Объекты жилищных прав

2020-06-032021-03-09zzyxelСтудИзба

Тема 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд в Российской Федерации

План

1. Жилищные правоотношения, субъекты и объекты жилищных прав;

2. Понятие жилого помещения;

3. Субъекты и объекты жилищных прав;

4. Виды жилых помещений;

5. Жилищный фонд;

6. Государственный учет жилищного фонда;

7. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда;

8. Перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые;

1. Жилищные правоотношения, субъекты и объекты жилищных прав.

Жилищные правоотношения — это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д. В результате регулирования нормами жилищного права общественных отношений они приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями.

К видам жилищных отношений относятся отношения по поводу:

1. возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2. пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3. пользования общим имуществом собственников помещений;

4. отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5. учета жилищного фонда;

6. содержания и ремонта жилых помещений.

Субъектами жилищных правоотношений являются:

1. граждане;

2. юридические лица;

3. Российская Федерация;

4. субъекты Российской Федерации;

5. муниципальные образования.

2. Понятие жилого помещения.

Под жилым помещением, согласно пункту 2 статьи 15 ЖК РФ понимают изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Оно должно отвечать противопожарным, техническим, градостроительным и санитарным требованиям:

Пункт 3 статьи 15 ЖК РФ определяет, что порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 15 ст. 15 ЖК РФ).

3. Виды жилых помещений.

Виды жилых помещений определяет Жилищный Кодекс РФ в пункте 1 статьи 16.

К жилым помещениям относятся:

1. жилой дом, часть жилого дома;

2. квартира, часть квартиры;

3. комната.

Под жилым домом понимают индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Под квартирой понимают структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Под комнатой понимают часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ). При этом, под изолированной комнатой понимается часть квартиры, обособленная постоянными стенами и имеющая выход в коридор квартиры.

Это деление жилых помещений имеет важное значение, так как согласно пункта 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ и статьи 673 Гражданского кодекса РФ объектом жилищного права может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). Например, не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Жилищный кодекс РФ определил пределы использования жилого помещения. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (п. 3 ст. 17 ЖК РФ). Однако Жилищный кодекс РФ разрешает использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, но только при одновременном наличии двух условий (п. 2 ст. 17 ЖК РФ):

1. если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях;

2. если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы.

Для характеристики совокупности жилых помещений используется понятие жилищного фонда.

4. Жилищный фонд.

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Таким образом, законодатель исключил из жилищного фонда все помещения, не относящиеся к жилым – лестницы, коридоры, соединяющие квартиры, площади лифтов и тому подобные помещения.

К видам жилищных фондов в статье 19 Жилищного кодекса РФ относит:

1. в зависимости от формы собственности:

а) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

б) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

в) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (п. 2 ст. 19 ЖК).

2. в зависимости от целей использования:

а) жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

б) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

в) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

г) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование (п. 3 ст. 19 ЖК).

5.Государственный учет жилищного фонда.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Ведение государственного учета и технической инвентаризации возложено на Федеральное государственное унитарное предприятие «Рос-ийский центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» (ФГУП «Росинвентаризация»), в состав которого входят Бюро технической инвентаризации - БТИ ( в СПб Проектно-инвентаризационное бюро - ПИБ).

На каждый объект учета (жилой дом, жилое помещение) в БТИ оформляется технический паспорт, который сам по себе становится основой для ведения Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним. Объектам учета присваивается инвентарный и кадастровый номера. Техническая инвентаризация отражает происходящие изменения в технических паспортах, поэтажных планах, в том числе перепланировку и переоборудование.

На основании этих сведений ведется Единый государственный реестр объектов градостроительной деятельности в соответствии с Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденным постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000г. № 921.

Государственный учет жилищного фонда представляет собой информацию о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей в городских и сельских поселениях независимо от формы собственности на жилые дома и жилые помещения специализированного жилого фонда.

Процедура включает технический (оперативный), официальный статический и бухгалтерский учет. Основа государственного учета — технический учет по единой для страны системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений (жилых помещений).

Показатели технического учёта должны соответствовать показателям официального статистического учёта. Бухгалтерский учёт жилищного фонда осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и иными нормативными правовыми актами.

БТИ обязаны осуществлять:

— техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного Фонда;

— контроль технического состояния жилых строений (жилых помещений);

— оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения.

6. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда.

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, а также за соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям, независимо от формы его собственности, осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В субъектах РФ действуют соответствующие жилищные (жилищно-коммунальные) органы управления. При органах местной администрации создаются специальные управления (отделы) жилищного хозяйства.

7. Перевод жилых помещений в нежилых и нежилых помещений в жилые.

Существенным моментом также является то, что Жилищный кодекс закрепил общее правило о возможности перевода жилых помещений в нежилые и наоборот, однако, при этом должны быть соблюдены обязательные требования ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Жилищный кодекс РСФСР содержал только общие правила о переводе жилых помещений в нежилые. ГК РФ же упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод согласно пункту 3 статьи 288 ГК РФ должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством. Поэтому нормы ЖК РФ, допускающие, помимо перевода жилых помещений в нежилые, и перевод нежилых в жилые являются принципиально новыми.

Положения статьи 22 Жилищного кодекса РФ регламентируют, случаи, когда перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается.

Жилищный кодекс РФ впервые на уровне закона в статье 23 установил единый, строго регламентированный порядок перевода помещений.

Решение о переводе, а также о переустройстве и перепланировки жилого помещения принимает орган местного управления, в силу своей компетенции, определенной в статье 14 ЖК РФ, а в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге такая компетенция должна быть определена законом данных субъектов Российской Федерации.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательным указанием на нарушение, которое препятствует переводу помещения. Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение утверждена постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 5021.

Это решение может быть обжаловано в суде.

8. Переустройство и перепланировка жилых помещений.

В настоящее время основные правила совершения переустройства и перепланировки регулируются Жилищным кодексом РФ, и это его является достоинством, так как, до вступления в силу нового жилищного кодекса эти отношения регулировались в основном подзаконными нормативными актами.

Впервые в статье 25 Жилищный кодекс РФ на законодательном уровне даны определения переустройства и перепланировки.

Переустройство жилого помещения — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения — изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

То есть, только действия, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, рассматриваются как переустройство и перепланировка.

Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки может собственник или уполномоченное им лицо, кроме того, таким правом обладают и наниматели жилого помещения, с согласия собственника жилого помещения.

Исчерпывающий перечень представляемых документов определен статьей 26 Жилищный кодекс РФ и орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов.

Решение о разрешении переустройства и перепланировки является правоустанавливающим и является основанием для начала работ. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждены постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Определенные статьей 29 ЖК РФ последствия, совершения переустройства и перепланировки без соответствующего разрешения, что, по сути, является самовольными действиями, влекущими соответствующие санкции, предусмотренные жилищным законодательством.

Нормативные правовые акты и судебная практика:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, № 188-ФЗ, в ред. от 30.06.2006, // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14.

2. Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание Законодательства РФ 2005. № 1 (часть 1), ст. 15.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая от 30.11.1994г. № 51-ФЗ, в ред. от 03.01.2006г. № 6-ФЗ., // Собрание законодательства РФ 05.12.1994 № 32, ст. 3301.

4. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г., в ред. от 31.12.2005г., № 206-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, № 190-ФЗ., в ред. от 31.12.2005 N 210-ФЗ, // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), Ст. 16.

6. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 6 октября 2003 г // Собрание законодательства РФ 2003. № 40,. ст. 3822; 2004. № 25, ст. 2484.

7. Федеральный закон «О вынужденных переселенцах» от 19 февраля 1993 г., N 4530-1, в ред. от 22.08.2004, //Собрание законодательства РФ, 25.12.1995, N 52, ст. 5110.

8. Федеральный закон «О беженцах» от 19 февраля 1993 г., № 4528-1, в ред. от 22.08.2004, // Ведомости СНД и ВС РФ, 25.03.1993, № 12, ст. 425.

9. Федеральный закон «О бухгалтерском учете» от 21 ноября 1996 г. //Собрание законодательства РФ 1996, № 48. ст. 5369.

10. Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» //Собрание законодательства РФ 1997, № 42, ст. 4787.

11. Постановление Правительства РФ «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности» от 10 сентября 2004 г. № 477, в ред. от 19.03.2005. //Собрание законодательства РФ, 20.09.2004, № 38, ст. 3803.

12. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47. «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // Собрание законодательства РФ 2006, № 6,ст.702.

13. Постановление Правительства РФ «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения», от 28 апреля 2005г. № 266., в ред. от 21.09.2005 № 578, // Собрание законодательства РФ, 09.05.2005, № 19, ст. 1812.

14. Постановление Правительства РФ «О фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании» от 9 апреля 2001г.№ 275, //Собрание законодательства РФ, 16.04.2001, № 16, ст. 1604.

15. Постановление Правительства РФ «Об утверждении положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации», от 8 ноября 2000 г. № 845 // Собрание законодательства РФ, 16.04.2001, № 16, ст. 1604.

16. Постановление Верховного Совета РФ «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» от 27 декабря 1991 г. № 3020 //Ведомости РФ. 1992. № 3. Ст. 89; № 22. Ст. 1185; 1993. № 32, ст. 1261.

17. Приказ Минюста РФ «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах» от 27 июня 2003 г. № 152.

18. Закон СПб «Об организации местного самоуправления в Санкт-Петербурге» от 7 июня 2005 г., в редакции Закона СПб от 16 февраля 2006 г. // Санкт-Петербургские ведомости. 2005.7 июня; 2006. 2 марта.

19. Постановление правительства СПб «О переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения в СПб» от 31 августа 2005г. № 1272. // Вестник Администрации СПб, № 10, 28.10.2005.

20. Постановление Пленума Верхового Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства».

Литература для изучения:

1. Гражданское право: Учебник. В 2−х т. / Под ред. Е.А.Суханова. М.: БЕК, 2001.

2. Гуев А.Н. Гражданское право, учебник том 2, М., 2006.

3. Исрафилов И. Виды жилищных фондов // Хозяйство и право. 1996. №3.

4. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция, 1998, № 6.

5. Камышанский В.П. Переустройство и перепланировка квартиры по новому Жилищному кодексу // Жилищное право. 2005. № 6.

6. Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2005.

7. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова НА. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения. М., 1997.

8. Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Жилищное право. 2004. № 3. .

Вместе с этой лекцией читают "12 Толкование уголовных норм".

9. Лисица В.Н. О новом Жилищном кодексе Российской Федерации // Жилищное право. 2005. № 9.

10. Право на жилище: Научно-практический комментарий. Серия: Судебная практика по гражданским делам. Выпуск № 2. Саратов, 2000.

11. Пчелинцева Л.М. Современный этап развития учения о праве граждан на жилище: теоретические аспекты // Жилищное право. 2004. № 3.

12. Пчелинцева Л.М. Принятие нового Жилищного кодекса Российской Федерации — важный этап развития жилищного законодательства // Жилищное право. 2005. № 6.

13. Шешко Г.Ф. Жилищные отношения: проблемы регулирования // Жилищное право. 2004. № 4.

14. 35.Эрделевский A.M. О некоторых вопросах нового Жилищного кодекса // Жилищное право. 2005. № 6. С. 16.

Поделитесь ссылкой: