Статья 3 Закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"

Объектами инвестиционной деятельности в РСФСР являются вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства РСФСР, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция, другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность.

Статья 3 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"

Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемо-го имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Запрещается инвестирование в объекты, создание и использование которых не отвечает требованиям экологических, санитарно-гигиенических и других норм или наносит ущерб охраняемым законом правам и интересам граждан, юридических лиц и государства. Таким образом, законодатель устанавливает ряд требований, которые должны быть выполнены инвестором при принятии решения о вложении принадлежащих ему средств в тот или иной объект. Например, объект должен отвечать экологическим, санитарно-гигиеническим нормам, инвестирование в объекты не должно наносить ущерб охраняемым законом правам и интересам граждан.

Следовательно, к объектам инвестиционных вложений можно отнести любые не выведенные из оборота виды имущества и имущественных прав, создание, модернизация, реконструкция и эксплуатация которых отвечают законно установленным требованиям, не влекут причинения ущерба охраняемым законом правам и интересам, приносит прибыль (доход) инвесторам и дают положительный социальный эффект.

Объектами инвестиционной деятельности являются материальные или нематериальные блага. Обычно выделяют финансовые, материальные (вещественные), нематериальные инвестиции.

Финансовые объекты - это прежде всего ценные бумаги как на первичном, так и на вторичном (биржевая торговля) рынке. К финансовым инвестициям относятся также банковские срочные вклады, различные формы кредитования, включающие в себя как предоставление собственного кредита, так и покупку дисконтных и купонных облигаций с фиксированным процентом дохода и установленным сроком погашения, приобретение свободно конвертируемой валюты. Специальным инвестиционным и приватизационным законодательством предусмотрены особенности осуществления финансовых и материальных инвестиций.

К материальным (вещественным) объектам относятся недвижимость (здания, строения, сооружения, земельные участки, транспорт), производственное или иное оборудование (станки, машины, поточные линии, технологические комплексы и т.п.), оборотные средства (сырье, материалы, комплектующие изделия и механизмы, другие расходы, непосредственно связанные с ведением и организацией предпринимательской деятельности). Именно инвестиции в материальные средства в значительной мере обеспечивают рост эффективности производства, увеличение объема и повышение качества выпускаемой продукции.

Нематериальные объекты - это нематериальные ресурсы, которые необходимы для воспроизводства и расширения капитала инвестора. Формальным признаком, по которому обычно относят инвестиции к нематериальным, является то, что они не отражаются в балансе имущественных средств. Нематериальные инвестиции включают в себя вложения в совершенствование организации производства, в образование и повышение квалификации персонала, в нематериальное имущество, являющееся объектом охраны норм патентного права и представляющее собой "промышленную собственность" (патенты на изобретения, полезные модели, технические образцы, ноу-хау), а также лицензии, инновации (новые технические и технологические решения). К нематериальным инвестициям можно отнести также вложения в различные социальные программы.

Особой формой объекта инвестиционной деятельности являются создаваемые в соответствии с Федеральным законом "Об инвестиционных фондах" от 29 ноября 2001 г. паевые инвестиционные фонды. Паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. Управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам.

2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИНОСТРАННЫХ ИНВЕСТИЦИЙ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Цены на недвижимость (жилые и нежилые помещения, а также землю) стабильно растут. По данным различных источников, доля средств, привлекаемых на рынок недвижимости, увеличилась в 5-6 раз от уровня 1998 г. Тому причины: стабилизация экономики, развитие банковской сферы, совершенствование законодательства и др.

Отдельные эксперты полагают, что рынок недвижимости (особенности жилья) "перегрет". Однако подобные высказывания звучат не первый год, но цены продолжают расти.

Инвестиции в недвижимость могут осуществляться как непосредственно иностранными физическими и юридическими лицами, так и через создаваемые ими российские юридические лица.

Инвесторы могут избрать следующие способы инвестирования: создание (строительство) жилых или нежилых помещений; покупка недвижимости; получение контроля над юридическим лицом - собственником недвижимости. В последнем случае инвестор приобретает контрольный пакет акций (долей) в уставном капитале собственника недвижимости.

Законодательство не устанавливает каких-либо специальных ограничений по приобретению указанными способами жилых и нежилых помещений (зданий, сооружений) непосредственно иностранными физическими или юридическим лицами, а также создаваемыми с их участием российскими юридическими лицами. Существующие ограничения распространяются на любых лиц (российских и иностранных) и касаются главным образом объектов промышленной недвижимости, в зависимости от ее функционального предназначения и принадлежности к государственной собственности.

Одним из наиболее динамично развивающихся, особенно в Москве, является рынок жилых помещений. Доходность вложений зависит от выбранного способа инвестирования. В настоящее время практикуется так называемое "инвестирование на стадии строительства" или "долевое инвестирование", которое представляет собой привлечение денежных средств застройщиком или генеральным подрядчиком на разных стадиях строительства, с последующей передачей жилья инвестору по окончании строительства.

При таком варианте сумма вложений напрямую зависит от стадии строительства - разработка разрешительной документации, начало строительства, так называемый "нулевой цикл", строительство, отделка и ввод в эксплуатацию. Стоимость 1 кв.м. на первом и последнем этапе может отличаться в 2-3 раза.

Также возможна покупка недвижимости в новых, уже завершенных строительством жилых домах - на рынке первичной недвижимости, а также на рынке ранее построенного - вторичного жилья.

Собственниками нежилых помещений (промышленной недвижимости), как правило, являются юридические лица. Между тем законодательство не устанавливает ограничений по владению такого рода недвижимостью и физическими лицами, в том числе иностранцами.

Приобретение объектов промышленной недвижимости происходит путем:

непосредственной покупки у собственника;

установлением контроля над собственником недвижимости, если им является юридическое лицо (инвестор приобретает контрольный пакет в уставном капитале общества, которое остается номинальным собственником объекта недвижимости);

строительства объекта промышленной недвижимости иностранным инвестором (как правило, этот способ избирают инвесторы, предполагающие дальнейшее использование этих объектов в производственных целях).

В отношении земельных участков законодательство устанавливает два прямых ограничения прав иностранных инвесторов (физических или юридических лиц) по приобретению земельных участков на территории РФ.

Во-первых, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

Во-вторых, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Кроме того, законодательством предусмотрен и иной перечень ограничений, касающийся любых инвесторов (и иностранных, и российских).

Прежде всего, ограничения касаются правого статуса земельного участка, его принадлежности к одной из установленных законом категорий, в котором отдельно выделяются: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.

Анализ особенностей правового статуса указанных категорий земель оставлен за рамкам настоящего обзора.

В соответствии с федеральным законодательством вопросы предоставления земельных участков в городской черте (земли поселений), в том числе под строительство регулируются законодательством субъектов федерации.

Правовое регулирование земельных участков курортных зон имеет определенные особенности, связанные, прежде всего, с ограничениями по их функциональному использованию. Кроме того, часть территорий Черноморского побережья находится в приграничной зоне, что, как указывалось выше, ограничивает возможности иностранных инвесторов. Законодательством установлено, что земельные участки общего пользования, в том числе пляжи, не подлежат приватизации. Пляжи наряду с парками, садами, городскими лесами, лесопарками и иными объектами являются рекреационными зонами и предназначены для организации мест отдыха населения. На территориях рекреационных зон не допускаются строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

Собственник объекта недвижимости имеет право на оформление в собственность земельного участка, расположенного под принадлежащим ему объектом недвижимости. Однако в связи с тем, что законодательство о земле находится в стадии формирования, механизм выкупа земельных участков, особенно в городах, практически не сформирован. Субъекты Федерации, в том числе Москва, должны разработать ставки выкупа единицы площади земельного участка, в зависимости от его месторасположения, функциональной принадлежности и пр.

В настоящее время в большинстве регионов действует прежний механизм оформления с собственником объекта недвижимости долгосрочного договора аренды (до 49 лет), в связи с чем одним из вариантов приобретения участка недвижимости может стать получение его в аренду. Срок аренды может составлять от 1-5 лет (краткосрочная аренда) и до 49 лет (долгосрочная аренда). Однако ряд субъектов Федерации (в том числе Москва) установил правило об обязательном выкупе права аренды (т.е. претенденты на участок земли выкупают у городских властей право на заключения с ними договора и предоставление этого участка).

Цена выкупа права аренды определяется с учетом площади и места расположения земельного участка и составляет значительную сумму (например, стоимость выкупа права аренды участка земли в Москве площадью 1 гектар - не в центре города, но возле одной из основных магистралей - составляет примерно 500 000 долларов США).

Выбор дальнейшего варианта распоряжения объектом недвижимости целиком зависит от воли собственника, законодательство не устанавливает на этот счет никаких временных или иных ограничений.

Существуют различные варианты дальнейшего перевода полученных средств (вывоза капитала) из России за границу, выбор которых зависит от многих обстоятельств, в частности от избранного иностранным инвестором способа вложения средств. Например, в случае создания инвесторами российского юридическое лица, его иностранные участники могут получать прибыль в виде дивидендов.

Необходимо учитывать, что деятельность организаций с иностранными инвестициями подлежит налогообложению в том же порядке, что и деятельность российских организаций.

Российским налоговым законодательством предусмотрено, что если существует международный договор, который устанавливает иные правила налогообложения, чем установлено налоговым законодательством России, то применяются положения международного договора.