162161 (Рынок недвижимости), страница 3

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включающая:

• многоквартирные жилые дома; индивидуальные жилые дома;

• специальные дома (общежития, приюты, детские дома, дома-интернаты);

• квартиры, жилые помещения (в том числе служебные) в нежилых строениях, пригодных для проживания (школах, больницах, поликлиниках и т.д.).

Дачи, летние садовые домики, спортивные и туристические базы, санатории, дома отдыха, пансоинаты, гостинницы, казармы, железнодорожные вагончики и др. строения и помещения, предназначенные для отдыха, сезонного или временного проживания, в составе жилищного фонда не учитываются.

Общая площадь квартиры включает жилую площадь (площадь жилых комнат в жилых домах и помещениях, спальных и столовых комнат и комнат для отдыха и внеклассных занятий в специальных домах, жилых квартир, состоящих из одной комнаты, жилых комнат в нежилых строениях) и площадь подсобных помещений, к которым относятся помещения, расположенные внутри квартир (кухни, коридоры, санузлы, ванные и гардеробные комнаты, кладовые, встроенные шкафы). В площадь подсобных помещений квартир включаются также приквартирные отапливаемые мансарды и мезонины, крытые веранды, лоджии, террасы и балконы с установленными понижающими коэффициентами, если это предусмотрено технико-экономическими показателями проектов жилых домов. В общежитиях к подсобным (вспомогательным) помещениям, кроме вышеуказанных, относятся помещения культурно-бытового назначения и медицинского обслуживания.

Для целей анализа рынка жилья необходимо изучать следующие характеристики жилищного фонда.

1)Общая площадь жилищного фонда. Определяется как сумма общей площади квартир (в квадратных метрах) либо как число квартир конкретных типов. Площади общего пользования (лестничных клеток, лифтовых холлов, тамбуров, общих коридоров, вестибюлей, галерей, балконов, лоджий, неотапливаемых террас, мансард и мезонинов, а также нежилых помещений, расположенных в доме и занятых различными организациями соцкультбыта и торговли) в общую площадь жилфонда не включаются.

2)Структура жилищного фонда - это доля (процентное соотношение) различных видов и типов жилья в общем составе жилфонда (в площадях или в числе квартир конкретного типа). Структура жилфонда может определяться по различным основаниям: по видам собственности; по типам (строительным сериям) домов; по периоду строительства; по местоположению в пределах города (региона) и т.д.

По видам собственности жилфонд разделяют на:

частный - жилфонд, находящийся в собственности граждан и в собственности юридических лиц, созданных в качестве частных собственников;

государственный - ведомственный федеральный и ведомственный субъектов Федерации жилфонд;

муниципальный - фонд, находящийся в собственности города или района города, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений;

общественный - фонд, находящийся в собственности общественных

объединений;

коллективный - фонд, находящийся в совместной или долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной общественной собственности.

3)Уровень благоустройства жилого фонда принято оценивать долей жилья (общей площади или числа квартир), оборудованного водопроводом, канализацией, центральным отоплением и горячим водоснабжением.

Приватизированный жилой фонд - это жилые помещения, бесплатно переданные в частную собственность занимающих их граждан из государственного и муниципального жилфонда.

4)0бъем приватизированного жилфонда - общая площадь жилья, приватизированного к данному моменту времени. Измеряется в кв. м, или числе квартир.

5)Уровенъ приватизации - доля приватизированного жилья в процентах от всего жилого фонда либо от числа квартир, подлежащих приватизации.

6)Темп приватизации - общая площадь жилья, приватизированного за единицу времени (год, полугодие и т.д.). Измеряется в кв. метрах, числе квартир, процентах от общего числа квартир, подлежащих приватизации.

Новое жилье

Ввод нового жилья служит материальной базой первичного рынка жилья и в дальнейшем - дополнением вторичного. Характеристики ввода жилья аналогичны характеристикам приватизации: объем (темп) ввода, структура нового жилья по качеству и местоположению. С точки зрения анализа рынка эти характеристики могут измеряться теми же единицами, что и аналогичные характеристики приватизированного фонда.

ДАННЫЕ О ЦЕНАХ

Первоначальным, источником данных о ценах являются листинги фирм и данные о сделках. Листинги предложений брокерских, информационных, рекламных агентств содержат перечень квартир, выставленных на продажу, их описание и цену предложения.Обработка листингов и данных о сделках позволяет получить не только данные о ценах, но и такие характеристики рынка, как:

• объем предложения - число квартир, поступивших на продажу за определенный период времени (месяц);

• структура предложения - доля (процент) квартир различных типов (по качеству, размеру, местоположению) в общем объеме предложения;

• объем спроса - число заявок на покупку квартир, поступивших за месяц;

• структура спроса - доля (процент) заявок на различные типы квартир за месяц;

• соотношение спроса и предложения - отношение числа заявок на покупку к числу предложений на продажу квартир различных типов за месяц;

• объем сделок - число сделок за месяц;

• структура сделок - доля сделок по квартирам различных типов в общем объеме;

• активность фирмы - отношение числа сделок на квартиры различных типов к числу предложений и среднее время экспозиции (от момента выставления на продажу до момента продажи);

• активность рынка - отношение числа сделок, зарегистрированных в городском органе регистрации (КМЖ, БТИ) за месяц, к общему числу приватизированных квартир;

• ликвидность объектов - среднее время экспозиции квартиры (время от момента выставления на продажу до момента продаж