Развитие кадастровой оценки земельных участков крупных промышленных предприятий (1142639), страница 5

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 5)

Наличие такой корректировкиобусловлено тем, что затраты на рекультивацию таких земельных участков могут в21абсолютном значении существенно превышать рыночную стоимость экологическизагрязненных земельных участков, определяемую на основе возможности ихдальнейшего использования для производственных или иных целей. Это приводит ксущественному снижениюстоимостиэкологически загрязненныхземельныхучастков.В случае возможности учета экологической загрязненности территорииуказанная выше формула приобретет следующий вид (2):ikz ylrRK  (  RB i   D z   Al )  (1  p ) i 1z 1f qmsnl 1Emm 1Cf(2),f 1где:Dz – рыночнаястоимостьнеиспользуемогоэкологическизагрязненногоземельного участка;Сf – ожидаемые приведенные расходы на рекультивацию экологическизагрязненного земельного участка;z – количество неиспользуемых экологически загрязненных земельныхучастков;q – количество экологически загрязненных земельных участков.Такая формула может быть использована только при наличии всейнеобходимой для ее применения информации в рамках уточнения результатовкадастровой оценки.При применении метода остатка для земельных участков от стоимости бизнесаследует исходить из того, что стоимость земельно-имущественного комплексакрупногопромышленногопредприятияявляетсячастьюстоимостивсегоимущественного комплекса такого промышленного предприятия, и ориентироватьсяна положения статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации.Сам данный метод может быть реализован по следующему алгоритму:1.Расчет рыночной стоимости собственного капитала действующегопромышленного предприятия с применением доходного и (или) сравнительногоподхода;2.Расчет рыночнойстоимости комплексанедвижимого имущества(земельных участков и улучшений, на них расположенных) с использованием22элементов метода чистых активов (как разницы между суммой рыночной стоимостисобственного капитала, рыночной стоимости обязательств и рыночной стоимостиактивов без учета недвижимого имущества);3.Расчетпромышленнымкадастровойпредприятием,стоимостипутемземельныхкорректировкиучастков,рыночнойзанятыхстоимостикомплекса недвижимого имущества на рыночную стоимость объектов капитальногостроительства, рассчитанную индивидуально по каждому зданию и сооружению.Метод остатка для земельных участков от стоимости бизнеса может бытьприменен только в качестве второго, дополнительного метода определениякадастровой стоимости и преимущественно для целей уточнения результатовкадастровой оценки, поскольку требует наличия информации, которая может ненаходится в свободном доступе.

Кроме того, в силу малой доли стоимостиземельных участков в составе общей стоимости всего имущественного комплексапромышленного предприятия применение указанного метода может также привестик существенной погрешности итоговых результатов, что необходимо учитывать приего применении.Посколькуединыйобъектнедвижимостиследуетрассматриватькаккомплексную систему взаимосвязанных объектов недвижимости, в основе которойлежат природно-климатические, технологические, экономико-правовые, социальнокультурныефакторы,представленныеалгоритмыопределениякадастровойстоимости земельных участков крупных промышленных предприятий способствуютсовершенствованию методического инструментария их кадастровой оценки вусловиях перехода к налогообложению единых объектов недвижимости.Множественность земельных участков, на которых расположено крупноепромышленное предприятие, не является препятствием для применения указанныхалгоритмов определения кадастровой стоимости единого земельно-имущественногокомплекса крупного промышленного предприятия.

Кадастровая стоимость каждогоиз таких земельных участков может быть определена как пропорциональная им доляв единой кадастровой стоимости всех таких земельных участков, что придаеткадастровой стоимости нормативной характер. Это соответствует правам самихсобственниковземельныхучастковпоихразделу,объединениюиперераспределению, а также сложившейся судебной практике рассмотрения этих23объектов в их неразрывном единстве как составной части единого имущественногокомплекса, и может быть формализовано как особое правило определениякадастровой стоимости как в рамках кадастровой оценки, так и в рамках уточнениярезультатов кадастровой оценки.Предложенная гипотеза о необходимости и возможности использования приопределении кадастровой стоимости земельных участков крупных промышленныхпредприятий вышеназванных алгоритмов была практически реализована в рамкахдиссертационного исследования.

В качестве практического объекта кадастровойоценки был выбран земельный участок, занятый промышленной площадкойНоволипецкого металлургического комбината (далее – НЛМК). В последние пять летон является самым дорогим с точки зрения кадастровой стоимости земельнымучастком из всех земельных участков, используемых крупными промышленнымипредприятиями. Его кадастровая стоимость составляла почти 77 млрд. рублей.Характерной особенностью земельного участка, на котором расположенНЛМК, является то, что он зарегистрирован в системе государственного кадастранедвижимости как единичный объект кадастрового учета, без разделения наотдельные земельные участки.Проведенный эксперимент подтвердил, что использование метода остатка дляземельных участков от стоимости бизнеса невозможно реализовать в рамкахпроведения кадастровой оценки, он может быть использован лишь при определениикадастровой стоимости для уточнения результатов кадастровой оценки.

Основнымметодом определения земельных крупных промышленных предприятий являетсяметод освоения земельных участков, который в мировой практике формализован какметод калькуляции затрат на освоение. Он может быть использован для определениякадастровой стоимости как в рамках кадастровой оценки, так и в рамках уточненияее результатов.Определение кадастровой стоимости земельного участка НЛМК былореализовано согласно формуле (1) и составило 2 986 000 + (2 175 000 + 15 428000)*1,573 = 30 676 519 тысяч рублей, где 2 987 000 тысяч рублей - плата затехнологическое присоединение к внешним электрическим сетям (с учетом затрат настроительство трансформаторной подстанции), 2 175 000 тысяч рублей – затраты наприобретение территорий под санитарно-защитную зону, 15 428 000 тысяч рублей –24рыночная стоимость земельных участков, предназначенных для размещениясобственно промышленного производства, 1,573 – фактор стоимости денег вовремени из расчета периода застройки металлургического комбината, равного 4годам.Итоговый результат практического применения метода освоения земельныхучастков для определения кадастровой стоимости на примере земельного участкаНЛМКпоказал,чтокадастроваястоимостьземельногоучасткаНЛМК,определенная согласно выделенным в диссертационном исследовании отличиямкадастровой и рыночной стоимостей, методического инструментария ее расчета,более чем в 2 раза меньше фактической кадастровой стоимости, определенной врамках кадастровой оценки в сопоставимый период времени.

Соответствующаяразница в предельной величине земельного налога при его максимальной ставке в 1,5% составляет около 700 миллионов рублей. Отличие обусловлено не толькоиндивидуальным подходом к определению кадастровой стоимости указанногоземельного участка, который, в отличие от массового подхода, позволяет определитьего кадастровую стоимость в сопоставимых условиях с более высокой точностью, ноиэкономическистоимостей,обусловленнымоснованномнаразграничениемпринципекадастровойоднократногоучетаирыночнойстоимостиприопределении налоговой базы по различным имущественным налогам.III.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИОсновные положения диссертации изложены в следующих работах:Статьи в журналах, определенных ВАК Минобрнауки России:1. Чупова К.В. Кадастровая и рыночная стоимость объекта недвижимости:соотношение понятий и особенности определения. [Электронный ресурс] /К.В. Чупова // Управление экономическими системами (электронный журнал).- 2011. - №12. Режим доступа: http://uecs.ru/otraslevaya-ekonomika/item/844-2011-1213-07-31-01. Дата обращения: 01. 10. 2012 г.

(1,1 п.л.).2. Чупова К.В. Полезные уроки мировой теории и практики развития системналогообложения недвижимости. [Электронный ресурс] / К.В. Чупова // Управлениеэкономическими системами (электронный журнал). - 2012. - №4. Режим доступа:http://uecs.ru/otraslevaya-ekonomika/item/1255-2012-04-12-06-44-33. Дата обращения:2501.

Характеристики

Список файлов диссертации