Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом налогообложения

Лекция № 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом налогообложения

30. Особенности расчета денежных потоков для инвестиционного анализа

31. Принятие финансовых решений

31.1. Предварительные установки

31.2. Анализ эффективности при выборе варианта «продавать – не продавать»

31.3. Анализ эффективности при выборе варианта «рефинансировать – не рефинансировать»

32. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом (wrap-кредиты)

32.1. Общая схема финансирования с перезакладываемым залогом

32.2. Разновидности финансирования с участием wrap-кредита

Рекомендуемые материалы

30. Особенности расчета денежных потоков для инвестиционного анализа

До сих пор анализ недвижимости проводился нами без учета налогов. Между тем налогообложение доходов существенно меняет расчеты Особенно важно учесть налоги при сравнении разных вариантов инвестирования.

В разных странах системы налогообложения имеют существенные различия: различаются как виды налогов, так и уровни ставок по ним. Даже в одной и той же стране довольно часто происходят изменения в правилах налогообложения. Для рассматриваемого примера поэтому и налоги возьмем условные. Но прежде надо сделать некоторые предварительные замечания.

Во-первых, из налогооблагаемого дохода вычитаются амортизационные отчисления. Во-вторых, в большинстве стран не облагаются налогом суммы, идущие на выплату процентов по кредиту. Это очень существенный момент для анализа доходов от недвижимости.

В России при расчете налогооблагаемого дохода из совокупного дохода вычитается вся сумма расходов на приобретение или строительство жилья (но на строительство срок не более трех лет). Это носит временный характер и объясняется особенностями формирования российского рынка жилья.

Классификация недвижимости для целей налогообложения

Поскольку для целей налогообложения из общей суммы дохода вычитаются амортизационные отчисления, то здесь критерием классификации недвижимости выступает ее амортизация. В качестве примера может быть взята американская система, согласно которой по этому критерию выделяют 4 группы недвижимости.

Ø Недвижимость как объект инвестирования, то есть собственность на недвижимость, приносящая доход, но используемая не самим собственником. Производятся амортизационные отчисления, которые вычитаются из общего дохода собственника, тем самым уменьшается размер налогооблагаемого дохода.

Ø Недвижимость, используемая в бизнесе самим собственником или сдаваемая в аренду, но при условии, что эксплуатационные расходы несет собственник. Амортизационные отчисления производятся и наряду с эксплуатационными расходами вычитаются из налогооблагаемого дохода.

Ø Недвижимость для продажи, временно находящаяся в собственности посредника. Амортизационные начисления не производятся.

Ø Недвижимость не для извлечения дохода, а для использования самим собственником: жилье, дачи, гаражи и т.п. Амортизационные начисления не производятся.

Для инвестиционно-ипотечного анализа интерес представляют только две первые группы.

31. Принятие финансовых решений

31.1. Предварительные установки

31.2. Анализ эффективности при выборе варианта «продавать – не продавать»

31.3. Анализ эффективности при выборе варианта «рефинансировать – не рефинансировать»

31.1. Предварительные установки

Инвестирование в недвижимость приносит собственнику доход в двух видах:

а) в виде потока денежных доходов в процессе пользования недвижимостью,

б) в виде выручки от ее перепродажи.

Для целей инвестиционно-ипотечного анализа расчет и тех, и других доходов отличается от расчета при оценке недвижимости.

Таблица 1

Вторая составляющая дохода от недвижимости – выручка при ее перепродаже – для целей налогообложения рассчитывается следующим образом.

Таблица 2

В процессе владения недвижимостью могут возникать разного рода проблемы, ставящие собственника перед выбором между продолжением владения и продажей недвижимости, либо – в случае продолжения владения – могут возникать проблемы выбора разных вариантов рефинансирования. В любом случае нужен сравнительный анализ эффективности с учетом налогообложения.

Рассмотрим два случая выбора, наиболее часто возникающих перед владельцами (приносящей доход) коммерческой недвижимости:

1) принять решение, продолжать владеть недвижимостью или продать;

2) при условии продолжения владения может возникнуть вопрос о целесообразности рефинансирования, под которым понимается досрочное погашение остатка долга и взятие нового кредита.

Условный пример.

31.2. Анализ эффективности при выборе варианта «продавать – не продавать»

Пусть имеем следующие условия:

Недвижимость куплена 4 года назад за                           1000000 у.е.

Сумма ипотечного кредита сроком на 12 лет под 12%    800000 у.е.

Амортизируемый базис на момент покупки                      750000 у.е.

Срок эффективной жизни на момент покупки                  50 лет

Чистый операционный доход следующего года NOI        160000 у.е.

Предполагается рост NOI ежегодно                                4%

Цена, по которой можно продать сейчас                                    1500000 у.е.

Цена, по которой предполагается продажа через 5 лет  1650000 у.е.

Ставка налога на доход                                                   35%

Расходы, связанные с продажей                                     6% от цены

Расходы на оформление кредита                                    4% от Σ кредита

Требуемая конечная отдача на собственный капитал      15 %

Перед собственником стоит выбор – продать недвижимость сейчас или продолжать владение с учетом возможной продажи через 5 лет. Для принятия решения необходимо рассчитать денежные потоки по обоим вариантам и сравнить эффективность. Собственник рассчитывает на 15% годовой доходности.

Проделаем расчеты по шагам по обоим вариантам и представим их результаты в таблицах:

Вариант А – продавать сейчас, до полной амортизации кредита остается 8 лет.

Вариант Б – продать через 5 лет, до полной амортизации кредита останется 3 года.

Предварительно рассчитаем:

а) ежемесячные платежи по кредиту 800000 х 0,0131342 = 10507,4 у.е.,

а годовые составят 10507,4 х 12 = 126088 у.е.

б) ежегодная сумма амортизации 750000 : 50 лет = 15000 у.е., соответственно, амортизационные отчисления составят:

через 4 года после покупки (вариант А) 60000 у.е.,

через 9 лет (вариант Б) 135000 у.е.

1 шаг: Расчет налога на продажу

Таблица 3

2 шаг: Расчет стоимости собственного капитала после уплаты налога

Делаем расчет денежных потоков на основе реконструированного отчета о доходах, как это делается в целях оценки недвижимости (см. табл. 1)

Таблица 4

Но по этому результату еще нельзя сделать вывод о степени эффективности этих вариантов. Следует учесть, что при продаже собственности через 5 лет выручка несопоставима без дисконтирования, В результате дисконтирования получаем – текущая стоимость чистой выручки от продажи через 5 лет составит 907050х0,497=450804. Но и это еще не означает, что выгоднее продать недвижимость сейчас, так как надо учесть, что в течение этого срока идет поток денежных доходов, которые облагаются налогом. Поэтому следующим шагом будет расчет текущих доходов и налоговых платежей для варианта Б.

3 шаг: Расчет потока доходов и суммы налогов по годам

Для расчета потока доходов учитываем ежегодный рост NOI на 4% и представляем в таблице. Кроме того, не следует забывать, что процентные платежи текущего года рассчитываются от величины остатка кредита на конец предыдущего года. На конец четвертого года, когда впереди остается еще 8 лет кредитного срока, остаток невыплаченного кредита составил 646496 у.е., поэтому сумма процентных платежей за первый рассматриваемый год – 77579 у.е.

Таблица 5

4 шаг: Расчет денежного потока после уплаты налогов

Таблица 6

5 шаг: Окончательный расчет для принятия решения

Для принятия решения необходимо рассчитать текущую стоимость суммы денежных потоков после уплаты налогов по каждому из вариантов и сравнить эти величины, то есть нужно доходы продисконтировать. Разница между текущей стоимостью дохода по варианту А и по варианту Б покажет величину чистой текущей стоимости NPV.

Таблица 7

Текущая стоимость суммы доходов по варианту Б равна 499452 у.е.

Это сумма всех продисконтированных доходов за 5 лет.

Чистая текущая стоимость доходов от первого варианта (продать собственность сейчас) равна 511530 – 499452 = 12078 у.е. Хотя в данном конкретном случае получилась не очень значительная величина, но теоретически следует признать более предпочтительным первый вариант, поскольку чистая текущая стоимость дохода получается положительной.

31.3. Анализ эффективности при выборе варианта «рефинансировать – не рефинансировать»

Если, согласно проделанному анализу, более выгодной оказалась бы продажа через определенное время, чем немедленная продажа, но собственнику нужны деньги именно сейчас, то он мог бы решить свою проблему денег путем рефинансирования, оставив при этом недвижимость в своей собственности.

Рефинансированием собственности называется досрочное погашение текущего кредита и взятие нового кредита на тех же или на иных условиях у того же или у другого кредитора.

Кроме нужды в деньгах побудить собственника к рефинансированию могут и другие причины.

Во-первых, причиной может стать снижение рыночной процентной ставки по кредитам. Во-вторых, рефинансирование может стать хорошим способом снижения налоговых выплат и повышения тем самым эффективности инвестиций в недвижимость.

Рефинансирование может оказаться эффективным даже в случае, когда процентная ставка по новому кредиту несколько выше, чем была по первому. Дело в том, что при равномерных выплатах по ипотечному кредиту в первые годы основную долю в платежах по обслуживанию долга составляет выплата процентов, и лишь незначительная часть приходится на само погашение долга. Но выплата процентов, как известно, освобождается от налогов, поэтому во второй половине кредитного срока переоформление кредита может столь значительно сократить налогообложение дохода, что это компенсирует даже переход на более высокую процентную ставку.

Но кроме выгод рефинансирование сопряжено и с некоторыми издержками. Во-первых, согласно кредитному договору, досрочное погашение кредита, как правило, влечет за собой определенный штраф. Во-вторых, получение второго кредита (как и вообще любого) также требует определенных затрат. Для ипотечно-инвестиционного анализа надо сопоставить выгоды от рефинансирования с издержками. Рассмотрим такое сопоставление в двух случаях:

а) рефинансирование потребительской недвижимости;

б) рефинансирование приносящей доход недвижимости.

А. Принятие решения о рефинансировании потребительской недвижимости

Здесь предполагается, что собственность была приобретена с использованием ипотеки, но к настоящему времени произошло снижение процентных ставок, и новый кредит можно получить по более низкой ставке.

В случае с потребительской недвижимостью, когда отсутствует поток доходов, для решения вопроса о целесообразности рефинансирования достаточно провести сопоставление издержек и выгод рефинансирования.

Для расчетов возьмем условия предыдущего примера:

Собственность была приобретена 4 года назад за 1 млн. у.е. с использованием ипотечного кредита в сумме 800000 у.е. на 12 лет под 12% годовых с ежемесячными равновеликими выплатами (стандартный ипотечный кредит). Предполагается, что сейчас можно взять новый кредит в размере остатка долга на 15 лет под 10% годовых. Штраф за досрочный возврат кредита – 5% от оставшейся суммы и расходы на получение нового кредита – 4% от суммы кредита.

Издержки:

Штраф за досрочный возврат кредита                646470 у.е. х 0,05 = 32323 у.е.

Расходы на получение нового кредита                647000 у.е. х 0,04 = 25880 у.е.

Итого: 58203 у.е.

Выгоды:

Годовые платежи по старому кредиту     126080 у.е.

Годовые платежи по новому кредиту       647000 х 0,0107 х 12 = 83075 у.е.

Годовой выигрыш на платежах              126080 – 83075 = 43005 у.е.

Следует учесть, что этот выигрыш собственник будет получать в течении 8 лет, но затем начнутся издержки, связанные с рефинансированием, поскольку по новому кредиту платежи по обслуживанию нового долга надо будет производить еще в течении 7 лет.

Суммарный выигрыш (аннуитет) за 8 лет (оставшийся срок по старому кредиту), приведенный к текущей стоимости по ставке 0,15 с ежегодным начислением процентов, составит   43005 х 4,487 = 192963 у.е. то есть больше издержек, связанных с переходом на новый кредит, на сумму:        192963 – 58203 = 134760 у.е.

Однако следует учесть, что при рефинансировании предстоит делать выплаты еще 7 лет сверх 8 лет, когда завершились бы выплаты по первому кредиту. Эти ежегодные платежи по обслуживанию нового кредита по 83075 у.е. следует привести к текущей стоимости, используя функцию обычного аннуитета (пятая колонка финансовой таблицы), и добавить к издержкам.

Для расчета текущей стоимости аннуитета за период с 8-го по 15-ый год следует в таблице взять коэффициент не за 7 лет, а разницу коэффициентов за 15 и 8 лет.

Итого сумма издержек рефинансирования будет равна:             58203 + 83075 х (5,847 – 4,487) = 171185 у.е., в то время как выигрыш за счет уменьшения периодических выплат составляет 192963 у.е. то есть в конечном итоге собственник за счет рефинансирования может сэкономить 192963 – 171185 = 21778 у.е.

Но следует учесть, что здесь будущие платежи дисконтировались по ставке 15%, то есть предполагалось, что собственник свои деньги может использовать с годовой доходностью не менее 15%. Однако, если собственник потребительской недвижимости не занимается никаким предпринимательством, а все свои доходы тратит на текущее потребление, то эти расчеты теряют смысл. Или, по крайней мере, для расчетов надо использовать такую ставку дисконта, которая равна банковской ставке по сбережениям.

Б. Принятие решения о рефинансировании приносящей доход недвижимости

Возьмем несколько измененные данные из примера «продавать – не продавать».

Недвижимость куплена 7 лет назад за                                         1000000 у.е.

Сумма ипотечного кредита сроком на 12 лет под 12%                800000 у.е.

Амортизируемый базис на момент покупки                                 750000 у.е.

Срок эффективной жизни на момент покупки                              50 лет

Чистый операц. доход следующего года NOI                              160000 у.е.

Предполагается рост NOI ежегодно                                            4 %

Цена, по которой можно продать сейчас                                                1500000 у.е.

Цена, по которой предполагается продажа через 5 лет              1650000 у.е.

Ставка налога на доход                                                               35 %

Расходы, связанные с продажей                                                 6 % от цены

Расходы, связанные с получением кредита                                 4% от Σ кредита

Штраф за досрочный возврат кредита                                        5 %

Требуемая конечная отдача на собственный капитал                  15 %

Есть возможность рефинансировать собственность на следующих условиях:

Сумма нового кредита 1200000 у.е. сроком на 20 лет под 13% годовых ежемесячными платежами. (Обратите внимание, что процентная ставка по новому кредиту выше, чем была по старому).

Для анализа целесообразности рефинансирования приносящей доход недвижимости следует делать расчеты по годам, подобно тому, как это делалось при расчете целесообразности перепродажи.

Следует учесть, что от налогов освобождается следующие платежи из чистого операционного дохода:

· та часть текущего дохода, которая идет на выплату процентов по кредиту;

· издержки по оформлению нового кредита; они амортизируются в течение срока кредита, т.е. ежегодно из дохода вычитается годовая сумма амортизации; в год продажи налогооблагаемый доход уменьшается на всю сумму несамортизированного остатка издержек;

· штрафы за досрочный возврат капитала относятся к издержкам и налогом не облагаются.

Для сокращения объема расчетов сделаем допущение, что и при варианте рефинансирования, и при варианте без рефинансирования предполагается продажа через 5 лет. В итоге для принятия решения проводится сравнение потока доходов после уплаты налогов при рефинансировании и без рефинансирования. Если вариант с рефинансированием дает положительную чистую текущую стоимость, это означает, что следует идти на рефинансирование.

А. Расчеты потока доходов при продаже через 5 лет без рефинансирования

I шаг: Расчет налоговых платежей

Расчеты здесь производятся так же, как в табл.5., но следует обратить внимание, что здесь недвижимость приобретена (стало быть и кредит был получен) не 4 года, а 7 лет назад, поэтому размер остатка долга здесь уже иной и величина процентных платежей иная. Размер финансовых издержек, который равен 4 % от старого кредита в сумме 800000 у.е. делится на кредитный срок 12 лет, получается 2667 у.е. – ежегодно амортизируемые финансовые издержки, вычитаемые из чистого дохода. Размер ежемесячных платежей по обслуживанию долга составляет 10507 у.е, а ежегодно 126084 у.е.

Таблица 8

II шаг. Расчет денежного потока после уплаты налогов

Таблица 9

Б. Расчет денежных потоков при рефинансировании

1 шаг: График амортизации нового кредита за первые 5 лет

(до перепродажи)

Кредит в 1200000 у.е. предоставлен на 20 лет под 13% годовых с ежемесячными выплатами. Рассчитываем размер этих платежей, используя ипотечную постоянную (шестая колонка таблицы).

1200000 х 0,0117158  = 14059 у.е., а за год сумма платежей по обслуживанию долга составит 14059 х 12 = 168707 у.е.

Таблица 10

2 шаг: Расчет налогов на доходы от операций

Здесь следует предварительно рассчитать размер ежегодной амортизации финансовых издержек. При сумме кредита 1200000 у.е. их общий размер (4%) составит 48000 у.е., а в расчете на год при сроке кредита 20 лет амортизация финансовых издержек 2400 у.е.

В конце пятого года при продаже собственности весь несамортизированный остаток финансовых издержек (остается еще 15 лет), равный 2400 х 15 лет = 36000 у.е. вычитается из дохода, таким образом, общая сумма вычитаемых финансовых издержек в год продажи составит 38400 у.е.

Таблица 11

3 шаг: Расчет денежного потока после уплаты налогов

Таблица 12

4 шаг: Расчет денежного дохода от продажи после уплаты налогов

Здесь величину налога можно не рассчитывать, так как налог на продажу при рефинансировании не отличается от налога без рефинансирования. Он равен 327600 у.е. (см. табл. 3). Но доход после уплаты налога будет иным, так как при рефинансировании изменится величина остатка кредита, вычитаемого из цены продажи. При величине нового кредита 1200000 у.е. сроком на 20 лет ежемесячные платежи составят 14059 у.е., а остаток невыплаченного кредита на момент продажи составит 1111170 у.е.

Таблица 13

5 шаг: Расчет чистого дохода от рефинансирования

Из суммы нового кредита вычитается сумма, идущая на погашение старого кредита 454504 у.е. (см. табл. 8.8) и издержки, связанные с рефинансированием, но добавляется налоговая экономия от финансовых издержек по существующему кредиту. Финансовые издержки по существующему кредиту составили 32000 (4% от 800000), за 8 лет 21333 у.е. самортизировались, а остаток составил 10667 у.е. Так как этот остаток в случае досрочного возврата кредита вычитается из налогооблагаемого дохода, то налоговая экономия составит 3733 (35% от 10667). Теперь расчет можно представить в таблице.

Таблица 14

Для принятия окончательного решения о рефинансировании необходимо сравнить текущую стоимость потока доходов до продажи недвижимости без рефинансирования и с рефинансированием. И те, и другие следует взять после уплаты налогов. Кроме того, надо учесть чистый доход от продажи после уплаты налогов; он будет разным, поскольку разным будет остаток невыплаченного кредита в вариантах с рефинансированием и без рефинансирования. Доход от продажи после уплаты налогов добавляем к доходу пятого года.

Полученную разницу доходов по годам при рефинансировании и без рефинансирования необходимо продисконтировать, в итоге получим текущую стоимость суммы доходов по обоим вариантам. Если вариант с рефинансированием дает положительную величину чистой текущей стоимости, значит, рефинансирование целесообразно.

Таблица 15

* См. табл. 14

** См. табл 13, остальные годы по табл. 12.

*** См. табл. 9 и 4.

Если суммировать текущую стоимость доходов, которые приносит собственность при условии рефинансирования (величины, представленные в последней колонке табл. 15), то получим чистую текущую стоимость, равную                    678504 – 6266 – 3615 – 1360 + 380 + 8430 – 395160 = 280913 у.е.

Итак, анализ показывает, что при заложенных в нашем примере условиях чистый выигрыш от рефинансирования будет весьма значительным, несмотря на то, что новый кредит берется под более высокий процент.

32. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом (wrap-кредиты)

32.1. Общая схема финансирования с перезакладываемым залогом

32.2. Разновидности финансирования с участием wrap-кредита

32.1. Общая схема финансирования с перезакладываемым залогом

Здесь рассматривается ситуация, когда уже обремененная ипотечным долгом собственность перезакладывается у нового кредитора, называемого wrap-кредитором. При этом wrap-кредитор берет на себя обязательства по первому кредиту и предоставляет заемщику второй кредит под залог уже заложенной ранее собственности.

В условиях повышающейся процентной ставки на денежном рынке рефинансирование как способ получения денег под залог уже обремененной ипотекой недвижимости может оказаться менее эффективным по сравнению со схемой финансирования называемой wrap-кредитом. Привлекательность данной схемы финансирования заключается в том, что выгоды получают и заемщик, и wrap-кредитор.

Выгоды возникают вследствие разницы в уровнях процентной ставки по первому кредиту и существующей на данный момент. Wrap-кредитор предоставляет заемщику кредит по ставке ниже рыночной, но выше той, по которой он сам теперь будет делать выплаты по взятым на себя обязательствам по первому кредиту. За счет разницы и создается доход второго кредитора (wrap-кредитора). Однако использование данной схемы возможно только при условии, если договор по первому кредиту предусматривал возможность передачи заложенной собственности третьей стороне.

Финансирование с перезакладываемым залогом имеет множество разновидностей, целесообразно вначале рассмотреть общую схему на условном примере.

Предположим, собственник имеет недвижимость, текущая рыночная стоимость которой 500000 у.е. Остаток невыплаченного кредита, предоставленного 15 лет назад в сумме 400000 у.е. сроком на 25 лет под 8 % годовых с ежемесячными равномерными выплатами в настоящее время составит величину

400000 х 0,0077182 х 82,42148 = 254460 у.е. округленно 250000,

где             0,077182 – ипотечная постоянная при t = 25 лет, i = 8 %,

82, 42148 – фактор обычного аннуитета для t = 10 лет.

Размер ежемесячных платежей при этом составит 3087,28 у.е.

Собственнику требуются деньги в размере 150000 у.е. У него есть три варианта:

1. Использовать рефинансирование, то есть взять новый кредит в сумме 400000 у.е. по текущей рыночной ставке 12 % годовых, из этой суммы вернуть остаток старого кредита (издержки, связанные с рефинансированием пока учитывать не будем), и ему останется необходимая сумма 150000 у.е.

2. Оставить существующий кредит и взять новый в размере 150000 у.е. сроком на 10 лет, но так как это будет уже вторая закладная, то процентная ставка по второму кредиту с учетом более высокого риска для кредитора будет выше, например, 15 % годовых.

3. Перезаложить собственность у wrap-кредитора на сумму 400000 у.е. под процент ниже рыночного, например, под 10 % годовых. В этом случае новый кредитор принимает на себя обязательство по первому кредиту, то есть он будет выплачивать первому кредитору остаток кредита в сумме 250000 у.е. в течении оставшихся 10 лет на условиях 8 % годовых по 3087,3 у.е. ежемесячно. Разницу в размере 150000 у.е. получит заемщик, но при этом платить будет второму кредитору по ставке 10 %.

Выигрыш заемщика состоит в том, что он получает кредит у второго кредитора по ставке ниже рыночной, а выигрыш второго кредитора в том, что за первый кредит сам он будет платить из расчета 8 %, а получать с заемщика из расчета 10 %. Чтобы выявить, какой из трех вариантов наиболее выгоден для заемщика, следует провести сравнительные расчеты с учетом налоговых платежей. При этом следует иметь в виду, что использование wrap-кредита имеет определенные риски, как для заемщика, так и для кредитора.

Риски wrap-кредитора:

Если заемщик прекратит делать выплаты по своим обязательствам wrap-кредитору, то последний тем не менее обязан продолжать выплаты по первому кредиту. Если прекратить эти выплаты, то первый кредитор может законным путем прибегнуть к продаже заложенной собственности. У него старшее залоговое право, согласно которому он первым получает возмещение своих интересов из выручки от продажи, а второму кредитору может ничего не остаться.

Риски заемщика:

Если wrap-кредитор перестанет платить по первому кредиту, то у заемщика есть риск потерять собственность. Это риск выше при условии, если срок второго кредита короче остатка первого. Один из путей снижения этого риска – привлечение специального агента, который будет распределять платежи от заемщика между первым и вторым кредитором. Положение о привлечении третьей стороны в лице такого агента должно быть включено в договор с wrap-кредитором.

32.2. Разновидности финансирования с участием wrap-кредита

1. Синхронный wrap-кредит такой, когда совпадает срок погашения первого и второго кредита.

Таблица 16

Заемщик из нового кредита получит на руки 150000 у.е., а 250000 пойдут на погашение первого кредита, который теперь будет выплачивать wrap-кредитор из суммы ежемесячных платежей, перечисляемых ему заемщиком.

Выгоду wrap-кредитора составит разница получаемых и отдаваемых им ежемесячных платежей 5286,0 – 3087,3 = 2198,7 у.е.

Поскольку ежемесячно остающиеся у него 2198,7 у.е. должны обеспечить за 10 лет возврат 150000 у.е. и доход на них, то отношение этой суммы к сумме выданных им собственных денег 2198 / 150000 = 0,014658 является коэффициентом взноса на амортизацию (ипотечной постоянной). Путем подбора таблиц с 10-тилетним сроком можно обнаружить, что этот коэффициент составляет примерно середину между ипотечной постоянной для 12% и 13%. Значит, wrap-кредитор получит на свой капитал доходность примерно 12,5% годовых, что превышает рыночный уровень 12%, и стало быть, рассматриваемая сделка для него выгоднее, чем обычный первый кредит по рыночной ставке.

Теперь рассмотрим выгоды заемщика. Если бы он взял второй кредит на сумму 150000 у.е. под залог той же собственности на 10 лет под 15% годовых, то ежемесячные платежи по нему составили бы 150000 х 0,0161335 = 2420,0 у.е. плюс платежи по первому кредиту 3087,3 у.е., итого 5507,3 у.е., в то время как при условии wrap-кредита ежемесячные платежи составят 5286,0 у.е.

Для получения более точных результатов студентам, изучающим дисциплину по системе дистанционного образования, рекомендуется самостоятельно сделать расчеты с учетом налогообложения по образцу примеров предыдущих тем.

2. Частично-амортизируемый wrap-кредит с шаровым платежом в конце срока. Например, возможен вариант, при котором платежи по второму кредиту для уменьшения их суммы рассчитываются как для срока 20 лет, но остаток погашается через 10 лет.

Таблица 17

Ежемесячный выигрыш кредитора 3860 – 3087,3 = 772,7. Кроме того, к концу 10-го года остаток невыплаченного второго кредита составит 3860 у.е. х 75,67 = 292086 у.е., где 75,67 фактор аннуитета за 10 лет.

Поток платежей для второго кредитора в этом случае можно представить в следующем виде: первоначальная инвестиция 150000 у.е. (это минус), затем положительные величины ежемесячных выгод от разницы платежей по первому и по второму кредиту, которые необходимо продисконтировать, плюс продисконтированная величина шарового платежа. Суммируя текущую стоимость полученных величин, рассчитаем чистую текущую стоимость денежного потока. В качестве ставки дисконта необходимо взять рыночную процентную ставку 12%.

-150000 + 772,7 х 69,70 + 292086 х 0,303 = -7641 у.е.

Итак, расчеты показывают, что для кредитора рассмотренные условия кредитования невыгодны, так как чистая текущая стоимость денежного потока оказалась отрицательной. Это свидетельствует, что ставку дохода на свой капитал он получит ниже рыночной процентной ставки.

Однако картина может получиться несколько иной при расчетах с учетом налогообложения, поскольку проценты, которые wrap-кредитор выплачивает первому кредитору, вычитаются из налогооблагаемого дохода.

3. Wrap-кредит с увеличенным сроком, но без шарового платежа. В этом случае второй кредитор продолжает получать от заемщика платежи в размере 3860 у.е. ежемесячно и после того как сам уже закончит делать выплаты по первому кредиту. Итак, в течении первых 10-ти лет ежемесячные выгоды будут составлять 772,7 у.е., затем в течении последующих 10-ти лет уже 3860 у.е. ежемесячно. Чистая текущая стоимость потока доходов для второго инвестора составит сумму

-150000 + 772,7 х 69, 70 + 3860 х (90,819 – 69,70) = -14623 у.е.

Эта форма кредитования для второго кредитора еще менее выгодна, чем предыдущая, так здесь выплата остатка кредита растягивается на 10 лет, в то время как в предыдущем варианте он весь поступал в конце 10-го года. Чем дальше во времени поступление платежа, тем более деньги теряют свою ценность.

4. Wrap-кредит с увеличенным сроком без выплат на руки

Таблица 18

В этом случае у второго кредитора начальная инвестиция нулевая, в первые 10 лет он будет выплачивать по первому кредиту больше, чем получать от заемщика, но зато в последующие 10 лет, получая ежемесячно от заемщика по 2412,6 у.е. сам уже ничего не платит. Чистая текущая стоимость выгод второго кредитора равна

-0 + (2412,6 – 3087,3) х 69,7 + 2412,6 х (90,82 – 69,7) = 3927,5

Здесь риск второго кредитора выше, и этот выигрыш в размере 3977,5 у.е. чистой текущей стоимости является платой за него.

Выгоды заемщика состоят в том, что для него уменьшается нагрузка ежемесячных платежей, хотя при этом и растягивается срок.

5. Укороченный wrap-кредит с выплатой части суммы на руки

Таблица 19

Здесь возможны два варианта: либо второй кредитор после 7-ми лет продолжает еще три года делать выплаты по первому кредита до его полной амортизации, либо в конце 7-го года выплачивает сразу весь остаток первого кредита.

В лекции "Влияние христианства на язык" также много полезной информации.

Такая форма кредита очень выгодна второму кредитору, так он получает большую положительную разницу между ежемесячными поступлениями от заемщика и собственными выплатами, но довольно обременительна для заемщика. Пойти на такую форму перезалога собственности заемщик может только тогда, когда у него нет возможности получить необходимую сумму на руки иным способом.

Чистая текущая стоимость выгод для кредитора, при условии, что остаток первого кредита он возвращает первому кредитору шаровым платежом, будет равна

-150000 + (6640,0 – 3087,3) х 64,159 – (98515,7 х 0,572) = 21587 у.е.

Различные виды wrap-кредитов могут использоваться и для финансирования покупки заложенной недвижимости, когда у покупателя не хватает собственных денег для выкупа собственности.

Возьмем условия предыдущего примера. Пусть рыночная стоимость объекта недвижимости, обремененного ипотечным кредитом, 500000 у.е. Остаток невыплаченного кредита 250000 у.е. переходит на покупателя. Для выкупа собственного капитала требуется 250000 у.е., но у нашего покупателя имеется всего 100000 у.е., не хватает 150000 у.е., которые он может получить путем перезалога у wrap-кредитора. В этом случае все расчеты будут аналогичны выше рассмотренным в соответствии с видом wrap-кредита. Здесь продавец получает освобождение от существующего первого кредита, плюс получает 250000 у.е. на руки за собственный капитал и выходит из сделки. Покупатель получает второй кредит на сумму 400000у.е. у wrap-кредитора, который принимает на себя обязательства по первому кредиту. Из 400000 у.е. второго кредита в счет погашения первого кредита идет 250000 у.е. и выдается продавцу на руки 150000 у.е.

В качестве wrap-кредитора может выступить и сам продавец. В этом случае, как правило, используется схема синхронного wrap-кредита.