Автореферат диссертации (1141435), страница 4
Текст из файла (страница 4)
Основными являются:интерактивность, превентивность, мобильность. Поддержание базовыхсвойств стратегического преимущества развития строительных предприятий,в т.ч. за счет вовлечения в оборот объектов незавершенного строительства,потребовало разработки специального инструментария, а именно: базовых,обеспечивающих и поддерживающих технологий устойчивого развития.Классификатор технологий устойчивого развития приведен на рисунке 4.Складывающиеся условия, для которых характерно отсутствие устойчивогообеспечения, в т.ч. финансовыми ресурсами, требуют использованияальтернативных подходов, к примеру, использования потенциаланезавершенного строительства. Применительно к инвестиционностроительной сфере такие подходы идентифицированы, как технологииресурсного замещения.
Их востребованность во всей совокупности ТU(t)очевидна. При этом замещение может быть различным: видовым,субъектным (полным или частичным), территориальным, проектным и др.Исследование указанных видов замещения потребовало структуризацииресурсов развития и построения структурно-динамической картытехнологий замещения.3. Экономическая сущность, особенности и последствиянезавершенного строительства в современных условиях сжатиястроительного рынка.Исследование незавершенного строительства, которое до настоящеговремени рассматривалось не в качестве фактора возможности, а какобременение, выявило следующую его особенность. В абсолютномбольшинстве случаев происходит обесценивание стоимости вложенныхресурсов вследствие функционального или внешнего износа незаконченныхобъектов строительства.
Внешний износ отражает влияние внешнихфакторов и вследствие вариативности среды этот тип износа уменьшаетстоимость объекта в связи с: эволюцией окружающей среды проекта, кпримеру, пространственно-экологических условий; коррекцией финансовыхи законодательных условий; изменением рыночной конъюнктуры и цен наобъекты строительства и др. Функциональный износ отражает влияниеизменений потребительских предпочтений. Под воздействием указанныхфакторов происходит изменение параметров спроса. В ряде случаевтребования к изменениям функционала недвижимости настолькосущественны, что завершение строительства становится нецелесообразным.14ЦиклическоеускорениеВариативностьвнешней средыВысокая динамикаизменения внутренних условийРесурснаямобильностьЦелеваямобильностьТехнологии устойчивогоразвития (TU(t)),обеспечивающие стратегическое преимущество сцелью снижения объемовнезавершенногостроительстваНеобходимостьопережающегоразвитияРост стоимостибизнеса (Vk)Vk maxVk = F(TU(t))Обеспечивающиеразвитие технологии устойчивогооразвития (ТU (t))ФормирующиетехнологииПроектныйформатСтабилизирующиетехнологии устойчивого развития(ТU с(t))ПрорывныетехнологииОпережающиетехнологииТехнологиизамещенияБазовыетехнологииустойчивогоразвития(ТUв(t))ХарактерпартнерскихсвязейПоддерживающиетехнологииДекомпозиционноепространствоЦелевыетехнологииРесурсныетехнологииВидовоеСубъектноеТерриториальноеПроектноеТехнологииресурсногозамещения..
.Технологиидостройки объектовДостройкиобъектовнезавершенногонезавершенногостроительствастроительстваt(Пнсmin)воcТU(t) = {TU (t); TU (t); TU (t)}Рисунок 4 - Классификатор технологий устойчивого развития,обеспечивающих реализацию свойств стратегического преимуществаразвития строительных предприятий15Последствия возникновения и возможного роста незавершенногостроительства в первую очередь характеризуются значительными потерямиВВП. Это происходит в результате прямого ущерба, возникающего из-завывода из оборота инвестиционных ресурсов, выступающих в различномкачестве – финансовых, материально-технических, нематериальных,экологических, административных и др.
ресурсов; ущерба, как следствиясовокупного физического, функционального и внешнего износа, в результатепотери самого ценного ресурса - времени; ущерба, как результатанедополучения дополнительного ВВП от выпуска продукции и оказанияуслуг введенными в действие производственными мощностями,инфраструктурными и жилыми объектами; ущерба в результатенедополучения налоговых отчислений субъектов хозяйствования и граждани др.Экономический анализ свойств, особенностей и последствий позволяетвыделить главное субстанциональное свойство понятия «незавершенноестроительство»,заключающеесявфазовойнезавершенностиинвестиционного цикла.
Даже на фазе частично выполненной проектнойдокументации и осуществленных затрат – это уже незавершенноестроительство. Незавершенность проектного цикла также важна дляидентификации понятия незавершенное строительство, но имея в виду, чтопроект может начинаться инициативно без осуществления затрат ивозникновения товарно-денежных отношений, приоритет должен быть отданвзаимосвязи исследуемого понятия с инвестиционным циклом.В то же время такие свойства незавершенного строительства, какобесценивание во времени, ускоренное накопление износа, субъектнаямобильность и др.
также важны для анализа, несмотря на их производный отосновного свойства характер. При этом именно эти свойствапредопределяют особенности и, соответственно, экономические последствиявозникновения и роста незавершенного строительства. Главнымсодержательным следствием незавершенного строительства являетсяусловно-товарная форма инвестиционно-строительного проекта.Анализ особенностей и последствий незавершенного строительствапозволил идентифицировать его экономическую сущность, как стоимостьнезаконченного инвестиционно-строительного проекта любой степениготовности, подверженную ускоренной рекапитализации в результатедействия факторов внешнего и/или функционального износа (рисунок 5).Избыточное, превышающее задел, незавершенное строительствоможет возникать на любой стадии реализации проекта. Следовательно,и процесс рекапитализации, как обесценивание инвестированных ресурсов,начинается в момент срыва графика реализации проекта.
Соответственно итипы незавершенного строительства по экономической сути совпадают состадиями реализации и видовым разнообразием инвестиционностроительных проектов. В настоящее время в виду обязательногоприменения ресурсного метода при расчете сметной стоимости проектаснижается влияние фактора риска появления новых объектовнезавершенного строительства.16Идентификация понятия«незавершенное строительство»Традиционный подходнезаконченные капитальные вложения,в состав которых входят затраты какпо строящимся объектам, так и попрекращенным и законсервированнымобъектам, а также затраты по объектам,фактически эксплуатируемым,но не оформленным вводомв действие и не переданнымна баланс основных фондовСтруктурный подходсовокупные затраты или объем средств,необходимых для завершения стройкии ввода в действие объекта строительстваЗатратная характеристика предстоящихинвестицийМетодические недостаткиЗатратная характеристикаосвоенных капвложенийв агрегированно-структурномили пообъектом контекстахМетодические недостаткиНе учитывает незавершенное строительство в форменематериальныхресурсовАбстрактнаякатегория внесубъектнойпривязкиВ силу возросшейроли договорныхотношений не всезатраты учитываютсяПротиворечияс бухучетом,статистикой,стоимостнымиоценкамиНе корреспондируетсяс расширительнойтрактовкой«национальноебогатство»Разрыв терминологического единствасодержания понятийинвестиционностроительной сферыНе отражает экономической сущности и особенностей незавершенного строительстваУчет выявленных методических недостатковНезавершенное строительство - стоимость незаконченногоинвестиционно-строительного проекта любой степени готовности,подверженная ускоренной рекапитализации в результате действияфакторов внешнего и/или функционального износаЗадел - предусмотренная графиком работ частьнезавершенного строительства, необходимаядля своевременного и ритмичного вводав действие основных фондовИзбыточное незавершенное строительство превышающая задел убывающая стоимостьинвестиционных ресурсовРисунок 5 - Понятие «незавершенное строительство»в условиях проектного подхода17Уточнение понятия «незавершенного строительства» позволилосформировать механизмы вовлечения в хозяйственный оборот объектовнезавершенного строительства.4.
Методы расчета экономической эффективности вовлечения вхозяйственный оборот объектов незавершенного строительства.Опыт реализации проектов достройки объектов незавершенногостроительства в РФ и Республике Казахстан показал, что именно в сферезавершенияпроектовжилищногостроительствасосредоточеномаксимальное количество проблем.
Эмпирически было установлено, чтопороговое значение степени готовности объекта, равное 70 %, позволяетсформировать две основные стратегии, одна из которых предполагаетдостройку жилья за счет средств бюджета, вторая способствует достройке наранних стадиях возникновения незавершенки. В рамках первой стратегииперед органами власти стоит двойная задача: возврата выделенных надостройку средств при одновременном формировании резервногожилищного фонда для государственных нужд. Проведенное исследованиепоказало, что она может быть решена тремя способами: в результатеэффективных продаж; с помощью последовательного выкупа; на основепереуступки ипотекодержателю.В рамках второй стратегии используется множество механизмов.
Длязастройщика может быть предусмотрено субсидирование кредитных ставокили при наличии технических возможностей разрешения на достройкудополнительных этажей. Также может быть снижен порог инвестиционныхобременений или выдано поручительство.
При изменении перспективыразвития территории застройки объект может быть включен в региональнуюпрограмму развития территории. В рамках третьего способа возможносоздание на базе банков - держателей закладных специализированныхгосударственно-частных структур (Агентств, Фондов, строительныхорганизаций и др.). Организационные новации становятся необходимыми вслучае хронического характера проблемы незавершенного строительства.По мнению экспертов, если нарушение сроков строительстваосуществляется на каждом втором объекте при условии его 50 %-нойготовности, проблема носит системный характер, а ее ликвидация требуетсоздания специализированного института, так как использование множествавозможных инструментов, таких как субсидирование, гарантирование,ценовые скидки, рассрочки, преференции и др. нацелено скорее наускорение процессов достройки, нежели на системное решение с переломомсложившейся тенденции.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
