Автореферат диссертации (1141435), страница 5

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 5)

Проведенный анализ практики России иКазахстана показал, что альтернативные механизмы во всем спектреиспользуются крайне редко, несмотря на то, что их эффективность, особеннона ранних стадиях возникновения проблем незавершенного строительства,очень высока. Это неизбежно приводит к необходимости принятия крайнихмер на последующих стадиях, вплоть до замещения частных инвестицийгосударственными.

В целом множественность механизмов характерна дляфаз кризиса и восстановительного роста. Фаза развития требует повышенияскоростных режимов строительства, а, следовательно, базируется на самыхбыстрых, отструктурированных и институционально обеспеченных18механизмах мотивации участников достройки.В то же время использование различных механизмов, направленное наувязку экономических интересов участников завершения инвестиционностроительного проекта, невозможно без оценки экономическойэффективности достройки для будущих потребителей, общества и субъектовхозяйствования.

Логика авторского подхода к оценке экономическойэффективности завершения строительства базируется на выявленныхособенностяхдостройки,позволившихсформулироватьнаучнопрактическиепринципы:измеримостифазовыххарактеристикинвестиционно-строительных процессов; учета особенностей стадиидостройки; мотивированности участников достройки; превентивностиоценок; динамичности; синтеза результатов и затрат в сопоставимом виде.Целевая направленность использования сформулированных принциповзаключается в стремлении полноценного раскрытия потенциалаэкономической эффективности завершения строительства, относимых ккомпетенции всего круга участников строительства, что потребовалоструктурирования пространства измерителей незавершенного строительствав динамике трех основных фаз достройки (рисунок 6).Как следует из модели, подготовка объекта к достройке обобщающими предопределяющим процессные характеристики показателем no(t) являетсярыночная стоимость объекта незавершенного строительства, определяемаямножеством измерителей.

При этом следует понимать, чтоn o (t )I≠∑З Фii =1(4)Iгде:  ЗiФ - фактическое значение суммарных затрат реализации проекта, объединяющихi 1Дзатраты на: подготовку проектно-сметной документации (  ЗФд ), отвод земли и получениед 1исходно-разрешительнойдокументациинаОстроительство(  ЗоФ ),консервацию,о 1Собеспечение сохранности и др. (  ЗФ), фактически выполненный объем строительносРс 1Ф ),фактическиемонтажных работ (  Зрр 1Iвыплаченные налоги (  НФ ).i 1Таким образом:IДОРСIi 1д 10 1р 1с 1i 1ФФФФ ЗiФ   ЗФд   Зо   З р   Зс   H ii(5)В подавляющем большинстве случаев (исключения возникают вредчайших случаях конъюнктурных сдвигов, связанных с интенсивнымосвоением района застройки) собственник проекта несет ускореновозрастающие во времени убытки ( I Уi ).

Величина убытков зависит отi 1морального износа объекта, его технического состояния, изменившихсясоциально-экономических и экологических условий окружающей среды.Таким образом, рыночная стоимость определяется, как:IIi 1i 1n ( t )   ЗiФ   Уio19(6)СтоимостныепоказателиготовностиВременныепоказателиготовностиСтепеньготовности объектаСтруктурасобственностина объектСоставсобственниковФункциональныехарактеристики объектанезавершенногостроительстваf{n }Параметры пространственнойлокализации(природные объекты){nг}{n }Пространствоизмерителей объектанезавершенногостроительства{nв}СтоимостнаяструктурасобственниковСостав партнерского окруженияСостав нейтральныхконтрагентовХарактеристика степени важностиобъекта незавершенного строительстваОбщественно необходимКоммерческийРежимобратнойсвязиn (t) = {nf, n m, n o, nв , n s , nг}o{nut}Субъектныехарактеристики процесса{nft}{nrt}Характеристика ресурсногообеспеченияГрафикпоставкиресурсовСтруктураресурсовrtng (t) = {n it , nft , nut, n }Календарный графикплатежейГрафикСтруктурапроизводстваобъемов работработСтруктураучастниковПроцессные измерителидостройки и вводав действие объектанезавершенногостроительстваСтруктура источников финансированияХарактеристика процессовфинансированияКалендарный графикпоступленийСостав заинтересованныхпартнеровСоставконкурентовХарактеристика источниковфинансированияСтоимостьфинансовыхресурсовПараметрысоциальнойинфраструктуры{no}{nit}Состав источников финансированияПараметрыжилойнедвижимостиПоказателиместорасположения объектанезавершенного строительстваm{ns}Фаза подготовки кдостройке – оценкасостояния объектовнезавершенногостроительстваПараметры объектовпромышленногоназначения...Фаза достройки объектовнезавершенного строительстваэtnR (t) = {n , nбt, n , n }ptХарактеристика продажготовой строительнойпродукцииpt{n }atбt{n }Измерители реализацииобъекта незавершенногостроительстваСтруктураСтруктураГрафиксобственностиформ оплаты платежей ...

на объектРежимобратнойсвязиХарактеристикабартерныхвзаиморасчетовДоля бартера вобщем объемепродажаt{n }Сравнительная эффективность бартерныхвзаиморасчетовэt{n }ХарактеристикаальтернативныхмеханизмовОценка экономической эффективности достройки объектовнезавершенного строительстваФаза реализацииСтоимостьзатратЦеновыескидкиЭкономия /перерасход...Субсидирование*) Функциональные характеристики объекта представляют собой множество показателей проектных и конструкторских решенийРисунок 6 - Трехфазная модель измерителей достройки и реализации объектанезавершенного строительства20В зависимости от рыночной стоимости объекта незавершенногостроительства и степени его готовности выстраивается деятельность органоввласти, предопределяющая бюджетную эффективность, дольщиков(пользователей) с присущей им экономической эффективностью рыночногоповедения и хозяйствующих субъектов.Бюджетная эффективность показывает конечную результативностьбюджетного финансирования достройки, т.е.

оценивает экономическуюэффективность реализации его функционала, как единство социальной,мотивирующей, стабилизирующей и развивающей функций. Синтезсовокупных затрат бюджета ( КВБ ) на достройку, структурированных всоответствии с требованием комплексной реализации его функционалапредставляет собой сумму: средств для жилищных субсидий ( С Сс ),с 1Ккомпенсаций кредитных ставок и др. (  К к ), вложений в коммерческуюк 1Ддолю жилищного фонда (  В ), средств приобретения жилья для отдельныхдд 1Жкатегорий граждан и социальных групп ( Сж ) и др.

То есть:ж 1СКДЖс 1к 1д 1ж 1КВБ   Сс   Кк   Вд   Сж  ...(7)Оценка бюджетной эффективности по достраиваемому объектутрадиционно предполагает соотнесение бюджетных результатов и затрат.Синтез результатов вложений бюджета в незавершенное строительствоЭпозволяет представить их, как совокупный эффект ( Э Бэ ), состоящий изэ 1возвращенных средств в результате коммерческой реализации долижилищного фонда ( КВвБ ), дополнительных налоговых поступлений вНместный бюджет (  Н нБ ), экономии бюджетных средств при использованиин 1резервного жилищного фонда ( Р ЭБр ), экономии бюджетных средств,р 1Исвязанных с привлечением альтернативных инвесторов и др.

( ЭиБ ).и 1Таким образом, бюджетная экономическая эффективность (ЭЭБ) можетбыть рассчитана:Э Э БэНРИн 1р 1и 1к 1в 1ж 1КВвБ   Н нБ   Э Бр   ЭиБЭЭБ  э 1 Б  СКВЖКВ Сс   К к   Вв   Сжс 1(9)Эффективность долевого участия в достройке (ЭЭД) определяетсяотношением совокупной экономии дольщика, как суммы экономииИвложений ( и суммарных преимуществ дотационного иЭиД )и 121стимулирующего( С ЭсД ),характераотнесеннымкегосовокупнымс 1Иинвестициям ( ∑Д ) в объект недвижимости:Иии =1ЭЭД  ЭДэдИИС ЭиД   ЭсД и1 ИиДИ(10)с1 ИиДи1и1Отметим, что все показатели должны измеряться с учетом факторавремени.Оценка незавершенного строительства, как ресурса развития идостижения стратегического преимущества крупных строительныхпредприятий (застройщиков) и девелоперских компаний, предполагаетнеобходимость выработки адекватного подхода к оценке экономическойэффективности достройки. В его основе лежит сочетание:во-первых, коммерческой эффективности выполненных работ иоказанных услуг, т.е.

экономической эффективности инвестиционностроительной деятельности;во-вторых, эффективности реальных инвестиций (капитальныхвложений) в достройку, позволяющих получить в собственность жилье, либодля собственных нужд, либо в целях продажи.Экономическая эффективность деятельности основного субъектазастройки, а в этом качестве может выступать застройщик, инвестор илидевелопер, соответственно определяется сообразно функционалу егодеятельности. В методическом подходе автора для инвестора оценкаограничивается экономической эффективностью вложений в достройкуобъекта незавершенного строительства. Для застройщика, выполняющегособственными силами часть работ на объекте необходимо оценивать помимоэкономической эффективности вложений экономическую эффективностьуказанных работ.

Характеристики

Список файлов диссертации