14. Аренда имущества

Бюджетные учреждения вправе сдавать имущество в аренду, если:

1) законодательством и уставом учреждения предоставлена такая возможность. Например, в уставе федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный академический Большой театр России", утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.09.2010 N 678, сказано, что оно имеет право осуществлять по согласованию с Минкультуры и Росимуществом сдачу в аренду и предоставление во временное безвозмездное пользование недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении театра, в соответствии с законодательством РФ. Финансовые средства театра формируются в том числе за счет средств, поступающих от арендаторов на возмещение эксплуатационных, коммунальных и административно-хозяйственных затрат; доходов, поступающих от сдачи в аренду федерального имущества, закрепленного на праве оперативного управления, в порядке, установленном законодательством РФ;

2) сдача имущества в аренду обеспечивает более рациональное использование имущества, закрепленного за учреждением-собственником на праве оперативного управления.

Предоставление в аренду временно свободных помещений согласовывается с собственником (учредителем) (Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации", Письмо Роспотребнадзора от 15.02.2010 N 01/2028-0-32 "О вопросах предоставления временно свободных помещений в аренду в 2010 году"). Для этого ему представляются:

- заявление, подписанное руководителем учреждения, с просьбой о разрешении предоставить временно свободные помещения в аренду;

- пояснительная записка, содержащая характеристику зданий и помещений, предоставляемых в аренду, экономические расчеты и влияние сдачи в аренду помещений на результаты деятельности учреждения.

Согласование сдачи имущества в аренду следует получить до заключения договора аренды (или пролонгации ранее заключенных договоров).

14.1. Процедура проведения конкурса (аукциона) на право заключения договора аренды

Статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) определен общий порядок заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества. Во исполнение норм этой статьи Приказом ФАС РФ от 10.02.2010 N 67 (далее - Приказ N 67) утвержден порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды (далее - Правила проведения конкурсов (аукционов)), а также перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться только путем проведения торгов в форме конкурса.

В Письме от 09.03.2010 N АЦ/6081 ФАС дала разъяснения о вступлении в силу Приказа N 67. Из них следует, что приказ вступает в силу 07.03.2010. Начиная с этой даты органы власти, государственные и муниципальные учреждения и иные лица, осуществляющие функции по организации и проведению торгов на право заключения договоров, должны руководствоваться правилами, утвержденными данным нормативным документом. Одновременно утратили юридическую силу переходные положения, установленные ч. 3 ст. 53 Закона о защите конкуренции, предусматривающие, что конкурсы на право заключения договоров проводятся в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях", а аукционы на право заключения договоров - в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Рекомендуемые материалы

Прежде чем рассматривать порядок проведения конкурса (аукциона) на право заключения договора аренды, заметим, что в приложении 2 к Приказу N 67 приведен перечень имущества, заключение договора на аренду которого осуществляется только по конкурсу:

1) объекты железнодорожного транспорта;

2) объекты трубопроводного транспорта;

3) морские и речные порты, объекты их производственной и инженерной инфраструктур;

4) аэродромы или здания и (или) сооружения, предназначенные для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а также создаваемые и предназначенные для организации полетов гражданских воздушных судов авиационная инфраструктура и средства обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи;

5) объекты производственной и инженерной инфраструктур аэропортов;

6) гидротехнические сооружения;

7) объекты по производству, передаче и распределению электрической и тепловой энергии;

8) системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод;

9) метрополитен и другой транспорт общего пользования;

10) нежилые помещения инфраструктуры поддержки малого и среднего предпринимательства, включенные в перечни государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). В отношении этого имущества договор аренды составляется на срок не менее пяти лет (п. 39 Правил проведения конкурсов (аукционов)). Перечень имущества, свободного от прав третьих лиц, формируется федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Максимальный срок предоставления бизнес-инкубаторами государственного или муниципального имущества в аренду (субаренду) субъектам малого и среднего предпринимательства не должен превышать трех лет.

Обратите внимание: в соответствии с п. 1 ст. 298 ГК РФ учреждение не вправе отчуждать или иным образом распоряжаться закрепленным за ним имуществом или имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете (как самостоятельно, так и с согласия собственника). В то же время собственник лишен возможности самостоятельно распоряжаться имуществом, закрепленным на праве оперативного управления за учреждением. Поэтому при возникновении необходимости отчуждения указанного имущества (предоставления имущества в аренду) учреждение должно обратиться в соответствующий орган управления имуществом за разрешением на совершение данных действий.

Правила проведения конкурса (аукциона) перекликаются с нормами Закона о государственных закупках. Рассмотрим общий порядок проведения конкурсных (аукционных) процедур.

Согласно п. 4 Правил проведения конкурсов (аукционов) организатором торгов могут являться:

- собственник имущества, от имени которого действует федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по управлению федеральным имуществом, орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий функции по управлению имуществом субъекта РФ, орган местного самоуправления, осуществляющий функции по управлению имуществом муниципального образования (далее - собственник);

- федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления, которые уполномочены на осуществление функций по организации и проведению конкурсов или аукционов на право заключения договоров в соответствии с возложенными на такие органы полномочиями в случае, если такие органы созданы, или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества;

- уполномоченный собственником обладатель права оперативного управления (бюджетное учреждение) или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества.

Организатор конкурса или аукциона вправе привлечь на основе договора юридическое лицо для осуществления функций по организации и проведению конкурсов или аукционов - разработки конкурсной документации, документации об аукционе, опубликования и размещения извещения о проведении конкурса или аукциона и иных связанных с обеспечением их проведения функций (п. 5 Правил проведения конкурсов (аукционов)). При этом организатор конкурса или аукциона:

- создает комиссию по проведению конкурса (аукциона);

- определяет начальную (минимальную) цену договора, предмет и существенные условия договора;

- утверждает проект договора, конкурсную документацию, документацию об аукционе;

- определяет условия конкурса (аукциона) и их изменение;

- подписывает договор.

Правила создания и работы комиссии по проведению конкурсов и аукционов установлены в разд. II Правил проведения конкурсов (аукционов).

Участником конкурса (аукциона) может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения, а также места происхождения капитала или любое физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, претендующее на заключение договора аренды (п. 17 Правил проведения конкурсов (аукционов)). Участники конкурса (аукциона) должны соответствовать требованиям, установленным в ст. 11 Закона о государственных закупках. В целях соблюдения соответствия участника конкурса (аукциона) этим требованиям организатор конкурса (аукциона), конкурсная (аукционная) комиссия вправе запрашивать информацию и документы у органов власти в соответствии с их компетенцией и иных лиц (исключение составляют лица, подавшие заявку на участие в соответствующем конкурсе (аукционе). При этом организатор конкурса (аукциона), конкурсная (аукционная) комиссия не вправе возлагать на участников конкурса (аукциона) обязанность подтверждать соответствие данным требованиям.

Обратите внимание: взимание с участников конкурса (аукциона) платы за участие в нем не допускается. Исключение составляет плата за предоставление конкурсной документации (документации об аукционе) в случаях, предусмотренных Правилами проведения конкурсов (аукционов). Например, согласно п. 44 Правил проведения конкурсов (аукционов) конкурсная документация предоставляется участникам конкурса за плату, если она установлена организатором конкурса и указание об этом содержится в извещении о проведении конкурса. Размер указанной платы не должен превышать расходов организатора конкурса на изготовление копий конкурсной документации и их доставку лицу, подавшему указанное заявление, посредством почтовой связи, в случае если это лицо указало на необходимость доставки ему копий конкурсной документации посредством почтовой связи. Предоставление конкурсной документации в форме электронного документа осуществляется без взимания платы.

Согласно п. 22 Правил проведения конкурсов (аукционов) организатором конкурса (аукциона) может быть установлено требование о внесении задатка. Его размер определяется организатором конкурса (аукциона). Требование организатора конкурса (аукциона) о внесении задатка распространяется на всех участников конкурса (аукциона).

В пункте 24 Правил проведения конкурсов (аукционов) указаны случаи, в которых заявитель не допускается к участию в конкурсе (аукционе). Среди них, в частности:

- несоответствие заявки на участие в конкурсе (аукционе) требованиям конкурсной документации (документации об аукционе), в том числе наличие в ней предложения о цене договора ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота);

- наличие решения о ликвидации заявителя - юридического лица или наличие решения арбитражного суда о признании заявителя - юридического лица, индивидуального предпринимателя банкротом и об открытии конкурсного производства.

Отказ в допуске к участию в конкурсе (аукционе) по иным основаниям не допускается.

Информация о проведении конкурсов (аукционов) размещается на официальном сайте РФ в Интернете для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством РФ (то есть на сайте http://www.zakupki.gov.ru/) (далее - официальный сайт), без взимания платы (п. 27 Правил проведения конкурсов (аукционов)).

Согласно п. 29, 103 Правил проведения конкурсов (аукционов) извещение о проведении конкурса (аукциона) размещается на официальном сайте торгов не менее чем за 30 рабочих дней до дня вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе (аукционе). Вместо размещения на официальном сайте извещение может быть опубликовано в любых средствах массовой информации, в том числе электронных. Сведения, которые должно содержать извещение о проведении конкурса, перечислены в п. 31 Правил проведения конкурсов (аукционов), а аукциона - в п. 105 Правил проведения конкурсов (аукционов).

Организатор конкурса (аукциона) вправе принять решение о внесении изменений в извещение о проведении конкурса (аукциона) не позднее чем за пять дней до даты окончания подачи заявок на участие в конкурсе (аукционе). В течение одного дня с даты принятия указанного решения такие изменения размещаются организатором конкурса (аукциона) или специализированной организацией на официальном сайте торгов. При этом срок подачи заявок на участие в конкурсе (аукционе) должен быть продлен таким образом, чтобы с даты размещения на официальном сайте торгов внесенных в извещение о проведении конкурса (аукциона) изменений до даты окончания подачи заявок на участие в конкурсе он составлял не менее двадцати дней, в аукционе - не менее пятнадцати дней (п. 32, 106 Правил проведения конкурсов (аукционов)).

Организатор конкурса также вправе отказаться от его проведения не позднее чем за тридцать дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе, а организатор аукциона - не позднее чем за три дня. Извещение об отказе от проведения конкурса (аукциона) размещается на официальном сайте торгов в течение одного дня с даты принятия решения об отказе от проведения конкурса (аукциона).

Далее в течение двух рабочих дней с даты принятия указанного решения организатор конкурса вскрывает (в случае если на конверте не указаны почтовый адрес (для юридического лица) или сведения о месте жительства (для физического лица) заявителя) конверты с заявками на участие в конкурсе, открывает доступ к поданным в форме электронных документов заявкам на участие в конкурсе и направляет соответствующие уведомления всем заявителям. В случае если установлено требование о внесении задатка, организатор конкурса возвращает заявителям денежные средства, внесенные в качестве задатка, в течение пяти рабочих дней с даты принятия решения об отказе от проведения конкурса.

Что касается аукциона, согласно нормам п. 107 Правил проведения конкурсов (аукционов) после отказа организатора аукциона от его проведения в течение двух рабочих дней с даты принятия указанного решения он направляет соответствующие уведомления всем заявителям. В случае если установлено требование о внесении задатка, организатор аукциона возвращает заявителям задаток в течение пяти рабочих дней с даты принятия решения об отказе от проведения аукциона.

Конкурсная (аукционная) документация должна содержать требования к техническому состоянию государственного или муниципального имущества (права на которое передаются по договору), которым это имущество должно соответствовать на момент окончания срока договора (п. 35 Правил проведения конкурсов (аукционов)). Требования, которые должна содержать конкурсная (аукционная) документация и которые она содержать не должна, указаны в п. 34-40 Правил проведения конкурсов (аукционов). Например, при разработке конкурсной документации запрещается включение в состав одного лота технологически и функционально не связанного государственного (муниципального) имущества, в частности государственного или муниципального имущества, предназначенного для электро-, тепло-, газоснабжения, а также водоснабжения и водоотведения.

К конкурсной документации прикладывается проект договора (в случае проведения конкурса по нескольким лотам - проект договора в отношении каждого лота), который является неотъемлемой частью конкурсной документации (п. 41 Правил проведения конкурсов (аукционов)). Сведения, содержащиеся в конкурсной документации, должны соответствовать сведениям, указанным в извещении о проведении конкурса.

Аналогичный порядок предусмотрен и для составления документации по аукциону. Он прописан в п. 108-118 Правил проведения конкурсов (аукционов).

Внесение изменений в конкурсную (аукционную) документацию прописано в п. 49 и 119 Правил проведения конкурсов (аукционов). В этих пунктах сказано, что организатор конкурса (аукциона) по собственной инициативе или в соответствии с запросом заинтересованного лица вправе принять решение о внесении изменений в конкурсную (аукционную) документацию. Данное решение должно быть принято не позднее чем за пять дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе (аукционе). Изменение предмета конкурса (аукциона) не допускается. В течение одного дня с даты принятия решения о внесении изменений в конкурсную (аукционную) документацию такие изменения размещаются организатором конкурса (аукциона) или специализированной организацией в порядке, установленном для размещения извещения о проведении конкурса (аукциона). Они в течение двух рабочих дней направляются заказными письмами или в форме электронных документов всем заявителям, которым была предоставлена конкурсная (аукционная) документация. При этом срок подачи заявок на участие в конкурсе (аукционе) должен быть продлен таким образом, чтобы с даты размещения на официальном сайте торгов внесенных в конкурсную (аукционную) документацию изменений по дату окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе он составлял не менее двадцати дней, на участие в аукционе - пятнадцати дней.

Конкурсная (аукционная) комиссия рассматривает заявки на участие в конкурсе (аукционе) на предмет их соответствия требованиям, установленным конкурсной (аукционной) документацией, и соответствия заявителей требованиям ст. 11 Закона о государственных закупках (п. 70, п. 130 Правил проведения конкурсов (аукционов)). Срок рассмотрения заявок не может превышать двадцати дней с даты вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытия доступа к поданным в форме электронных документов заявкам на участие в конкурсе и десяти дней с даты окончания подачи заявок на участие в аукционе (п. 71, 131 Правил проведения конкурсов (аукционов)). На основании результатов рассмотрения заявок принимается решение:

- о допуске заявителя к участию в конкурсе (аукционе) и о признании заявителя участником конкурса (аукциона);

- об отказе в допуске заявителя к участию в конкурсе (аукционе).

Принятое решение оформляется протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе (аукционе). Протокол ведется конкурсной (аукционной) комиссией и подписывается всеми присутствующими на заседании членами конкурсной (аукционной) комиссии в день окончания рассмотрения заявок. Протокол должен содержать сведения о заявителях, решение о допуске заявителя к участию в конкурсе (аукционе) и о признании его участником конкурса или об отказе в допуске заявителя к участию в конкурсе (аукционе). При отказе в участии в конкурсе (аукционе) в протоколе должно содержаться:

- обоснование решения;

- указание на положения Правил проведения конкурсов (аукционов), которым не соответствует заявитель;

- указание на положения конкурсной (аукционной) документации, которым не соответствует заявка на участие в конкурсе (аукционе), положения такой заявки, не соответствующие требованиям конкурсной (аукционной) документации.

Протокол в день окончания рассмотрения заявок на участие в конкурсе (аукционе) размещается организатором конкурса (аукциона) или специализированной организацией на официальном сайте торгов. Заявителям направляются уведомления о принятых конкурсной (аукционной) комиссией решениях не позднее дня, следующего за днем подписания указанного протокола.

Если в конкурсной (аукционной) документации было установлено требование о внесении задатка, организатор конкурса (аукциона) обязан вернуть задаток заявителю, не допущенному к участию в конкурсе (аукционе), в течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок (п. 73, 134 Правил проведения конкурсов (аукционов)).

Конкурс (аукцион) признается несостоявшимся, если принято решение об отказе в допуске к участию в конкурсе (аукционе) всех заявителей или о допуске к участию в конкурсе (аукционе) и признании участником конкурса (аукциона) только одного заявителя (п. 74, 135 Правил проведения конкурсов (аукционов)). В случае если в конкурсной (аукционной) документации предусмотрено два лота и более, конкурс (аукцион) признается несостоявшимся только в отношении того лота, решение об отказе в допуске к участию в котором принято относительно всех заявителей или решение о допуске к участию в котором и признании участником конкурса (аукциона) принято относительно только одного заявителя. При этом организатор конкурса (аукциона) обязан вернуть задаток заявителям, подавшим заявки на участие в нем, в течение пяти рабочих дней с даты признания конкурса (аукциона) несостоявшимся, за исключением заявителя, признанного участником конкурса (аукциона). Это требование применяется, если в конкурсной (аукционной) документации было установлено требование о внесении задатка.

С победителем конкурса (аукциона) заключается договор в порядке, предусмотренном ГК РФ и иными федеральными законами (п. 92, 150 Правил проведения конкурсов (аукционов)).

Согласно п. 150 Правил проведения конкурсов (аукционов) договор по результатам проведенного аукциона заключается в том же порядке, что и договор, заключаемый по результатам конкурса, то есть в порядке, предусмотренном п. 92-100 Правил проведения конкурсов (аукционов). Рассмотрим некоторые положения этого порядка.

Организатор конкурса (аукциона) отказывается от заключения договора с победителем конкурса (аукциона) либо с участником конкурса (аукциона), с которым заключается такой договор в случае установления факта (п. 93 Правил проведения конкурсов (аукционов)):

- проведения ликвидации такого участника конкурса (аукциона) - юридического лица или принятия арбитражным судом решения о признании такого участника конкурса (аукциона) - юридического лица, индивидуального предпринимателя банкротом и об открытии конкурсного производства;

- приостановления деятельности такого лица в порядке, предусмотренном КоАП РФ;

- предоставления таким лицом заведомо ложных сведений, содержащихся в заявке на участие в конкурсе (аукционе).

В случае если победитель конкурса (аукциона) признан уклонившимся от заключения договора, организатор конкурса (аукциона) вправе:

а) обратиться в суд с иском о понуждении победителя конкурса (аукциона) заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора;

б) заключить договор с участником конкурса (аукциона), заявке на участие в конкурсе (аукционе) которого присвоен второй номер.

Заметим, что организатор конкурса (аукциона) заключает договор с участником, которому присвоен второй номер, в случае если участник конкурса (аукциона), которому присвоен первый номер, отказался от заключения договора (п. 97 Правил проведения конкурсов (аукционов)).

В случае если конкурс (аукцион) признан несостоявшимся, его организатор вправе объявить о проведении нового конкурса либо аукциона в установленном порядке (п. 101, 151 Правил проведения конкурсов (аукционов)). В случае проведения нового конкурса (аукциона) его организатор вправе изменить условия предыдущего конкурса (аукциона) (п. 102, 151 Правил проведения конкурсов (аукционов)).

14.2. Договор аренды

Договор аренды заключается в соответствии с нормами гл. 34 "Аренда" ГК РФ. Согласно ст. 609 ГК РФ он составляется в письменной форме. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре в обязательном порядке должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Государственная регистрация договора аренды. Договор аренды заключается на срок, определенный этим договором (ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не установлен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц (другой срок, установленный в договоре). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ).

Обратите внимание: срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году (п. 3 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды"). Суды, рассматривая споры, касающиеся определения срока действия договора, являющегося основанием для государственной регистрации, придерживаются следующей позиции. Срок действия договора аренды здания или сооружения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января по 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года, признается равным году, и такой договор подлежит государственной регистрации (постановления ФАС ДВО от 25.09.2009 N Ф03-4829/2009, ФАС ЗСО от 20.08.2009 N Ф04-4201/2009(10523-А46-39), ФАС УО от 15.10.2009 N Ф09-7924/09-С6, ФАС ПО от 26.10.2009 N А12-18847/2008). То есть договор, заключенный на срок с 01.11.2009 по 31.10.2010, по мнению судей, будет считаться договором, заключенным на год. В случае если в договоре указан срок с 01.11.2009 по 30.10.2010 (то есть меньше года), такой договор подлежит государственной регистрации.

Размер арендной платы. Согласно нормам ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата определяется за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

В соответствии с нормами ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, при передаче их в аренду проведение оценки является обязательным, поскольку в этом случае в сделку (заключение договора аренды) вовлекаются объекты, полностью или частично принадлежащие РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. В результате оценки определяется начальная цена 1 кв. м помещений, предоставляемых в аренду.

Следует отметить, что при аренде государственного или муниципального недвижимого имущества часто возникает ситуация, когда арендная плата устанавливается не по результатам оценки, а рассчитывается на основании утвержденных нормативно-правовыми актами базовых ставок и (или) методик расчета арендной платы. Например, Законом Московской области от 13.07.2010 N 91/2010-ОЗ установлена базовая ставка арендной платы при сдаче в аренду зданий и нежилых помещений, находящихся в собственности Московской области, на 2011 год: арендная плата за 1 кв. м зданий и нежилых помещений составляет 1500 руб. В 2010 году действовала аналогичная норма (Закон Московской области от 10.09.2009 N 104/2009-ОЗ). В свою очередь, Решением Совета депутатов муниципального образования "Дубровское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 16.02.2010 N 3 утверждена Методика определения величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности МО "Дубровское городское поселение", на 2010 год.

По нашему мнению, для читателей будет небезынтересно ознакомиться с Постановлением Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N А59-3535/07-С9(С-5) о правомерности увеличения размера арендной платы. В нем идет речь о споре между Комитетом по управлению муниципальной собственностью (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью (далее - общество), которые заключили договор аренды недвижимого имущества (далее - договор) сроком на пять лет. Условиями договора было предусмотрено, что арендодатель вправе пересмотреть в одностороннем порядке размер арендной платы, если:

а) будет утверждена новая базовая ставка и (или) методика расчета арендной платы;

б) изменится индекс инфляции (не чаще одного раза в год).

Подписание дополнительного соглашения об изменении арендной платы согласно условиям договора не требуется.

Арендодатель в связи с принятием соответствующих нормативных актов, изменяющих базовую ставку годовой арендной платы, неоднократно письменно уведомлял общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.

Общество, полагая, что арендодатель неосновательно обогатился в результате увеличения размера арендной платы, обратилось в арбитражный суд с иском. По мнению общества, увеличение размера арендной платы подлежало оформлению в порядке государственной регистрации изменений условий договора. Ввиду отсутствия такой регистрации договор аренды в части увеличения арендной платы упомянутыми уведомлениями в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ не может считаться заключенным. При данных обстоятельствах общество сочло, что получение арендодателем денежных средств в виде арендной платы сверх согласованной в договоре суммы свидетельствует о его неосновательном обогащении.

Президиум ВАС указал на то, что увеличение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов о пересмотре базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением условий договора аренды, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Поэтому необходимость в заключении дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и в его государственной регистрации отсутствует.

Аналогичная позиция содержится в Определении ВАС РФ от 06.11.2009 N ВАС-11487/09, постановлениях ФАС ВСО от 05.10.2009 N А78-6013/08, от 20.04.2010 N А58-6825/09.

Причем, по мнению судей (Постановление ФАС ВСО от 16.01.2009 N А33-3166/08-Ф02-6906/08), составление и направление арендатору документов, подтверждающих изменение размера базовой ставки арендной платы, не требуется, поскольку арендатор считается извещенным со дня официального опубликования указанных нормативных актов, изменяющих порядок расчета арендной платы, если в договоре аренды не установлено иное.

К сведению: здесь же хотелось бы отметить, что арендная плата по договорам аренды с субъектами малого и среднего предпринимательства, заключенным на торгах, определяется по результатам состоявшихся торгов. При этом начальная цена устанавливается на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, подготовленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), в котором учитываются в том числе качественные и количественные характеристики имущества (Письмо Минэкономразвития РФ от 02.07.2010 N Д05-2131). Одновременно сообщаем, что во исполнение поручений Правительства РФ в целях имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства им разработан проект постановления "Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении в аренду федерального имущества", которым предполагается установить также льготный размер арендной платы в отношении федерального имущества, свободного от прав третьих лиц и включенного в перечни в соответствии со ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

14.3. Доходы от сдачи имущества в аренду

Согласно пп. 1 п. 11 ст. 5 Федерального закона N 63-ФЗ доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности, являются дополнительным источником бюджетного финансирования и используются на содержание и развитие материально-технической базы учреждения.

Главные распорядители (распорядители) средств федерального бюджета для доведения лимитов бюджетных обязательств (изменений лимитов бюджетных обязательств) по дополнительному бюджетному финансированию за счет доходов от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности, получателям средств федерального бюджета, имеющим право в соответствии с бюджетным законодательством РФ на дополнительное бюджетное финансирование, формируют расходные расписания (п. 5.1 Порядка доведения бюджетных ассигнований, лимитов бюджетных обязательств при организации исполнения федерального бюджета по расходам и источникам финансирования дефицита федерального бюджета и передачи бюджетных ассигнований, лимитов бюджетных обязательств при реорганизации участников бюджетного процесса федерального уровня, утвержденного Приказом Минфина РФ от 30.09.2008 N 104н (далее - Порядок N 104н). Впоследствии получатели средств федерального бюджета - арендодатели представляют расходные расписания в органы Федерального казначейства по месту обслуживания их лицевых счетов.

Расходные расписания оформляются по установленной приложением 2 к Порядку N 104н форме и регистрируются главным распорядителем бюджетных средств (распорядителем) в книге регистрации.

Корреспонденция счетов по отражению операций, связанных с начислением и уплатой налога на прибыль организаций с доходов от сдачи в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении федеральных органов государственной власти и созданных ими учреждений, осуществляемых в объеме лимитов бюджетных обязательств по дополнительному бюджетному финансированию, приведена в Письме Минфина РФ от 19.02.2009 N 02-06-07/836. Рассмотрим ее.

Обратите внимание: средства от арендной платы в качестве дополнительного источника финансирования используются учреждением по тем кодам КОСГУ и в том объеме, в котором это предусмотрено в смете доходов и расходов по учету и распределению средств, поступающих от сдачи в аренду федерального имущества, закрепленного на праве оперативного управления за федеральными учреждениями на текущий финансовый год (Письмо Минфина РФ от 30.12.2009 N 02-03-09/6086 или, например, разд. V Порядка составления, утверждения и изменения федеральными бюджетными учреждениями, находящимися в ведении Минкультуры РФ, смет доходов и расходов по приносящей доход деятельности, смет доходов и расходов по учету и распределению средств, поступающих от сдачи в аренду федерального имущества, закрепленного на праве оперативного управления, и бюджетных смет, утвержденного Приказом Минфина РФ от 18.01.2010 N 14).

14.4. Налог на прибыль

Бюджетные учреждения согласно нормам ст. 246 НК РФ являются плательщиками налога на прибыль и определяют налоговую базу по этому налогу в порядке, установленном гл. 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ. Согласно п. 4 ст. 250 НК РФ средства, полученные от сдачи имущества в аренду, относятся к внереализационным доходам и подлежат обложению налогом на прибыль. К ним нельзя применить нормы пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ и расценивать их как средства целевого финансирования, не учитываемые при определении базы, облагаемой налогом на прибыль, даже при условии, что они в полном объеме перечисляются в доход бюджета.

Стоит заметить, что часто бюджетные учреждения предоставляли в аренду помещения, находящиеся в федеральной собственности и переданные им в оперативное управление, но налог на прибыль не платили. Свою позицию они аргументировали следующим образом: арендная плата в соответствии с требованиями бюджетного законодательства зачислялась на единый счет федерального бюджета и впоследствии отражалась на лицевых счетах данных учреждений в качестве дополнительного бюджетного финансирования. Полагая, что доходы, полученные бюджетными учреждениями от сдачи государственного имущества в аренду, являются неналоговыми доходами федерального бюджета, и не имея возможности принимать распорядительные решения в отношении средств, находящихся на едином счете федерального бюджета, учреждения не уплачивали с указанных сумм налог на прибыль организаций. Налоговые органы при проверке такие доводы считают неубедительными и при выявлении факта неуплаты налога на прибыль привлекают бюджетные учреждения к ответственности за совершение налоговых правонарушений, в том числе за неполную уплату сумм налога на прибыль организаций, полученную от сдачи в аренду имущества. Рассматривая один из подобных споров, Конституционный суд в Постановлении от 22.06.2009 N 10-П по делу о проверке конституционности ст. 321.1 НК РФ и абз. 2 п. 3 ст. 41 БК РФ обязал федерального законодателя в срок до 1 марта 2010 года урегулировать порядок уплаты налога на прибыль организаций с доходов, полученных от сдачи в аренду переданного им в оперативное управление федерального имущества. В ответ на это постановление Минфин в Письме от 30.03.2010 N 03-03-06/4/35 разъяснил, что впредь до внесения в законодательство РФ необходимых изменений бюджетные учреждения не освобождаются от обязанности уплаты такого налога в порядке, определяемом на данный момент с учетом разъяснений, содержащихся в правовых актах уполномоченных федеральных органов исполнительной власти по вопросам применения законодательства о соответствующем налоге. А незачисление средств, полученных от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной собственности и переданного бюджетным учреждениям в оперативное управление, на лицевой счет данных учреждений не является основанием для невключения указанных средств в налоговую базу по налогу на прибыль организаций (Письмо Минфина РФ от 11.01.2010 N 03-03-06/4/1).

К сведению: соответствующие изменения в законодательство РФ внесены Законом о совершенствовании правового положения государственных (муниципальных) учреждений. Этим нормативным актом в ст. 41 БК РФ внесены изменения, исключающие доходы от использования имущества бюджетных учреждений из перечня неналоговых доходов федерального бюджета. Данные платежи будут зачисляться на лицевые счета соответствующих бюджетных учреждений, что позволит им самостоятельно уплачивать налоги и сборы, установленные законодательством РФ. Кроме того, согласно ст. 33 названного закона с 01.01.2011 по 01.07.2012 устанавливается переходный период, в котором предусматривается, что на суммы поступивших в федеральный бюджет доходов от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и переданного в оперативное управление федеральным казенным или являющимся получателями бюджетных средств бюджетным учреждениям культуры и искусства, здравоохранения, науки, образования, а также архивным учреждениям, на лицевых счетах указанных учреждений, открытых в органах Федерального казначейства, отражается источник дополнительного финансового обеспечения содержания и развития их материально-технической базы, включая расходы на уплату налогов с доходов от аренды, сверх бюджетных ассигнований, предусмотренных ведомственной структурой расходов федерального бюджета.

Таким образом, порядок исполнения бюджетными учреждениями обязанности по уплате налога на прибыль организаций с доходов от сдачи в аренду переданного им в оперативное управление федерального имущества с 2011 года будет урегулирован с учетом специфики правового статуса данных субъектов (Письмо Минфина РФ от 13.07.2010 N 03-03-05/151).

14.5. Налог на добавленную стоимость

Предоставление в аренду имущества является операцией, подлежащей обложению НДС (ст. 146 НК РФ).

Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ при предоставлении на территории РФ органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду государственного (муниципального) имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом она устанавливается налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту. В данном случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества, которые обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Таким образом, в случае если по договору аренды бюджетное учреждение выступает в роли арендатора, а органы государственной власти и управления, органы местного самоуправления - в роли арендодателя, арендатор такого имущества (бюджетное учреждение) признается налоговым агентом. В этой ситуации бюджетное учреждение (арендатор) обязано исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога (Постановление ФАС УО от 21.10.2008 N Ф09-7682/08-С2).

Если договор аренды заключен между арендодателем - балансодержателем государственного имущества (бюджетным учреждением, не являющимся органом государственной власти) и каким-то юридическим лицом, НДС уплачивается в бюджет в общеустановленном порядке, то есть плательщиком НДС - балансодержателем (бюджетным учреждением) (Письмо Минфина РФ 23.08.2010 N 03-07-11/360). То есть в таком случае арендатор не является налоговым агентом, не исчисляет и не уплачивает НДС в бюджет.

Обратите внимание: с 01.01.2011 при предоставлении на территории РФ казенными учреждениями в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества налоговая база тоже будет определяться как сумма арендной платы с учетом налога. Налоговыми агентами будут являться арендаторы, в обязанности которых будет входить исчисление и уплата налога в бюджет.

В этом году подробные разъяснения по вопросу применения НДС при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества дала ФНС в Письме от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ (далее - Письмо N ШС-22-3/86@). В нем разъясняется порядок определения налоговой базы по НДС с учетом прописанной в договоре арендной платы.

Ситуация 1. По условиям договора арендная плата состоит из двух частей:

- основной (постоянной) части (соответствует стоимости определенного договором количества переданной в аренду площади);

- дополнительной (переменной) части (в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений).

В этом случае налоговая база в целях исчисления суммы НДС определяется исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей. Суды, рассматривая споры, в которых поводом для разбирательств является неверно рассчитанная сумма НДС, придерживаются следующей позиции. Они соглашаются с тем, что по договору аренды стоимость коммунальных услуг в состав арендной платы не включается. Однако без обеспечения помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания арендатор не может реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми ему для осуществления деятельности. Следовательно, это обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором и арендодателем за указанные услуги значения не имеет (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08).

Нельзя не согласиться с тем, что обеспечение нежилых помещений электроэнергией и другими видами коммунального обслуживания - составляющая права временного владения и пользования арендуемыми помещениями для осуществления арендатором своей производственной деятельности (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.03.2009 N 6219/08).

Ранее подобные разъяснения были приведены в Определении ВАС РФ от 22.05.2008 N 4855/08. В нем суд указал, что реальное использование предмета аренды по назначению без потребления электроэнергии не представляется возможным, а расходы арендатора на ее использование для производства товаров, реализация которых облагается НДС, - составляющая арендной платы.

Таким образом, если арендодателем является бюджетное учреждение, при предоставлении в аренду недвижимости оно обязано ежемесячно выставлять арендатору счет-фактуру Согласно п. 3 ст. 168 НК РФ счет-фактура выставляется не позднее пяти календарных дней, считая со дня оказания услуги. В нем указывается единая стоимость услуги, состоящая из постоянной и переменной величин (заполняется либо одна строка с общей суммой, либо две строки с указанием отдельно постоянной и отдельно переменной величин).

В связи с постоянно возникающими вопросами в части принятия к вычету сумм уплаченного НДС в Письме N ШС-22-3/86@ ФНС разъяснила, что счет-фактура составляется на основании первичного документа (акта оказанных услуг), оформленного в соответствии с требованиями ст. 9 Закона о бухгалтерском учете. При оказании услуги по аренде недвижимости показатели, отражаемые в счете-фактуре, должны соответствовать показателям, указанным в первичном учетном документе (акте оказанных услуг).

Согласно п. 1 ст. 171 НК РФ арендатор имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на сумму налоговых вычетов. Вычету подлежит сумма налога, предъявленная арендодателем арендатору при приобретении услуги по аренде недвижимости для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с гл. 21 НК РФ (п. 2 ст. 171). Порядок применения указанного налогового вычета установлен ст. 172 НК РФ.

Основаниями для применения налоговых вычетов являются:

- наличие надлежащим образом оформленного арендодателем счета-фактуры;

- приобретение услуги для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения;

- принятие приобретенной услуги на учет;

- наличие первичных учетных документов на приобретенную услугу.

Поскольку бюджетное учреждение может выступать не только в качестве арендодателя, но и в качестве арендатора имущества, хотелось бы обратить ваше внимание на Определение ВАС РФ от 25.03.2010 N ВАС-3098/10. В нем рассматривалась следующая ситуация: налоговая инспекция посчитала, что налогоплательщик (арендатор) неправомерно применил вычеты по НДС в части стоимости электроэнергии, приобретенной у энергоснабжающей организации и перевыставленной арендаторам арендодателям. Суд признал решение инспекции недействительным и указал, что обществом выполнены все условия для применения налогового вычета, а заключение договора аренды без одновременного предоставления арендатору возможности использовать электроэнергию, приобретаемую обществом как абонентом энергоснабжающей организации, является невозможным.

Ситуация 2. Условиями договора аренды предусмотрена плата в фиксированном размере, а коммунальные платежи (включая пользование связью, а также охрану, уборку):

- либо взимаются арендодателем с арендатора без НДС на основании отдельного договора, предметом которого является возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений;

- либо на основании договора являются возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений.

В этих случаях указанные платежи на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений не учитываются арендодателем при определении налоговой базы. Счет-фактуру арендатору на сумму указанных платежей арендодатель в этом случае не выставляет.

Здесь следует заметить, что федеральным законодательством не установлен порядок возмещения стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг в ходе эксплуатации арендованного имущества. Также ничего не сказано о том, куда (бюджетному учреждению - балансодержателю имущества или в доход бюджета) перечисляются суммы компенсации коммунальных расходов. Все эти условия следует прописать в договоре аренды. Минфин, в свою очередь, по данному вопросу разъяснил следующее. Средства, подлежащие перечислению арендатором бюджетному учреждению - арендодателю в порядке компенсации расходов по оплате коммунальных услуг, а также для оплаты услуг по эксплуатации и хозяйственному обслуживанию арендуемого здания, могут быть зачислены арендодателю на его лицевой счет получателя бюджетных средств, открытый бюджетному учреждению в органе Федерального казначейства, с отражением в разделе для учета операций со средствами, поступающими от приносящей доход деятельности (Письмо Минфина РФ от 15.05.2009 N 02-03-11/2019).

Нормативными актами отдельных субъектов РФ устанавливается свой порядок перечисления данных средств. Например, в Волгоградской области арендодатель оплачивает все коммунальные платежи за счет своей бюджетной сметы. Арендаторы осуществляют возмещение расходов по оплате потребленных ими коммунальных услуг в доход областного бюджета ежемесячно на основании выставленных арендодателем счетов-фактур. Арендодатель ведет учет своевременности и полноты возмещения расходов по коммунальным услугам согласно платежным поручениям, представленным ему арендаторами. Арендодателем осуществляется оплата коммунальных услуг только после полного перечисления всеми арендаторами денежных средств на возмещение расходов по коммунальным услугам (п. 5.1.1 Инструкции по осуществлению областными бюджетными учреждениями операций со средствами, полученными от приносящей доход деятельности и сдачи имущества в аренду, утвержденной Приказом Администрации Волгоградской области от 31.12.2009 N 277).

Ситуация 3. Арендодатель оказывает арендатору:

Люди также интересуются этой лекцией: 20 Спирт этиловый.

- услуги по предоставлению в аренду помещений (исходя из стоимости определенного договором количества площади, предоставленной в аренду);

- дополнительные услуги (например, по обслуживанию предоставленных в аренду помещений);

- эксплуатационные услуги.

Оказание дополнительных и эксплуатационных услуг может быть прописано в отдельном договоре, а может быть указано в договоре аренды.

В этой ситуации исчисление арендодателем НДС, составление счетов-фактур и применение арендатором налоговых вычетов производятся применительно к каждому виду услуг.

Также в Письме N ШС-22-3/86@ ФНС обратила внимание налогоплательщиков на то, что если арендодатель, помимо услуг по предоставлению в аренду помещений (исходя из стоимости определенного договором количества площади, предоставленной в аренду), оказывает арендатору посреднические услуги по приобретению коммунальных услуг, включая услуги связи, и услуги по охране и уборке помещений (в том числе и на основании отдельного договора на оказание посреднических услуг), то исчисление арендодателем НДС по оказанным арендатору посредническим услугам производится в соответствии с порядком, определенным ст. 156 НК РФ. Счета-фактуры по таким посредническим услугам составляются согласно п. 24 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 N 914.