Экономика недвижимости

Тема 1. Основы экономики недвижимости

 Недвижимость

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

«Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» (Оксфордский толковый словарь по бизнесу).

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.2.1).

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации определено, что к недвижимым вещам- (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

– недвижимость неразрывно связана с землей не только физически, но и юридически (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости);

Рекомендуемые материалы

– недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

– долговечность объекта инвестирования;

– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

– недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

– информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилье и производственной площадях;

– возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

– существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

– существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

– строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью;

– недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения;

– многообразие комбинаций вещных прав;

– жесткая регламентация оформления сделок.

Классификация объектов недвижимости

Определение недвижимости предполагает выделение в ее структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка).

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

- для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

- для личного подсобного хозяйства;

- для коллективного садоводства и огородничества;

- для подсобных сельскохозяйственных производств;

- для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Предприятие как объект недвижимости

Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам, так и к объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т.е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают как субъект права в различных договорах и других правоотношениях.

Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие — имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т.е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и объекты недвижимого имущества, и нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и т.п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.).

В качестве объекта права — недвижимого имущества — предприятие может принадлежать любым субъектам — участникам предпринимательской деятельности.

Цели оценки недвижимости

- помощь продавцу в установлении цены продажи;

- помощь покупателю в определении цены покупки;

- установление величины стоимости для налогообложения;

- установление залоговой стоимости имущества для целей кредитования под залог имущества;

- определение страховой стоимости имущества; - установление налогооблагаемой стоимости при дарении и наследовании;

- установление стоимости недвижимости при судебных процессах

Основные виды стоимости недвижимости

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки:

– рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

– покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

– срок экспозиции объекта оценки.

Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность (полезность) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроизводство объекта либо рассчитывается по нормативной методике без привлечения специалистов-экспертов.

Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Можно выделить следующие виды специальной стоимости:

стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;

страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта. Учитываются затраты на восстановление элементов объекта, подверженных риску уничтожения, разрушения.

 Принципы определения стоимости недвижимости

Применяются следующие принципы оценки:

Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ). Определение: НЭИ имущества является такой физически возможный и юридически разрешенный способ его эксплуатации, при котором достигается самая высокая стоимость имущества на дату оценки.

Принцип замещения. Теория замещения служит основой для применения метода сравнимых продаж в процессе оценки. Этот принцип гласит: "Осведомленный покупатель на открытом рынке не заплатит за объект недвижимости цену, превышающую стоимость приобретения одинаково желаемого имущества", таким образом, он устанавливает верхний предел стоимости.

Принцип изменений. Определенные социальные, экономические, политические и физические факторы, постоянно действующие на рынке, влияют на стоимость недвижимого имущества (миграции, численность населения, развитость инфраструктуры, доступность кредитных ресурсов, налоги и т.д.).

Принцип ожидания будущих преимуществ. Стоимость создается ожиданием будущих преимуществ и может быть определена в экономическом смысле как текущая стоимость прав на получение в будущем каких-либо преимуществ (например, дохода) от владения имуществом.

Принцип спроса и предложения. Рыночная стоимость недвижимости определяется текущим соотношением сил спроса и предложения на данном рынке. Если спрос постоянен, а предложение увеличивается, то цены уменьшаются. Если спрос постоянен, а предложение уменьшается, то цены растут. Если предложение постоянно, а спрос растет, то цены растут. Если предложение постоянно, а спрос уменьшается, то цены снижаются.

Принцип вклада. Стоимость каждого компонента имущества зависит от вклада, вносимого этим компонентом в общую стоимость имущества, или, говоря иными словами, от того, насколько уменьшается общая стоимость в отсутствие данного компонента.

Принцип предельной доходности. Последовательное добавление улучшений к объекту будет сопровождаться ростом его стоимости, превышающим себестоимость улучшений, вплоть до достижения точки максимальной производительности. Любое привнесение дополнительных улучшений выразится в увеличении стоимости объекта на величину, отстающую от затрат на создание улучшений.

Принцип соответствия. Максимальная стоимость объекта недвижимости реализуется при достижении определенной степени однородности в районе застройки. Подобная однородность использования имущества в конкретном районе очень важна для владельца недвижимости, т.к. она создает и поддерживает стоимость на должном уровне.

Принцип регрессии: если по соседству расположены дорогие и дешевые или по каким-то причинам непрестижные объекты недвижимости, то уменьшается цена более дорогой недвижимости. Известны и другие принципы.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Технология оценки недвижимости.

Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов (табл.), выполняемых последовательно для определения ее стоимости.

Таблица

Этапы оценки недвижимости

 Шесть функций сложного процента

Расчет исчисления реальной ценности (стоимости) денег основан на временной оценке денежных потоков, которая основана на следующем. Цена приобретения объекта недвижимости определяется, в конечном счете, величиной дохода, который инвестор предполагает получить в будущем. Однако покупка объекта недвижимости и получение доходов происхо­дят в разные отрезки времени. Поэтому простое сопоставление величи­ны затрат и доходов в той сумме, в которой они будут отражены в фи­нансовой отчетности, невозможно (например, 10 млн. рублей готового дохода, полученные через 3 года, будут меньше этой суммы в настоящее время). Однако на стоимость денег оказывают влияние не только инфор­мационные процессы, но и основное условие инвестирования — вло­женные деньги должны приносить доход.

Приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопо­ставимому виду называется временной оценкой денежных потоков. В этих расчетов положен сложный процент, который означает, что вся основная сумма, находящаяся на депозите, должна приносить процент, включая процент, оставшийся на счете с предыдущих периодов.

Теория и практика использования функций слож­ного процента базируется на ряде допущений:

1. Денежный поток, в котором суммы различаются по величине, называют денежным потоком.

2. Денежный поток, в котором все суммы равновелики, называют аннуитетом.

3. Суммы денежного потока возникают через одинаковые промежутки времени, называемые периодом.

4. Доход, получаемый на инвестированный капитал, из хозяйствен­ного оборота не изымается, а присоединяется к основному капиталу.

5. Суммы денежного потока возникают в конце периода (в иных случаях требуется соответствующая корректировка).

Рассмотрим подробнее шесть функций слож­ного процента.

1. Накопленная сумма единицы.

Данная функция позволяет определить будущую стоимость имеющейся денежной суммы исходя их предполагаемой ставки периодичности дохо­да, срока накопления и начисления процентов. Накопленная сумма еди­ницы — базовая функция сложного процента, позволяющая определить будущую стоимость при заданном периоде, процентной ставке и извест­ной сумме в будущем.

FV = PV * (1 + i)ⁿ

Пример задачи:

Получен кредит 150 млн. руб. сроком на 2 года, под 15% годовых; начисление % происходит ежеквартально. Определить наращенную сумму, подлежащую возврату.

2. Текущая стоимость единицы (фактор реверсии).

Текущая стоимость единицы (ревер­сии) дает возможность определить настоящую (текущую, приведенную) стоимость суммы, величина которой известна в будущем при заданном периоде процентной ставки. Это процесс, полностью обратный начисле­нию сложного процента.

PV = FV / (1 + i)ⁿ

Показывает текущую стоимость денежной суммы, которая должна быть единовременно получена в будущем.

Пример задачи:

Какова текущая стоимость 1 000 долларов, полученных в конце пятого года при 10% годовых при годовом начислении процента?

3. Накопление единицы за период (будущая стоимость аннуитета) .

Показывает, какой по истечении всего срока будет стоимость серии равных сумм, депонированных в конце каждого из периодических интервалов, т.е. будущая стоимость аннуитета. (Аннуитет — это денежный поток, в котором все суммы равновелики и возникают через одинаковые промежутки времени).

Пример задачи:

Определить будущую стоимость регулярных ежемесячных платежей величиной по 12000$ в течение 4 лет при ставке 11,5% и ежемесячном накоплении.

4. Текущая стоимость обычного аннуитета.

Показывает текущую стоимость равномерного потока доходов, например, доходов, получаемых от сдаваемой в аренду собственности. Первое поступление происходит в конце первого периода; последующие - в конце каждого последующего периода.

Пример задачи:

Определить величину кредита, если известно что в его погашение ежегодно выплачивается по 30000 $ в течение 8 лет при ставке 15%.

5. Фактор фонда возмещения

Показывает сумму равновеликого периодического взноса, который вместе с процентом необходим для того, чтобы к концу определенного периода накопить сумму, равную FVA.

Пример задачи:

Определить сумму, ежемесячно вносимую в банк под 15% годовых для покупки дома стоимостью 65000000$ через 7 лет.

6. Взнос на амортизацию единицы

Обратите внимание на лекцию "14 Аудит учета расчетов с прочими дебиторами и кредиторами".

Показывает равновеликий периодический платеж, необходимый для полной амортизации кредита, т.е. позволяет определить размер платежа, необходимого для возврата кредита, включая процент и выплату основной суммы долга:

Пример задачи:

Какими должны быть ежемесячные выплаты по самоамортизирующемуся кредиту в 200000 долларов, предоставленному на 15 лет при номинальной годовой ставке 12%?