160770 (Земельно-имущественные отношения), страница 13
Описание файла
Документ из архива "Земельно-имущественные отношения", который расположен в категории "". Всё это находится в предмете "финансовые науки" из 3 семестр, которые можно найти в файловом архиве . Не смотря на прямую связь этого архива с , его также можно найти и в других разделах. .
Онлайн просмотр документа "160770"
Текст 13 страницы из документа "160770"
Рассчитаем ежегодные отчисления для замены напольного покрытия. Замена стоит 3000 долл., предполагается через 5 лет и осуществляется раз в 7 лет. Местные ставки по вкладам на этот срок составляют 12% годовых. Таким образом, ежегодные отчисления = 3000 х sff (7лет, 12%) = 3000 х 0,099 =297 долл./год.
Остальные статьи отчета определены и скорректированы в соответствии со среднерыночными условиями функционирования офисных объектов. Ниже представлен реконструированный отчет за год о доходах (в долл.) для офисного центра.
| Потенциальный валовой доход | ||
| Офис№1: 100x300 = | 30000 | |
| Офис№2: 100x400 = | 40 000 | |
| Офис№3: 100x500 = | 50000 | |
| Итого 120000 | ||
| Прочие доходы | 12000 | |
| Потери арендной платы | ||
| 30 000 х 0,08 = | (2 400) | |
| 40 000 х 0,07 = | (2 800) | |
| 50 000 х 0,05 = | (2 500) | |
| Итого (7 700) | ||
| Действительный валовой доход (ДВД) | 124300 | |
| Операционные расходы | ||
| Постоянные расходы | ||
| Налоги на имущество | (16000) | |
| Страховка объекта | (1 000) | |
| Прочие постоянные расходы | (1 000) | |
| Итого | (18000) | |
| Переменные расходы | ||
| Расходы на управление (8% ДВД) | (9 944) | |
| Заработная плата персонала с налогами | (12000) | |
| Коммунальные услуги (для офисов № 1 и 2): | ||
| 1500x2x0,5= 1500 | (1 500) | |
| Эксплуатация и текущий ремонт | (10000) | |
| Содержание территории | (3 000) | |
| Уборка помещений | (500) | |
| Обеспечение безопасности | (10000) | |
| Прочие | (1 000) | |
| Итого | (47 944) | |
| Расходы на замещение | ||
| Напольные покрытия: | ||
| 3000 х 0,99 (7лет. 12%) = 297 | (297) | |
| Кровля | (500) | |
| Сантехническое оборудование | (1 000) | |
| Итого | (1 797) | |
| Итого операционные расходы | (67741) | |
| Коэффициент операционных расходов, % | ||
| 67741/124300 = 0,545 | 54,5 | |
| Чистый операционный доход | 56,559 | |
6.6. Метод прямой капитализации
Как уже было сказано, стоимость недвижимости при использовании метода прямой капитализации рассчитывается по формуле (7.1), значение N01 в которой определяется в результате выполнения реконструированного отчета о доходах.
Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. Наиболее значимы:
• информация о доходах и ценах сделок на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;
• источники и условия финансирования сделок;
• возможность корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.
Рассмотрим существующие методы определения общей ставки капитализации.
Метод анализа рыночных аналогов — основной и наиболее корректный метод определения ставки капитализации. Осведомленный рациональный инвестор учитывает все последствия от приобретения недвижимости. Следовательно, цена, уплаченная инвестором, отражает его требования к экономическим характеристикам объекта инвестирования, среди которых непосредственной (прямой) является ставка капитализации. Можно много гадать относительно того, что будет с недвижимостью в течение прогнозного периода. Использование ставки капитализации освобождает нас от этого процесса, но только при наличии надежной информации по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам, т. е. требуется развитой и информативный рынок (табл. 7.2). При этом должны соблюдаться важные условия:
• наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;
• условия финансирования типичные;
• качество управления соответствует требуемому;
• коэффициенты потерь и эксплуатационных расходов отличаются незначительно;
• местоположение и отделка объекта принципиально не отличаются.
Таблица 7.2
Определение величины R0 методом рыночных аналогов
| Показатель | Объект | |||
| № 1 | № 2 | № 3 | №4 | |
| Цена продажи, долл. | 100000 | 800000 | 120000 | 95000 |
| NOI, долл./год | 17000 | 12500 | 21 500 | 14250 |
| Ставка капитализации x Весовой коэффициентВзвешенное значение R | 0,17 x 0,4 0,068 | 1,156 x 0,15 0,023 | 0,18 x 0,3 0,054 | 0,15 x 0,15 0,023 |
| Средневзвешенное значение R0= 16,8% (сумма значений предыдущей строки) | ||||
Весовые коэффициенты отражают степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика.
Метод коэффициента покрытия долга DCR — один из трех методов расчета общей ставки капитализации в случае использования заемных средств. Коэффициент покрытия долга представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга DS, рассчитываемых из условий самоамортизирующегося кредита, к чистому операционному годовому доходу NOI:
DCR = DS/NOI ,
где DS — ежегодное обслуживание долга.
Коэффициент DCR используется кредиторами в качестве требования к кредитуемому инвестиционному проекту, если последним оценивается как более рискованный, чем другие варианты кредитования. В этом случае кредитующее учреждение ограничивает величину DCR минимально допустимым значением. При использовании этого метода предполагается, что стоимость недвижимости за период времени не изменится или, по крайней мере, не уменьшится.
По этому методу коэффициент капитализации равен произведению коэффициента ипотечной задолженности т, ипотечной постоянной Rm и коэффициента покрытия долга:
Где т =Vm /V ,
Vm — стоимость заемных средств;
V — стоимость объекта (вся сумма инвестиций);
Rm = DS/Vm — ипотечная постоянная, или ставка капитализации для заемных средств.
Параметры, используемые в этом методе, представляют собой открытую банковскую информацию (легкодоступны). Этот метод не является основным, а скорее используется как корректирующий, дающий ориентирующее значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны.
Метод (связанных инвестиций также используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. В этом случае величина R0 должна учитывать интересы как собственного, так и заемного капитала. Эти интересы выражаются в виде соответствующих ставок капитализации Re и Rm.
Общая ставка капитализации в этом методе определяется как средневзвешенная величина относительно вышеуказанных финансовых составляющих с коэффициентами, равными долям заемного и собственного капитала соответственно:
Ro=mRm + (1-m)Re.
Значение ставки капитализации для собственного капитала определяется из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогообложения на величину собственного капитала. Этот метод иначе называется методом инвестиционной группы и применяется в предположении, что инвестор сохраняет недвижимость в собственности в течение всего срока самоамортизирующегося кредита, а стоимость недвижимости в конце срока владения равна нулю.
ПРИМЕР 2
Оценщик получил следующую информацию по объекту-аналогу: т = 0,6; доход на собственный капитал Iе = 15000 долл./год; стоимость собственных средств Ve = 60 000 долл. Ставка капитализации для заемных средств Rm = 15%.
Решение приведено в табл. 7.3.
Таблица 7.3
Расчет общей ставки капитализации
| Характеристика капитала | Доля участия | Ставка капитализации | Взвешенное значение |
| Заемные средства | 0,6 | 0,15 | 0,09 |
| Собственные средства | 0,4 | 0,25 | 0.1 |
| Общая ставка капитализации | 0,19 (19%) |
Метол связанных инвестиций по физическим компонентам аналогичен методу связанных инвестиций по финансовым компонентам. Здесь общая ставка капитализации определяется как средневзвешенная величина между ставкой капитализации для земли Rl и ставкой для улучшения Rb
R0 = LR1+(1-L)Rb,
где L — доля стоимости земли в стоимости недвижимости.
Этот метод применим, если информация по сопоставимым объектам позволяет достаточно точно определить ставки капитализации для физических компонентов недвижимости, а также долю компонентов (земля, улучшения) в общей стоимости.
