Управление инвестиционной стоимостью многофункциональных комплексов недвижимости (1142869), страница 4
Текст из файла (страница 4)
Результатыпроведенного автором исследования представлены в таблице.Таблица 3. Система показателей для оценки эффекта положительного иотрицательноговлияниясовмещенияплощадейразличногофункционального назначения (составлено автором)Вариант сочетанияфункциональных площадейБалльное значение вариантовСтепень значимостисочетания компонент (Кi )показателя (Pi)положительныйотрицательныйЖилые апартаменты24P1 = 0,03229P2 = 0,03229Гостиничные апартаменты31P3 = 0,023P4 = 0,028Торговля/ Развлечения41P5 = 0,056P6 = 0,096Офисные помещения32P7 = 0,012P8 = 0,05Гостиничные апартаменты21P9 = 0,01P10 = 0,023Торговля/ Развлечения51P11 = 0,032P12 = 0,035Офисные помещения33P13 = 0,037P14 = 0,023Жилые апартаменты41P15 = 0,056P16 = 0,021Торговля/ Развлечения31P17 = 0,014P18 = 0,026Офисные помещения44P19 = 0,01P20 = 0,016Жилые апартаменты34P21 = 0,039P22 = 0,014Гостиничные апартаменты54P23 = 0,016P24 = 0,023Офисные помещенияЖилые апартаментыГостиничные апартаментыТорговля/ Развлечения21Полученная оценка требует сопоставления с эталонными или максимальновозможными (необходимыми) значениями.(7)(8)где КЭ - коэффициент достижения эталонного результата;ЗФ - фактическое значение показателя;ЗЭ - эталонное значение показателя.Следующий шаг - расчет показателя синергетического эффекта:(9)где КИ - показатель влияния на инвестиционную привлекательностьсовмещения помещений различных типов назначения;Рi - степень значимости i-гo показателя;Ki - балльное значение вариантов сочетания компонент.Интегральныйпоказательинвестиционнойпривлекательности(Кэф)определяется по формуле:(10)Полученный интегральный коэффициент имеет практическую ценность, т.к.существует возможность сопоставить его с показателем инвестиционнойпривлекательности других МФКН, а также наметить пути повышения уровняэкономической эффективности и отслеживать динамику изменения этогопоказателя.Предложеннаяметодикапрактическиапробированаприрасчетеэффективности различных вариантов редевелопмента объектов МФКН сиспользованием стандартной компьютерной программы MS Excel.
Результатырасчета интегрального показателя инвестиционной привлекательности для трехвозможных вариантов использования МФКН базируются на данных полученныхв компании ООО «Кушман энд Вэйкфилд», занимающейся оценкой, разработкойконцепций и управлением объектов МФКН. Градация была получена путем22вариативногомоделированияувеличенияобъемовихредевелопмента(пессимистичного, реалистичного и оптимистичного) и представлена в таблице 6.Практическое применение предложенной автором методики оперативногоанализа вариантов редевелопмента МФКН позволяет объективно оцениватьизменение их инвестиционной стоимости.
При этом под реалистичнымвариантом редевелопмента понимается наиболее вероятная ситуация, котораяможет сложиться за анализируемый период времени (период с 2009 по 2014 г.). Вслучае, когда процесс редевелопмента объектов МФКН будет развиваться менеединамично по сравнению с планируемыми показателями реалистичноговарианта, представленный сценарий будет пессимистичным.
Соответственно, приболее динамичном развитии процесса редевелопмента объектов МФКН посравнениюспланируемымипоказателямиреалистичноговарианта,представленный сценарий будет оптимистичным. В качестве отправной точкибыл выбран 2009 год, а анализируемый период времени составляет 6 лет. Этосвязано с тем, что на данный интервал времени приходится наибольшее числопроектовредевелопмента,реализуемыхкомпаниейООО«КушманэндВэйкфилд».Таблица 4. Расчетные значения интегрального показателя инвестиционнойпривлекательности объектов МФКН (составлено автором)Варианты200920102011201220132014Пессимистичный (Кэфп)0,3170,3400,3650,3890,4110,432Реалистичный (Кэфр)0,3170,3550,3920,4320,4550,478Оптимистичный (Кэфо)0,3170,3890,4370,4730,5150,552Графическая интерпретация полученных результатов представлена нарисунке 1.23Рисунок2.Графическиезначенияинтегральногопоказателяинвестиционной привлекательности объектов МФКН (составлено автором)Таким образом, анализ современных тенденций российского рынканедвижимостисвидетельствуетовозрастанииролииудельноговесанедвижимости смешанного типа - МФКН.
Эффективное функционированиеМФКН должно обеспечивать максимизацию стоимости не только за счетосновных внутренних и внешних, а также финансовых и нефинансовых факторов.Дополнительный прирост стоимости может быть получен за счет оптимальнойфункциональной структуры помещений, генерирующей эффект синергии.Предложенная и апробированная многокритериальная экономико-математическаямодель решения задачи оптимизации сочетания функций в МФКН позволяетпоследовательноосуществлятьстратегическоеиоперативноеуправлениеинвестиционной стоимостью МФКН.Взаключениидиссертациисформулированыосновныепрактические рекомендации по теме проведенного исследования.24выводыиIII.
ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯМонография:1. РоманцовА.С.Управлениемногофункциональныхкомплексовинвестиционнойстоимостьюнедвижимости.Монография:/ А.С. Романцов // - М.: ИД ООО «РОЛИКС», 2012. (13,0 п.л.).Статьи в журналах, определенных ВАК Минобрнауки России:2. РоманцовА.С.Определениемногофункциональногокомплексанедвижимости [текст] / А.С. Романцов // Известия Юго-Западногоуниверситета – 2011. – №3 (36). С. 155-163. (0,86 п.л.).3. РоманцовА.С.Управлениемногофункциональногокомплексаинвестиционнойкоммерческойстоимостьюнедвижимостисучетом влияния синергетического эффекта [текст] / А.С.
Романцов //Известия Юго-Западного университета. – 2012. – № 3 (42). Часть 2.С. 127-133. (0,5 п.л.).25.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
