Автореферат (1138043), страница 4
Текст из файла (страница 4)
На Рис. 2 синяякривая соответствует нулевым значениям GNPV и делит плоскость (r, p) на двеобласти. Выше кривой GNPV(r, p) = 0 лежит область положительных, а ниже –область отрицательных значений GNPV.Допустим ставки привлечения и размещения капитала на финансовомрынке равными r и p. Соответствующая этим параметрам точка A(r, p)обозначена на диаграмме красным кружком.
В данном случае точка A(r, p)лежит выше синей кривой, поэтому проект следует принять по правилу GNPV.Финансовые возможности определяют для данного проекта ставки GIRR иGERR. Из графика видно, что r = GIRR – r > 0, поэтому проект следуетпринять как инвестиционный по правилу GIRR.Также p = p – GERR > 0 и проект следует принять как заемный.Рис.2. Графический метод оценки «нетипичного» проекта. Точка Алежит выше кривой GNPV (r, p) = 0. Проект следует принять.Параметры r и p характеризуют степень устойчивости проектаотносительно изменения финансовой ставки и доходности инвестиций,22соответственно.
Чем выше их значения, тем больший запас у проекта поотношению к рискам увеличения стоимости финансирования, и уменьшениюдоходности инвестирования. Сравнивая величины r и p можно выбратьнаилучшее использование «нетипичного» проекта. Так, если rp, то«нетипичный» проект следует принять как инвестицию, в обратном случае какзаем.Информационно-логическая модель оценки эффективностиинвестиционных проектовНа основании разработанного метода была построена информационнологическая модель оценки эффективности инвестиционных проектов сознакопеременными денежными потоками. На рис.3 цветом показано, как сейчаспроисходит оценка эффективности и расчет показателей. Для того чтобыустановить тип проекта, необходимо определить: во-первых, является лиденежный поток в начальный период времени отрицательным, а затемположительным; во-вторых, имеет ли функция интегрального эффекта (NPV)«правильный» вид, т.е. функция NPV с ростом ставки дисконтирования (r)убывает и при больших значениях ставки дисконта отрицательна; в-третьих,существует ли некоторая норма дисконта, при которой NPV(r)>0, графикфункции NPV пересекает ось абсцисс в единственной точке «в направлениисверху вниз», а уравнение NPV(r) = 0 имеет единственный корень.
(См.[Виленский П.Л.и др. 2008])Стоит отметить, что основной методологической базой в сфереинвестиционного анализа являются «Методические рекомендации по оценкеэффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования»,утвержденные Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ, в рамкахкоторых рассматриваются только «типичные» инвестиционные проекты.Возможно,предложеннаяинформационно-логическаямодельоценкиэффективности инвестиционных проектов со знакопеременными денежнымипотоками может быть полезна для разработки дополнения к методическим23рекомендациям в части оценки эффективности «нетипичных» инвестиционныхпроектов.Рис.3.Информационно-логическая модель оценки эффективностиинвестиционных проектовТретья глава содержит результаты апробации разработанного методапри оценке эффективности реального инвестиционного проекта и сравнениярезультатов оценки с использованием метода GNPV и традиционных подходов.Разработан инструментарий для автоматизации процесса принятия решения обинвестициях, включающий метод GNPV и диаграмму GNPV.Оценка эффективности инвестиционного проекта «Садовыекварталы»«Садовые кварталы» – элитный жилой микрорайон, строящийся вХамовниках – самом экологически благоприятном районе исторического24центра Москвы.
Цель инвестиционного проекта заключается в строительствепервой очереди многофункционального жилого комплекса в районе ХамовникиЦАО г. Москвы в составе 14 жилых корпусов, детского сада, двух подземныхавтостоянок, части подземной парковки центральной зоны, предприятийторговлиипитанияцентральнойзоны.Этапыреализациипроектастроительства следующие: начало строительства – 2 кв.
2010 г., окончаниестроительства – 2 кв. 2013 г.Кроме того, в пределах отведенной территории будет осуществлятьсяблагоустройство и озеленение в соответствии с проектом с выполнениемследующих работ: посадкой деревьев и кустарников, устройством газонов,цветников, игровых, детских и спортивных площадок, установкой малыхархитектурных форм, асфальтированием дорог с учетом требований пожарнойбезопасности и обеспечения движения маломобильных групп населения,мощения проездов бетонной плиткой и дорожек тротуарной плиткой.
Гостевыеавтостоянки на 47 машиномест входят в состав подземной части. Пристроительстве 1-й очереди между Кварталом №1 и центральной зоной, междуКварталом №4 и центральной зоной устраивается временное благоустройство.В дальнейшем здесь планируется бульвар и создание искусственного водоема –элемента благоустройства в центральной зоне.Таблица 1. Затраты на период реализации 1-ой очереди проекта№ Наименование разделаСумма, тыс.USD1Земельно-имущественные отношения2Предпроектные работы3Проектные работы26 516,764Работы подготовительного периода10 198,525Строительно-монтажные работы (СМР)6Городские обременения13 813,417Прочие расходы на СМР1 529,828Административные расходы10 964,829Маркетинг и продажи17 049,9623 252,143 076,38274 995,3010 Перебазирование предприятия10 892,5211 Непредвиденные расходы19 330,4225Начальные цены на квартиры, согласно утвержденным прайс-листам,составляют: минимальная - $8 030 за кв.м., максимальная – $24 200 за кв.м.,средняя - $12 819 за кв.м.В зависимости от этапа строительства предполагается рост цены вследующих размерах: 3% - 2кв.
2011г., приходящийся на окончание нулевогоцикла строительства; 5% - 4кв. 2011г., приходящийся на окончание работ построительству монолитного каркаса; 5% - 2кв. 2012г., приходящийся наокончание фасадных работ; 5% - 4кв. 2012г., приходящийся на завершениевнешних работ; 5% - 3кв. 2013г., приходящийся на начало эксплуатации иоформлении в собственность.Финансирование проекта строительства осуществляется за счет заемныхсредств.
Кредитная ставка – 16,5% годовых.Прогноз по исчислению и уплате налогов составлен на основепоследних изменений в законодательстве Российской Федерации. Согласно пп.23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации в редакцииФедерального закона от 17.06.2010 №119-ФЗ с 01 октября 2010 г. отналогообложения налогом на добавленную стоимость освобождаются услугизастройщика, оказываемые на основании договора участия в долевомстроительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирныхдомов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации», услуги застройщика НДС необлагаются.Налог на прибыль по ставке 20% уплачивается с момента передачиобъекта недвижимости покупателю, т.е. после сдачи объекта в эксплуатацию иоформлению в собственность.График инвестиционных расходов, поступлений и суммарный денежныйпоток инвестора-застройщика представлен на рис.4.
На графике показаныоттоки, притоки проекта и денежный поток застройщика нарастающим итогом.26Налоговые платежи в конце проекта формируют отрицательный денежныйпоток, который делает весь проект «нетипичным».Рис.4. График оттоков, притоков и суммарный денежный поток проекта.Сравнениепоказателейэффективностипроектастроительствамногофункционального жилого комплекса (1-я очередь) «Садовые кварталы»представлены в таблице 2. Внешняя ставка p = 0%, так как свободныеденежные средства, генерируемые проектом, никуда не реинвестируются.Период окупаемости проекта составил – 5,5 лет. Ставка дисконтирования,принятая в расчете, 25% годовых.
Смоделированный в MS Excel денежныйпоток по проекту представлен в Приложении 2 диссертации.Таблица 2. Сравнение традиционных показателей эффективности проекта споказателями, предложенными в исследовании.ТрадиционныепоказателиЕд.изм.Чистыйдисконтированныйтыс.долл.доход (NPV)Внутренняя нормадоходности (IRR)% годИтогопопроектуПоказатели,предложенные висследованииОбобщенный чистыйдисконтированный36 332 доход (GNPV) приr=25% и p=0%Обобщеннаявнутренняя норма42,8% доходности (GIRR)при p=0%27Ед.изм.Итогопопроектутыс.долл.26 883% год38,0%Программный инструментарий.На основе предложенной информационно-логической модели оценкиинвестиционных проектов со знакопеременными денежными потоками, былиразработаны программное приложение в виде надстройки для MS Office и вебприложение, с целью автоматизации процесса принятия решений обинвестициях и дальнейшего планирования бюджета капиталовложений.На рис.5 представлено диалоговое окно разработанной надстройки дляMS Office.
В данном программном приложении существует возможностьвыбрать денежный поток и задать параметры, с учетом которых будетпроведена его оценка. Помимо расчета традиционных показателей иразработанных в рамках диссертационного исследования методов, с помощьюданной надстройки можно определить тип проекта, его функциональноеназначение, построить график функции NPV, диаграмму GNPV(рис.6.). Крометого, все рассмотренные проекты в рамках диссертационного исследованиябыли проанализированы, с помощью разработанной надстройки.Рис.5.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
