Оценка стоимости недвижимого имущества

Лекция №5 |б|Оценка стоимости недвижимого имущества

План.

1.  Особенности недвижимого имущества как объекта оценки

2.  Порядок организации денежной оценки земли по Украине

3.  Оценка стоимости земли

Литература:

1.Должанский И.З., Загорна Т.О., Удалых О.А. Управление потенциалом предприятия.- К., 2006. – 360 с.

2. Гавва В.Н., Божко Е.А. Потенциал предприятия: формирование и оценка.- К., 2004. – 220 с.

 3.Василенко В.А. Антикризисное управление предприятием. Учебное пособие.- К., 2005. – 504 с.

Рекомендуемые материалы

 4.Курочкин А.С. Организация управления предприятием. – К.: МАУП, 1996. – 271 с.

 5.Джаин И.О. Оценка трудового потенциала: Монография. Сумы: ИТД «Университетская книга», 2002.

 6.Иванов Н.И Экономические аспекты производственного потенциала: Теория и практика. – Донецк: ИЭП НАН Украины, 2000.

Недвижимость|неподвижность| являет собой основу|основание| личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Именно из-за этого процесс формирования рынка недвижимости|неподвижности| в Украине характеризуется бурным развитием.

Недвижимость|неподвижность| является главным|головным| предметом дискуссий и споров во время приватизации государственного и коммунального имущества, аренды и покупки-продажи земельных участков, помещений жилищного|жилого| и нежилого секторов. За последнее время созданы много|многие| коммерческих структур-посредников, которые|какие| действуют на рынке недвижимости|неподвижности|, а именно:

· биржи недвижимости|неподвижности|,

· брокерские конторы и агентства недвижимости|неподвижности|,

· инвестиционные компании,

которые вкладывают средства|средство| в строительство жилья|жилища|, деловых центров и других объектов недвижимости|неподвижности|.

Недвижимое имущество - это в первую очередь земля и земельные улучшения, связанные|повязал| с изменением|сменой| качественных характеристик земельных участков, в частности с размещением на них домов, сооружений, объектов инфраструктуры.

Земля - специфическое средство производства, которое функционирует во всех отраслях народного хозяйства. Как средство производства, земля характеризуется определенными особенностями, которые непосредственно влияют на оценку ее стоимости

•   не является результатом предыдущего|предварительного| труда;

•   пространственно ограниченна;

•   не заменяется|меняет| другими средствами производства;

•   имеет неизменное|неизменяемое| место расположения;

•   не склонна|подверженная| к|до| износу при правильном использовании|употреблении|;

•   территориально разнообразна|;

•   каждый конкретный земельный участок характеризуется специфическим только для нее полезностью;

•   практически|практично| во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) земля выступает, в основном, как пространственный операционный базис.

            Поэтому земля неразрывно связана|повязал| с объектами, которые|какие| на ней расположены: домами, сооружениями, дорогами|путем|, мелиоративными системами, другими материальными элементами, созданными трудом человека, то есть улучшением.

Особенности земли как объекта оценки предопределяют зависимость ее стоимости от качественных характеристик и свойств, правового режима, места расположения, а также конъюнктуры рынка.

Дома и сооружения как объекты недвижимого имущества также характеризуются рядом|вереницей| особенностей:

•    неразрывно связанны|повязал|   с землей и не могут быть перемещены в другое место без причинения непоправимого физического убытка;

•   изнашиваются;

•   в процессе оценки их стоимости целесообразное применение обобщающих технических  характеристик,  например: 1 м2| площади, 1 м погонный длины, 1 м3| объему и т. ін|.;

•   рынок недвижимости|неподвижности| развивается достаточно динамически, здесь наиболее сильно действует закон спроса и предложения, которое способствует|содействует| применению средних цен для оценки аналогичных объектов.

В связи с тем, что земля является одним из главных|головных| богатств общества, владения, которым|каким| определяет имущественное и социальное состояние|стан| разных|различных| групп населения, то необходим эффективный механизм правовой регуляции разнообразных|многообразных| социально-экономических отношений между юридическими и физическими лицами по поводу владение, распоряжение и пользование|использование| землей (предоставление в аренду, покупка-продажа, распределение|разделение|, организация использования|употребления|, охрана|охранение|, и т. др.).

Порядок организации денежной оценки земли по Украине

Правовая регуляция оценки земли осуществляется в соответствии с|соответственно| Конституцией Украины (254к/96-ВР), Земельного кодекса Украины (2768-14), Закона Украины, «Об оценке имущества, имущественных прав, и профессиональной оценочной деятельности в Украине» № 2658-ІП| от 12 июля 2001 года, Закона Украины, «Об оценке земель» № 1378-IV| от 11 декабря 2003 года, других законов и нормативно правовых актов, принятых в соответствии с|соответственно| ними.

В соответствии с|соответственно| Законом Украины «Об оценке земель » оценка земель проводится на основе принципов:

•   законности, сдержки законов Украины, других нормативно правовых актов в сфере оценки земель;

•   единству методологического и информационного пространства|простора| в сфере оценки земель;

•   непрерывности процесса оценки земель;

•   доступности использования|употребления| данных по|с| оценки земель;

•   равенству перед законом субъектов оценочной деятельности в сфере оценки земель.

В зависимости от цели и методов проведения денежная оценка земель разделяется| на такие виды:

· нормативная;

· экспертная.

Нормативная денежная оценка земельных участков - капитализированный рентный доход земельного участка, определенный по установленным и утвержденным нормативам.

Нормативная денежная оценка земельных участков - это:

Ø определение размера земельного налога;

Ø определение размера арендной платы земельных участков государственной и коммунальной собственности;

Ø определение размера государственной пошлины при наследовании и дарении|дарении| земельных участков, по закону;

Ø определение потерь сельскохозяйственного и лесохозяйтвенного производства;

Ø разработки показателей и механизмов экономического|экономичного| стимулирования рационального использования|употребления| и охраны|охранения| земель.

Нормативная денежная оценка земельных участков проводится в соответствии с|соответственно| государственными стандартами, нормами, правилами, а также других нормативно правовых актов на землях всех категорий и форм собственности юридическими лицами, которые|какие| получили лицензии на проведение работ из землеустройства.

Для земельных участков сельскохозяйственного назначения такая оценка проводится не реже как один раз в 5-7 лет, а не сельскохозяйственного | назначение - не реже как один раз в 7-10 лет.

За результатами|по результатам| нормативной денежной оценки земельных участков складывается|состоит| техническая документация, которая|какая| утверждается соответствующим сельским, поселковым, городским или районным советами и подлежит государственной экспертизе в соответствии с|соответственно| действующим законодательством, а за результатами|по результатам| проведения экспертной денежной оценки земельных участков складывается|состоит| отчет, который|какой| подлежит рецензированию в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины.

Экспертная денежная оценка земельных участков - результат определения стоимости земельного участка и связанных|повязал| с ней прав оценщиком (экспертом по вопросам оценки земельного участка) с применением совокупности подходов, методов и оценочных процедур, которые обеспечивают сбор и анализ данных, проведения расчетов и оформления результатов, в виде отчета.

Экспертная денежная оценка земельных участков и прав на них проводится с целью определения стоимости объекта оценки.

Экспертная денежная оценка земельных участков используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно|касательно| земельных участков и прав на них:

ü отчуждение и страхование земельных участков, которые принадлежат к государственной или коммунальной собственности;

ü залоги земельного участка в соответствии с|соответственно| законом;

ü определение инвестиционного вклада в реализацию инвестиционного проекта на земельные улучшения;

ü определение стоимости земельных участков, которые принадлежат к государственной или коммунальной собственности, в случае, если они вносятся в уставный фонд хозяйственного общества|товарищества|;

ü определение стоимости земельных участков при реорганизации, банкротстве или ликвидации хозяйственного общества|товарищества| (предприятия), с государственной частицей|долей| или частицей|долей| коммунального имущества, которое|какое| является владельцем|собственником| земельного участка;

ü выделение или определение частицы|доли| государства или территориального общества|общины| в составе земельных участков, которые находятся|перебывают| в общей собственности;

ü отображение стоимости земельных участков и права пользования|использования| земельными участками в бухгалтерском учете в соответствии с|соответственно| законодательством Украины;

ü определение убытков владельцам|собственнику| или землепользователям в случаях, установленных законом или договором;

ü решение суда.

Основанием|подставой| для проведения денежной оценки земель является решение органа исполнительной власти, органа местного самоуправления, или договор, который|какой| заключается заинтересованными лицами|личностью| в порядке, установленном законодательством Украины.

Экспертная денежная оценка земельных участков проводится субъектами оценочной деятельности в сфере оценки земель в соответствии с|соответственно| требованиями|востребованием| Закона Украины «Об оценке земель», Закона Украины, «Об оценке имущества, имущественных прав, и профессиональной оценочной деятельности в Украине», а также других нормативно правовых актов и государственных стандартов, норм и правил, на основе специальных  методических подходов.

Экспертная денежная оценка земельного участка проводится в такой последовательности:

1) сбор|сборка| информации, необходимой для проведения оценки;

2) определение эффективного использования|употребления| земельного участка;

3) выбор и обоснование методических подходов оценки;

4) определение вариантов значения оценочной стоимости земельного участка за избранными методическими подходами и принятия конечного|концевого| значения оценочной стоимости;

5) составление|сдает| и утверждение отчета об экспертной денежной оценке;

6) представление отчета на экспертизу |до| органу Госкомзема.

Оценка стоимости земли

Экспертная денежная оценка земельного участка, в соответствии с|соответственно| действующим законодательством, осуществляется на основе методических подходов. При проведении экспертной денежной оценки земельного участка используется такой методический подход, который|какой| обеспечивается наиболее полной информацией об объекте оценки.

· капитализация чистого операционного (рентного) дохода (от использования|употребления| земельных участков;

· сопоставление цен продажи подобных земельных участков;

· учет расходов на земельные улучшения.

Капитализация чистого операционного или рентного дохода (фактического или ожидаемого) предусматривает определение размера стоимости земельного участка от наиболее эффективного ее использования|употребления| с учетом установленных ограничений.

Чистый операционный доход (ЧОД)- разница|разность| между прогнозируемой суммой поступлений от использования|употребления| земельного участка и операционными расходами, связанными|повязал| с получением валового дохода.

Чистый операционный доход определяется на основе анализа рыночных ставок арендной платы за землю.

Рентный доход (земельная рента) - доход, который|какой| можно получить от земли как фактора производства в зависимости от качества и |да| места расположения земельного участка.

Он рассчитывается как разница|разность| между ожидаемым доходом от продукции, получаемой на земельном участке (фактической или условной), и производственными расходами и прибылью производителя.

Капитализация

Коэффициент капитализации определяется характерным соотношением между чистым операционным доходом и ценой продажи подобных земельных участков, путем расчета на основе нормы отдачи на инвестированный в земельный участок капитал, с учетом изменений|смены| в стоимости денег или кумулятивным способом как сумма без рисковой процентной ставки, риску на инвестирование и ликвидность земельного участка.

Коэффициент капитализации для земли может быть определен также как разница|разность| между общей ставкой капитализации для улучшившего земельного участка и нормой возвращения|возврата| капитала с учетом удельного веса|ваги| стоимости земельных улучшений.

Cопоставлении цен продажи подобных земельных участков и используется в условиях развитого рынка земли и недвижимого имущества, стоимость земельного участка определяется на уровне цен, которые|какие| сложились|состоят| на рынке.

Данный метод основан:

Ø на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных земельных участков, как правило, за последние 3-6 месяцев|луны|;

Ø принцип замещения, в соответствии с|соответственно| которым|каким| при условиях наличия на рынке нескольких подобных объектов инвестор не согласится на приобретение данного объекта по цене, больше, чем стоимость земельного участка с аналогичной полезностью.

При этом стоимость земельного участка устанавливается путем внесения поправок в цены продажи подобных земельных участков, учитывающих отличие в условиях соглашений и характеристиках, которые|какие| влияют на стоимость.

Поправки определяются на основе попарного сравнения или статистического анализа рыночных данных.

Скорректированная цена продажи подобного земельного участка определяется по формуле:

                           m

Цзп_скор = Цзп_факт +∑∆Цзп_j

                                      _j=1

где Цзп_скор - скорректированная цена продажи подобного земельного участка;

Цзп_факт- фактическая цена продажи подобного земельного участка;

m - количество факторов сравнения;

∆Цзп_j- разница|разность| (поправка) в цене (+,-) продажи подобного земельного участка относительно участка, который оценивается, за   j- м| фактором сравнения.

К|до| факторам, которые влияют на стоимость земельного участка, принадлежат:

· правовой режим земельного участка;

· целевое назначение и функциональное использование|употребление| земельного участка;

· условия продажи (свободная продажа, вынужденная продажа);

· дата продажи (разница|разность| во времени между операциями по продаже, связанная|повязал| с изменением|сменой| рыночных условий);

· местонахождение (отличия в расположении земельных участков в разных|различных| естественно климатических зонах, населенных|обитаемых| пунктах разной|различной| категории и в пределах населенных|обитаемых| пунктов в разных|различных| город планировочных и экономико планировочных зонах согласно градостроительной документации);

· физические характеристики (размер и конфигурация земельного участка и ее инженерно-геологические параметры: уклон поверхности, состояние|стан| почв|грунта|, режим грунтовых|почвенных| вод и паводков, заболоченность, проявления опасных|небезопасных| геологических процессов, уровень инженерной|инженер-металлург| подготовки, характер и состояние|стан| объектов недвижимого имущества);

· использование|употребление| прилегающей|прилежащей| территории (функциональное использование|употребление| прилегающих|прилежащих| земельных участков, плотность населения, уровень, инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние|стан| окружающей среды).

Учет расходов на земельные улучшения, используется для оценки улучшивших земельных участков или земельных участков, улучшение которых|каких| предусматривается, при условии наиболее эффективного их использования|употребления| (фактического или условного).

При этом стоимость земельного участка определяется как разница|разность| между ожидаемым доходом от продажи улучшившегося участка (или капитализированным чистым операционным или рентным доходом от ее использования|употребления|) и расходами на земельные улучшения по формуле:

В₃=До-Вп                           

где До |до| - ожидаемый доход от продажи улучшившегося земельного участка  (капитализированый чистый операционный или рентный доход от ее использования|употребления|)

Вп - расходы на земельные улучшения.

Для определения текущей стоимости будущих доходов и расходов, которые|какие| неравномерно распределяются во времени, применяется дисконтирование соответствующих денежных потоков.Данный метод целесообразно использовать для определения цены единицы площади земли |типовых| земельных участков, застроенных индивидуальными жилыми домами, дачами|, коттеджами.

Рассмотренные методы оценки земельных участков имеют и модификации метода прямой капитализации. Интегрированным|интегрируемым| методическим подходом оценки можно считать метод остатка для земли, который|какой| основывается на выделении и капитализации чистого операционного дохода от использования|употребления| земельного участка, который входит в состав недвижимого имущества (земельный участок, здания и сооружения), использование|употребление| которого|какого|, в свою очередь, создает доход для владельца|собственника|.

Для применения метода остатка должны быть известны:

· стоимость зданий и сооружений;

· чистый операционный доход, полученный от использования|употребления| земли, зданий и сооружений;

· коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.

Расчеты этим методом выполняются|исполняют| в несколько этапов:

1. Определяется доход, который получается от использования |употребления|зданий и сооружений, как произведение их стоимости  и коэффициента капитализации для зданий и сооружений:

ЧОД_зд= В_зд * К_кап.зд                      

где ЧОД_зд  - чистый операционный доход, который приходится на здания и сооружения;

В_зд  - текущая стоимость зданий и сооружений;

К _кап.зд.-| коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений может быть получен как взнос|вклад| на амортизацию денежной единицы:

К_капзд.|   = К_возвр| + Кз                                     

где К_капзд – коэффициент капитализации для зданий и сооружений

К_возвр | - коэффициент возвращения|возврата| (возмещение) капитала;

К₃| - коэффициент капитализации для земли.

Капитализация в этом случае осуществляется только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, потому что считается, что земля не изнашивается.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, который приходится на земельный участок:

ЧОДз = ЧОД- ЧОД_зд                       

где Ч0Д₃ - чистый операционный доход, который приходится на земельный участок;

ЧОД - общий чистый операционный доход.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от использования|употребления| земли:

В₃= ;

Техника остатка для земли может быть использована при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования|употребления|.

Метод средневзвешенного| коэффициента капитализации, который|какой| основывается на «паевом» подходе к|до| оценке.

Расчеты этим методом также выполняются|исполняют| в несколько этапов:

1.  Приблизительно|примерно| рассчитываются пропорции, в которых|каких| стоимость недвижимости|неподвижности| разделяется на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и цены на строительные работы.

2.  Определяется средневзвешенный| (общий) коэффициент капитализации - коэффициент, который|какой| используется для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, то есть распределению|разделению| на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений, по формуле:

k_капср| = k_зд| * q_зд+ k₃|* q_з                     

где  k_капср|-   средневзвешенный | (общий) коэффициент капитализации;

q_зд|, q_з  | - часть|доля| зданий, сооружений и земельного участка, в соответствии с|соответственно| общей стоимостью.

4. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода:

Внм =

где Внм - стоимость всего недвижимого имущества.

5. Стоимость земельного участка рассчитывается с помощью|посредством| частичного коэффициента

В₃= Внм * q_з                          

Когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного|годного| для разбивки на отдельные индивидуальные участки, используется метод разбивки земельного участка.

1.  определяются количество и размеры индивидуальных участков. Здесь должны учитываться юридические ограничения, физические требования|востребование|, которые касаются размеров, топографии, качества почв|грунта|;

2. рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью|посредством| метода сравнимых|сопоставимых| продаж;

3. рассчитываются расходы освоения и затраты|расхода|, связанные|повязал| с продажей, инженерные|инженер-металлург| расходы |, окончательной подготовки земли, затраты|расхода|, на строительство дорог|пути|, подземных инженерных|инженер-металлург| коммуникаций, оплата налогов, комиссионных, за продажу и рекламу, а также рассчитывается умная предпринимательская прибыль;

4.  складывается|состоит| график освоения и проведения|предвидит| продаж;

5.  определяются величины выручки от продажи индивидуальных| участков;

6.  определяется чистая выручка от продажи путем вычета|вычетов| расходов освоения, расходов, из продажи и предпринимательской прибыли из|с| прогнозируемой выручки от продажи участков;

7.  определяется ставка дисконта;

8.  дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки.

Лекция№6 Оценка стоимости зданий и сооружений

План

1.Доходный подход в оценке стоимости недвижимости

2.Этапы расходного похода

3.Характеристика сравнительного подхода

Литература:

1.Волков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М., ИНФРА -М, 1996.

 2.Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Уч. пособие / Под ред. Н.А. Абдулаева. - М.: Изд-во «ЭКМОС», 2000.

3.Попов Е. Рыночный потенциал предприятия. - М.: ЗАО «Экономика», 2002.

4.Ревущий Л.Д. Потенциал и стоимость предприятия. М.: Перспектива, 1997.

5.Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. - М. Мособлупрполиграфиздат, 1994.

6.Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М., 1995

Наличие свободного рынка информации относительно|касательно| операций со зданиями и сооружениями дало значительный толчок развитию его экспертной оценки в Украине. В общепризнанной оценочной практике существуют три подхода для определения стоимости зданий и сооружений, а именно:

· доходный,

· расходный.

· сравнительный

Доходный подход

|употребление| основные методы:

Ø капитализации доходов;

Ø дисконтирования| денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется для оценки зданий и сооружений, которые являются источниками дохода собственника.

Доходы от владения зданиями и сооружениями могут представлять собой:

ü текущие и будущие поступления от предоставления их в аренду,

ü плату за пользование стоянками и гаражами,

ü плату за установление рекламы,

ü доходы от возможного прироста стоимости зданий и сооружений при их продаже в будущем.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации дохода:

1. Расчет суммарной величины рыночной арендной платы и других доходов от владения объектом оценки.

Эта суммарная величина называется потенциальным валовым доходом (ПВД) и определяется как доход, который|какой| может быть получен от объекта недвижимого имущества при условиях его 100%-го| использование|употребление| без учета всех потерь и расходов, на основе анализа текущих ставок и тарифов, которые существуют на рынке недвижимости|неподвижности| для сравненных объектов:

ПДВ = S*C_o + Д_др.дох

где ПДВ - потенциальный валовой доход, тыс.гр

S - площадь, которая предоставляется в аренду, м2|;

С_о - арендная ставка за 1 м2|;

Д_др.дох -  другие доходы от владения объектом оценки.

2. Расчет возможных потерь от неполной загрузки зданий и сооружений и потерь при сборе|сборке| платежей (например, при несвоевременном возобновлении|восстановлении| арендного соглашения через|из-за| смену|смену| арендаторов).

3.  Расчет действительного валового дохода (ДВД) путем уменьшения|сбавки| потенциального валового дохода на величину возможных потерь (В):

ДВД = ПВД-В                      

4.  Расчет расходов, связанных|повязал| с нормальным функционированием объекта оценки. Это операционные расходы (ОР), которые|какие| имеют периодический|периодичный| характер и разделяются на:

· условно постоянные (их размер фиксирован и не зависит от степени эксплуатационной загрузки объекта - страховые сборы|сбор|, имущественные налоги);

· условно переменные|изменяемые| (их размер зависит от степени эксплуатационной загрузки объекта и уровня предоставленных услуг - коммунальные расходы, расходы на содержание|иждивение| территории, текущие расходы на управление, заработная плата и налоги, рекламные, транспортные расходы и др.|.);

· расходы на замещение (резервы, связанные|повязал| с расходами на периодическую|периодичную| замену компонентов улучшения: водопроводной системы, канализации, мебель, крыши, телефонной системы, |да| др.).

5.Расчет чистого операционного дохода (ЧОД):

ЧОД= ДВД — ОР (за вычетом| амортизационных отчислений).   

6. Расчет коэффициента капитализации

7. Оценка стоимости объекта недвижимости|неподвижности| (В_недв) за формулой:

В_он =

Метод дисконтирования| денежных потоков применяется для определения текущей стоимости будущих доходов, которые|какие| могут быть получены от использования|употребления| зданий и сооружений и возможной их продажи.

Этапы:

1. |состоит| прогнозируется поток будущих доходов за период владения объектом оценки;

2. рассчитывается прогнозная стоимость оцениваемых зданий и сооружений на конец периода владения, то есть стоимость реверсии| (предполагаемая продажа), даже если в действительности продажа не планируется;

3. рассчитывается ставка дисконта для оцениваемого объекта недвижимости|неподвижности| на существующем рынке;

4.  осуществляется дисконтирование будущих доходов

             n

Вон =  ∑ + Р;

              i=1

где Вон - стоимость объекта недвижимости|неподвижности|;

Дi, - ожидаемый доход от владения объектом за і-й| год;

Р - текущая стоимость реверсии;

n - период (в годах), для которого|какого| прогнозируется получение доходов от владения объектом.

Стоимость реверсии может определяться:

а)  путем прямой капитализации денежного потока последнего прогнозного года. Величина коэффициента капитализации в таком случае зависит от конкретных условий рынка аналогичных объектов;

б) с использованием модели Гордона (если прогнозируется получение стабильных доходов в постпрогнозном| периоде):

P =

где Д_i+1 - ожидаемый доход от владения объектом за i-й год постпрогнозного| периода;

q - долгосрочные темпы роста ожидаемых доходов.

Расходный подход

 К|до| оценке недвижимости|неподвижности| применяется с целью технико-экономического обоснования нового строительства, выбора наилучшего и наиболее эффективного способа использования|употребления| земельного участка, определения профиля объекта недвижимости|неподвижности|, заключительного согласования стоимости объекта недвижимости|неподвижности|, оценки зданий специального назначения и объектов, на «пассивных» секторах рынка, страхования, налогообложения имущества физических и юридических лиц, выделения части имущественного комплекса, на который|какой| будет наложенн арест и т.п.

Этапы:

1) оценка стоимости земельного участка, на которой|какой| находятся здания, сооружения (если земельный участок арендован, то ее стоимость не оценивается);

2) оценка обновительной стоимости или стоимости замещения зданий и сооружений на действительную дату оценки.

Обновительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии объекта оценки с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ, что и объекта оценки.

Стоимость замещения - стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, эквивалентной полезности объекта оценки, но с использованием современных материалов и в соответствии с|соответственно| новыми стандартами и планировочными решениями.

При определении стоимости возобновления|восстановления| или замещения используются такие основные методы:

· метод сметного расчета;

· метод удельных расходов на единицу площади или объема;

· поэлементный метод.

Метод сметного расчета предусматривает составление|сдает| сметной документации на строительство объекта недвижимости|неподвижности| с указанием перечня|перечисления| строительно-монтажных работ и расходов по каждому виду работ на заработную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, специальную оснастку, и так далее, которые|какие| должны быть приведены к|до| базисному уровню цен со следующей индексацией в уровень цен на дату оценки.

Это наиболее трудоемкий метод, но он может быть значительно облегчен, если есть первобытная сметная документация на строительство объекта. Если такая документация отсутствует|отсутствующий|, эксперт-оценщик может обратиться к|до| услугам сметной организации, которая разработает новую смету для объекта| оценки с использованием единых|единых| норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, строительных нормативов и правил и другой необходимой документации.

Для расчета обновительной стоимости недвижимости|неподвижности| методом удельных расходов на единицу площади или объема разрабатываются нормативы расходов на строительные работы (на 1 м2| площади или 1 м3 объему здания), которые|какие| потом|затем| увеличиваются на общую площадь или объем объекта оценки. Норматив удельных расходов определяется на основе справочных данных о расходах на строительство аналогичных объектов.

Суть|сущность| поэлементного метода заключается в том, что здания разбиваются на отдельные компоненты: фундамент, стены и перегородки, перекрытия, кровля, пол, прорезы|прорезь|, отделочные работы, инженерное|инженер-металлург| оборудование, |да| др.

Оценщиком собираются данные расходов на 1 м3|, 1 м2|, 1 погонный метр, 1 норма-часа| за каждым элементом. Потом|затем| суммированием поэлементных расходов рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости|неподвижности|;

3) оценка совокупного износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического|экономичной| износа.

В оценочной деятельности под совокупным износом понимают потери стоимости объекта, вызванные физическим разрушением, функциональной устарелостью и разными|различными| внешними|наружными| факторами. |неподвижности|.

Физический износ (И_физ)- потеря стоимости объекта недвижимости|неподвижности|, который отображает изменение|смену| его физических свойств со временем под воздействием эксплуатационных и естественных|природных| факторов, которые|какие| влекут|вызывают| сокращение жизни и полезности объекта.

На практике используются такие основные методы расчета физического износа объектов недвижимости|неподвижности|:

•   экспертный;

•   стоимостный;

•   нормативный (бухгалтерский).

Использование|употребление| экспертного метода оценки износа предусматривает, что эксперт осматривает каждый элемент здания и на основе результатов осмотра|осмотра| определяет процент износа и его стоимостную величину по каждому элементу.

Стоимостной метод расчета используется для расчета физического износа долгосрочных элементов зданий и сооружений (фундамента, стен, перекрытий, и заключается в определении расходов на воссоздание|воспроизведение| этих элементов зданий.

Нормативный (бухгалтерский) метод определения физического износа зданий предусматривает использование|употребление| действующих на момент оценки норм амортизационных отчислений на полное возобновление|восстановление| основных фондов.

Функциональный износ (И_функ.)- потеря стоимости объекта недвижимости|неподвижности|, связанная|повязал| с его несоответствием современным стандартам с точки зрения функциональной полезности (обветшалая|устаревшая| архитектура, нерациональность планирования, инженерного|инженер-металлург| обеспечения, и т. др.).

Формой функционального износа является технологическая устарелость, под которой|какой| понимают потерю стоимости объекта, вызванную изменениями|сменой| в технологии, объект становится|стает| дороже в эксплуатации.

Функциональный износ вызывается, как правило, недостатками, которые требуют создания дополнительных элементов в существующем объекте недвижимости|неподвижности|, замены или модернизации отдельных элементов недвижимого имущества, наличием «сверхулучшений» (элементов, которые требуют ликвидации).

Внешний|наружный| износ (экономическая|экономичная| устарелость) И_вн- потеря стоимости объекта недвижимости|неподвижности|, вызванная внешними|наружными| факторами, например, сокращением деловой активности в районе размещения объекта, действиями местной администрации в направлении усиления налогового давления, изменениями|сменой| на рынке занятости, неудобным|стеснительным| расположением относительно|касательно| транспортных магистралей, коммунальных служб, объектов торговли, и т.п.

Способом измерения внешнего|наружного| износа является анализ парных|четных| продаж (когда на рынке недвижимости|неподвижности| продаются два сравнимых|сопоставимых| объекта, один из которых|каких| имеет признаки внешнего|наружного| влияния, другой - нет). Разница|разность| в ценах позволяет сделать|совершить| вывод о величине внешнего|наружного| износа   объекта оценки.

Иным способом измерению внешнего|наружного| износа есть сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, на один из которых|каких| осуществляется негативное влияние. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину внешнего|наружного| износа.

Для определения величины совокупного износа в оценочной практике используют следующие методы:

· метод «срока жизни»;

· метод разбивки.

метод «срока жизни»

В этой связи в оценочной практике принято выделять:

•   срок|термин| физической жизни объекта (С_ФЖ) - период времени, в течение|на протяжении| которого|какого| объект собственности реально существует (от даты введения|ввода| в эксплуатацию и к|до| моменту его разрушения);

•   срок|термин| экономической|экономичной| жизни объекта (С_ЭЖ) - период времени, в течение|на протяжении| которого|какого| объект собственности добавляет|додает| стоимость к|до| совокупной стоимости имущества, учитывая и получение прибыли от его использования|употребления| (от даты введения|ввода| в эксплуатацию и к|до| тому моменту, когда улучшения перестают добавлять|додавать| стоимость к|до| совокупной стоимости имущества);

•   эффективный возраст|век| объекта (В_еф) - возраст|век| «на сколько лет выглядит объект собственности» с учетом его технического состояния|стана|, внешнего вида, дизайна и экономических|экономичных| факторов, которые влияют на его стоимость;

•    срок|термин| экономической|экономичной| жизни, который остался,(С_ост) - период| времени от даты оценки до конца экономической|экономичной| жизни, то есть к|до| дате, когда износ|вклад| объекта в совокупную стоимость становится|стает| ровным|равным| нулю|нолю| в результате|вследствие| старения).

С учетом перечисленных периодов в процессе эксплуатации объекта недвижимости|неподвижности| процент совокупного износа в обновительной стоимости (С_изн% ) рассчитывается:

С_изн= *100%

метод разбивки

С_изн= И_физ+ И_функ.+ И_вн

Сравнительный подход

В|до| оценке недвижимости|неподвижности| базируется на сравнительном анализе цен продажи объектов, подобных объекту оценки, и внесении соответствующих корректировок, с целью учета отличий между объектами-аналогами и объектом оценки, в результате чего определяется стоимость последнего.

Данный подход наиболее эффективен в условиях развитого рынка недвижимости|неподвижности|, потому что он базируется на факте наличия полной и достоверной информации о технических характеристиках и ценах продаж аналогичных объектов.

Сравнительный подход представлен двумя основными методами:

· сравнение продаж;

· валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости|неподвижности|, как правило, за последние несколько месяцев|луны|.

Основным принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, в соответствии с|соответственно| которым|каким| при условиях наличия на рынке нескольких похожих объектов недвижимости|неподвижности| рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которые|какие| обойдется приобретение недвижимости|неподвижности| аналогичной полезности.

Метод сравнения продаж включает такие этапы:

1. изучение состояния|стана| и тенденций развития рынка недвижимости|неподвижности| и особенно|в особенности| того сегмента, к|до| которому|какому| принадлежит объект оценки и сбор информации.

2.  проверка информации о соглашениях. Этот этап допускает|припускает| проверку таких данных: мотивация соглашения, степень информированности|осведомленный| участников соглашения, типичность условий финансирования, достаточность времени экспозиции объекта, наличие специальных условий продажи;

3. сравнение каждого объекта-аналога с объектом оценки и внесение поправок в цены продаж сравнимых|сопоставимых| объектов.

Процесс такого сравнения включает два компонента:

· элементы сравнения;

· единицы сравнения.

В соответствии с|соответственно| классификацией Харрисона  элементы сравнения - это:

Ø условия финансирования (размер платежей за процентами, срок|термин| кредита, величина и стоимость заложенного имущества);

Ø условия продажи (обстоятельства, за которых|каких| продавец и покупатель принимают свои решения относительно|касательно| продажи и приобретения конкретного объекта недвижимости|неподвижности|);

Ø рыночные условия (активность рынка, стадия жизненного цикла объекта и рыночного сегмента в целом);

Ø место расположения (район размещения (жилищный|жилой|, деловой, промышленный и т. др.), экологическая|экологичная| привлекательность, степень развития транспортной инфраструктуры и коммуникаций);

Ø физические характеристики (физические параметры, качество строительства и эксплуатации, функциональная пригодность).

Единицами сравнения для недвижимости|неподвижности| в оценочной практике является:

Поправками называются корректировки, которые|какие| вводятся в цену продажи объекта-аналога в процессе приведения его ценообразующих характеристик.

Поправки могут быть:

ü процентные - применяются, когда трудно определить точные абсолютные величины поправок, например, для учета особенностей места расположения, качества строительства, условий финансирования или времени продажи объектов-аналогов и объекта оценки. Такие поправки относятся к|до| цене продажи аналога в целом или цены продажи его единицы сравнения;

ü денежные| - связаны|повязал| с дополнительными улучшения мы объектов (наличием ремонта, телефона, дополнительных помещений, и т. д.) и учитываются в цене объекта оценки путем добавления|додает| или вычета|вычетов| абсолютной величины поправки из|с| цены продажи сравнимого|сопоставимого| объекта недвижимости|неподвижности| в целом или цены продажи его единицы сравнения.

Для расчета поправок применяют  основные методы:

· анализ парных|четных| продаж. Парной|четной| продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной характеристики. В основе|основании| его лежит следующее положение: если между двумя сравнимыми|сопоставимыми| объектами есть единственное|единое| расходжение|, то разница|разность| в продажных ценах может быть отнесена к|до| этому расхождению.

· прямой анализ характеристик. Суть|сущность| его заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога. С помощью|посредством| прямого анализа рассчитывается, например, процентная поправка на износ, поправка на время продажи объекта, который фактически отражает изменение покупательной способности валюты, в которой|какой| осуществлялись платежи за сравнимые|сопоставимые| объекты недвижимости|неподвижности|. При этом в цены аналога вносится процентная поправка, которая|какая| учитывает индекс инфляции;

· регрессионный анализ. Суть|сущность| его заключается в обработке значительного объема рыночной информации по сравниваемым|сопоставимыми| объектам с помощью|посредством| математико-статистичных| методов и построения многофакторных линейных и нелинейных моделей, которые|какие| описывают зависимость стоимости объектов недвижимости|неподвижности| от разных|различных| переменных|изменяемых| факторов;

· экспертный метод расчета. Этот метод основан на субъективных представлениях оценщика о преимуществах и недостатках объекта оценки в сравнении с|сравнительно с| аналогом. Эти поправки всегда процентные| и вносятся последовательно (первая процентная поправка умножается на цену продажи сравнимого|сопоставимого| объекта, все следующие поправки вносятся в каждую предыдущую|предварительную| откорректированную цену).

4. согласование скорректированных цен объектов-аналогов и расчет окончательной величины рыночной стоимости объекта недвижимости|неподвижности|.

           

Метод валового рентного мультипликатора.

Валовой|валовый| рентный мультипликатор - это отношение продажной цены объекта к|до| потенциальному или действительному валовому доходу, который получен от эксплуатации объекта недвижимости|неподвижности|.

ВРМ = ;

где ВРМ - валовой|валовый| рентный мультипликатор;

Ц_анал - цена продажи аналога.

Применение метода осуществляется в такой последовательности:

Люди также интересуются этой лекцией: 1 Ядерное оружие.

1.  Рассчитывается рыночный рентный доход от объекта недвижимости|неподвижности|, который оценивается.

2.  Рассчитывается валовой|валовый| рентный мультипликатор для объектов-аналогов.

3.  Рассчитывается вероятная стоимость объекта оценки по формуле:

B_он = _он* ВРМ

где  _он - потенциальный валовой|валовый| доход объекта недвижимости|неподвижности|, который оценивается.

Валовой|валовый| рентный мультипликатор не корректируют|корректирующий| на отличия между объектом оценки и сравнимыми|сопоставимыми| объектами, потому что в основу|основание| его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых|каких| уже учтены такие отличия.