Регулирование рынка недвижимости государственными и муниципальными органами власти

24. Регулирование рынка недвижимости государственными и муниципальными органами власти.

24.1. Цели управления рынком недвижимости.

         Недвижимость является фактором производства. Для того, чтобы заниматься производственной либо коммерческой деятельностью любое предприятие должно на каком-либо основании получить право пользования недвижимостью (построить, купить, снять в аренду и т.п.). Соответственно, другое предприятие должно это право реализовать (осуществить строительство, продать, сдать в аренду). Таким образом, для обеспечения нормального экономического развития должен существовать и развиваться рынок недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих переход полных либо частичных прав на недвижимость от одного субъекта к другому. Поскольку государство объективно заинтересовано в экономическом развитии, оно должно обеспечить для него необходимые условия, одним из которых является развитие рынка недвижимости.

         Управляя рынком недвижимости, государство преследует следующие основные цели:

         - реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

         - установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

         - защита участников рынка от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

         - обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

         - создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

Рекомендуемые материалы

         - оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы и другие общественные цели;

         - справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

         - создание благоприятных условий для решения жилищных проблем в стране и регионах.

24.2. Формы государственного регулирования рынка недвижимости.

         На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

1) Идеологической и законодательной инициативы (концепции развития рынка и программы их реализации).

         2) Инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу

         3) Профессионального участника при торговле государственными зданиями, сооружениями и другими видами недвижимости.

         4) Эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества.

         5) Регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости.

         6) Верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов.

         7) Контролера устойчивости и безопасности рынка (через систему государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней).

         Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух основных элементов:

         1) Государственные и муниципальные органы и организации.

         2) Государственные и иные нормативные акты.

         В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух основных формах.

         1) Прямое (административное) управление – не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения и разрешения. Прямое управление включает совокупность следующих приемов:

         - создание нормативной базы, регулирующей функционирование рынка недвижимости;

         - отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости – лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с государственными и муниципальными объектами;

         - установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

         - контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

         - введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

         - поддержание правопорядка на рынке;

         - выкуп в государственную и муниципальную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

         2) Экономическая (косвенная) форма управления рынком недвижимости предполагает, что государство создает некий экономический механизм, который заинтересовывает участников рынка недвижимости действовать в необходимом государству направлении. Экономическая форма управления рынком недвижимости осуществляется с помощью:

         - системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов и освобождение от них);

         - регулирование учетной ставки (дисконтная политика Центробанка);

         - выпуска в обращение жилищных сертификатов;

         - предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе;

         - реализации государственных целевых программ;

         - амортизационной политики;

         - внешнеэкономической деятельности.

         Из перечисленных приемов косвенной формы управления рынком недвижимости наиболее актуальными являются регулирование системы налогообложения и регулирование учетной ставки Центробанка.

         Введение достаточно высокой ставки налога на недвижимость приводит к тому, что собственники, неспособные эффективно управлять своей недвижимостью, не могут заплатить налог на нее и вынуждены ее продавать. Таким образом, высокая ставка налога на недвижимость приводит к переходу недвижимости в руки эффективных собственников.

         Изменение учетной ставки Центробанка, в свою очередь, сказывается на ценах недвижимости. Влияние ставки рефинансирования на ценовую динамику двоякое. Во-первых, повышая учетную ставку, государство увеличивает привлекательность финансового сектора экономики и, соответственно, снижает привлекательность реального сектора (в том числе и недвижимости). Во-вторых, повышение ставки рефинансирования вызывает рост процентных ставок по кредитам, кредиты становятся менее доступны, соответственно, снижается и возможность привлечения инвестиционных средств, в том числе и предназначенных  для приобретения недвижимости. Таким образом, между изменением ставки рефинансирования и изменением цен на недвижимость наблюдается обратная зависимость, то есть ее повышение вызывает снижение цен на недвижимость и наоборот.

24. 3. Принципы управления рынком недвижимости.

         Принципы управления во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.

         1) Разделение процедур – применение особых подходов к регулированию отношений, связанных с различными видами недвижимости (жилой фонд, нежилой фонд, земельный фонд и т.п.).

         2) Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

         3) Гласность нормотворчества – публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов.

         4) Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

         5) Разделение полномочий между регулирующими органами – нормотворчество и нормоприменение не должны совмещаться в одном лице.

         6) Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

         7) Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников от любого произвола.

         8) Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска – несовершеннолетних, пенсионеров, инвалидов и т.п.

         9) Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками рынка – коммерческими и общественными организациями.

Лекция "12 Правительство в зарубежных странах" также может быть Вам полезна.

         10) Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии со схемами зонирования территории и исключительно адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению.

         11) Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, распоряжения и пользования объектами недвижимости.

         12) Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

         13) Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должны производиться по рыночной стоимости.

         14) Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

         15) Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества, его осмысление и адаптация к отечественным условиям.