Управление инвестиционной стоимостью многофункциональных комплексов недвижимости (1142869), страница 2
Текст из файла (страница 2)
Исследование выполнено в соответствии с п. 2.10«Оценкаинновационнойактивностихозяйствующихсубъектоввцеляхобеспечения их устойчивого экономического развития и роста стоимости»Паспорта специальности 08.00.05 – Экономика и управление народнымхозяйством: управление инновациями (экономические науки).6Объектом исследования является система управления инвестиционнойстоимостью многофункциональных комплексов недвижимости, основанная наорганизационных инновациях.Предметом диссертационного исследования является методическоеобеспечение управления МФКН, способствующего росту их инвестиционнойстоимости.Теоретико-методологическуюбазудиссертационногоисследованиясоставили научные труды и практические разработки ведущих отечественных изарубежных специалистов в области управления и стоимостной оценки объектовнедвижимости, а также диссертационные работы по указанной проблематике.Методология исследования базируется на использовании классическихнаучных методов и приемов, обеспечивающих целостность, всесторонность идостоверность результатов исследования: системный подход к объекту ипредмету исследования, анализ и синтез, сравнение и обобщение, группировка,моделирование, методы исторического и логического анализа теоретического ипрактического материала.
В процессе работы были использованы такие приемынаучного исследования как системный подход, статистические методы обработкиинформации,методэкспертныхоценок,сравнительныйанализ,методыэкономико-математического моделирования и оптимизации, а так же методологияматематических алгоритмов.Информационно-эмпирическойбазойисследованияпослужилизаконодательные и нормативно-правовые акты органов власти РоссийскойФедерации, материалы научно-практических конференций и симпозиумов,информация, опубликованная в периодической печати, специальной научнойлитературе, глобальной информационной сети, собственные исследования автора.Научная новизна исследования заключается в теоретико-методическомобосновании системы комплексного инновационного управления инвестиционнойстоимостью МФКН.
Наиболее существенные научные результаты, выносимые назащиту, состоят в следующем:71.Раскрытасущностьпонятия«многофункциональныйкомплекснедвижимости как объект инвестиционного управления», под которымв контексте исследования он представлен как экономическая система,имеющая общую инновационно-ориентированную управленческуюконцепцию и генерирующая инвестиционную стоимость за счетоптимальногосочетанияобособленныйспрос,трехаиболеетакжефункций,отвечающихимеющихтребованиямфункционально-планировочной структуры городских поселений.2.Систематизированаидополненасуществующаянарынкенедвижимости классификация объектов, позволяющая выделить всамостоятельный вид МФКН, определен перечень входящих в МФКНфункциональных компонент; проанализировано их бинарное взаимноеэкономическое влияние; проведена количественная оценка эффектасинергии в ситуации «доминирующая функция + 4 дополнительных».3.Обосновано, что основными взаимодополняющими критериями оценкиэффективностиуправлениястоимостьюМФКНявляютсяинвестиционная стоимость, временной лаг редевелопмента, степеньсинергетического эффекта.4.Разработанаиапробированамногокритериальнаяэкономико-математическая модель управления инвестиционной стоимостьюМФКН, основанная на выявленных критериях оценки эффективностиуправленияиинтегральномпоказателеинвестиционнойпривлекательности.Теоретическая значимость исследования заключается в уточнениипонятийного аппарата функционирования МФКН, а также в разработкемногокритериальнойуправления,экономико-математическойинновационноесодержаниекотороймоделисостоитстоимостноговполучениидополнительной экономической выгоды, реализуемой в форме максимизацииинвестиционной стоимости МФКН.8Практическая значимость диссертационной работы заключается ввозможностииспользованияразработанногоподходакуправлениюинвестиционной стоимостью МФКН собственниками и менеджерами МФКН,инвестиционными и консалтинговыми компаниями, девелоперами, органамимуниципальной власти.
Самостоятельное значение имеют следующие положенияисследования:•оценка эффекта синергии, возникающего при бинарной комбинациипомещений, а также для МФКН, имеющего функциональнуюструктурупомещений:«доминирующаяфункция+4дополнительных»;•обоснованиеинновационнойсистемыприоритетныхвзаимодополняющих критериев оценки эффективности управлениястоимостью МФКН, включающей сочетание функциональныхплощадей,временнойлагредевелопмента,степеньсинергетического эффекта;•рекомендации по практическому применению многокритериальнойэкономико-математической модели управления инвестиционнойстоимостью МФКН, позволяющей сформировать оптимальнуюструктуру площадей различного назначения, обеспечивающуюмаксимизацию инвестиционной стоимости МФКН.Апробациярезультатовисследования.Проведенноенаучноеисследование напрямую связано с исследованиями, проводимыми в ФГОБУВПО«Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» в рамкахкомплексной темы «Инновационное развитие России: социально-экономическаястратегия и финансовая политика» по кафедральной подтеме «Стратегическийинновационный потенциал: факторы и тренды инновационного развития России».Основные положения и выводы диссертации используются в настоящеевремя при выработке экономических и управленческих решений в практическойдеятельности компании ООО «Кушман энд Вэйкфилд».
По материалам9диссертационной работы внедрена методика расчета оценки синергетическогоэффекта, позволяющая выявить возможность его возникновения, оценитьрезультативность и степень взаимного влияния компонент для дальнейшегоопределения размера потенциально генерируемых доходов с целью принятиярешений о реализации проектов.ПредложеннаяинвестиционнойметодикарасчетапривлекательностиинтегральногореализуемогоМФКНкоэффициентаиспользуетсявпрактической деятельности ООО «Центр бизнес-стратегий «СИЛЬНОЕ ЗВЕНО»и способствует выявлению путей повышения эффективности управленияинвестиционной стоимостью.Отдельные теоретические положения и выводы диссертации используютсякафедрой «Оценка и управление собственностью» Финансового университета впроцессе преподавания дисциплины «Рынок недвижимости и тенденции егоразвития».Внедрение результатов научного исследования подтверждено документами.Публикации.Основныеположенияпроведенногоисследованияопубликованы в 3 работах общим объемом 14,36 п.л.
(весь объем авторский), вт.ч. авторской монографии объемом 13,0 п.л. и 2 статьях авторским объемом1,36 п.л. в журналах, определенных ВАК Минобрнауки России.Структура и объем работы. Работа состоит из введения, трех глав,заключения и приложений. Основной текст диссертационного исследованияизложен на 172 страницах компьютерного текста, включает 13 таблиц и 10рисунков. Список использованной литературы содержит 115 наименований.II.
ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯВо введении обоснована актуальность, определены цель и задачи, уровеньпроработанности темы исследования, объект, предмет и методы исследования,отражена научная новизна и практическая значимость выводов и предложений,выносимых на защиту.10Первый комплекс проблем связан с исследованием основных теоретикометодологических положений управления стоимостью многофункциональныхкомплексов недвижимости.Проведенноеавторомисследованиесовременногосостояниярынканедвижимости в Российской Федерации показало, что аналитики накапливаютинформациюиведутстатистикувразрезетрадиционныхсегментовнедвижимости – офисной, торговой, индустриальной, гостиничной, жилой,рекреационной,культурно-развлекательной,спортивно-оздоровительнойипрочей недвижимости. Между тем основной тенденцией его развития являетсяставканаобъектысмешанногоназначения,состоящихизнесколькихфункциональных компонент.
Сложность формата МФКН определяет сложностьисследования рынка многофункциональных комплексов, т.к. требует учетабольшого числа факторов и характеристик.Основные предпосылки увеличения доли МФКН вытекают из современныхтребованийкмаксимальнойэффективностииспользованиятерриторий,обеспечивающих полный спектр необходимых сервисов, оптимальную логистикуи транспортную доступность. Типология зданий непосредственно связана ссовременными социально-экономическими требованиями общества.
В настоящеевремя наблюдается четкая тенденция на полифункциональность, грамотноекомбинирование типологических признаков, принадлежащих разным видамсооружений.Наиболеезначимымклассификационнымпризнакомдлянедвижимости является ее функциональное назначение, однако на сегодняшнийдень законодательно не проработаны признаки отнесения объекта недвижимостик определенному виду.Авторомнаосновеисследованиятипологическойсхемыобъектовкоммерческой недвижимости предложено выделение МФКН в самостоятельныйвид недвижимости, объединяющий несколько функций.11Рисунок 1.
Классификация объектов недвижимости (составлено автором)Инвестиционная привлекательность МФКН заключаются в следующем:•Максимально эффективное использование земельного участка.•Возможностьоперативногоизменениясочетаниякомпонентвсоответствии с текущим спросом.•Сочетание функциональных назначений в одном комплексе формируетцелевую аудиторию.•Оптимальноесочетаниекомпонентэффект.12генерируетсинергетический•Дополнительное преимущество многофункциональности при усиленииконкуренции на рынке.•Минимизация рисков инвестирования в недвижимость за счетдиверсификации функциональных назначений.К специфическим рискам управления МФКН можно отнести:•Сложность реализации проекта на этапе планирования, зонирования истроительства.•Проблемы маркетингового продвижения объекта.•Просчеты в концепции и зонировании могут привести к взаимномууничтожениюкомпонентиотрицательномусинергетическомуэффекту.•Возможность законодательных ограничений (зонирование и строительные нормы).•Сложность и высокая стоимость эксплуатации и управления.•Необходимость поддержания класса здания.ВыделениеуточненияМФКНпонятиявМФКНсамостоятельныйвидкакперспективныходногоизнедвижимоститребуетнаправленийфункционирования рынка коммерческой недвижимости.
Анализ зарубежныхисточников показал, что к основным признакам МФКН относят следующиеположения: не менее трех источников формирования дохода от помещенийразличного назначения, физическая, архитектурная и функциональная интеграциявсех компонент. МФКН должен развиваться как единое целое в целях создания иувеличения синергетического эффекта.ЕслиМФКНпредставлендвумяразличнымикомпонентами,товторостепенная компонента должна составлять не менее 10% от общей площадиобъекта – в противном случае наличие непрофильных площадей в объекте можнобудет отнести к его сопутствующей инфраструктуре.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
