162161 (Рынок недвижимости), страница 2

размеры объекта (общая и жилая площадь, число комнат и т.п.).

ФАКТОРЫ, ИЗМЕНЯЮЩИЕ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ ВО ВРЕМЕНИ

Понятно, что стоимость единичного объекта изменяется в некоторых пределах относительно характерного для данного города (среднего) уровня. Поэтому остальные факторы следует сгруппировать по характеру их влияния на средний по совокупности объектов уровень.

Во-первых, выделятся группа факторов, связанная со степенью развития рынка в данном городе. Во-вторых, экономические факторы необходимо разделелить на региональные (состояние экономики города) и федеральные (макроэкономические параметры). В третьих, все факторы дифференциируются на группы по признаку быстродействия: долговременные, медленно меняющиеся, определяющие некий более или менее стабильный уровень цен, и кратковременные, средне или быстро меняющиеся, определяющие тенденции изменения цен.

В результате все факторы объединяются в 4 группы:

• факторы, зависящие от стадии развития рынка жилья;

• факторы, зависящие от специфических особенностей города, региона (физические факторы);

• факторы, зависящие от социально-экономических условий региона;

• факторы, зависящие от макроэкономических условий в стране.

Анализируя стадии развития рынка жилья, рекомендуется акцентировать внимание на росте цен, их стабильном состоянии или снижение.

Ценовая ситуация на рынке недвижимости, подтверждается основными закономерностями развития рынка жилья.

В городах, продвинутого рынка недвижимости - цены стабилизируются. В городах со слабым рынком – цены колеблются

Продолжается рост цен в городах, находящихся на стартовой и переходной стадиях развития рынка недвижимости.

Снижаются цены прежде всего в городах с депрессивным состоянием экономики: остановка крупных производств, снижение эффективности бизнеса в торговле, сфере обслуживания вследствие взаимных неплатежей предприятий и организаций, задержке выплат населению. Интересно отметить, что практически во всех городах отмечается существенное превышение предложения жилья над спросом. Этот фактор, считающийся определяющим в ценообразовании.

Анализируя специфические особенности рассматриваемого региона, города, рекомендуется оценить:

• Масштаб города, характер его промышленного развития.

• Структура и состояние жилищного фонда

• Удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств.

• Характер транспортных связей с другими регионами, соседними государствами.

• Природные условия.

• Экологические условия.

Эта группа факторов является достаточно стабильной во времени.

В столицах, крупных административных, промышленных, транспортных, курортных центрах, с высоким уровнем финансовых потоков, высокоприбыльными инвестициями, хорошими перспективами развития, благоприятными природными и экологическими условиями, уровень цен достаточно высок.

В малых городах с отсутствием промышленности или монопромышленной экономикой (города- шахты, города- заводы, города- полигоны), низким уровнем финансовых потоков, отсутствием инвестиций и перспектив развития, удаленных от крупных центров и столиц, транспортных узлов и артерий, с плохими природными условиями, а также экологией, рынок развивается медленно и формируется (после стабилизации) достаточно низкий уровень цен.

Анализируя социально-экономические условия в регионе в перечень факторов этой группы рекомендуется включить:

• Социально- демографические характеристики населения (средний размер семьи, уровень образования, профессиональный состав, подвижность населения, уровень миграционных потоков).

• Политика и ориентация местных властей

• Уровень доходов населения

• Расслоение населения по доходам

• Уровень преступности

• Удаление от зон конфликтов, "горячих точек"

• Темпы строительства нового жилья

• Уровень спроса на жилье

• Уровень предложения жилья

Пассивная политика местных властей, низкий уровень доходов населения, при сравнительно невысоком их расслоении, низкие темпы строительства определяют низкий спрос и низкое предложение, угнетают цены на жильё, приводят к их снижению, либо (на фоне других тенденций) сдерживают рост цен. В городах, близких к зонам конфликтов, со статичным (либо усиленно эмигрирующим) населением формируется тенденция снижения в ценах на жильё. Активная рыночная политика местных властей, быстрый рост уровня доходов отдельных групп населения приводят к повышению спроса и росту цен на жильё, а в случае снижения темпов строительства и предложения жилья - к быстрому росту цен. В городах, привлекательных для состоятельных имигрантов, жилищный рынок активно развивается и формируется повышательная тенденция в ценах на жильё. Активная политика и социальная ориентация властей, высокий общий уровень доходов, формирование мощного среднего класса, высокие темпы строительства создают благоприятные условия для развития рынка, при этом растет и спрос, и предложение, цены на жильё стабилизируются на высоком уровне или умеренно растут. Экономические условия для формирования цен на жилье во многом определяются общей эко­номической обстановкой в стране, но состояние экономики в конкретных регионах и городах накла­дывает свои особенности на уровень перечисленных факторов. Как и предыдущая группа, эти факто­ры действуют достаточно стабильно во времени, но все же от года к году их состояние и воздействие может меняться. Это изменение может иметь колебательный, циклический характер. В результате на ранних стадиях развития рынка темпы роста цен могут увеличиваться или уменьшаться вплоть до прекращения роста и даже временного снижения, а при развитом рынке - создается колебательный характер изменения цен.

Анализируя макроэкономические условия в стране рекомендуется оценить темпы роста ВВП, про­мышленного и аграрного производства, уровень и динамика банковской ставки процента, доходности ценных бумаг и т.д. Однако, с точки зрения анализа динамики цен на жилье, в условиях инфляции, следует определить связь индексов роста цен на жилье с индексами инфляции.

Характер влияния каждого из макроэкономических факторов на темпы роста цен на жилье су­щественно зависит от применяемых на рынке данного города вида цен (долларовые, рублевые, сме­шанные).

В городах с устойчиво долларовыми ценами отмечается связь между сезонными колебаниями цен и соответствующими изменениями темпов девальвации рубля к доллару.

В городах с рублевыми ценами наблюдается аналогичная связь между изменением темпов рос­та цен на жилье и темпов инфляции.

Наиболее интересно рассмотреть влияние инфляции и девальвации в городах со смешанными ценами.

ТИПИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Типизация квартир по качеству

Разнообразие качества, размеров, расположения объектов недвижимости, в частности квартир, приводит к большому различию в цене объектов. Вследствие этого, для анализа определенной совокупности объектов рынка (например, совокупности квартир, проданных в определенном городе в течение месяца) на первом этапе обработки данных целесообразно решить задачу типизации объектов недвижимости по качеству и размерам, т.е. выделить типы (категории) жилья с определенной совокупностью признаков. Необходимо подчеркнуть, что целью типизации является разделение первоначальной совокупности на несколько групп, отличающихся меньшим разбросом цен.

Наиболее распространенной является классификация квартир по типам в зависимости от характеристики жилого дома:

• 5-этажные панельные ("хрущевки");

• 9-этажные панельные;

• 5-этажные кирпичные;

• типовые 10-16 этажные постройки 70-х годов;

• кирпичные старой постройки (полноразмерные, "сталинские");

• 17-22-этажные улучшенной планировки;

• современные кирпичные от 14 этажей.

Выделение большего числа типов жилья дает уменьшение разброса цен внутри типа, но зато усложняет работу при проведении анализа и ухудшает наглядность результатов.

Общее правило: чем меньше разброс цен, тем, вообще говоря, на меньшее число категорий можно разделять квартиры.

Второе правило: число категорий не должно превышать 5-7.

Третье правило: не следует стремиться к унификации категорий квартир.

Типизация квартир по размеру

По размерам квартиры типизируют обычно выделением групп с различным числом комнат:

1-комнатные (общая площадь в среднем 31-38 кв. м); 2-комнатные (44-56 кв. м); 3-комнатные (57-78 кв. м); 4-комнатные и более (более 100 кв. м).

Средние значения общей и жилой площади квартир различной категории качества приведены в таблице.

Средняя общая и жилая площадь квартир, кв.м

В попытке упростить анализ на практике переходят от цены квартир к цене 1 кв. м общей площади квартиры. Это позволяет сравнивать уровень цен на квартиры различной категории, рассчитывать средний для нескольких категорий уровень и т.д. Такой подход действительно удобен и принят в международной практике. Однако, при его использовании необходимо учитывать, что конъюнктура рынка может меняться по-разному для квартир различных категорий по размеру. Поэтому общее правило состоит в том, что при пересчете цен на 1 кв. м все равно необходимо отслеживать их как совместно, так и по отдельным категориям.

Кроме того, выше было показано, что вводимое таким способом допущение о линейном характере зависимости стоимости квартиры от ее общей площади не всегда подтверждается данными рынка. Особенно это характерно для объектов большой площади, например, коттеджей. Поэтому для подобных объектов типизацию по размерам целесообразно производить разделением на интервалы площади, например: до 150 кв. м, 150-250, 250-400, свыше 400 кв. м.

Типизация квартир по местоположению

Районирование квартир в пределах города имеет ту же цель, что и типизация по качеству: уменьшение разброса цен в выборке. Первоначально массив данных по городу следует разделить по административным районам городов, затем рассмотреть территориально-экономическое зонирование, районирование с учетом географических условий, экономико-экологических критериев,

Результаты типизации жилья по качеству и местоположению рекомендуется зафиксироват в табличной форме.

Результаты районирования территории

Результаты типизации жилья по качеству

Результаты типизации жилья по размеру

ДАННЫЕ О ЖИЛИЩНОМ ФОНДЕ

Жилищный фонд

Материальную основу рынка жилья составляет жилой фонд, а точнее - та его часть, которая находится в частном владении (прежде всего приватизированная) либо вновь строится для коммерческой продажи.