Рынок недвижимости и особенности его функционирования
Тема 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования
Рынок недвижимости
— это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:
- создание новых объектов недвижимости;
- передачу прав на недвижимость;
- установление равновесных цен на объекты недвижимости;
- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
Рекомендуемые материалы
- инвестирование в недвижимость.
Рынок недвижимости выполняет следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:
• со сменой собственника:
- куплю-продажу объектов недвижимости;
- наследование;
- дарение;
- мену;
- обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);
•с частичным или полным изменением состава собственников:
- приватизацию;
- национализацию;
- изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;
- внесение в уставный капитал;
- банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);
• без смены собственника:
- инвестирование в недвижимость;
- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);
- изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;
- управление, эксплуатация;
- залог;
- аренду;
- передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;
- регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;
- ренту;
- пожизненное содержание с иждивением;
- передачу в доверительное управление;
- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;
- страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.
При совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).
Особенности рынка недвижимости
… представлены в табл.:
Таблица
Особенности рынка недвижимости
Признак | Характеристика |
Локализация | -абсолютная неподвижность |
Вид конкуренции | -несовершенная, олигополия |
Эластичность предложений | -низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается |
Степень открытости | -сделки носят частный характер |
Конкурентоспособность товара | -во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства |
Условия зонирования | -регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права |
Оформление сделок | юридические сложности, ограничения и условия |
Стоимость | включает стоимость объекта и связанных с ним прав |
Функции рынка недвижимости
Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:
Установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области.
Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.
Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.
Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.
Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.
Стимулирующая функция, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.
Инвестиционная функция — рынок недвижимости способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.
Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества.
Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы. Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, и другие посредники.
Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.
Классификация рынков недвижимости
Рынок недвижимости можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл.:
Признак классификации | Виды рынков |
Вид объекта | Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов |
Географический (территориальный) | Местный, городской, региональный, национальный, мировой |
Функциональное назначение | Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений |
Степень готовности к эксплуатации | Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства |
Тип участников | Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций |
Вид сделок | Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав |
Рекомендация для Вас - Общая характеристика, фармакодинамика и применение препаратов группы тетрациклина. Отраслевая принадлежность | Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие |
Форма собственности | Государственных и муниципальных объектов, частных |
Способ совершения сделок | Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, традиционный и компьютеризированный |