Понятие управления недвижимостью

23. Понятие “управления недвижимостью”.

23.1. Понятие “управления недвижимостью”.

К сожалению, в существующей литературе по проблеме управления недвижимостью не сложилось единого подхода к вопросу о том, что же следует понимать под “управлением недвижимостью”. Постараемся немного прояснить этот достаточно актуальный, на наш взгляд, вопрос.

Сразу оговоримся, что в данном учебном пособии рассматривается “недвижимость” в традиционном понимании этого термина. А именно, под недвижимыми вещами (недвижимым имуществом, недвижимостью) понимаются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (Гражданский кодекс РФ ст.130 ч.1).

Часть 2 той же 130-й статьи Гражданского кодекса относит к недвижимым вещам также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также и иное имущество относимое законом к недвижимым вещам. Данные объекты мы не рассматриваем.

         В существующих научных источниках под “управлением недвижимостью” как особым видом предпринимательской деятельности в зависимости от ситуации понимается:

         1) принятие решения и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты недвижимости;

         2) управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

         3) любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

Рекомендуемые материалы

         4) процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;

         5) система законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений, связанных с недвижимостью, осуществляемая уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которая называется регулированием.

         Кроме того, встречается и такое определение: “управление недвижимостью (в сфере предпринимательства) - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом”.

Таким образом, несмотря на некоторую противоречивость приведенных определений, из них можно сделать вывод, что управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с ней: строительные, инвестиционные, владения, посреднические, залоговые, трастовые, обменные и др.

         Можно выделить три группы объектов управления:

         1) Отдельные объекты недвижимости.

         2) Объекты недвижимости в составе имущественных комплексов предприятий (управляются в интересах всего имущественного комплекса).

         3) Системы объектов недвижимости (жилой фонд, нежилой фонд, земельный фонд и т.п.). Разные системы объектов недвижимости имеют разные принципы управления. Например, нежилой фонд управляется для получения прибыли, а жилой фонд – с целью минимизации затрат на его содержание).

         Постараемся конкретизировать понятие “управление недвижимостью”.

         Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Под «внутренним управлением» понимают деятельность предприятия по управлению принадлежащей ему недвижимостью (например посредством внутренних нормативных документов: устава, должностных инструкций, положений и т.п.). Таким образом, при внутреннем управлении предприятие само управляет принадлежащей ему недвижимостью.

Под «внешним управлением» подразумевается регулирование государством, а также международными соглашениями деятельности участников рынка недвижимости. Таким образом, государство при внешнем управлении стремится своими действиями вызвать определенную реакцию собственников недвижимости, то есть управляет недвижимостью, которая ему не принадлежит. Синонимом «внешнего управления» является термин “государственное регулирование рынка недвижимости”.

         Внутреннее управление, в свою очередь, можно подразделить на два уровня управления.

         На первом уровне принимается решение о форме распоряжения объектом недвижимости исходя из целей деятельности предприятия. Под формами распоряжения понимаются:

         - покупка;

         - управление собственными силами;

         - залог;

         - аренда;

         - доверительное управление;

         - продажа.

         Иногда, для обозначения действий входящих в первый уровень управления применяется термин “управление портфелем недвижимости”. Принятие решения на данном уровне управления невозможно без решения таких вопросов, как оценка стоимости объектов и возможных доходов от них, анализ ситуации на рынке объектов недвижимости, а также вопросов оформления сделок.

         Второй уровень управления подразумевает управление конкретным объектом недвижимости, остающимся в собственности предприятия. При этом будет существовать различие (прежде всего по целям управления) между управлением отдельными объектами недвижимости, объектами недвижимости в составе имущественных комплексов предприятий и объектами в составе систем зданий и сооружений (жилой фонд, нежилой фонд и т.п.). Таким образом, второй уровень управления представляет собой совокупность действий по обеспечению функционирования и развития объектов недвижимости, извлечению из них максимальных финансово-экономических и нестоимостных результатов. Такие действия реализуются в процессе:

         - проектирования;

         - строительства;

         - ремонта и реконструкции;

         - выплаты коммунальных платежей;

- определения и сбора (или выплаты) арендной платы;

         - реализации функций управления (планирования, организовывания, руководства и контроля).

         Внешнее управление со стороны государственных и муниципальных органов власти будет распадаться на три основных направления:

         1) Регулирование и развитие рынка недвижимости как необходимого условия нормального функционирования и развития экономики. Этот процесс осуществляется прежде всего набором действий по обеспечению финансирования рынка недвижимости (главное направление - ипотека), правовому регулированию рынка недвижимости и обеспечению защиты прав собственности через систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

         2) Налогообложение объектов недвижимости, которое, в свою очередь, распадается на регулирование системы налогообложения (установление ставок налогообложения, налоговые льготы и т. п.) и создание системы объективного определения рыночной стоимости объектов недвижимости, как налогооблагаемой базы.

         3) Достижение целей экономического развития через обеспечение инвестиционно-благоприятных условий, создание “центров роста”, развитие инфраструктуры.

         Перечисленные направления внешнего управления обеспечивают достижение двух различных, но взаимосвязанных групп целей деятельности государства и муниципалитетов, а именно финансово-экономических и нестоимостных целей.

         Сложность в определении даже самого понятия “управления недвижимостью” наглядно иллюстрирует сложность и многоаспектность данной проблемы. Однако, если рассматривать логическую последовательность всего процесса управления, то становится очевидным, что первым этапом этого процесса должно стать решение вопроса о выборе формы распоряжения объектом недвижимости.

23.2. Управление недвижимостью как вид предпринимательской деятельности.

Управление недвижимостью является частным случаем управления как целенаправленного, систематического воздействия субъекта управления на его объект в интересах достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления. В этом смысле управление недвижимостью подчиняется общим законам управленческой деятельности.

В современной литературе и нормативных актах существуют две трактовки понятия “управление недвижимостью” – в “широком” и “узком” смысле.

Так, в проекте Закона РФ “О деятельности по управлению недвижимостью в Российской Федерации”под управлением недвижимости понимается предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством Российской Федерации правомочий собственника недвижимого имущества.

Иная, более узкая трактовка управления недвижимостью дается в Толковом словаре по недвижимости. В нем содержится следующее определение. Управление недвижимостью – осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр. в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Заметим, что, как видно из приведенного определения,  под недвижимостью здесь понимается “недвижимая собственность” и речь идет именно об управлении собственностью. Это уточнение важно, поскольку тем самым подчеркивается, что управление недвижимостью включает в себя и управление правами на недвижимость - объект недвижимости, находящейся в управлении, рассматривается как единство юридических, экономических и физических характеристик.

Как следует из приведенного выше определения, управление недвижимостью призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в соответствии с интересами собственника.

При этом деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах – правовом, экономическом и техническом.

Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами в процессе эксплуатации недвижимости.

Технический аспект управления состоит в поддержании здания в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

С точки зрения роли недвижимости в реализации интереса собственника вся недвижимая собственность может быть разделена на два класса:

- недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и т.п. (операционная недвижимость);

- недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости (инвестиционная недвижимость).

Рассмотрим особенности управления инвестиционной недвижимостью.

Инвестиционная недвижимость является самостоятельным активом, нуждающимся в управлении для получения дохода от его использования.

Основными целями управления объектами инвестиционной недвижимости являются, как правило:

- максимизация прибыли от объекта недвижимости;

- максимизация стоимости объекта недвижимости.

Достижение этих целей обеспечивается через деятельность управляющего недвижимостью по наиболее полному и эффективному использованию объекта недвижимости для получения дохода от его эксплуатации.

Содержание и последовательность действий по управлению инвестиционной недвижимостью могут быть представлены в следующей таблице:

                                                                                     Таблица 1

Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает его эффективное взаимодействие с такими субъектами, как:

- собственники недвижимости;

- пользователи (арендаторы) помещений;

- подрядчики;

- наемные работники.

Отношения управляющего с собственником составляют основу деятельности управляющего, задают направления его деятельности, расстановку приоритетов.

Эти взаимоотношения направлены на:

– выявление целей управления недвижимостью (получение прибыли, повышение ценности объекта недвижимости, обеспечение сохранности недвижимости, минимизация издержек и т.п.);

– распределение правомочий по управлению недвижимостью между управляющим и собственником (заключение договоров с арендаторами, подрядчиками, принятие решений о ремонте, модернизации, реконструкции объекта и пр.);

– определение направлений и порядка распределения доходов от недвижимости (периодичность получения дохода собственником, способ вознаграждения управляющего, состав и порядок формирования специальных фондов и т.д.).

Отношения собственника и арендаторов касаются таких вопросов, как:

– поиск арендаторов;

– разработка условий договоров и их заключение;

– определение набора услуг, оказываемых арендатору;

– сбор арендной платы;

– организация работ по оказанию услуг арендатору.

Отношения управляющего и подрядчиков включают в себя:

– определение состава работ, выполняемых подрядными организациями (поставка тепла, электроэнергии, воды и т.д., уборка мусора, выполнение ремонтных работ и т.д.);

– разработку условий привлечения подрядчиков, организацию переговоров, проведение тендеров на выполнение работ, заключение договоров;

– финансирование работ подрядчиков, контроль за их выполнением, приемку работ.

Отношения управляющего и наемных работников включают в себя:

– подбор наемных работников;

– определение круга их обязанностей;

– организацию работы;

– контроль за работой наемных работников.

23.3. Цели управления  недвижимостью.

         Для того, чтобы говорить об управлении любым объектом мы должны сначала ответить на вопрос: “Какая цель преследуется при управлении?”. Цель - это будущее желаемое состояние или совокупность достигаемых человеком (организацией, государством, муниципалитетом) результатов в процессе и по завершению направленных действий.   Цели служат:

         - исходным моментом любых управленческих действий;

         - основой построения критериев оценки результатов деятельности;

         - основой анализа проблем - несоответствия желаемого и достигнутого состояния и выработки новых решений.

         Цель появляется на основе мотивов и выступает в форме потребностей, на удовлетворение которых направлен всякий труд.

         Мотив - внутреннее психологическое состояние, побуждающее человека к деятельности позволяющей удовлетворить различные потребности - материальные, духовные, в процессе труда и в результатах труда, самовыражения и социальной значимости.

         Цель выполняет следующие основные функции.

         1) Инициативы - сопоставление существующего и желаемого состояния, вызывающее стремление к действиям.

         2) Инструмента управления - руководящее требование к действиям.

         3) Критерия принятия решения - оценки информации, выбора альтернатив.

         4) Координирования - осуществление бесконфлитных отношений всех лиц, принимающих решения в соответствии с установленными целями.

         5) Контроля - обеспечение объективной обратной связи в системе управления по конечным результатам.

         Недвижимость приобретается в собственность для удовлетворения личных либо общественных потребностей либо для предпринимательской деятельности. Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух видов: финансово-экономические (связанные с получением прибыли) и нестоимостные (не связанные с получением прибыли).

         К финансово-экономическим, в частности, относятся следующие цели:

         1) Инвестирование – то есть приобретение недвижимости для получения дохода от ее стоимости.

         2) Коммерческая эксплуатация объектов недвижимости путем сдачи в аренду.

         3) Использование недвижимости для организации производственной либо коммерческой деятельности предприятия.

         Нестоимостные цели, в свою очередь, включают в себя:

         1) Непосредственное потребление объекта недвижимости (например – проживание).

Бесплатная лекция: "Организация и технология сбора и межпромыслового транспорта природного газа" также доступна.

         2) Социальные цели (здравоохранение, образование, социальное обеспечение и т.п.)

         3) Обеспечение создания объектов инфраструктуры.

Как нетрудно заметить из приведенной классификации в чистом виде указанные цели встречаются достаточно редко. Пересечение может быть внутри отдельной группы целей (например, объект приобретается с целью инвестирования, но для максимизации дохода сдается в аренду). Более того, может встречаться и пересечение между финансово-экономическими и нестоимостными целями (например часть помещений больницы или школы сдается в аренду, а прибыль используется на осуществление основной деятельности). В данном случае вопрос стоит о том, какая цель является главной, а какая второстепенной.  По отношению к высшей цели все другие (промежуточные, субцели) выступают как средства ее достижения. При этом следует учесть, что правильно поставленные цели по управлению недвижимостью должны отвечать следующим требованиям:

         1) Измеримость - количественная и качественная оценка степени достижения (стоимостные и нестоимостные измерители).

         2) Реальность - поэтапная достижимость с учетом возможностей и существующих ограничений.

         3) Четкость и конкретность - точная и ясная формулировка содержания, объема и времени.