Управление инвестиционной стоимостью многофункциональных комплексов недвижимости (1142869), страница 3
Текст из файла (страница 3)
При этом компонентыкомплекса должны осуществлять взаимную поддержку, в том числе путем13физической и функциональной интеграции составляющих проекта, включаяорганизацию непрерывных пешеходных соединений.Российскийрынокхарактеризуетсястартовымэтапомвведениявэкономический оборот МФКН. В комплексах с тремя компонентами одна, какправило, исполняет роль инфраструктуры, являясь дополнением к основномуфункциональному назначению. Однако инвестиционная привлекательностькомбинации компонент заключается в возможности максимизировать доход засчет более продуктивного использования дорожающих земельных участков исинергии.Проведенный анализ признаков МФКН, характерных для отечественной изарубежной практики, с учетом перспектив развития рынка недвижимостипозволилавторууточнитьпонятие«многофункциональныйкомплекснедвижимости как объект стоимостного управления», в соответствии с которымонявляетсяэкономическойсистемой,имеющейобщуюинновационно-ориентированную управленческую концепцию и генерирующей инвестиционнуюстоимость за счет оптимального сочетания трех и более функций, имеющихобособленный спрос, а также отвечающих требованиям функциональнопланировочной структуры городских поселений.МФКН всегда анализируется с позиции объекта потенциально способногоприносить доход.
Это достигается через процесс эффективного управления егоинвестиционнойстоимостью,экономическихинтересовосновнаясобственникацельикоторогоарендаторов-достижениенедвижимости,социальных интересов пользователей, а так же региона, государства и общества вцелом.Анализиобобщениеопределенийинвестиционнойстоимости,содержащихся в российских, международных и других стандартах оценки,позволил автору систематизировать ее основные характеристики и предложитьследующую формулировку, отвечающую задачам управления стоимостьюМФКН. Инвестиционная стоимость – стоимость актива для конкретного14собственника, формируемая в условиях индивидуального варианта текущегоиспользования,сучетомконкретныхинвестиционныхзадач,непредусматривающих обязательного отчуждения на открытом рынке, и заданныхусловиях финансирования редевелопмента.Возрастание роли МФКН в современных экономических процессах выводитуправление его инвестиционной стоимостью на принципиально новый уровень.Модернизация существующих методов управления инвестиционной стоимостьюна разных этапах жизненного цикла объекта направлена на формированиеосновной идеи, задающей направление движения, использование принциповобоснованнойоценкиальтернативидостижениячеткостипроцессовэффективной организации и реализации стратегических целей.Второй комплекс проблем связан с анализом современных методовуправленияинвестиционнойстоимостьюМФКНвцеляхразработкипредложений, повышающих их эффективность.Управление стоимостью МФКН требует профессионального пониманиявсехпроцессовуправленияиразграниченияфункцийсобственникаиуправляющего.
За собственником остаются функции принятия стратегическихрешений и контроля качества управления. Функции оперативного управлениякомплексами недвижимости делегируются специализированным управляющиморганизациям - сервейинговым компаниям. Концепция сервейинга предполагаеткомплексную проработку вопросов управления, систему решения прикладныхуправленческих задач, ориентированную на принятую стратегию развития.Автор предлагает два пути достижения этого эффекта. Первый путь:сервейинговаякомпанияуправляетобъектомнедвижимостилучшечемсобственник, эффективно осуществляя операции во внутренней цепочкеценностей и управляя факторами, которые определяют уровень издержек в этойцепочке.
Второй путь: сервейинговая компания производит реинжинирингуправленческих процессов, исправляя цепочку ценностей вплоть до объединенияопераций или отказа от высоко-затратных действий в ней.15В настоящее время на практике используются функциональные моделиуправления МФКН, отражающие степень участия собственника и управляющейкомпании:1.Facility management – инфраструктурный и технический менеджментМНФК, основной целью которого является организация безаварийнойэксплуатации здания.2.Property management – управление собственностью с добавлениемфункций коммерческого менеджмента, которое обеспечивает основнойдоход от недвижимости: подбор арендаторов (брокеридж), ведениедоговороваренды,составленияотчетности,страхование,административно-правовое управление.3.Asset management – предполагает полное управление активами,функциональным портфелем комплекса, финансовыми потоками ирисками объекта.Оценка эффективности управления инвестиционной стоимостью МФКНопирается на фундаментальные принципы управления объектами недвижимости:пообъектное управление, целенаправленность, комплексность, обоснованностьуправленческих решений, единство системы управления и принцип наиболееэффективного использования.СпецифическойвозможностьчертойсозданиявзаимодействиигенерированиясинергетическогопомещенийМногофункциональностьэффекта,различныхобеспечиваетдоходовМФКНявляетсявозникающегофункциональныхдополнительныеприназначений.конкурентныепреимущества и повышает инвестиционную привлекательность в краткосрочнойи долгосрочной перспективах.
Результаты исследования показывают превышениеуровняарендныхставоквМФКНначетвертьпосравнениюсмонофункциональными объектами. В МФКН может возникать один из трех типовсинергии.16Синергия дополнительного спроса – посетители одного вида помещенийувеличивают спрос на помещения другого типа.Синергия взаимного положительного влияния помещений различногоназначения возникает не только за счет спроса, но и увеличения ставок аренднойплаты, а также повышения конкурентоспособности каждого компонента.Синергия притяжения связана с эффектом увеличения привлекательностиокружения и внутреннего пространства МФКН, который формирует устойчивыйспрос и постоянство клиентуры.
Однако в процессе управления стоимостьюМФКН возможен отрицательный синергетический эффект, который возникаетпри неэффективном сочетании функций. Автор провел исследование эффектавзаимного влияния бинарной функциональной структуры помещений, результатыкоторого представлены в таблице.Таблица 1. Степень синергетического эффекта при совмещении площадейОфиснаяГостиничнаяТорговая: товарыповседневного спросаТорговая:специализированныемагазиныТорговля:СопутствующаяторговляКультурноразвлекательнаяРазвлекательная: барыи рестораныРазвлекательная:СпортивнаяРазвлекательная:водные виды спортаЗдравоохранениеразличного функционального назначения (составлено автором)XX-XXXX-X-XXXXXXXX0XXX0XXXXXXXXXXXX-0XXXXX0-XXXXXXX0XXXXXX0XXX00XXXX0XXЖилаяФункциональнаякомпонентаЖилаяОфиснаяXXГостиничная-XXXXXXXXXXXXСопутствующаяторговляXXX0XXКультурноразвлекательная-0XXXXXXРазвлекательная:бары и рестораныXXXXXXXXXXXXРазвлекательная:Спортивная-XXXXXXXXXXX0XXXXXX0XXXXXX00000XТорговая: товарыповседневногоспросаТорговая:специализированныемагазиныРазвлекательная:водные виды спортаЗдравоохранениеXXСильный синергетический эффектXСлабый синергетический эффект0Отсутствие синергетического эффекта-Возможность потенциального конфликта1700В связи с тем, что МФКН объединяет большее число функций, в процессеуправления стоимостью необходимо учитывать проявление синергетическогоэффекта при более сложной функциональной структуре.Таблица 2.
Степень поддержки эффекта синергии совмещением площадейразличного функционального назначения (составлено автором)НазначениеБаллыОфисные помещения1. Жилые апартаменты■■2. Гостиничные апартаменты■■■■■3. Торговля/Развлечения■■■■4. Культурные/Общественные/Выставочные■■■Жилые апартаменты1. Офисные помещения■■■2. Гостиничные апартаменты■■■3. Торговля/Развлечения■■■■4. Культурные/Общественные/Выставочные■■■■■Гостиничные апартаменты1. Офисные помещения■■■■■2. Жилые апартаменты■■■3. Торговля/Развлечения■■■■4. Культурные/Общественные/Выставочные■■■■Торговля/Развлечения1.
Офисные помещения■■■■■2. Жилые апартаменты■■■■■3. Гостиничные апартаменты■■■■■4. Культурные/Общественные/Выставочные■■■■Культурные/Общественные/Выставочные1. Офисные помещения■■■■2. Жилые апартаменты■■■■■3. Гостиничные апартаменты■■■■■4. Торговля/Развлечения■■■18Проведенныеисследованиядополненияпрофилирующейфункциичетырьмя сопутствующими доказывают неоднородность взаимного влияния иразличие в степени появления синергетического эффекта.Третий комплекс проблем направлен на решение прикладных аспектовоценки эффективности управления инвестиционной стоимостью объектов МФКН.Максимизация стоимости МФКН – это непрерывный процесс принятиястратегическихпоставленнойицелиоперативныхтребуетуправленческихпрофессиональногорешений.учетаДостижениевлиянияфакторовстоимости, которые традиционно делят на финансовые и нефинансовые,внутренние и внешние.
Анализ специфики стоимостного управления МФКНпозволил их проранжировать с позиции максимального воздействия на уровеньсинергии.Однакоособыйинтереспредставляетнаиболеесущественнаяособенность любого объекта недвижимости – локальная закрепленность, котораяпроявляется в таких характеристиках как местоположение и окружение объектауправления, относящихся к внешним факторам стоимости.В процессе исследования автор определил перечень наиболее важныхфакторов и проранжировал их по степени влияния на стоимость в зависимости отназначения недвижимости.1.Офисная составляющая: доступность; видимость; корпоративныйимидж района; достаточность территории для размещения парковки;уровень развития сети предприятий торговли и услуг.2.Торговая составляющая: доступность; видимость; интенсивностьпотоков вдоль границ участка.3.Гостиничная составляющая: доступность; близость к центру города;качество окружающей застройки; имидж района; уровень развитиясопутствующих сервисов.4.Развлекательнаясоставляющая:доступность;видимость;интенсивность потоков вдоль границ участка; уровень развитиясопутствующих сервисов.195.Жилая составляющая: доступность; качество окружающей застройки;имидж района; уровень развития сопутствующих сервисов; камерность.Наосновеопределенияприоритетностифакторовпостроенамногокритериальная экономико-математическая модель оптимизации стоимостиМФКН, учитывающая три критерия:•ИнвестиционнаясобственникасстоимостьучетомМФКНилистоимостьиндивидуальныхактивадляинвестиционныхилиоперационных задач (1).•Временной лаг редевелопмента МФКН или продолжительностьреконструкцииобъекта недвижимости в целях создания новойфункциональной структуры - МФКН, обеспечивающей инвесторовразличными видами недвижимости, сосредоточенными на однойтерритории (2).•Синергетический эффект, генерирующий синергетическую стоимостьили дополнительный элемент стоимости, возникающий при сочетаниинесколькихимущественныхинтересов,превышающийсуммустоимостей первоначальных имущественных интересов (3).Многокритериальная задача оптимизации управления МФКН представленав следующем виде:(1)(2)(3)где: Т - длительность периода планирования;Xit - переменная, принимающая значение 1, если i-тое здание подлежитреконструкции в момент времени t, и 0, если не подлежит;Vit - прирост стоимости i- гo МФКН в момент времени t;i- продолжительность реконструкции i- гo здания;rit - затраты на реконструкцию i- гo здания в момент времени t;20til - нормативный срок начала реконструкции i- гo здания;tif - плановый срок реконструкции i-гo здания;n - уже существующие объекты МФКН;Рi - степень значимости i-гo показателя;Ki – балльное значение вариантов сочетания компонент;Ки - показатель синергетического эффекта.Далее необходимо провести экспертную оценку положительного иотрицательного влияния совмещения помещений различного функциональногоназначения с присвоением им весов по пятибалльной системе.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
