжения мультипликативных эффектов теми или иными ИСП;8. Принцип пространственно-экономической оптимизации: поиск наиболее эффективного пространственного размещения объектов, создаваемых в рамках ИСП, взаимодействие которых обеспечивает максимально положительные экономические, социальные и экологические эффекты (при минимизации затрат для их получения).В рамках ОЭМ предложена карта-матрица ИСП, построение которой по шаблону (Рисунок 6) и представленной в диссертации инструкции позволит формировать последовательность реализации проектов с учетом их удельного балла БМВЗ ИСПуд.,способствующей получению экономии административных и временных ресурсов.Рисунок 6 – Карта-матрица инвестиционно-строительных проектов, учитывающая ихудельный балл мультипликативного воздействия и зависимости друг от другаВ качестве экономических инструментов регулирования ИСД предлагается:1.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
