Развитие кадастровой оценки земельных участков крупных промышленных предприятий (1142639), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

Принципиальнойошибкой проведения кадастровой оценки таких земельных участков является то, чтоониподлежатмассовойоценкераздельно(безучетапринадлежностикимущественному комплексу промышленного предприятия). При этом определениеих кадастровой стоимости осуществляется с использованием рыночной информациио продажах различных сегментов рынка недвижимости, к которым могут бытьотнесены и те сегменты, для которых свойственны иные факторы формированиястоимости.Например,кадастроваястоимостьземельныхучастковкрупныхпромышленных предприятий с «нетипичным» видом разрешенного использования(«для эксплуатации дорожных мастерских», «для эксплуатации здания столовой»,«для эксплуатации здания учебно-курсового комбината», «эксплуатация склада»)методами массовой оценки определяется на основе идентичности вида ихразрешенного использования. Одновременно кадастровая стоимость земельныхучастков, имеющих вид разрешенного использования, указывающий на ихпромышленноеиспользование, определяется с применением данных рынказемельных участков промышленного использования, не входящими в составимущественного комплекса крупного промышленного предприятия, что такжеотносит их в иной сегмент рынка недвижимости.Итогом стал тот факт, что в отношении основных налогоплательщиков поземельному налогу - крупнейших предприятий - различия между утвержденнымиудельными показателями кадастровой стоимости (далее – УПКС) занимаемых имиземельных участков, полученные в сопоставимые периоды времени, существенноразличаются.17В качестве доказательства указанного факта в диссертационном исследованиипроведен анализ уровней кадастровой стоимости земельных участков крупнейшихпредприятий черной металлургии, имеющих сопоставимые размеры площадей.УПКСземельныхучастковкрупнейшихпредприятийчернойметаллургиипредставлен в Таблице 1.

Проведенный анализ УПКС земельных участковкрупнейших предприятий черной металлургии показал, что по данному показателюотличия достигают трех раз, что существенно противоречит необходимостивыравнивания между ними условий хозяйствования и не соответствует сложившимсяна данном сегменте рынка недвижимости особенностям.Таблица 13Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков крупнейшихметаллургических комбинатов, определенных в сопоставимый период№Наименование металлургического комбината123456Череповецкий металлургический комбинатМагнитогорский металлургический комбинатНоволипецкий металлургический комбинатЧелябинский металлургический комбинатНижнетагильский металлургический комбинатЗападносибирский металлургический комбинатСтруктураземлепользованияпредприятийхарактеризуетсяформирующихединыйОцененныесовокупные площадиземельных участков,кв.м.2800 га2500га2755 га1900 га2300 га2300 габольшинствакомплекспромышленныхземельныхтакогоруб.3 2931 1812 7851 6572 4421 718крупныхмножественностьюимущественныйУПКС,/кв.м.участков,предприятияииспользуемых в единой производственной деятельности.

Определение кадастровойстоимости занимаемых такими предприятиями земельных участков должноучитывать их индивидуальные особенности, то есть требует их индивидуализации.Индивидуальный подход к определению кадастровой стоимости земельныхучастков, на которых располагаются крупные промышленные предприятия, следуетрассматривать как основной подход их кадастровой оценки.Обособленные земельные участки крупного промышленного предприятиянеобходимо рассматривать как часть единого имущественного комплекса крупногопромышленного предприятия, а при определении их кадастровой стоимости должнаучитываться производственно-технологическая взаимосвязь его элементов. Всеперечисленное обуславливает необходимость рассматривать земельные участки3Рассчитано автором по данным публичной кадастровой карты Росреестра.18крупных промышленных предприятий как комплексную систему взаимосвязанныхземельных участков.

Это соответствуют положениям законодательства РоссийскойФедерации в части экологических и пространственно-планировочных требований кразмещению крупных промышленных предприятий, предполагающих разделениетерриториипромышленногопредприятиянафункциональныезоны,иподтверждается в своде правил СНИП II-89-80 «Генеральные планы промышленныхпредприятий», утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 года№ 790, в санитарно-эпидемиологических правилах СП 2.2.1.1312-03, утвержденныхпостановлениемГлавногогосударственногосанитарноговрачаРоссийскойФедерации от 30 апреля 2003 года № 88.На основе анализа положений указанных актов можно выделить следующиеобязательныеэлементыпланировочнойорганизацииземельныхучастковпромышленных объектов:1.Производственнаязона(основное,вспомогательноеисмежноепроизводство);2.Складская зона;3.Инфраструктурная зона (транспорт, электро- и газоснабжение,водоснабжение и т.д.);4.Зона захоронения промышленных отходов (шлаконакопители, отвалы,хвостохранилища и т.д.);5.Резервная зона (зона перспективного освоения);6.Зона для размещения очистных сооружений;7.Зона для размещения социальных объектов (объектов культурно-бытового назначения и иных обслуживающих объектов);8.Санитарно-защитная зона.Особенности землепользования земельных участков крупных промышленныхпредприятий должны находить отражение в специфике определения их кадастровойстоимости, для отражения которой необходима разработка наиболее походящихалгоритмов кадастровой оценки таких земельных участков.4.

Алгоритмы определения кадастровой стоимости земельных участковкрупных промышленных предприятий, позволяющие сблизить величины их19кадастровой и рыночной стоимостей и способствующие совершенствованиюметодов их кадастровой оценки в условиях перехода к налогообложениюединых объектов недвижимости.Научный анализ проведенных работ по кадастровой оценке земельныхучастков крупных промышленных предприятий, а также сравнительный анализрезультатов научных исследований в этой области, показал, что для определениякадастровой стоимости таких земельных участков наиболее подходящим методоминдивидуального определения их кадастровой стоимости является метод освоенияземельных участков.

Он предполагает расчет затрат на замещение земельныхучастков, в том числе их подключения к объектам инженерно-транспортной и инойнеобходимой для производственной деятельности инфраструктуры. Это позволяетиспользовать в качестве исходных данных общедоступную на региональном иместном уровне информацию о рынке таких земельных участков и о нормативныхзатратах на их подключение к объектам инженерно-транспортной и инойинфраструктуры.Для моделирования кадастровой стоимости земельных участков крупныхпромышленных предприятий целесообразно также использовать метод остатка дляземельных участков от стоимости бизнеса, основанный на принципе остаточнойпродуктивности земель, зафиксированный еще в классической политическойэкономии.

Существенным достоинством данного метода является возможностьрасчета стоимости земельных участков, которые не являются самостоятельнымиобъектами рыночного оборота, так как продаются в составе действующего бизнеса,эффективность которого во многом определяет возможную цену их реализации.Наиболее существенным достоинством применения указанных методовявляется принципиальная возможностьисключения из состава кадастровойстоимости стоимости тех инфраструктурных улучшений, которые подлежатналогообложению другими имущественными налогами.Логика метода освоения земельных участков соответствует требованиямЗемельного кодекса, который (в статье 88) регламентирует использование земельныхучастков промышленного и иного специального назначения. Для целей определениякадастровой стоимости земель промышленного предприятия формула расчетакадастровой стоимости методом освоения земельных участков описывается20следующим образом (1):iklrmsnRK  (  RBi   Al )  (1  p)   Emi1l1m1(1),где:RК – кадастровая стоимость земельных участков (с учетом затрат наприобретениедополнительныхтерриторийподсанитарно-защитнуюзону,социальную и инженерно-транспортную инфраструктуру);RBi – рыночнаястоимостьземельногоучастка,предназначенногодляразмещения собственно промышленного производства;Аl – рыночная стоимость земельного участка под санитарно-защитную зону,социальную и инженерно-транспортную инфраструктуру;Em – стоимость улучшения, не являющегося объектом налогообложениядругими имущественными налогами;p – ставка доходности;n – фактическое время до момента ввода промышленного предприятия вэксплуатацию с момента приобретения земельного участка (земельных участков);k – количество земельных участков, предназначенных для размещениясобственно промышленного производства;r - количество земельных участков, предназначенных для размещениясанитарно-защитной зоны, социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры;s – количество улучшений, не являющихся объектами налогообложениядругими имущественными налогами.Дискуссионным является вопрос о необходимости учета экологическогосостояния земельных участков.

В процессе кадастровой оценки информация обуровне экологической загрязненности земельных участков крупного промышленногопредприятия ограниченна. В этой связи учет влияния экологического фактора настоимость таких земельных участков невозможен. Опыт других стран, где наэкологически загрязненные участки распространяются специальные корректировкина загрязнение (вплоть до уменьшения стоимости до 100 %), допускает возможностьотсутствия учета их экологической загрязненности.

Характеристики

Список файлов диссертации