Совершенствование методов оценки рыночной стоимости земельных участков при изъятии для государственных или муниципальных нужд (1142761), страница 4
Текст из файла (страница 4)
Однако исходя из целей оценки – определенияэквивалентнойстоимостидляприобретенияаналогичногоизымаемомуземельного участка - данное влияние оправданно.Для более достоверного расчета рыночной стоимости земельных участков,подлежащих изъятию, предлагается использовать в качестве основы длякорректировки цен по объектам аналогам и объектам оценки (для учета фактораместоположения зоны изъятия и сопоставимой зоны) данных проведеннойгосударственной кадастровой оценки земельных участков. Эти данные основанына массовой или индивидуальной оценке земельных участков, проведенной доначала процедуры изъятия, а в силу того, что прошли публичное обсуждение,экспертизу иутверждены органами государственной власти, имеют большоедоказательное значение.
Это позволит удовлетворить требования к повышеннойстепени надежности информации.195. Усовершенствован методический аппарат изъятия земельныхучастков в части определения рыночной стоимости.В результате анализа развития рынка недвижимости в районе проведенияпроцедуры изъятия земельных участков выделено несколько этапов:· Первый этап фактического изъятия начинается с того момента, когда рынкустановится известно, что в конкретной зоне планируется разместить объект,который в силу отнесения к государственным или муниципальным нуждамопределяет возможность проведения процедуры изъятия требуемых земельныхучастков.· Второй этап изъятия начинается с принятием решения о размещении объектана конкретной территории, как правило, с утверждением самого проектастроительства, например, федеральной автомобильной дороги;· Третий этап начинается с момента принятия решения об изъятии всехзатрагиваемых строительством земельных участков;· Четвертый этап начинается с момента определения даты оценки выкупнойцены данных участков и заканчивается выплатой установленной компенсации(в том числе путем предоставления аналогичного земельного участка).В каждом из этих периодов (Рисунок 1) присутствуют свои особенности,влияющие на формирование как стоимости земельных участков, так ивозможности получения оценщиками и другими лицами информации о рыночнойстоимости земельных участков.
Поэтому важным является разграничениевышеперечисленных временных дат. Такое решение поможет существенноулучшить практику проведения процедуры изъятия земельных участков путем ихвыкупа.В проведенном исследовании доказывается, что при определении выкупнойцены земельных участков, изымаемых для государственных или муниципальныхнужд, должны быть конкретизированы в задании на оценку указания наконкретные временны́е даты для идентификации различного качественногосостояния объектов оценки. Это позволит зафиксировать для определениявыкупной цены и рыночной стоимости изымаемых земельных участков:201) вид использования земельного участка на дату принятия решения оразмещении конкретного объекта, попадающего под действие статьи 49Земельного кодекса Российской Федерации (начало второго этапа);2) физическое состояние объекта на дату уведомления собственника осостоявшемся решении об его изъятии (начало третьего этапа);3) рыночные условия, то есть состояние рынка недвижимости на егоконкретном сегменте, на дату собственно оценки (начало четвертого периода);4) выплата непосредственно финансовой компенсации (конец четвертогоэтапа и процедуры изъятия).Рисунок 1.
Изменение стоимости земельных участков на разных этапах реализациипроцесса изъятияВ настоящее время в российском законодательстве отдельно оговоренытолько дата уведомления собственника о принятом решении об изъятии вкачестве даты, фиксирующей фактическое состояние изымаемого земельногоучастка и его улучшений, а также дата оценки, на которую собственно иопределяются рыночные условия. Однако решение о важнейшей для определениястоимости земельного участка его характеристике - об его отнесении к тому илииному сегменту рынка в соответствии с требованиями наиболее эффективногоиспользования должен самостоятельно принимать конкретный оценщик.
При21этом у него отсутствуют какие-либо четкие регламентирующие указания.Определение вида использования земельного участка при такой оценке следуетнормативно отнести к правовому состоянию этого участка на тот период времени,когда собственник земельного участка получил достоверную информацию о том,что принято решение о размещении на данном участке конкретного объектакапитального строительства, для чего по закону может быть применена процедурапринудительного изъятия для государственных или муниципальных нужд.Очевидно, что дата принятия решения о размещении такого объекта наступаетнамного раньше, чем дата принятия решения об изъятии необходимых земельныхучастков и тем более чем дата определения стоимости.В работе показано, что введение такой нормы будет способствоватьустановлению равенства сторон сделки в процессе изъятия земельного участкатак, как его цена может как повыситься, так и понизиться после фактическогопринятия решения о его новом виде использования.
При этом получаемая врезультате определения выкупной цены изымаемого земельного участкакомпенсация должна обеспечить возможность приобретения его собственникомдругого земельного участка, аналогичного изымаемому. В методологическомаспекте это означает, что определение вида разрешенного использования объектаоценки должно происходить на тот период времени, когда рынку впервые сталадоступна информация о согласовании места размещения будущего объекта,служащего основанием для применения процедуры изъятия для государственныхили муниципальных нужд в соответствии со статьей 49 Земельного кодексаРоссийской Федерации.В виде формулы данное предложение можно представить так:(1)где Lv1 –стоимость 100 м2 оцениваемого земельного участка в зоне изъятия;Lv2 –стоимость 100 м2 земельного участка в зоне-аналоге;t1- дата принятия решения о размещении объекта строительства;t2- дата принятия решения об изъятии;22t3- дата оценки земельного участка.На основании предложенного подхода проведены практические расчеты поопределению рыночной стоимости выкупаемых в рамках подготовки кпроведению зимней Олимпиады 2014 г.
в Сочи земельных участков. Полученнаярасчетным путем стоимость земельных участков сравнивается с даннымиценового зонирования, утвержденные Национальным Советом по оценочнойдеятельности (Таблица 2).Таблица 2.Сравнение результатов определения стоимости 100 м2 площади типовогоземельного участка для ИЖС в зонах изъятия «Красная Поляна» и «Адлер»Расчетныеданные наосновепредложеннойметодики, руб.4ЗонаизъятияДатаоценки,2010 г.12Данные ценового зонирования всоответствии с показателями,утвержденными Национальнымсоветом по оценочнойдеятельности, руб.3Февраль1 264 000599 246-52,6МайСентябрьФевральМайСентябрь1 179 5001 142 0001 181 0001 527 5001 492 000580 210603 084617 972598 342621 930-50,8-47,2-47,6-60,8-58,3КраснаяПолянаАдлерИзменениестоимости, %(4-3)/3*100%.5Таким образом, на основе предлагаемых нововведений в процедуре изъятия,компенсацию за изымаемые земельные участки, возможно, снизить на 47,2–60,8%по сравнению с действующим на данный момент порядком изъятия в г.
Сочи, ненарушая принцип эквивалентной и справедливой компенсации.Применение такого комплексного подхода ко всем объектам изъятияпозволитсущественно сократить земельные спекуляции и разрешить частьконфликтов на территории изъятия. Это не только сэкономит востребованные дляреализации других проектов бюджетные средства, но и даст гарантии реальныминвесторам и землепользователям стабильных условий их деятельности.Обоснованные в работе выводы и предложения позволят повысить:· объективностьценообразованияназемельныеучасткивконкурентной и информационной ограниченности;· качество информационной базы для принятия ценовых решений;· уровень государственного управления в области изъятия.условиях23III. ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫОсновные положения диссертации изложены в следующих опубликованныхавтором работах:Статьи опубликованные в журналах, определенных перечнем ВАК.1.
Щуров Н.Н. Вопросы изъятия земельных участков для государственныхили муниципальных нужд. Часть I [Текст] / Н.В. Волович, Н.Н. Щуров //Имущественные отношения в Российской Федерации – М., 2011. - № 3 (114). С.65-80 (1,29 / 0,45 п.л.).2. Щуров Н.Н. Вопросы изъятия земельных участков для государственныхили муниципальных нужд.
Часть I [Текст] / Н.В. Волович, Н.Н. Щуров //Имущественные отношения в Российской Федерации – М., 2011. - № 5 (116). С 46– 65 (1, 55 / 0,55 п.л.).3. Щуров Н.Н. Определение рыночной стоимости земельных участков приих изъятии для государственных нужд [электронный ресурс] / Н.Н. Щуров //http://uecs.ru/:сайтжурнала«Управлениеэкономическимисистемами:электронный научный журнал», 2011. URL: http://uecs.ru/finansi-i-kredit/item/6882011-10-14-08-31-51 (дата обращения 14.10.2011). (0,52 п.л.).4.
Щуров Н.Н. Методы оценки рыночной стоимости земельных участковпри изъятии для государственных или муниципальных нужд [Текст] / Н.Н. Щуров// Вестник Финансового университета – М., 2011. - № 5 (65). С. 83 – 87. (0,43 п.л.).Статьи, опубликованные в других научных изданиях:5.ЩуровН.Н.Особенностиизъятияземельныхучастковдлягосударственных или муниципальных нужд в Сочи [Текст] / Н.Н. Щуров //Оценка и управление собственностью. Информационно – аналитическийбюллетень Краснодарского краевого отделения саморегулируемой организацииоценщиков Общероссийской общественной организации «Российское обществооценщиков». – Краснодар, 2011. - № 04 – 06 (91 - 93). С.
27 – 31. (0,32 п.л.).6. Щуров Н.Н. Кадровое обеспечение мегапроектов в Краснодарском крае:проблемы и решения [Текст] / Н.Н. Щуров // Материалы международной научнопракт.конф.«Проблемыиперспективыформированияинновационной24экономики России». – Краснодар: изд. КЦНТИ, 2011. – Том 2. С. 94 – 107. (0,4п.л.).7. Щуров Н.Н. Особенности оценки выкупной цены земельных участковпри их изъятии для государственных нужд в ходе становления рынканедвижимости [Текст] // М.А. Федотова, Н.В.
Волович, Н.Н. Щуров // Материалычетвертоймеждународнойнаучно-техническойконференции«Градорегулирование, экономика строительства и управление недвижимостью».National university of civil engineering. Ханой, 2011. С. 318 – 324. (0,42 / 0,1 п.л.).8. Щуров Н.Н. Некоторые особенности и пути совершенствования методовоценкирыночнойстоимостиземельныхучастковприизъятиидлягосударственных или муниципальных нужд [Текст] / Н.Н. Щуров // Экономика ифинансы - М., 2011.
- № 9 - 10 (189 - 190). С 36 – 44. (0,68 п.л.)..
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
