Тема 3. Система управления муниципальной собственностью

Согласно Федеральному закону РФ от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» местное самоуправление составляет одну из основ конституционного строя Российской Федерации, признается, гарантируется и осуществляется на всей территории Российской Федерации.

Органы местного самоуправления - избираемые непосредственно населением и (или) образуемые представительным органом муниципального образования органы, наделенные собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

Структуру органов местного самоуправления составляют: представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно – распорядительный орган), контрольный орган, иные органы, предусмотренные уставом муниципального образования, например, муниципальная избирательная комиссия, муниципальная милиция и др. При этом, согласно Федеральному закону № 131-ФЗ, наличие представительного органа, главы муниципального образования и местной администрации является обязательным.

Наименования органов и должностных лиц местного самоуправления устанавливаются законом субъекта РФ с учетом местных традиций. Порядок формирования, полномочия, срок полномочий, подотчетность, подконтрольность и иные вопросы деятельности органов и должностных лиц местного самоуправления определяются уставом муниципального образования.

Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти. Участие органов государственной власти и их должностных лиц в формировании органов и назначении должностных лиц местного самоуправления не допускается, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом. В частности, Федеральный закон №131-ФЗ  предусматривает участие представителей органов законодательной власти субъекта РФ в конкурсных комиссиях по замещению должностей глав местных администраций муниципальных районов и городских округов. Органы местного самоуправления являются юридическими лицами.

По способу образования и делегирования полномочий органы местного самоуправления делятся на выборные и иные. Выборные органы отличаются тем, что население напрямую наделяет их полномочиями по решению вопросов местного значения. Остальные органы создаются для обеспечения этих полномочий. Они могут подразделяться на формируемые на добровольной основе с последующим утверждением (например, комиссии представительного органа), на основе назначения (местная администрация), по установленным нормам представительства от различных организаций) муниципальные комиссии: административная, жилищная и пр.). Выборные органы получают свои полномочия непосредственно от населения, т.е. выборы являются не только способом образования органов, но и способом наделения этих органов полномочиями. Иные органы получают свои полномочия чаще всего от выборных органов.

По выполняемым функциям органы местного самоуправления делятся на представляющие интересы населения (проектная функция) и реализующие эти интересы (программная функция). Представление интересов населения заключается в их выявлении, обобщении, принятии на этой основе программы (проекта) развития муниципального образования (отсюда термин «проектная функция») и правовых актов, необходимых для реализации проекта. Реализация интересов обеспечивается путем разработки и исполнения программы деятельности органов местного самоуправления  («программная функция») направленной на осуществление проекта. Этим двум типам функций соответствуют два основных типа органов местного самоуправления – представительные и исполнительные.

В зависимости от способа принятия решений органы местного самоуправления подразделяются на коллегиальные и единоличные. Коллегиальное принятие решений присуще выборным органам, как прямое следствие их природы. Коллегиально целесообразно принимать решения, имеющие принципиальное значение для местного сообщества, а также в тех сферах, где со стороны населения возможны предположения о предвзятом отношении или личном интересе должностного лица (например, предоставление муниципального жилья, размещение муниципального заказа, оказание социальной помощи отдельным лицам и т.п.). Такие решения могут приниматься специально создаваемыми коллегиальными органами.

В то же время вопросы оперативного управления муниципальным хозяйством более эффективно решаются на основе единоначалия, при котором конкретными сферами деятельности управляют профессионалы, которые несут ответственность за результаты этой деятельности.

Рекомендуемые материалы

По назначению органы местного самоуправления делятся на органы общего и специального назначения (органы с широкой и узкой специализацией).  Под органами общего назначения понимаются те, деятельность которых распространяется на все или большую часть сфер деятельности местного самоуправления (представительный орган, администрация, а также такие, как, например, финансовые или управляющие муниципальным имуществом). Под органами специального назначения понимаются «отраслевые» органы, занимающиеся одной или несколькими сферами муниципальной деятельности (например, городской транспорт, образование, культура и т.д.).

Деление по полномочиям:

- собственные полномочия по решению вопросов местного значения, выполняемые в обязательном порядке согласно Конституции РФ, федеральным и региональным законам;

- полномочия, делегированные органам местного самоуправления органами государственной власти в соответствии с федеральными или региональными законами;

- добровольные полномочия, возложенные на органы местного самоуправления населением муниципального образования или реализуемые муниципальной властью по своему усмотрению. Последние связаны, например, с кооперированием муниципальных образований, с выполнением договоров (в том числе с зарубежными партнерами), членством в различных ассоциациях и союзах и др.

Согласно Федеральному закону №131-ФЗ: «Экономическую основу местного самоуправления составляют находящиеся в муниципальной собственности имущество, средства местных бюджетов, а также имущественные права муниципальных образований».

Таким образом, к объектам местного самоуправления можно отнести: местные природные ресурсы, муниципальное движимое и недвижимое имущество, земля, финансовые ресурсы органов местного самоуправления, имущество и финансовые ресурсы иных хозяйствующих субъектов (в той части, в какой эти ресурсы используются или могут быть использованы для оказания муниципальных услуг).

Во всем мире финансовая автономия является существенной составной частью местного самоуправления. В статье 9 Европейской Хартии о местном самоуправлении записано, что органы местного самоуправления имеют право «на обладание средствами, которыми они могут свободно распоряжаться  при осуществлении своих функций», при этом финансовые средства «должны быть соразмерны предоставленным им конституцией или законом полномочиями». Требования соразмерности объема материальных и финансовых средств объему полномочий является ключевым условием эффективного осуществления  органами местного самоуправления своих  функций.

Муниципальная собственность − собственность муниципальных образований. Права по владения, пользования и распоряжения от имени муниципальных образований осуществляют органы местного самоуправления.

По законодательству РФ в муниципальную собственность района, города и входящих в них административно-территориальных образований находятся имущество местных органов государственной власти и местного самоуправления, средства местного бюджета и внебюджетных фондов, жилищный фонд, нежилые помещения в домах жилищного фонда, объекты инженерной инфраструктуры и другие объекты, непосредственно осуществляющие коммунальное обслуживание потребителей и находящиеся на территории местных Советов, за исключением случаев, предусмотренных законодательством о местном самоуправлении.

Федеральный закон №131-ФЗ конкретизирует состав муниципального имущества, которое может находится в собственности поселений, муниципальных районов и городских округов. Общий подход состоит в том, что в муниципальной собственности должно находится только имущество, необходимое для выполнения полномочий органов местного самоуправления как публичной власти. Имущество, предназначенное для коммерческого использования (извлечения прибыли), должно быть перепрофилировано или передано другим собственникам.

Муниципальное имущество в зависимости от его назначения может быть разделено на 2 группы: имущество, при помощи которого осуществляется хозяйственная деятельность, и имущество, обеспечивающее выполнение управленческих и иных нехозяйственных функций местного самоуправления. Имущество, обеспечивающее производство продукции и оказание муниципальных услуг, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения (это право подлежит отмене) или оперативного управления. Другая часть имущества, т.е.  средства местного бюджета и муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляет казну муниципального образования.

Органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом. В соответствии с законом они вправе передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти и органам местного самоуправления, отчуждать, совершать с ними иные сделки.

Порядок и условия приватизации муниципального имущества определяются населением непосредственно или представительными органами местного самоуправления самостоятельно, при этом доходы от приватизации муниципального имущества поступают в полном объеме в местный бюджет.

Ораны местного самоуправления могут участвовать в создании хозяйственных обществ, в том числе межмуниципальных, необходимых для осуществления полномочий по решению вопросов местного значения. Они определяют цели, условия и порядок деятельности муниципальных предприятий и учреждений, утверждают их уставы. Муниципальная собственность признается и защищается государством равным образом с государственной, частной или иными формами собственности.

Природные ресурсы и, в первую очередь земля, являются важнейшей предпосылкой комплексного развития территории. Платежи за землю являются одним из основных источников доходов местных бюджетов. Земля имеет двойственную природу. С одной стороны, это природный ресурс и физическая подоснова городской (сельской)  планировки. С другой стороны, это стоимость.

Федеральный закон №131-ФЗ относит к вопросам местного значения поселений и городских округов в сфере землепользования планирование застройки территории, территориальное зонирование  земель, установление правил землепользования и застройки территории, изъятие земельных участков в соответствующих границах для муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, осуществление земельного контроля за использование земель. На муниципальные районы аналогичные функции возложены  в отношении земель межселенных территорий. Кроме того, на городские округа и муниципальные районы возложены функции ведения кадастра землеустроительной и градостроительной документации. Однако распоряжение земельными участками осуществляется органами местного самоуправления только в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности.

Земли населенных пунктов классифицируются (зонируются) по трем признакам: функциональному, правовому и ценовому.

Законодательство устанавливает различные формы землепользования: постоянное бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение, сервитут (ограниченное пользование чужим земельным участком), аренда, безвозмездное срочное пользование.

Согласно ст. 20 Земельного кодекса РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Согласно ст. 21 Земельного кодекса РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается.

Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23 ЗК РФ).

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Могут устанавливаться публичные сервитуты для:

- прохода или проезда через земельный участок;

- использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

- размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

- проведения дренажных работ на земельном участке;

- забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

- прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

- сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных

- использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

- временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

- свободного доступа к прибрежной полосе.

Так же сервитут может быть срочным или постоянным.

Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Порядок, условия и случаи установления сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации, а также для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации, размещения и эксплуатации рекламных конструкций устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться следующие земельные участки (ст. 24 ЗК РФ):

- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Кодекса, юридическим лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 Кодекса, на срок не более чем один год;

- из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

- из земель организаций, указанных в пункте 2 статьи 24 Кодекса, гражданам в виде служебного надела;

- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Кодекса, религиозным организациям в соответствии с пунктом 3 статьи 30 и пунктом 1 статьи 36 Кодекса;

- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 настоящего Кодекса, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости;

- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Кодекса, жилищно-строительным кооперативам в случаях, предусмотренных федеральным законом;

- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в предусмотренных Лесным кодексом Российской Федерации случаях.

Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, организаций, осуществляющих деятельность в сфере охотничьего хозяйства, государственных природных заповедников и национальных парков.

Наиболее распространенной формой землепользования является аренда (ст. 22 ЗК РФ). Для муниципальных земель орган местного самоуправления выполняет функции арендодателя. Арендатором может быть любое физическое и юридическое лицо.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 Кодекса.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Для  целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земли. Порядок ее определения утверждается Правительством РФ. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость земельного участка может устанавливаться в процентах от рыночной.

В соответствии с Федеральном законом  №131-ФЗ из прочих природных ресурсов в муниципальной собственности могут находиться обособленные  водные объекты и леса,  расположенные в границах населенных пунктах. Органы местного самоуправления в соответствии с федеральными и региональными законами получают плату, в том числе в натуральной форме, от пользователей природными ресурсами, которые добываются на территории муниципального образования. Какой-либо системы оплаты  за пользование водой из закрытых водоемов, находящихся в муниципальной собственности, законом не установлено.

В соответствии с Федеральным законом «О недрах» порядок предоставления недр в пользование для создания объектов местного значения  устанавливается органами исполнительной власти  субъектов РФ.

К  таким объектам относятся:

- линии коммуникаций для водоснабжения, канализации, энергоснабжения, связи и другие объекты, предназначенные для жизнеобеспечения населенных пунктов и предприятий местного значения,

- транспортные сооружения местного значения – путепроводы, подземные переходы и т.д.

- подземные сооружения глубиной до 5м – погреба, подвалы и другие виды  хранилищ, используемые гражданами для своих нужд (хранение продуктов питания, личного имущества, продукции сельского хозяйства и т.д.), но не предназначенные для  использования в производственных и технологических целях.

В соответствии с Федеральным законом №131-ФЗ органы местного самоуправления в праве создавать муниципальные  предприятия и учреждения для осуществления  хозяйственной деятельности. Муниципальные предприятия создаются, как правило, в производственной сфере (водоснабжение, городской транспорт и др.), где возможно (но не обязательно) получение прибыли, а муниципальные учреждения – в сферах, требующих бюджетного финансирования (образование, здравоохранение, культура и т.п.).

Органы местного самоуправления: определяют цели, условия и порядок деятельности муниципальных предприятий и учреждений, осуществляют регулирование цен и тарифов на их продукцию (услуги), утверждают их уставом, назначают и увольняют руководителей, заслушивают отчеты об их деятельности.

Отношения между органами местного самоуправления и руководителями муниципальных предприятий и учреждений строятся на контрактной основе в соответствии с трудовым законодательством. Принимая решения о создании  муниципального предприятия или учреждения, органы местного самоуправления должны сопоставлять эффективность данного решения  с другими вариантами, например, с привлечением  для производства соответствующей продукции или оказания услуг частного сектора.

Понятие «муниципальная собственность» было закреплено в 1991г. в Законе РСФСР «О местном самоуправлении в РСФСР». Одновременно был расширен ее состав. Органы местного самоуправления получили право на преимущественные приобретения находящихся на их территории зданий, сооружений и иных объектов, которые могли использоваться для местных нужд. Однако законом не был предусмотрен конкретный механизм преобразования объектов  государственной собственности в муниципальную, в нем не содержались критерии необходимости и целесообразности передачи объектов местным Советам.

Порядок составления и утверждения перечня объектов, передаваемых в муниципальную собственность городов и районов, был разработан только в 1992 г. В перечень включались только те объекты, которые по закону могли быть отнесены в муниципальной собственности; перечень разрабатывался комитетом по управлению имуществом города  или района и утверждался представительным органом местного самоуправления.

С 1995 г. состав муниципальной собственности в целом регулируется Федеральном законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Ряд проблем возникает при обосновании необходимости передачи в муниципальную собственность объектов здравоохранения и образования. В этой сфере уже сложилась своеобразная иерархия: существуют федеральная, региональная и муниципальная системы с соответствующими каналами финансирования.

Перечень передаваемых  объектов может быть расширен за счет объектов федеральной собственности, находящихся на территории соответствующего муниципального образования и необходимых для обеспечения комплексного социально-экономического развития территории. Если объекты федеральной собственности содержались и финансировались за счет средств местного бюджета или если федеральные органы приняли решение о передаче в связи с освобождением федеральных государственных органов от не свойственных им  функций в хозяйственно-экономической сфере, то одновременно с передачей собственности  должны передаваться финансовые средства на их содержание, восстановление, реконструкцию.

Важнейший вопрос, возникающий при передаче собственности, - это вопрос о финансировании передаваемых объектов. Представляется целесообразным передавать безвозмездно государственные объекты, имеющие местное значение либо предназначенные для осуществления органами местного самоуправления отдельных государственных полномочий.

Инициаторами передачи могут быть как государственные органы власти, так и население муниципального образования или органы местного самоуправления. В передаче объектов собственности может быть отказано, если это может ущемить интересы Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований или привести к разрушению единых технологических циклов и комплексов, если имеется ограничение на отчуждение объекта (имущества)  государственной собственности. Вместе с тем органы местного  самоуправления в праве отказаться от принятия объектов в следующих случаях: если функциональное значение передаваемых объектов в собственности не соответствует предметам ведения местного самоуправления; если содержание, восстановление объектов требует финансовых средств или может являться экономически убыточным, а передача  финансовых средств на эти цели не предусматривается. Отказ можно считать обоснованным, если передаваемые финансовые средства не соответствуют затратам на содержание или восстановление передаваемых  объектов а также если объект является экологически опасным, а его дальнейшее перепрофилирование не возможно.

Процедура передачи зависит от того, кто выступает с инициативой, какая цель при этом преследуется.

Налоги, зачисляемые в пользу муниципальных образований. Местные налоги − это налоги, взимаемые с юридических и/или физических лиц и обязательные на территории соответствующих муниципальных образований.

Предусмотренные НК РФ местные налоги устанавливаются Налоговым кодексом РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводятся в действие и прекращают действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, и обязательны к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В настоящее время действуют два местных налога: земельный налог и налог на имущество физических лиц.

Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

1) 0,3 процента в отношении земельных участков:

- отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;

- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

- приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка, а также в зависимости от места нахождения объекта налогообложения применительно к муниципальным образованиям, включенным в состав внутригородской территории города федерального значения Москвы в результате изменения его границ, в случае, если в соответствии с законом города федерального значения Москвы земельный налог отнесен к источникам доходов бюджетов указанных муниципальных образований.

Взаимоотношения собственника недвижимости и управляющей компанией. Управляющая компания реализует цели, которые определены собственником и изложены в контракте или плане управления конкретным объектом недвижимости и которые постоянно обсуждаются и с течением времени могут быть откорректированы. Информация о ходе работ передается собственнику в отчетах. Содержание и периодичность отчетов оговаривается в контракте на управление. Собственник или его представитель имеет право посещать объект недвижимости, чтобы сравнивать реальное положение вещей с планом управления; он оценивает степень достижения целей, что является критерием эффективности деятельности управляющей компании, и в случае необходимости их корректирует.

В системе управления муниципальной недвижимостью функции собственник выполняет местная администрация (комитет по управлению муниципальным имуществом). В Москве реализация описанной схемы наиболее реальна на уровне районной, поэтому эти функции должна выполнять районная управа, даже не будучи собственником. Наиболее реальный объект, который может быть передан в частное управление, - муниципальный жилищный фонд, причем речь идет об оперативном управлении отдельными объектами муниципальной  недвижимости.

Целевая структура управляющей компании на объекте недвижимости строиться в соответствии со стандартами профессиональной практики управления недвижимостью. Создание механизма эффективного функционирования объекта недвижимости предполагает достижение 6 целей первого уровня и 27 - второго уровня.

1. Обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости

1) своевременное проведение технического обслуживания и ремонта, надлежащая эксплуатация объекта

2) своевременное восстановление износа путем капитального ремонта, модернизации, реконструкции, реставрации

3) поддержание внешнего вида здания на высоком уровне

4) поиск альтернативных подрядчиков

2. Организация обслуживания клиентов

5) заключение и ведение договоров с клиентами

6) организация работы с жалобами клиентов

7) участие в формировании программ социальной защиты клиентов

8) создание сервисных программ для клиентов (программ дополнительных услуг)

3. Обеспечение стабильного и безопасного функционирования объекта недвижимости

9) соблюдение действующего законодательства,  технических, санитарных  и других норм и правил

10) обеспечение сохранности клиентов и собственника

11) обеспечение экономической безопасности

12) обеспечение безопасности клиентов и персонала

13) страхование имущества

14) обеспечение надежного функционирования инженерно-технических систем

15) создание системы слежения за состоянием объекта и его функционирования

4. Максимизация доходов от недвижимости

16) разработка программ повышения доходности объекта

17) сбор квартирной платы, арендной платы и других платежей от клиентов

18) обеспечение сохранности денег

19) фиксирование всех задолженностей и организация работы с должниками

5. Минимизация издержек по эксплуатации и управлению объектом недвижимости

20) разработка стратегии минимизации издержек, связанных с эксплуатацией объекта и его управлением

21) внедрение новых технологий, в том числе информационных

22) исследование рынка строительных материалов, трудовых ресурсов, услуг, недвижимости

23) оптимизация запасов

6. Повышение престижа владельца объекта недвижимости (заказчика)

24) участие в конкуренции

25) разработка и реализация маркетинговых программ

26) подбор квалифицированного персонала

27) создание сервисных программ (дополнительных услуг) для заказчика.

Отдел по работе с подрядчиками выполняет координацию действий сотрудников, отвечающих за техническое обслуживание объекта, и контролирует своевременное заключение и перезаключение договоров со сторонними организациями, если нет возможности выполнить работу своими силами

Отдел по работе с клиентами осуществляет непосредственные контакты с клиентами, ведет переговоры по всем возникающим вопросам,  в том числе по качеству обслуживания, жалобам, руководствуясь при этом этическими нормами поведения

Отдел мониторинга занимается разработкой, внедрением системы мониторинга,  что по отношению к системе по управлению недвижимостью подразумевает создание системы слежения за состоянием и функционированием объекта недвижимости, а также за состоянием окружающей среды (рынка, общества, экологии).

Служба безопасности организует функционирование систем контроля, всех систем безопасности объекта недвижимости, включая обучение и инструктаж клиентов и персонала.

Решение экономических и финансовых  задач возлагается на финансового директора (на стратегическом и тактическом уровнях), в подчинении которого находится бухгалтерия. Непосредственно финансовый директор разрабатывает программы повышения доходности и минимизации  издержек по управлению объектом. При разработке таких программ необходимо знание рыночной стоимости управляемого объекта, его потенциальной доходности и специфических особенностей конкретного объекта недвижимости.

Ведет операции учета, составляет сметы и бюджет бухгалтерия.

Отдел маркетинга разрабатывает и внедряет программы исследования рынка недвижимости, строительных материалов, трудовых ресурсов, услуг ремонтно-строительных организаций независимо от их форм  собственности, контролирует выполнение программ, информирует заказчика о состоянии рынка и результатах маркетинга. Этот отдел в процессе осуществления маркетинговых программ сотрудничает с другими подразделениями в зависимости от цели исследования рынка.

Отдел снабжения организует и обеспечивает снабжение: заключает и контролирует исполнение договор на предоставление коммунальных услуг; составляет графики замены и закупок оборудования, материалов, маркетинговой информации, нормативной документации; контролирует состояние запасов.

Отдел кадров выполняет общее руководство подбором и обучением служащих. Он ведет личные дела, оформляет необходимые документы (контракты), в случае необходимости или регулярно дает письменную оценку рабочих и служащих.

Рекомендация для Вас - Подъемники и подъемные агрегаты.

Юрист управляющей компании готовит документы, участвует в создании и ведении баз данных по законодательству в области управления недвижимостью, гражданского, трудового, уголовного права, по техническим и другим нормам и правилам, а также базу данных со стандартизированными формами документов, участвует в организации документооборота предприятия.

Структура управления объектом недвижимости применима для управления жилым домом, группы домов или объектом недвижимости административно-офисного назначения. В зависимости от количества управляемых  объектов объем выполнения той или иной функции будет различным, поэтому вместо создания в общей структуре собственных отделов маркетинга, мониторинга, службы безопасности можно использовать услуги сторонних организаций, заключив с ними договора.

При изменении внешней среды, прогнозов и планов предприятия, видов деятельности, при корректировке целей оргструктура может изменяться.

Создание эффективной системы управления муниципальной собственности − длительный процесс.

На современном этапе развития страны при управлении муниципальной собственностью можно выделить ряд проблем: отсутствие контроля за системой рыночной оценки объектов муниципальной собственности, неразвитость рынка информационного обеспечения недвижимости, использование одновариантного подхода в управлении муниципальной собственностью, что приводит к отсутствию механизма оценки объекта с точки зрения эффективности управления и получения дохода, отсутствие разграничения объектов недвижимости по видам с описанием их классификационных характеристик, большой объем незавершенного строительства, ведущий к потере инвестиционной привлекательности, невовлеченность в хозяйственный оборот объектов недвижимости.

Органы местного самоуправления должны эффективно использовать муниципальную собственность для улучшения благосостояния населения муниципальных образований, т.к. местное самоуправление являются разновидностью публичной власти и призвана удовлетворять социальные нужды населения.