Совершенствование методов оценки рыночной стоимости земельных участков при изъятии для государственных или муниципальных нужд (1142761), страница 2
Текст из файла (страница 2)
Материалыисследования используются департаментом по финансам, бюджету и контролюКраснодарскогокраяврамкахмодернизацииинфраструктурырегиона.Результаты исследования внедрены в практическую деятельность аудиторскогоконсалтинговойгруппы«ВашСоветникЪ».Материалыдиссертациииспользуются кафедрой «Оценка и управление собственностью» ФГОБУВПО«Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» впреподавании учебных дисциплин «Оценка стоимости недвижимости» и «Оценкастоимости земли».Публикации.
По теме диссертации опубликовано 8 научных работ общимобъемом 5,62 п.л. (личный вклад автора – 3,46 п.л.). Четыре статьи объемом 3,8п.л., (авторский объем 1,96 п.л.) опубликованы в журналах, определенныхперечнем ВАК.Структураиобъемработы.Структурадиссертацииопределенапоставленными целью и задачами исследования и состоит из введения, трех глав,заключения, библиографического списка из 120 наименований, приложения.Материалы диссертации изложены на 149 страницах основного текста.9II.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ.1.Проанализированыметодическиеподходыкпроцедурепринудительного отчуждения земельных участков в странах с развитымрынком недвижимостиИзъятие земельных участков для государственных или муниципальныхнужд основывается на соблюдении интересов как государства, так и частныхсобственников, что зафиксировано в конституциях всех без исключения стран срыночной экономикой. Анализ практики изъятия земельных участков дляобщественных нужд в странах с развитым земельным рынком показал, что приреализации таких мер основное внимание уделяется безусловному следованиюзаконодательно утвержденной процедуры изъятия. Регламентация процедурыизъятия земельных участков основана на возникновении особенных прав иобязанностей, как у собственников изымаемого имущества, так и у органовгосударственной и муниципальной власти.
Эти права позволяют реализовыватьобщественные интересы при безусловных гарантированных конституциями всехстран с рыночными отношениями прав частной собственности на земельныеучастки.Важнейшей формой разрешения противоречия частных и общественныхинтересов являются нормы, регулирующие вопросы определения справедливой иэквивалентной компенсации потерь частных собственников при изъятии ихучастков для общественных нужд. В рамках определения выкупной цены заизымаемый земельный участок, а также находящейся на нем недвижимости, встранах с развитым рынком земельных участков выработаны основные принципытакой оценки, которые включают в себя следующее:1) Эквивалентность.
Компенсация собственникам должна соответствовать (бытьне больше и не меньше) потерям в результате изъятия их имущества;2) Баланс интересов. Процедура изъятия требует нахождения баланса интересовмежду общественной необходимостью в земельных ресурсах и защитой правчастной собственности на землю.3) Регламентация процедуры изъятия. Все стороны процесса изъятия должны10иметь зафиксированные в законодательных актах права и обязанности на каждомэтапе проведения таких мер.4)Справедливостьипрозрачность.Переговорымеждуорганом,осуществляющим изъятие, и собственниками земельных участков должныстроиться на равной основе и быть прозрачными для всех участников, при этомдолжны быть обеспечены гарантии и поддержка социально незащищенных слоевобщества.5) Гибкость.
Нормативное регулирование оценочной деятельности должно бытьдостаточно конкретным, чтобы обеспечить должный контроль за процедуройоценки, но тем не менее гибким для определения эквивалентной компенсации вособых случаях.6)Эффективноеуправление.Орган,осуществляющийпроцедурупринудительного отчуждения земельных участков, должен быть подотчётенобщественности.
Эффективное управление способствует уменьшению коррупциии злоупотребления уполномоченного органа.В диссертации показано, что следование и использование данныхпринциповнеобходимопри совершенствованииорганизационно-правовогомеханизма изъятия, а также методического обеспечения.2.Рассмотрендействующийорганизационно-правовоймеханизмизъятия земельных участков в Российской Федерации.Анализ российской практики в области изъятия земельных участков длягосударственных или муниципальных нужд показал, что действующая процедуратакого изъятия обеспечивает гарантии прав частной собственности на землю.ПринципыизъятиячастнойсобственностиустановленыКонституциейРоссийской Федерации, а процедура изъятия закреплена федеральными законами,что позволяет в значительной мере гарантировать защиту законных интересовсобственников земельных участков.Конституционные нормы РоссийскойФедерации в части гарантий собственникам земельных участков при их изъятиидля государственных или муниципальных нужд полностью соответствуютаналогичным нормам законодательства стран, в которых признана частная11собственность на землю, причем как развитых, так и развивающихся.
Общимявляется использование таких фундаментальных принципов, как ограничениецелейизъятияобщественнымиинтересамиипринципэквивалентнойкомпенсации стоимости изымаемого земельного участка.Основания и процедура изъятия земельных участков в РоссийскойФедерации имеют свои особенности, в том числе через существенноеограничение перечня целей изъятия государственными или общественныминуждами. В зарубежных странах с развитым рынком земельных отношенийосновные конституционные принципы реализуются через использование понятия«общественные нужды или цели».
Ставить знак равенства между этимипонятияминельзя,таккакобщественныенуждызначительноширегосударственных или муниципальных нужд (выполнение международныхобязательств, задачи обеспечения безопасности и охраны природы, потребности вразвитииинженерно-транспортнойинфраструктуры).Проведенныйвдиссертации анализ рекомендует в ближайший период ограничиться спискомцелей изъятия земельных участков для государственных или муниципальныхнужд, указанным в статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации, безреализации возможности в настоящее время субъектам Федерации расширятьперечень таких потребностей.В то же время, в России существуют проблемы в организационно-правовоми информационно-методическом плане в этой области, так, например, четко неопределен механизм взаимоотношений между всеми участниками процессаизъятия земельных участков, в том числе не назначен единый орган (точнееконкретные должностные лица), который организует весь процесс изъятияземельных участков.
Возможность создания единого органа или расширениеполномочий существующего, например, Федеральной службы государственнойрегистрации, кадастра и картографии (Росреестр), в компетенцию котороговходило бы постоянный мониторинг, сбор и обработка данных по земельнымучасткам, а также непосредственно организация, проведение и контроль за ходом12выполнения процедуры изъятия, в том числе связь между всеми участникамипроцесса, позволило бы снять значительную часть проблем.Опыт работы администрации Краснодарского края в рамках реализацииполномочий федеральных и муниципальных органов власти и управления приподготовке к зимним Олимпийским играм 2014 г. показывает, что путь, прикотором реализация всех полномочий по подготовке и принятию решений обизъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, атакже по непосредственной организации такого изъятия, концентрируется науровне администраций субъектов федерации (традиционный для многихзападных стран), следует расширить на всей территории России.3.
Выделены и систематизированы факторы, влияющие на рыночнуюстоимость земельных участков в условиях их изъятия.В соответствии с законодательством Российской Федерации при изъятииземельных участков для государственных или муниципальных нужд в основевыкупной цены лежит рыночная стоимость изымаемых участков. Объективнорыночная стоимость земельного участка определяется в процессе взаимодействияспроса и предложения независимых субъектов на земельном рынке. В российскойи зарубежной оценке сложилось единое понимание содержания понятиярыночной стоимости «как наиболее вероятной цены, по которой данный объектоценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когдастороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией,анавеличинецены сделкинеотражаются какие-либочрезвычайныеобстоятельства, то есть когда:- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона необязана принимать исполнение;- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своихинтересах;- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты,типичной для аналогичных объектов оценки;13- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки ипринуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либостороны не было;- платеж за объект оценки выражен в денежной форме»3.В ранее (до 2007 г) действовавших стандартах оценки, обязательных кприменению субъектами оценочной деятельности4существовал такой видстоимости, как стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, что в большеймере бы соответствовало методической проблеме определения выкупной ценыземельных участков при их изъятии.
Действующее законодательство об оценкеопределяет только рыночную стоимость как вид стоимости, применяемую дляданных случаев.В силу этого необходимо, не входя в противоречие с законодательством,обратить особое внимание на развитие методов оценки рыночной стоимости дляданных условий реализации объектов недвижимости. Это тем более важно, что отоценщиков во всех странах с рыночной экономикой требуется определить(создать модель) рыночной стоимости изымаемых земельных участков какгарантию на справедливую и эквивалентную компенсацию их владельцам.В научной литературе дан глубокий и всесторонний анализ факторов,влияющих на рыночную стоимость, в условиях свободного ценообразования. В тоже время вопросу определения рыночной стоимости земельных участков вусловиях ограниченности или отсутствия рынка не уделяется должное внимание,несмотря на очевидное наличие многих ограничений на рынке недвижимости вразличных его сегментах.Особенность оценки рыночной стоимости в рамках изъятия в отличие отобычных условий гражданского оборота как раз и заключаются в том, чтовозникает необходимость моделировать рынок в зоне изъятия, когда как таковогорынка нет в силу отсутствия условий для свободного ценообразования (у3Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ в ред.
от 11.07.2011 «Об оценочной деятельностив Российской Федерации» // Справочная правовая система «Консультант Плюс».4Постановление Правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2001 «Об утверждениистандартов оценки» // Документ утратил силу 20.07.2007 в связи с ПриказомМинэкономразвития и торговли № 254, 255,256.14собственника возникает обязательство продать, а у государства выкупитьземельный участок).
Сложность оценки заключается в том, что помимовышеназванных условий, влияющих на рыночную стоимость изымаемыхземельных участков, сказываются и современные особенности российскогорынка,такиекакегонеразвитость,непрозрачность,отсутствиеопытарегулирования, огромная волатильность, коррупция и другие. Как следствиеналичиятакихнерыночныхусловийвозникаютвозможностиучастисобственников извлечения дополнительного дохода при изъятии, например, путемизменение вида разрешенного использования земельного участка только с цельюего продажи по завышенной цене государству.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
