Развитие кадастровой оценки земельных участков крупных промышленных предприятий (1142639), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

Результаты научногоисследования докладывались и получили одобрение на международном симпозиуме«Устойчивость: фокус на развитии земель городов и иных территорий» (Европейскаяакадемия использования земель и их развития, Ливерпуль, 2011 г.), международнойнаучно-практической конференции «Ценообразование на рынке недвижимости»(Белорусский государственный университет УО «Государственный университетуправления и социальных технологий», Минск, 2011 г.), круглом столе «Социальноэкономические, финансовые и правовые новации в научно-технологическомкомплексе России (Финансовый университет, Москва, 2011 г.).Представленныевдиссертационномисследованиирекомендациипосовершенствованию системы формирования сведений о недвижимом имуществе дляцелей проведения кадастровой оценки используются в деятельности Министерстваэкономического развития Российской Федерации, поскольку позволяют развить иповысить информационную обеспеченность процедур определения кадастровойстоимости.

Алгоритмы индивидуального определения кадастровой стоимостиземельныхучастковдиссертационномкрупныхпромышленныхисследовании,используютсяпредприятий,предложенныеисполнителямиработпоопределению кадастровой стоимости, поскольку способствуют повышению точностии обоснованности результатов определения кадастровой стоимости таких земельныхучастков.Внедрениерезультатовисследованияподтвержденосоответствующимидокументами.Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 научных работ объемом4,5 п.л. (авторский объем – 4,1 п.л.). Три статьи объемом 3,05 п.л. (весь объемавторский) опубликованы в журналах, определенных ВАК Минобрнауки России.8Структура и объем диссертационной работы. Структура диссертационногоисследования обусловлена его логикой и состоит из введения, трех глав, заключения,приложения, списка использованных источников из 110 наименований. Основнойтекст диссертации изложен на 167 страницах.II.

Основное содержание работыПо итогам достижения целей и выполнения задач исследования выделеныосновные научные и практические результаты, выносимые на защиту.1. Понятие кадастровой стоимости в Российской Федерации должно бытьформализовано и под кадастровой стоимостью следует понимать стоимость,определенную согласно установленным принципам и правилам, позволяющимрегламентировать процедуры расчета налоговой базы по различным объектамнедвижимого имущества.Результаты исследования мировой практики выбора вида стоимости дляисчисления налоговой базы по налогам на недвижимое имущество позволяютсделать вывод о том, что общей тенденцией развития оценки недвижимогоимущества для целей его имущественного налогообложения является переход отнормативных показателей к рыночным показателям. Переход к рыночнымпоказателям повышает объективность определения налоговой базы по налогам нанедвижимость, обусловленную использованием данных рынка недвижимости,поскольку в их основе лежат объективные особенности развития экономики.Возможностьтакогопереходаопределяетсястепеньюразвитостирынканедвижимости, позволяющего получить достоверную, многоаспектную информациюо коммерческих условиях на рынке недвижимости, и учетных систем объектовнедвижимости, содержащих характеристики недвижимого имущества, достаточныедля определения того или иного вида его стоимости для целей ее признания вкачестве налоговой базы.Систематизация мировой практики выбора вида стоимости, выступающего вкачестве налоговой базы для исчисления налогов на недвижимое имущество,показала, что рыночные показатели (рыночная стоимость, годовой уровеньрыночной арендной платы) в качестве базы для налогообложения объектовнедвижимости выступает в большинстве развитых стран мира.

Основной причиной9критики системы налогообложения недвижимости, налоговой базой в которойвыступает рыночная стоимость, является включение в ее состав нереализованных(прогнозных) доходов, которые закладываются в рыночную стоимость черезпринцип наилучшего и наиболее эффективного использования, но фактически могутбыть определены только тогда, когда недвижимость отчуждается на конкурентномрынке. Это позволяет сделать вывод о том, что существенным недостаткомопределения налоговой базы по налогам на недвижимое имущество на основе ихрыночной стоимости, является ее излишняя экспертность (субъективность).В ходе сравнения преимуществ и недостатков выбора годового уровнярыночной арендной платы как налоговой базы для налогообложения налогом нанедвижимость установлено, что такой показатель основан на текущем использованиинедвижимого имущества, что являетсясправедливым подходом, посколькуосновывается на расчетной величине тех доходов, которые может принестииспользование недвижимого имущества.

Такая особенность определения годовогоуровня арендной платы обусловлена тем, что права аренды позволяют арендаторувладеть и пользоваться, но не распоряжаться недвижимым имуществом, чтоограничивает возможности его использования наилучшим и наиболее эффективнымобразом, как это позволяют права собственности. Очевидный недостаток выборагодового уровня рыночной арендной платы как налоговой базы по налогу нанедвижимое имущество связан с тем, что он воспринимается как налог на доходы ифактически не учитывает стоимостных характеристик недвижимого имущества.Исследование систем налогообложения недвижимого имущества в мире такжепоказало, что в качестве налоговой базы по налогу на недвижимое имущество могутвыступать и виды стоимости, которые имеют нерыночную основу.

Широкоеприменение нормативной стоимости для налогообложения недвижимого имущества(около 38 стран мира1), основанной на его физических характеристиках иместоположении, вызвано несущественной количественной долей поступлений отналога на недвижимое имущество в сравнении с поступлениями от иных налогов, а1Лоуренс Волтерс, Реми Сиетчипинг, Соломон Хейл «Налогообложение земли и имущества: руководство к созданию системыналогообложения» - ООН-ХАБИТАТ, 2011. - С.

59.10такжевозможностьюналоговогорегулированиячерезустановлениедифференцированных ставок налога.В ходе диссертационного исследования установлено, что для тех стран, вкоторых рынок недвижимости и системы учета объектов недвижимого имуществадостаточно развиты, в качестве налоговой базы по налогам на недвижимоеимущество выбрана кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость может вразличной степени соотноситься с рыночной стоимостью, но, как правило, ееопределение осуществляется на основе рыночной информации. При этом рыночнаяинформация обрабатывается в соответствии с установленными на государственномуровне специальными правилами кадастровой оценки с применением методовоценочного зонирования или экономико-статистического моделирования.Восновеоценочногозонированиялежитотнесениефункциональнооднородных, имеющих сопоставимые уровни рыночной стоимости объектовнедвижимого имущества в устанавливаемые на основании обработки данных рынканедвижимости ценовые зоны.

В границах ценовой зоны устанавливается единыйбазовый уровень стоимости, к величине которого для определения кадастровойстоимости отдельно взятого объекта недвижимости водятся корректирующиекоэффициенты, учитывающие его индивидуальные характеристики. Определениекадастровой стоимости также может осуществляться с применением моделей оценки(экономико-статистическое моделирование), основанного на построении уравнениязависимости кадастровой стоимости объектов недвижимости от их ценообразующиххарактеристик.Анализ развития системы кадастровой оценки в Российской Федерациипозволил сделать вывод о том, что она фактически основана на подходах копределению кадастровой стоимости методами ценового зонирования и экономикостатистическогомоделирования,отождествлениекадастровойинесмотрярыночнойнато,стоимостичтотерминологическоепроизведено.Системакадастровой оценки в Российской Федерации развивается по аналогиисодноименными системами Латвийской и Литовской Республик.

Латвийская иЛитовская Республики ранее входили в состав единого Союза СоветскихСоциалистических Республик (СССР), что обусловило временную сопоставимость11проведения реформы системы налогообложения недвижимости в этих странах и вРоссийской Федерации. Они являются наиболее развитыми в этом плане их всехстран, которые можно отнести по указанному критерию к сопоставимым странам,ранее входившим в состав СССР.

Их опыт кадастровой оценки был проанализировандля целей систематизации возможных подходов определения кадастровой стоимостиземельных участков промышленных предприятий в Российской Федерации,основных его проблем связанных с формирующимся рынком недвижимости, а такжевыявления путей его совершенствования.Впервуюочередьисследованиетребовалосопоставленияпонятийкадастровой стоимости. В ходе исследования было установлено, что в Латвийской иЛитовской Республиках кадастровая стоимость определяется как стоимость,полученная согласно правилам и принципам, установленным в специальноразработанной методике определения кадастровой стоимости, а использованиеданных рынка недвижимости позволяет экономически обосновать итоговыевеличины кадастровой стоимости объектов недвижимости.Под кадастровой стоимостью в Российской Федерации понимается рыночнаястоимость, определенная методами массовой оценки или индивидуально дляконкретного объекта недвижимости2.

Введением такого понятия кадастровойстоимости российская система кадастровой оценки требовала, в действительности,лишь сближения методологии расчета кадастровой и рыночной стоимостей.Фактически в Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается впорядке, отличном от рыночной стоимости, что нашло отражение в специальныхправилах и принципах, регламентирующих определение кадастровой стоимости.Ряд таких принципов продиктован самой практикой кадастровой оценки изакреплен в актах, регламентирующих определение кадастровой стоимости.

ВФедеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости (далее ФСО № 4)», утвержденном приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010года № 508, отражен принцип исключения учета видов прав и ограничений(обременений),заисключениемпубличных2сервитутов,приопределенииФедеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный приказомМинэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508.12кадастровой стоимости методами массовой оценки.

Это связано с тем, чтоплательщиками земельного налога являются владельцы прав собственности, правапостоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения.Права постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владенияв отличие от права собственности лишь ограничивают право распоряженияимуществом, в этой связи с точки зрения использования земельных участковуказанные виды прав для целей кадастровой оценки можно приравнять кбезусловному праву собственности.

Такое правило распространяется также и наслучаи определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства,находящихся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Поаналогии, такая норма также может применяться и при проведении индивидуальнойоценки кадастровой стоимости. Положения ФСО № 4 также затрагивают вопросысостава факторов стоимости объектов недвижимости, которые должны быть учтеныпри построении модели оценки кадастровой стоимости при применении методовмассовой оценки, и ограничивают их наиболее существенными, то есть теми,которые оказывают наиболее существенное влияние на величину кадастровойстоимости (пункт 16 ФСО № 4).

Характеристики

Список файлов диссертации