160770 (Земельно-имущественные отношения), страница 10

Индивидуальный физический износ — утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушения СНиП, ошибок в Проектах. Определение индивидуального физического износа как раз и является основной задачей оценщика. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты ПО Обследованию строительных конструкций. Внешне он выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций.

Повреждениями элементов конструкций и их соединений называются разного рода отклонения геометрической формы элементов от первоначальной, возникшие в процессе эксплуатации. Дефектами элементов конструкций и их соединений называются отклонения геометрической формы и качества выполнения элементов от предусмотренных проектом и нормативами, возникшие в конструкциях при изготовлении и монтаже. Каждый дефект и повреждение в строительных конструкциях могут вызвать нарушение нормальной работы и как следствие этого уменьшение стоимости оцениваемого объекта.

Дефекты и повреждения условно можно разделить на следующие основные виды:

• внешние (поверхностные) и Внутренние (глубинные);

• видимые и невидимые при осмотре;

• легко- и трудноустранимые

• развивающиеся во времени от воздействия среды и нагрузок.

В практике обследования встречаются как перечисленные выше виды дефектов и Повреждений, так и их комбинации.

Внешние дефекты и Повреждения в основном относятся к числу сравнительно легкоустранимых, в то время как внутренние (глубинные) дефекты для своего устранения могут потребовать проведения специальных работ, в том числе и проектных, что, в свою очередь, может привести к резкому увеличению физического износа и соответственно к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве исходных данных для описания состояния конструкций могут быть использованы следующие документы: научно-технические отчеты по обследованию объектов, журналы осмотра строительных конструкций зданий и сооружений, акты общего технического осмотра здания или сооружения, заключения и акты технических комиссий о состоянии конструкций. При составлении отчета по оценке рекомендуется приводить ссылки на используемые документы по техническому состоянию конструкций.

В табл. 4.1 приведены основные признаки для предвари тельной оценки износа зданий, позволяющие уже на этапе первого посещения объекта оценки установить его общее состояние и соответственно определить дальнейший план проведения работ.

4.3. Особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта оценки

Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его освидетельствования, проведения интервью с руководителями и собственниками. При посещении объекта оценщик должен провести его осмотр. Он зачастую дает наиболее обширную ин формацию о состоянии оцениваемого объекта. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу с представителями технических служб, ответственных за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, даты текущих и капитальных ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия были осуществлены для ликвидации по следствий.

Осмотр объекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое состояние.

Таблица 4.1

Ориентировочная оценка физического износа зданий

В процессе осмотра надо обращать внимание на наличие маяков, марок и других внешних признаков, по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатируемом, на консервации, охраняется ли объект, действуют ли основные системы инженерного оборудования, каков тепловой и влажностный режим в помещениях. При осмотре проводится фотофиксация всего объекта, а также повреждений и дефектов, например трещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях, провалов грунта, изъянов отделки, отсыревания стен и т. д.

Для проведения расчетов по определению восстановительной стоимости необходимо использовать техническую документацию по объекту. Поэтому рекомендуется оформить акт о ее передаче оценщику с указанием номеров чертежей и проектов. В отчете об оценке должны быть указаны источники, по которым определялись основные параметры оцениваемого объекта. По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться заказчику.

При анализе исходных данных необходимо сверить данные учета объектов с их фактическим составом. Часто приходится сталкиваться с фактами, когда один и тот же объект в инвентарных ведомостях может быть учтен под разными наименованиями. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии с данными бухгалтерского учета и при составлении отчета избегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки. Зачастую такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительной стоимости.

При составлении отчета об оценке в соответствии со стандартами необходимо указывать дату оценки. Она соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе работы оценщик посещал объект несколько раз, то под датой оценки понимается дата его последнего посещения для осмотра и сбора исходных данных.

4.4. Описание объекта оценки при составлении отчета

Описание района, земельного участка и оцениваемого строения — обязательная часть отчета по оценке. Основной целью данного описания является в первую очередь выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. При этом надо иметь в виду, что отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для провер ки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости при оценке стоимостных характеристик. Вместе с тем в практике проведения оценок сложился определенный порядок описания объекта.

Описание района. Его обычно начинают с района, в котором расположен объект (табл. 4.3). При описании района в зависимости от целей оценки приводятся данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуациям. Если район относится к исторической зоне, то при описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры.

Глава 5. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ИМУЩЕСТВА ЮРИДИЧЕСКИХ И ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ: ПРИНЦИПЫ ПОСТРОЕНИЯ И МЕХАНИЗМ ДЕЙСТВИЯ

5.1. Налогообложение имущества коммерческих организаций

Налог на имущество коммерческой организации введен на территории РФ с 1 января 1992 г. Он относится к налогам субъектов РФ. Условия действия этого налога регулируются Законом Российской Федерации “О налоге на имущество предприятия”, который был принят 13 декабря 1991 г. В последующем в него был внесен целый ряд поправок и дополнений указами Президента РФ и законодательными актами. Порядок применения действующего налогового законодательства по налогу на имущество предприятий определяется Инструкцией Госналогслужбы России М 33, принятой 8 июня 1995 г., с изменениями и дополнениями.

Особенности налогообложения имущества иностранных юридических лиц определяются Инструкцией Госналогслужбы России № 38 от 15 сентября 1995 г. Но она, отражая специфику налогообложения имущества иностранных лиц, в то же время не вносит существенных изменений в принятый Инструкцией № 33 порядок. Поэтому в целом применяется единый порядок налогообложения.

Плательщиками налога на имущество юридических лиц являются все юридические лица по законодательству РФ, включая предприятия с иностранными инвестициями, филиалы и другие обособленные подразделения предприятий и организаций имеющие самостоятельный баланс и расчетный (текущий) счет.

Не платят налог на имущество бюджетные организации. Не облагаются таким налогом страховые и сезонные запасы. Освобождены от уплаты налога предприятия по производству, пере работке и хранению сельскохозяйственной продукции, выращиванию, лову и переработке рыбы и морепродуктов при условии, что выручка от указанных видов деятельности составляет не менее 70% общей выручки от реализации продукции (работ, услуг). Освобождено от обложения этим налогом имущество, используемое в интересах образования, развития культуры и спорта, имущество жилищных и жилищно-строительных кооперативов, жилищно-коммунальной сферы. Имеются и некоторые другие льготы.

Законодательством РФ установлена предельная ставка налога на имущество юридических лиц — 2%. В то же время регионам (субъектам РФ) предоставлено право дифференциации ставки налога по группам предприятий (вплоть до установления нуле вой налоговой ставки).

Налогооблагаемой базой налога на имущество юридических лиц является среднегодовая стоимость имущества Исг за отчетный период. Эта величина определяется как четвертая часть суммы, полученной от сложения: 0,5 стоимости имущества Ни на 1 января отчетного года; стоимости имущества на начало каждого из трех кварталов (2,3 и 4) ; 0,5 стоимости имущества Ки, на первое число года, следующего за отчетным:

Исг = (0,5Ни + Ки2кв + Ки3кв + Ки4кв + 0,5Ки) /4

В качестве базы налогообложения принимается стоимость имущества предприятия по его балансу (балансовые активы), за исключением денежных средств в кассе и на счетах предприятия, а также дебиторской задолженности. долгосрочно арендуемые основные средства также входят в налогооблагаемую базу.

Сумма налога исчисляется плательщиком самостоятельно и вносится в 5-дневный срок со дня, установленного для представления квартальной бухгалтерской отчетности, а за четвертый квартал — в 1 0-дневный срок со дня, установленного для представления годовой бухгалтерской отчетности.

При расчете среднегодовой стоимости имущества учитываются остатки, отражаемые в активе баланса по следующим счетам бухгалтерского учета:

Стоимость основных средств и других материальных активов учитывается при расчете налога за вычетом износа (по остаточной стоимости) и с учетом результатов переоценок, производимых по соответствующим постановлениям Правительства РФ.