Стоимость объектов недвижимости и факторы на нее влияющие
Раздел III. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Оценка стоимости недвижимого имущества необходима при:
· операциях купли-продажи или сдаче в аренду;
· акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
· привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
· кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
· страховании объектов недвижимости;
· ипотечном кредитовании (под залог недвижимости);
· внесении объектов в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;
· разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
Рекомендуемые материалы
· ликвидации объектов недвижимости;
· исполнения прав наследования, судебного приговора, разрешения имущественных споров;
· других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
Основные правовые источники оценочной деятельности:
· Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г.;
· Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены правительством РФ от 6 июля 2001 г. N 519
· Постановление правительства РФ «О лицензировании оценочной деятельности» от 7 июня 2002 г.
Тема 6. Стоимость объектов недвижимости и факторы на нее влияющие
Оценка объектов недвижимости – определение денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.
Как и любой товар на рынке, недвижимость имеет цену и стоимость.
Цена объекта недвижимости – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог[1].
Стоимость – это денежный эквивалент собственности.
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства[2].
Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:
а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;
д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции на рынке аналогичных объектов;
з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной стандартах оценки
Как и в любых других механизмах ценообразования, стоимость недвижимой собственности зависит от набора объективных и субъективных факторов, из которых последние связаны с поведением конкретного продавца, покупателя и/или посредника на стадии заключения сделки. Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок. Экономические факторы подразделяются на макроэкономические и микроэкономические.
Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости:
· местонахождение;
· архитектурно-конструктивные решения проекта;
· планировочные решения проекта;
· наличие коммунальных услуг;
· наличие машин и оборудования, оцениваемых вместе со зданиями;
· состояние здания;
Рекомендуем посмотреть лекцию "Руническая письменность".
· сейсмические факторы;
· объем оцениваемых имущественных прав;
· экологические факторы;
· спрос и предложение.
[1] Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519
[2] см. сноску 12