160770 (599071), страница 6

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 6)

В РФ до недавнего времени отсутствовала действенная система регистрации прав на недвижимость, и как следствие поиск информации об интересующих оценщика объектах был чрезвычайно затруднен. Кроме того, в силу чрезвычайно широкого распространения всевозможных способов минимизации налогов, взимаемых при купле-продаже недвижимостей, даже та информация, которую удается получить, редко оказывается полной и достоверной.

Другими следствиями отсутствия общедоступной системы сбора и предоставления информации о рынках недвижимости являются, во-первых, низкая скорость обмена информацией между участниками рынка, а во-вторых, чрезвычайно широкий диапазон, в котором может изменяться степень осведомленности конкретных участников рынка о товаре и ценах.

Нерациональные факторы в сделках с недвижимостью.

На рынках стандартизированных товаров практически единственным фактором, влияющим на принимаемые решения, является цена. В сделках с таким товаром, как недвижимость, поведение людей в значительной степени подвержено комплексу рефлекторных действий, импульсов, инстинктов, привычек, на строений.

Часто человек готов заплатить высокую цену за дом в основ ном потому, что он просто понравился ему, и отказаться от покупки другого, возможно, лучшего дома по весьма скромной цене только потому, что что-то ему очень не нравится, причем же он сам далеко не всегда может объяснить, что именно.

Однако, как следует из практики, несмотря на значительное влияние таких нерациональных факторов, ценообразование на рынках недвижимости все же подчиняется достаточно устойчивым закономерностям, обнаружить которые и должен оценщик.

Неэластичность предложения на рынках недвижимости. В отличие от многих других рынков на рынках недвижимости объем предложения не может быть заметно быстро увеличен ёри росте цен. Это свойство, называемое ценовой неэластичностью предложения, объясняется тем, что для создания новых недвижимостей обычно требуется достаточно продолжительное время. исчисляемое месяцами или годами, что прежде всего объясняется ограниченностью свободных земельных участков.

3.3. Принципы оценки недвижимости

Оценка недвижимости как система теоретических и практически их знаний основывается на ряде рассматриваемых ниже фундаментальных суждений, называемых принципами оценки.

Полезность. Термин “полезность” широко используется как 4 науке в целом, так и в оценке недвижимости обычно применяется для обозначения способности вещи удовлетворять те или иные потребности обладателя — содействовать благосостоянию или приносить удовлетворение. Если бы полезность могла быть количественно измерена, можно было бы установить математическую связь между количеством полезности сконцентрированным в оцениваемом объекте, и его оценочной стоимостью. Тогда задача оценщика сводилась бы к измерению полезности оцениваемого объекта и расчету его оценочной стоимости как заранее известной функции от полезности. Однако оценщики не располагают какими-либо способами ее измерения.

Тем не менее категория полезности с успехом применяется в оценке недвижимости. Так, одна из основных поведенческих предпосылок оценки заключается в том, что экономически рациональный человек из множества взаимоисключающих альтернатив склонен выбирать ту, для которой при прочих равных условиях ожидаемая полезность максимальна.

В оценке недвижимости категория полезности безотносительно к ее измеримости приобретает особый смысл тогда, когда речь идет об анализе рынка, на котором могла бы быть продана оцениваемая недвижимость. Оценщик должен ясно представить, чьи и какие именно потребности способен удовлетворить оцениваемый объект, а также каким образом и в какой степени эти потребности могут быть удовлетворены. Другими словами, в чем заключается и насколько высока полезность оцениваемой недвижимости для типичного покупателя.

Для ответа на эти вопросы необходимо внимательно изучить не только ближайшие окрестности, но и район, поселение и регион местоположения оцениваемой недвижимости. Не следует ограничиваться одними лишь данными экономического характера, нужно проанализировать преобладающие здесь демографические, социально политические, религиозные и другие факторы, а также сложившиеся тенденции. В итоге оценщик должен, насколько это возможно, составить своего рода “экономико-психологический портрет” типичного покупателя оцениваемой недвижимости, выводы о мотивации и предполагаемом образе действий которого имеют чрезвычайно важное значение. Фигура типичного покупателя во многом предопределяет используемые в оценке поведенческие предпосылки, подходы и методы.

Принцип замещения. Он является одной из фундаментальных поведенческих предпосылок в оценке недвижимости и сводится к очевидному на первый взгляд предположению о том, как ведут себя люди, принимая те или иные решения: стремясь к достижению определенного результата, человек распределяет и сочетает имеющиеся в его распоряжении ресурсы таким образом, чтобы они были использованы с максимальной эффективностью. Другими словами, человеку свойств но постоянно замещать менее эффективные средства достижения цели более эффективными.

Исходя из принципа замещения, оценщик недвижимости предполагает, что покупатель оцениваемого объекта, имея ,целью приобретение некоторого набора полезных качеств, воплощенных в объекте, будет сопоставлять альтернативные способы достижения этой цели, выбирая среди них максимально эффективный.

При сравнении продаж в качестве альтернативы приобретению оцениваемого объекта рассматривается приобретение других объектов, обладающих эквивалентной полезностью. При этом оценщик приходит к естественному выводу о том, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать стоимостей таких объектов.

В затратном подходе альтернативой покупке оцениваемого Объекта является создание другого объекта с эквивалентной полезностью. Закономерно предполагать, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать тех затрат, которые потребовались бы для такого замещения (с учетом предпринимательской прибыли).

Ожидания. Стоимость недвижимости определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. “Хотя будущее не может предопределять настоящее, однако то, что мы ожидаем в будущем, может и должно являться частью оценки настоящего” Действительно, в отличие от вещей, предназначенных для немедленного употребления, при покупке недвижимости человек в общем рассчитывает на получение выгод в течение более или менее продолжительного периода времени в будущем При этом цена, которую он готов сегодня уплатить за недвижимость, по существу, представляет собой плату за право получения этих вы год, а значит, самым непосредственным образом соотносится с их ожидаемым объемом. Так же и продавец, определяя цену, которую он готов сегодня получить в обмен на продаваемую недвижимость, соизмеряет ее с ожидаемым объемом утрачиваемых им будущих выгод. Следовательно, реалистичная оценка стоимости недвижимости невозможна без сколько-нибудь определенного представления об ожиданиях, связанных с оцениваемым объектом.

Так, оценивая жилой дом или квартиру в недавно застраиваемом, но перспективном районе, следует предположить, что многие покупатели готовы будут уплатить цену, которая в соотношении с сегодняшним уровнем удобств в районе могла бы показаться чрезмерно высокой. Однако их действия будут продиктованы надеждами на то, что через некоторое время благо даря разумной застройке этот район достигнет желаемого высокого уровня развития и престижа.

Оценка недвижимости, предназначенной для размещения промышленного должна учитывать ожидания, связанные с будущим развитием транспортной и промышленной инфраструктуры, динамикой рынков ресурсов и сбыта готовой продукции.

Ожидаемое повышение цен на недвижимость определенного типа может подхлестнуть спекулятивный спрос и повысить сегодняшние стоимости таких недвижимостей. Слухи о готовящемся строительстве крупного промышленного предприятия в непосредственной близости от зоны жилой застройки могут привести к общему снижению стоимости жилых домов в этом районе. Инфляционные ожидания могут стимулировать желание людей обезопасить свои деньги путем инвестирования в недвижимость, что приведет к росту ее стоимости.

Внешние воздействия. Ситус. Стоимость недвижимости определяется не только ее собственными качествами, но и влиянием самых различных внешних факторов. Связи между объектом и его «средой обитания» могут обнаруживаться как в ближайших окрестностях, районе, поселении (поселке, городе), так на региональном, общенациональном и транснациональном уровнях. Совокупность всех таких связей конкретного объекта называют его ситусом (от латинского situs — место) или экономическим местоположением.

Так, для промышленного предприятия ситус определяется близостью к транспортным узлам, через которые доставляются производственные ресурсы и вывозится произведенная продукция, близостью к местам продажи продукции, доступностью инженерной инфраструктуры, обеспечивающей производственный процесс, близостью к местам проживания работников. Ситус жилого комплекса составляют прежде всего транспортная доступность центров деловой активности, близость объектов социально-культурной инфраструктуры (школ, магазинов, учреждений здравоохранения и т. п.), наличие живописного пейзажа и любых объектов естественного (лес, пруды, озера) или искусственного (парки, скверы) происхождения, с которыми связываются рекреационные, экологические и эстетические качества жилья. Изучая ситус объекта, необходимо рас сматривать как положительные, так и отрицательные связи. Так, например, близость офисного здания к традиционному центру деловой активности следует считать положительной связью, а близость к аэропорту с повышенным уровнем шума отрицательной.

Традиционно одним из важнейших факторов, определяющих ситус объекта, считаются транспортные затраты (временные и финансовые). Например, для времени доступа к жилью из центра деловой активности один час является своеобразным “психологическим барьером”, резко снижающим привлекательность жилья для покупателей. Результаты исследований свидетельствуют о том, что на рынке жилой недвижимости в пределах и окрестностях моноцентрических городов при прочих равных условиях наблюдается заметное падение стоимости за пределами так называемой часовой изохроны— линии, ограничивающей территорию, время доступа к которой из делового центра на транспорте не превышает одного часа.

Изменения в “экономической среде обитания” объекта в зависимости от их масштабов и характера могут повлечь как повышение, так и снижение стоимости объекта. Например, устройство парка вблизи жилых домов, вероятно, повысит их привлекательность и стоимость, а открытие в ближайших окрестностях нефтеперерабатывающего завода окажет обратноё воз действие. Однако и изменения в любом из экономически взаимосвязанных объектов трансформируют их общую “экономическую среду обитания” в целом, следствием чего могут стать изменения стоимостей некоторых или всей совокупности таких объектов. Так, постройка крупного промышленного пред приятия в непосредственной близости от мест проживания потенциальных работников (в надежде минимизировать транс портные затраты последних и получить для предприятия выгодную положительную связь) вполне может обернуться катастрофическим снижением привлекательности (и стоимости) близлежащего жилья и оттоком населения.

Соответствие, эффекты прогрессии и регрессии. Термину “соответствие” в оценке недвижимости придаются два значения:

• степень соответствия характеристик недвижимости рыночным предпочтениям;

• степень соответствия архитектурного решения оцениваемого объекта тем характеристикам, которые присущи доминирующему в окружающей местности типу недвижимости.

Максимальное соответствие рыночным предпочтениям — требованиям, предъявляемым потенциальными покупателями к недвижимости такого рода, — придает объекту максимально возможную полезность, а значит, при прочих равных условиях и максимальную стоимость. В отличие от товаров, потребляемых немедленно или в течение сравнительно короткого времени, недвижимость предназначена для длительного использования. Поэтому, говоря о степени ее соответствия рыночным предпочтениям, необходимо рассматривать не только существующие, но и ожидаемые будущие взгляды потенциальных покупателей.

Следствием несоответствия архитектурного решения оцениваемого объекта характеристикам доминирующего типа недвижимости может быть как повышение, так и снижение стоимости, так как предпочтения потенциальных покупателей в значительной степени формируются под воздействием общего благоприятного или неблагоприятного впечатления от качества окрестностей оцениваемого объекта, а также от того, насколько удачно объект вписывается в существующую застройку.

Эффект прогрессии — положительное воздействие несоответствия на стоимость. Например, стоимость жилого дома сред него качества, расположенного в окружении дорогих особняков, вероятнее всего, будет выше, чем если бы его окружали такие же дома. Напротив, потеряет в стоимости современное, тщательно ухоженное офисное здание, окруженное устаревшими зданиями с неудовлетворительными внешним видом, уровнем удобств и услуг (эффект регрессии).

О соответствии архитектурных решений объекта и доминирующего в окрестностях типа недвижимости имеет смысл говорить тогда, когда этот объект не отличается или незначительно отличается от окружающих по назначению и масштабу. Если же назначение или масштаб объекта существенно иные, чем у окружающих, вполне возможна ситуация, когда такой объект сам превратится в доминирующий, а его окружение, напротив, пере станет соответствовать этой новой доминанте. Возможно также, что это произойдет не сразу, а постепенно, по мере того как в окрестностях будет накапливаться все большее число объектов нового типа, вытесняющих старые.

Характеристики

Список файлов книги