Совершенствование методов оценки рыночной стоимости земельных участков при изъятии для государственных или муниципальных нужд (1142761)
Текст из файла
На правах рукописиЩуров Николай НиколаевичСОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИРЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВПРИ ИЗЪЯТИИ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИМУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредитАвторефератдиссертации на соискание ученойстепени кандидата экономических наукМосква20112Работа выполнена на кафедре «Оценка и управление собственностью»ФГОБУВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации».Научный руководительдоктор экономических наукВолович Николай ВладимировичОфициальные оппонентыдоктор экономических наукСтерник Сергей Геннадьевичкандидат экономических наук, доцентКосорукова Ирина ВячеславовнаВедущая организацияФГБОУ ВПО «Кубанский государственныйтехнологический университет (КубГТУ)»Защита состоится «22» декабря 2011г.
в 10-00 часов на заседании совета позащите докторских и кандидатских диссертаций Д505.001.02 при ФГОБУВПО«Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» по адресу:125993, г. Москва, Ленинградский проспект, д. 55, ауд. 213.С диссертацией можно ознакомиться в диссертационном зале БиблиотечноинформационногокомплексаФГОБУВПО«ФинансовыйуниверситетприПравительстве Российской Федерации» по адресу: 125993, г.
Москва, Ленинградскийпроспект, д.49, комн. 203.Автореферат разослан «21» ноября 2011г. Объявление о защите диссертации иавтореферат диссертации «21» ноября 2011г. размещены на официальном сайтеФГОБУВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»:http://www.fa.ru и направлены для размещения в сети Интернет Министерствомобразования и науки Российской Федерации по адресу: referat_vak@mon.gov.ruУченый секретарь совета Д 505.001.02,к.э.н., доцентЕ.Е. Смирнова3I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫАктуальность темы исследования.Современный этап развития рыночных отношений в России определилновыйхарактервзаимоотношениймеждучастнойигосударственнойсобственностью.
Широкая приватизация земельных участков и других объектовнедвижимостиобусловиланеобходимостьприменениятакойпроцедурыобеспечения земельными участками государственных или муниципальных нужд,как их изъятие у частных собственников. Практическая потребность в такихмерах постоянно возрастает, прежде всего из-за необходимости в короткие срокимодернизировать инженерную, транспортную и социальную инфраструктурустраны. Особенно остро данный вопрос возник при подготовке к Саммиту странАзиатско-Тихоокеанскогоэкономическогосотрудничества(АТЭС)вг.Владивостоке в 2012 году, а также к зимним Олимпийским играм в г. Сочи в2014 году, где потребовалось проведение изъятия значительного числа земельныхучастков. Масштабы подобного рода проектов будут только расширяться. Так,решение о проведении Чемпионата Мира по футболу в 2018 году в Россиифактическизатрагиваетземельныеинтересысубъектовфедерациивсейевропейской части страны.Приэтомвсепоследниегодыосновноевниманиероссийскойэкономической теории в области оценки и управления собственностью уделялосьвопросам приватизации.
Обратный процесс – приобретение государствомчастных земельных участков, требует совершенно иного подхода, однако внаучной литературе этому уделено недостаточно внимания. Такой пробел несоответствует потребностям экономического и социального развития страны. Витоге решение большинства проблем в этой области идет путем накапливанияпрактического опыта, часто противоречивого.Наиболее значимой проблемой являются вопросы определения выкупнойцены и прежде всего рыночной стоимости земельных участков и находящегосяна них недвижимого имущества, подлежащих изъятию для государственных илимуниципальных нужд.4Степеньнаучнойразработанноститемыисследования.Общетеоретические аспекты таких основополагающих для экономическогоанализа понятий как «собственность», «рынок» и «стоимость» рассматривались внаучных концепциях всех классиков экономической теории, среди них А.
Алчян,Г. Демсец, Дж. Кейнс, Ф. Кенэ, Р. Коуз, Т.Р. Мальтус, К. Маркс, А. Маршалл, Л.фон Мизес, Д. С. Милль, Д. Норт, У. Петти, Д. Рикардо, Ж.Б. Сей, П. Самуэльсон,А. Смит, Ф.А. фон Хайек, Т. Эггертссон, среди российских ученых Л.И. Абалкин,Д.С. Львов и другие.Теоретико-методологическиеиприкладныеаспектыопределениястоимости земельных участков при становлении рынка рассматривались вработах таких зарубежных и российских ученых, как А. Дамодаран, Н. Ордуэй, Д.Фридман, Г. Харрисон, Д. Эккерт, И.Л.
Артеменков, Н.В. Волович, С.В.Грибовский, С.П. Коростелев, Е.И. Нейман, Г.М. Стерник, В.М. Рутгайзер, С.А.Табакова, Т.В. Тазихина, М.А. Федотова и другие.В работах перечисленных авторов достаточно глубоко и подробно изученывопросы теории права собственности и оценки стоимости. При этом самитеоретические и прикладные аспекты, связанные с процедурой принудительногоотчуждения собственности в пользу общества, затронуты косвенно, так какосновное внимание уделено оценке объектов недвижимости при обычныхрыночных сделках между частными лицами или, как особый случай, приприватизации государственной или муниципальной собственности.Целью исследования является совершенствование методического аппаратаопределения рыночной стоимости земельных участков в рамках процедурыизъятия для государственных или муниципальных нужд.В соответствии с целью исследования в диссертации были поставленыследующие задачи:· проанализировать методические подходы к процедуре принудительногоотчуждения земельных участков в странах с развитым рынком недвижимости;· рассмотретьдействующийорганизационно-правовойземельных участков в Российской Федерации;механизмизъятия5· выделить и систематизировать факторы, влияющие на рыночную стоимостьземельныхучастковвусловияхизъятиядлягосударственныхилимуниципальных нужд;· провести анализ современных методов оценки рыночной стоимости земельныхучастков в контексте возможности их применения в рамках процедуры изъятиядля государственных или муниципальных нужд;· развитьметодическийаппаратизъятияземельныхучастковвчастиопределения рыночной стоимости.Объектом исследования являются земельные участки, относительнокоторых принято решение об изъятии для государственных или муниципальныхнужд.Предметом исследования являются методы оценки рыночной стоимостиземельных участков при их изъятии для государственных или муниципальныхнужд.Теоретической и методологической основой исследования являютсятруды ведущих зарубежных и отечественных ученых в области теориисобственности и стоимости, а также в области государственного регулированиярынка.Исследование проведено в соответствии с Паспортом ВАК РФ поспециальности 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит» п.
5.1.«Теория, методология и концептуальные основы формирования стоимостиразличных объектов собственности» и п. 5.2. «Теоретическое и методологическоеобоснованиеподходовкоценкеимущества,капиталаипривлеченныхисточников».Информационной базой послужили материалы исследований земельногорынка в различных странах, а также законодательство и практика зарубежныхстран с развитым рынком земельных участков в части их изъятия дляобщественных нужд, нормативные правовые акты Российской Федерации вобласти изъятия, а также оценочной деятельности, Методические рекомендации,утвержденные Национальным советом по оценочной деятельности в рамках6подготовки и проведения зимней Олимпиады в 2014 г. в г.
Сочи1, Методическиерекомендации,утвержденныеПродовольственнойисельскохозяйственнойорганизацией Объединенных Наций (ФАО)2.В качестве информационной основы для прикладных разработок послужилиданные Росреестра и статистических органов, проанализированные отчеты обоценке земельных участков, подлежащих изъятию в г. Сочи с целью размещенияолимпийскихобъектов,аналитическиеданныериэлторских компанийостоимости земельных участков в различных районах г. Сочи, в том числеИнтернет - ресурсов, а также иные самостоятельно собранные базы данных порынку земельных участков и других объектов недвижимости.Научная новизна исследования состоит в развитии комплекса теоретикометодических положений по определению рыночной стоимости земельныхучастков в рамках изъятия для государственных или муниципальных нужд.На защиту выносятся следующие основные результаты, характеризующиенаучную новизну исследования:· Сформирован методический подход к организации процедуры принятиярешения об изъятии земельных участков для государственных илимуниципальных нужд, базирующийся на сбалансировании общественных ичастных интересов и обеспечении собственникам выплаты выкупной ценыизымаемого имущества на основе его рыночной стоимости;· Обосновано, что в силу объективных причин (сложность проведенияпроцедуры изъятия и необходимость координации действий различныхгосударственных и муниципальных органов) и субъективных причин(отсутствиеопыта)целесообразнозакрепитьфункциипоизъятиюМетодические рекомендации по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценкеобъектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектовфедерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона № 310-ФЗ,включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков,подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием,или в связи с установлением сервитута [Электронный ресурс].
Национальный совет пооценочной деятельности, декабрь 2009. URL: http://ncva.ru/rprice/Metod-rekomendacii-12-0110.pdf.2Compulsory acquisition of land and compensation [Электронный ресурс]. Food and AgricultureOrganization of the United Nations, 2008. URL: ftp://ftp.fao.org/docrep/fao/011/i0506e/i0506e00.pdf17земельных участков для государственных или муниципальных нужд заспециальными создаваемыми на уровне субъектов федерации органами поизъятию земельных участков и других объектов недвижимости;· Выявлены конъюнктурные факторы ценообразования, присущие рынкуземли, на территории которых приняты решения об изъятии земельныхучастков, влияющие на определение рыночной стоимости: наиболеезначимые из них связаны с отсутствием самих рыночных условий длясвободного ценообразования и со спекулятивным характером интересовзначительной части собственников земельных участков и инвесторов;· Выявлены недостатки и риски, присущие современным методам оценкиземельных участков.
Усовершенствована методика оценки стоимостиземельных участков, изымаемых для государственных или муниципальныхнужд, на основе расширения сферы применения метода сравнения продажпривыбореобъектов-аналогов(отбор,верификация,использованиеценовых данных);· Разработан методический подход по совершенствованию механизмаизъятия земельных участков для государственных или муниципальныхнужд, в основе которого лежит упорядочение условий ценообразования,обеспечивающий компромисс интересов бывших и будущих собственниковземельных участков.Теоретическаяипрактическаязначимостьисследования.Теоретическая значимость исследования заключается в том, что основныеположения и выводы развивают теоретико-методическую основу определениярыночной стоимости земельных участков.Практическая значимость проведенного исследования заключается в том,что результаты могут быть использованы законодателем для совершенствованияпроцедуры изъятия земельных участков, а также методического обеспеченияоценщиков при определении компенсации за изымаемое имущество.8Апробация и внедрение результатов исследования.Результаты научного исследования докладывались и получили одобрениенаМеждународнойнаучно-практическойконференции«Проблемыиперспективы формирования инновационной экономики России» (Кубанскийгосударственный технологический университет, Краснодар, 2011 г.), а такжеМеждународнойэкономиканаучно-техническойстроительствастроительныйиуниверситет,конференцииуправлениеХаной,2011«Градорегулирование,недвижимостью»(Ханойскийг.).диссертацииМатериалыприменяются в деятельности департамента Краснодарского края по реализацииполномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года.
Характеристики
Тип файла PDF
PDF-формат наиболее широко используется для просмотра любого типа файлов на любом устройстве. В него можно сохранить документ, таблицы, презентацию, текст, чертежи, вычисления, графики и всё остальное, что можно показать на экране любого устройства. Именно его лучше всего использовать для печати.
Например, если Вам нужно распечатать чертёж из автокада, Вы сохраните чертёж на флешку, но будет ли автокад в пункте печати? А если будет, то нужная версия с нужными библиотеками? Именно для этого и нужен формат PDF - в нём точно будет показано верно вне зависимости от того, в какой программе создали PDF-файл и есть ли нужная программа для его просмотра.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
