Договорные цены в строительстве

Договорные цены в строительстве

I. Содержание договорных цен на строительную продукцию

II. Расчеты за выполненные работы

I

Договорная цена – это индивидуальная стоимость СМР (ремонтно-строительных, пусконаладочных, реставрационных работ), выполняемых подрядчиком по договору подряда.

Договорная цена определяется заказчиком и подрядчиком с участием генерального проектировщика на равноправной основе и не может быть изменена одной стороной без согласования с другой стороной.

Назначение договорных цен:

1. договорные цены служат для заключения договоров подряда
2. договорные цены используются для расчета объемов работ в титульных списках строек
3. договорные цены необходимы для планирования подрядных работ, материально-технических ресурсов
4. договорные цены являются основой для расчетов между заказчиком и подрядчиком

Базой для расчета договорных цен являются:

· проектно-сметная документация (ПСД)

Рекомендуемые материалы

· спрос и предложение на строительную продукцию

· складывающиеся условия на рынке труда

· конъюнктура стоимости материалов, изделий и конструкций, применяемых строительных машин и механизмов и т.п.

            Договорная цена устанавливается при выполнении работ подрядным способом.

            Договорная цена при согласии подрядчика и заказчика может не устанавливаться:

· по уникальным зданиям, сооружениям, стройкам и отдельным объектам специальных отраслей промышленности со сложной технологией, по которым в процессе строительства выявляется необходимость уточнения проектных и технологических решений и сметной стоимости.

· На объекты и виды работ, характер и методы выполнения которых, уточняются в процессе строительства (горнопроходческие, подводно-технические и т.д.).

· На здания и сооружения, возводимые хозяйственным способом.

            В общем случае  договорная цена по стройке (очереди, пускового комплекса, объекта) определяется по формуле:

ДЦ = СС_{подрядных работ} + СС _{других работ и затрат по договору}

СС_{подрядных работ} - сметная стоимость подрядных работ;

СС _{других работ и затрат по договору} – сметная стоимость других работ и затрат по договору.

Рис. Формирование договорных цен на строительную продукцию

            В результате совместного решения заказчика и подрядчика оформляется протокол согласования договорной цены.

Заказчик __________________________________________________________

                                                              (наименование организации)

Подрядчик ________________________________________________________

                                                             (наименование организации)

Составлен(а) на основе ______________________________________________

                                                          (ссылка на сметную или иную документацию)

и является приложением к договору подряда 

от ________________ 200___ г.  № _____

на ________________________________________________________________

                                     (наименование строительной продукции и стройки)

ПРОТОКОЛ СОГЛАСОВАНИЯ (ВЕДОМОСТЬ)

ДОГОВОРНОЙ ЦЕНЫ

на _______________________________________________________________

                                           (наименование строительной продукции)

тыс. руб.

Руководитель предприятия (организации)            Руководитель подрядной

заказчика                                                                   строительно-монтажной организации

_________________________________           ____________________________________

[ подпись (инициалы, фамилия)]                                     [ подпись (инициалы, фамилия)]

В условиях рыночной экономики основным методом экономической оптимизации стоимости строительства является конкурсная форма размещения заказов на строительство путем проведения подрядных торгов.

            Подрядные торги – это способ выдачи подрядов, который предполагает привлечение к определенному, заранее установленному сроку, предложений от нескольких подрядчиков и заключение контракта с тем из них, предложение которого наиболее выгодно организаторам торгов (по ценам и другим, коммерческим или техническим условиям).

            Цели организации торгов:

1. выбор организации, которая может выполнить для заказчика в пределах согласованной стоимости требуемые объемы строительно-монтажных работ, поставки, монтажа и пуско-наладки оборудования в установленные заказчиком сроки и с требуемым качеством.

2. повышение эффективности производства, качества строительной продукции, надежности сооружаемых объектов на основе конкуренции между подрядными организациями.

В зависимости от способа проведения подрядные торги могут быть:

· Открытые подрядные торги. К участию привлекаются все желающие. Обычно размещаются заказы на небольшие по объему подрядные работы.

· Открытые с предварительной квалификацией участников (например, подрядчики должны иметь опыт строительства подобных объектов).

· Закрытые подрядные торги. К участию приглашаются лишь отдельные фирмы, которым рассылается приглашение. Размещаются сложные заказы.

· Единичные подрядные торги с организацией, выбранной заказчиком. Организаторы обращаются только к одной фирме без привлечения конкурентов, но с соблюдением формы и процедуры торгов. Размещаются уникальные заказы.

Предметом торгов могут быть подряды на:

Ø Строительство предприятий, зданий, сооружений производственного и непроизводственного назначения, вводимые «под ключ».

Ø Выполнение комплексов строительно-монтажных работ и их отдельных видов.

Ø Выполнение пусконаладочных работ, инженерно-изыскательских работ.

Ø Технико-экономическое обоснование, проектирование.

Ø Поставку оборудования и т.д.

Предложение претендента состоит из двух частей:

- технической части

- коммерческой части

В состав показателей для оценки коммерческой части могут входить:

1. предложенная претендентом цена предмета торгов

2. предложенный претендентом метод учета при осуществлении расчетов за выполненные работы последующих изменений уровня цен в связи с инфляционными процессами, изменением законодательства

3. предложения претендента по условиям и порядку финансирования и кредитования контракта.

На подрядных торгах могут быть заключены следующие виды контрактов (в зависимости от учета изменения ценообразующих факторов):

1. Контракт с твердой ценой, является соглашением, при котором подрядчик обязуется осуществить поставку материалов, проведение работ и оказание услуг за определенную цену, которая не может быть изменена в случае изменения затрат.

Условия выбора:

Ø стабильные или малоизменяющиеся цены в рублях на ресурсы, потребляемые в строительстве;

Ø устоявшиеся технические и технологические решения предмета торгов;

Ø использование в качестве измерителя цен твердой валюты;

Ø в условиях инфляции – относительно короткий период выполнения подрядных работ, изменение цен за который претендент может достаточно достоверно учесть при подготовке своего предложения.

Большая доля экономического риска ложится на подрядчика.

            При обосновании претендентом своего предложения по форме «твердая цена», ее величину рекомендуется рассчитывать в строгой увязке со сроками строительства, планируемым распределением объемов работ по кварталам и месяцам и прогнозируемым значениям индексов цен.

            В состав предложения рекомендуется включать специальную форму «Предложение претендента по цене предмета торгов».

Предложение претендента по твердой цене предмета торгов

(условный пример)

2. Контракт со скользящей ценой. На момент подписания контракта устанавливается базисный уровень цены, который остается неизменным. В ходе выполнения работ, сданные заказчику объемы, индексируются с использованием согласованного индекса.

Условие выбора:

Ø Наличие в регионе надлежащей системы непрерывного наблюдения за ценами в строительстве, расчета и публикации региональных, областных, городских индексов цен.

В предложении претендента при этом целесообразно указать наименование организации, разрабатывающей эти индексы.

Предложение претендента по цене предмета торгов в уровне цен,

сложившихся в календарном периоде (месяце),

предшествующем месяцу разработки предложения (условный пример)

3. Контакт с открытой ценой. На момент подписания контракта цена не устанавливается. Заказчик оплачивает фактические затраты подрядчика.

Условия выбора:

Ø Проект недостаточно разработан для того, чтобы определить его твердую цену (неполная готовность проектно-сметной документации)

Ø При реализации крупного проекта, когда заказчик хочет осуществлять строгий контроль за ходом выполнения работ

Ø Особенности проекта, в том числе его цена, не дают заинтересованности подрядчику в принятии на себя дополнительного риска

Весь экономический риск лежит на заказчике.

            В случае выбора формы «открытая цена» в договоре рекомендуется оговорить ряд условий, которые бы позволили перевести цену из «открытой» в «ограниченно открытую». Например:

1. по статье «Материалы» оговорить по ценам какого поставщика учитываются материалы или использовать среднебиржевые цены.

2. по статье «Эксплуатация машин и механизмов» возможны варианты:

- использовать машины заказчика

- использовать машины конкретной транспортной организации

- использовать машины подрядчика по заранее согласованной калькуляции цены машино-часа

3. по статье «Заработная плата»:

- расчеты по этой статье могут производиться на основании сметной нормативной трудоемкости с использованием среднестатистических данных об оплате труда рабочих

- оговорить, что средняя заработная плата одного рабочего не должна превышать определенного количества минимального размера оплаты труда, устанавливаемого правительством

4. установить, что накладные расходы и плановые накопления будут исчисляться по нормам от фонда оплаты труда рабочих и механизаторов

5. другие работы и затраты будут исчисляться в процентах от средств на оплату труда рабочих и механизаторов.

II

Порядок приемки выполненных работ, расчетов за них в процессе строительства устанавливается договором подряда.

Расчеты могут осуществляться:

- за фактически выполненные конструктивные элементы и виды работ, в т.ч. по проценту из технической готовности от договорной цены, ежемесячно;

- за отдельные установленные в договоре подряда технологические этапы и комплексы работ;

- после завершения всех работ по договору, в т.ч. сдачи готовых объектов «под ключ».

Порядок авансирования работ заказчиком:

1. при бюджетном финансировании – предельный размер авансирования установлен в размере 30% от сметной стоимости работ по договору или годового объема работ (постановления Правительства РФ от 22.06.1994г. №745, от 28.02.2002 №137);

2. при внебюджетном финансировании – размер аванса определяется по согласованию сторон (от 0 до 100%).

При частичном авансировании индексации подлежат стоимость работ, выполняемых в последующие периоды, и остаток аванса.

В договоре оговаривается срок перечисления аванса заказчиком (до 10-15 дней) и условие, что подрядчик приступает к выполнению работ после перечисления ему аванса.

Погашение аванса осуществляется при расчетах за выполненные работы обычно равными долями в соответствии со сроком выполнения работ по договору.

Первичными документами оформления сдачи-приемки выполненных работ являются:

- Акт о приемке выполненных работ и затрат – форма КС-2;

- Справка о стоимости выполненных работ – форма КС-3.

В Акте приемки выполненных работ подрядчик показывает перечень и объемы выполненных работ, расцененных в соответствии с методами и нормативами, принятыми для обоснования договорных цен.

При базисно-индексном методе форма КС-2 составляется по форме локальной сметы (форма 4). Прямые затраты определяются по соответствующим нормам и расценкам (указывается номер позиции по смете), пересчитываются в уровень цен месяца оплаты, начисляются в установленном порядке накладные расходы и сметная прибыль. Если обусловлено договорной ценой, учитываются лимитированные затраты, прочие работы и затраты. На общую сумму начисляется НДС.

Пример акта приемки выполненных работ, составленного по образцу унифицированной формы ресурсным методом.

АКТ О ПРИЕМКЕ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ

Сметная (договорная) стоимость в соответствии с договором подряда (всего по акту) руб.

На основании Акта о приемке выполненных работ заполняется Справка о стоимости выполненных работ.

Стоимость выполненных работ показывается в трех графах:

Гр.4 – нарастающим итогом с начала выполнения работ, включая отчетный период. Таким образом, по окончании работ определяется общая стоимость подрядных работ, выполненных на стройке, и эти данные могут быть использованы для оценки сметной стоимости строительства объектов, принимаемых в эксплуатацию;

Гр.5 – нарастающим итогом с начала года, включая отчетный период. Информация используется для составления статистической отчетности об объемах подрядных работ, выполненных за соответствующий отчетный период (месяц, квартал, год);

Гр.6 – за отчетный период. Служит основанием для оплаты работ заказчиком.

                        СПРАВКА

            О СТОИМОСТИ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ И ЗАТРАТ

            Справка о стоимости выполненных работ служит основанием для выписки счета-фактуры на оплату выполненных работ.

            Из суммы, определяющей стоимость выполненных работ, исключают:

- сумму, причитающуюся в данном периоде в зачет полученного аванса;

- стоимость возвратных материалов, получаемых от разборки строительных конструкций и временных зданий и сооружений;

- стоимость материалов, поставляемых заказчиком.

Исключение возвратных сумм производится после итога стоимости работ по акту до начисления НДС.

Порядок компенсации фактических затрат подрядчика

Все затраты подрядных организаций, которые должны быть компенсированы заказчиком по фактическим расходам, следует оговорить при согласовании договорных цен на строительную продукцию.

Компенсации относят к прочим затратам и показывают в Акте приемки выполненных работ за общим итогом перед начислением НДС.

Компенсации могут выплачиваться по любой статье затрат, включаемых в себестоимость подрядных работ.

1. Расходы на оплату труда рабочих.

На объектах бюджетного финансирования этот вид компенсации обычно не допускается.

Сумма компенсации по заработной плате определяется как разница расходов на оплату труда рабочих, определенных по договорным ценам и государственным ставкам в текущем уровне цен:

- при базисно-индексном методе:

-

З_комп = З – З_б×И_з

З – текущая заработная плата;

З_б - базисная заработная плата;

И_з – индекс заработной платы на момент составления сметы, установленный на федеральном или территориальном уровне в соответствии с отраслевым тарифным соглашением.

- при ресурсном методе:

-

З_комп = Т_р × ()

Тр – затраты труда рабочих на выполнение работ, ч-ч;

 - соответственно договорная текущая и базисная тарифная ставка для среднего разряда работ, руб/час.

            На сумму компенсации заработной платы начисляется ЕСН (26%).

2. Расходы на эксплуатацию строительных машин.

Как правило, возмещается разница в амортизации.

3. Материальные ресурсы

4.

- расход j-го материала по норме, натуральные показатели;

- цены на j-й вид материалов, соответственно фактическая текущая и сметная базисная, руб.;

И_м – индекс по материалам.

      Расчет компенсации производится в таблице.

Бухгалтерская справка

удорожания стоимости материалов на объект ________

Сумма по гр.9 показывается в Справке о стоимости выполненных работ.

Выписка из ГЭСН 81-02-08-2001

РАЗДЕЛ 02. КОНСТРУКЦИИ ИЗ КИРПИЧА И КАМНЕЙ

Таблица ГЭСН 08-02-001 Кладка стен из кирпича

Состав работ:

#G001. Кладка конструкций из кирпича. 02. Устройство ниш для отопления, вентиляционных и дымовых каналов с разделками борозд, осадочных и температурных швов, архитектурных и конструктивных деталей (нормы 1-8). 03. Расшивка швов кладки наружных стен (нормы 1-6). 04. Установка металлических креплений (норма 9).

Измеритель: 1 м³ кладки

Кладка стен кирпичных наружных простых:

08-02-001-1 при высоте этажа до 4 м

08-02-001-2 при высоте этажа свыше 4 м

Кладка стен кирпичных наружных средней сложности:

08-02-001-3 при высоте этажа до 4 м

08-02-001-4 при высоте этажа свыше 4 м

Выписка из ГЭСН 81-02-08-2001

РАЗДЕЛ 02. КОНСТРУКЦИИ ИЗ КИРПИЧА И КАМНЕЙ

Таблица ГЭСН 08-02-001 Кладка стен из кирпича

Состав работ:

#G001. Кладка конструкций из кирпича. 02. Устройство ниш для отопления, вентиляционных и дымовых каналов с разделками борозд, осадочных и температурных швов, архитектурных и конструктивных деталей (нормы 1-8). 03. Расшивка швов кладки наружных стен (нормы 1-6). 04. Установка металлических креплений (норма 9).

Измеритель: 1 м³ кладки

Кладка стен кирпичных наружных простых:

08-02-001-1 при высоте этажа до 4 м

08-02-001-2 при высоте этажа свыше 4 м

Кладка стен кирпичных наружных средней сложности:

08-02-001-3 при высоте этажа до 4 м

08-02-001-4 при высоте этажа свыше 4 м

Сводный сметный расчет стоимости строительства

кирпичного жилого дома по индивидуальному проекту

Составлен в ценах по состоянию на 1 марта 2005г.

тыс.руб.