Развитие кадастровой оценки земельных участков крупных промышленных предприятий (1142639), страница 3
Текст из файла (страница 3)
При этом при проведении индивидуальной оценкикадастровой стоимости предполагается учет всех факторов, которые, согласнопрофессиональному суждению, оказывают влияние на кадастровую стоимостьобъекта недвижимости. В качестве правила кадастровой оценки также может бытьустановлено положение пункта 16 ФСО № 4 о том, что кадастровая стоимостьобъектов недвижимости, строительство которых не завершено, не может бытьоценена в рамках одной модели оценки кадастровой стоимости с объектаминедвижимости, строительство которых завершено.Проведенный анализ требований к установлению кадастровой стоимости вРоссийской Федерации позволяет определить кадастровую стоимость как стоимость,определяемую для целей налогообложения согласно установленным принципам иправилам, которые учитывают специфику развития рынка недвижимости, учетныхсистем объектов недвижимости, экономически обусловлены с точки зренияналогообложенияипозволяютрегламентироватьособенностикадастровой стоимости различных объектов недвижимости.13определения2.
В состав кадастровой стоимости земельных участков крупныхпромышленныхпредприятийвходитстоимостьихинфраструктурныхулучшений, являющихся качественными, ценностными характеристикамитаких земельных участков, обусловленными их видом использования, но она недолжна учитывать стоимость тех инфраструктурных улучшений, которыеявляются объектами налогообложения другими имущественными налогами.Диссертационное исследование показало, что специфика расчета кадастровойстоимости земельных участков в Российской Федерации, равно как и в большинствеиных стран заключается в том, что в основу ее определения ложится видразрешенного использования земельного участка. Вид разрешенного использованияземельного участка является его индивидуальной характеристикой, определяющейнаиболее вероятный режим его использования. Именно вид разрешенногоиспользования земельного участка определяет назначение объектов капитальногостроительства, но их непосредственное использование в соответствии с ихназначением во многом зависит от специфических характеристик земельногоучастка, обусловленных его инфраструктурными улучшениями.
Инфраструктурныеулучшения земельного участка совместно с земельным участком формируют единуюземельно-инфраструктурную базу, создающую условия для использования объектовкапитального строительства. Это позволяет рассматривать земельный участок и егоинфраструктурные улучшения как земельно-инфраструктурный ресурс, которыйможетбытьиспользовандляцелей,определяемыхвидомразрешенногоиспользования земельного участка. Рассмотрение земельного участка и егоинфраструктурных улучшений в качестве единого земельно-инфраструктурногоресурса позволяет сделать вывод о том, что кадастровая стоимость земельногоучасткадолжнавключатьстоимостьзатратнасоздание(замещение)инфраструктурных улучшений земельного участка.Инфраструктурные улучшения земельного участка являются одним изопределяющих факторов вида деятельности, реализуемой на земельном участке,поскольку для каждого земельного участка они индивидуальны.
Они могут бытьизменены при соразмерных вложениях в развитие земельного участка, что повышаети саму ценность земельного участка. Однако ключевым фактором выбора вида14деятельности, реализуемой на земельном участке, является его местоположение.Местоположениекатегорией,земельногоучасткахарактеризующейегофактическивнешнююявляетсясобирательнойинфраструктуру,авлияниеместоположения земельного участка на величину его кадастровой стоимостисводится к внешним по отношению к земельному участку факторам. Внешняяинфраструктура земельного участкаможет быть количественно оценена сиспользованием правильно обработанной рыночной информации, что обуславливаетнеобходимость определения кадастровой стоимости земельного участка на основерыночной информации конкретного сегмента рынка недвижимости.Такой подход к экономическому содержанию кадастровой стоимости наиболееоправдан для земельных участков крупных промышленных предприятий, но онтребует особого уточнения, связанного с разделением их инфраструктурныхулучшений.К инфраструктурным улучшениям земельных участков могут быть отнесенысистемы водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения и иные,зависящие от промышленного сегмента, улучшения, которые могут быть разделенына внешние и внутренние.
Диссертационное исследование показало, что целииспользованиякадастровойстоимостиотличаютсяотцелей использованиярыночной стоимости. Если определение рыночной стоимости проводится для поисканаиболее вероятной цены продажи на открытом рынке, то кадастровая стоимостьопределяется в первую очередь для целей налогообложения. Это позволяет сделатьвывод о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна отразить тучасть его рыночной стоимости, процент от которой может быть изъят в пользугосударстваиобществаврамкахединойсистемыимущественногоналогообложения.
В таком случае особенности определения кадастровой стоимостипереходят в плоскость экономической обоснованности определения кадастровойстоимости согласно принципу исключения двойного учета стоимости приимущественном налогообложении. Такой принцип направлен на повышениеэффективности системы налогообложения, поскольку ориентирован на привлечениеинвестиций в обновление основных фондов. Экономическое содержание указанногопринципа основано на том, что при расчете кадастровой стоимости земельных15участков отсутствует необходимость учитывать в составе кадастровой стоимостирыночную стоимость тех инфраструктурных улучшений, которые являютсяобъектаминалогообложениядругимиимущественныминалогами.Инфраструктурные улучшения для земельных участков крупных промышленныхпредприятий целесообразно классифицировать по критерию их расположения натерритории промышленного предприятия и вне его территории, но с точки зрения ихразграничения для целей проведения кадастровой оценки более важной является ихклассификация по принципу принадлежности к имущественному комплексукрупного промышленного предприятия.
Кадастровую стоимость земельного участкакрупного промышленного предприятия в таком случае можно определить какстоимость, установленную с использованием рыночной информации для целейналогообложения исходя из фактического вида его использования независимо отвидов прав на такой земельный участок и без учета его улучшений, подлежащихналогообложениюкадастровойдругимистоимостиимущественнымиземельногоучастканалогами.наиболееТакоеяркоопределениеразграничиваеткадастровую и рыночную стоимости земельных участков крупных промышленныхпредприятий, когда для их стоимости характерен высокий удельный вес стоимостиобъектов инженерно-технического и транспортного обеспечения их деятельности,которые формируют инфраструктурные улучшения таких земельных участков.3.
При определении кадастровой стоимости земельных участков крупныхпромышленных предприятий необходимо проводить анализ производственнотехнологическойвзаимосвязивходящихвсоставегоимущественногокомплекса земельных участков.Существенная проблема с точки зрения определения кадастровой стоимостизаключается в том, что крупные промышленные предприятия могут иметь в составесвоего имущественного комплекса неограниченное количество земельных участков,в состав которых могут входить обособленные в системе государственного кадастранедвижимости земельные участки, на которых располагаются инфраструктурныеулучшения такого промышленного предприятия, технологически взаимосвязанныеобъекты капитального строительства.
При этом, несмотря на принадлежность кимущественному комплексу крупного промышленного предприятия, кадастровая16стоимость таких земельных участков может определяться без учета их взаимосвязи симущественным комплексом крупного промышленного предприятия, что приводит ксерьезной методологической ошибке при реализации действующих методиккадастровой оценки на практике.Исследование показало, что сложившаяся практика проведения работ поопределению кадастровой стоимости земельных участков, входящих в составземельно-имущественногокомплексакрупныхпромышленныхпредприятий,показала несопоставимые результаты, обязав конкурирующие на одном сегментерынка предприятия платить разную величину земельного налога.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
