Совершенствование методов оценки рыночной стоимости земельных участков при изъятии для государственных или муниципальных нужд (1142761), страница 3
Текст из файла (страница 3)
Не редкостью являются случаи,когда совсем за короткий срок (например, за 2-3 месяца) перед принятиемрешения об изъятии из муниципальной или государственной собственностиприватизируются земельные участки, которые выкупаются обратно государствомв разы дороже.Решением сложившейся ситуации являются действия по минимизациивлияния этих факторов, например, через более совершенную регламентациюдействий государственных или муниципальных органов, развитие системы учетаземельных участков и сделок с ними, обеспечение прозрачности действий всехучастников процесса изъятия, а также совершенствование методического иинформационного обеспечения работ по оценке.4. Проведен анализ современных методов оценки рыночной стоимостиземельных участков в контексте возможности их применения в условияхизъятия.ВсоответствиисМеждународнымистандартамиоценки(МСО)определение рыночной стоимости любых земельных участков должно в первуюочередь строиться на использовании наиболее точного метода оценки - методасравнения продаж, который включает прямое сравнение рассматриваемогоимущества с аналогичными земельными участками, для которых имеются15фактические данные по последним рыночным сделкам 5.
Другие методы оценкидолжны использоваться в качестве дополнительных инструментов оценки итолько в случае невозможности применения метода прямого сравнения продаж.Они не могут быть основой для проведения соответствующих расчетов в силу ихзначительно большей погрешности и малой доказательности, что имеетпервостепенное значение в случае оценки при принудительном изъятииземельных участков.В исследовании рассмотрена возможность применения основных известныхметодов оценки применительно к случаям изъятия.
Техника разбивки на участки(метод развития подразделений), как второй основной метод оценки рыночнойстоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода, связан спредположением об изменении вида использования участка или его разделениина ряд участков, а также определением возможных будущих доходов и расходов иих дисконтированием для вывода показателя текущей стоимости объекта оценки.Однако такая техника может быть приемлема только в особых ситуациях так, какона связана с рядом допущений, которые чрезвычайно трудно связать столкованием рыночной стоимости. Получаемый результат оценки в большейстепени характеризует инвестиционный потенциал данного участка, чем егорыночную стоимость.
МСО рекомендуют подходить с особой осторожностью квыработке приемлемых допущений при применении данной техники.Возможности использования других методов оценки рыночной стоимостиземельных участков в соответствии с МСО, например, техники остатка дляземельных участков с улучшениями (метод остатка, метод выделения или методраспределения), а также метода капитализации арендной платы за свободныйучасток, существенно ограничены большой погрешностью, в том числевозможнымвлияниемсубъективногоотношенияконкретногооценщика.Результаты оценки, проведенной такими методами, всегда могут быть оспорены5Международные стандарты оценки.
Восьмое издание. 2007 / Пер. с англ. И.Л. Артеменкова,Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, А.И. Артеменкова; Под ред. Г.И. Микерина, И.Л. Артеменкова. –М.: Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское обществооценщиков, 2009. – 422 с. (Энциклопедия оценки).-С.
168.16заинтересованными лицами, что особо важно при оценке в случаях изъятияземельных участков. Поэтому их применение является оправданным только вслучае отсутствия информации о ценах сделок или предложений (в соответствиис российской практикой оценки) в рамках метода прямого сравнения продаж. ВТаблице 1 выделены преимущества и недостатки каждого из принятых вмеждународной практике методов оценки.Таблица 1Преимущества и недостатки методов оценки рыночной стоимости земельных участковМетод оценкиПоложительные стороныСложностиСравнения продаж Наиболее достоверный метод дляСложности обоснованиясоставления отчета о рыночнойкорректировокстоимости как документаНедостаток информации о ценахдоказательного значениясделокСущественные риски допущенияИспользуется в большей степениРазбивки наошибок в прогнозахдля определения инвестиционнойучастки (развитиястоимостиподразделений)РаспределенияПростота в примененииЗначительная погрешность в силутрудностей учета особенностейконкретного объекта оценкиВыделенияНаличие большей информацииРиски удвоения ошибки в расчетах,предлагаемых на рынке вновьт.к.
необходимо определить стоимостьпостроенных типовых объектовединого объекта недвижимости инедвижимостизатраты на его улучшения всоответствии с наиболее эффективнымиспользованием земельного участкаПовышенные риски недостовернойоценки по улучшениям на земельномучастке со значительным износомРиски удвоения ошибки в расчетах,ОстаткаНаличие информации пот.к. необходимо из рассчитанногопредлагаемым в аренду объектамчистого дохода по конкретномунедвижимостиобъекту недвижимости выделитьдолю, приходящуюся на собственноземельный участок и провести еекапитализациюКапитализацияИспользуется для оценкиЗначительные сезонные и иныеарендной платысельхозяйственных угодийколебания доходности на различныхсегментах рынка, а также отсутствиеразвитого рынка сдачи земельныхучастков в арендуВыявленные преимущества и недостатки различных методов оценкиземельных участков показывают, что в рамках процедуры изъятия использованиетолько техники прямого сравнения продаж, как основы для определениярыночной стоимости земельных участков, соответствует в полной мере целямоценки.
Противоречие между повышенными требованиями к качеству исходной17информации для определения рыночной стоимости объектов недвижимости приих изъятии для государственных или муниципальных нужд и принципиальнойневозможностью получения такой информации в зонах изъятия является важнойзадачей, которую необходимо решить в методическом плане.Для достижения поставленной цели в рамках метода сравнения продажперед оценщиком встает важная проблема подбора аналогов для определениярыночной стоимости, что в условиях изъятия сделать крайне сложно, так какинформация об изъятии влияет на рынок существенным образом и, как правило,значительно увеличивает предлагаемые цены на недвижимость.
В связи с этимпредлагается использовать в качестве объектов-аналогов информацию обидентичных по виду использования и другим существенным параметрамобъектам недвижимости, находящихся в непосредственной близости от объектаоценки, но не затронутых этим изъятием.В этой части действующая методика, утвержденная Национальным советомпо оценочной деятельности в рамках изъятия земельных участков для подготовкии проведения зимних Олимпийских игр 2014 г. в г.
Сочи, противоречива. Даннаяметодика предполагает, как и в обычных случаях, использование источниковрыночной информации по объектам-аналогам из самой зоны изъятия. Этоявляется опасным заблуждением, как показано в работе, так как данными (преждевсего,ценамипредложений)изначальноманипулировалисобственникиземельных участков, а объективные условия для свободного ценообразования всилу начавшегося процесса изъятия отсутствовали.В диссертации доказывается, что для выбора объектов аналогов приопределении рыночной стоимости земельных участков в рамках процедуры ихизъятиядлягосударственныхилимуниципальныхнуждследуетруководствоваться принципом ближайшего расположения зон, в которыхоценщик ищет сопоставимые объекты, к зонам, в которых непосредственноосуществляется изъятие.
Нахождение и использование аналогов, находящихся натерритории начавшегося изъятия некорректно с точки зрения того, что этапроцедурадеформировалаусловиядлясвободногоценообразования.18Использованиерыночнойинформациииззон,максимальноблизкорасположенных к зонам изъятия, дает возможность более объективно провестисравнительный анализ факторов, влияющих на стоимость земельных участков вкаждый период времени на территории изъятия и сопоставимых зонах.Предлагается при выборе сопоставимых зон к зоне изъятия руководствоватьсяследующими принципами:- близкое расположение этих зон друг к другу;- их сравнимость по основному и дополнительным видам использованияземельных участков;- наличие сходной по составу и качеству социальной и инженернотранспортной инфраструктуры.Конечно, и в сопоставимых зонах ощущается влияние мер изъятия.Например, в случае изъятия земельных участков в городе для строительствааэродрома, эти решения влияют на весь местный рынок земельных участков, таккак доступность к воздушному сообщению увеличит стоимость земельныхучастков в данном городе.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
