Налогообложение имущества физических лиц. Действие налога на имущество физических лиц регулируется Законом Российской Федерации М. 3ОО3-ФЗ от 3 декабря 1991 г. налоге на имущество физических лиц”, а также Инструкцией Госналогслужбы России Х 31 от 30 мая 1995 г. с соответствующими изменениями и дополнениями. Плательщиками налога являются физические лица, проживающие на территории РФ и имеющие в собственности имущество. Объектами обложения являются имущество, находящееся в собственности граждан, — жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, а также моторные лодки, яхты, самолеты и другие водно-воздушные транспортные средства.

Исчисление налога производится налоговыми органами по ставке 0,1% инвентаризационной стоимости имущества, а в случае, если таковая не определялась, — по его страховой стоимости. Уплата налога производится равными долями в два срока — не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года. По налогу установлен целый ряд льгот для отдельных категорий граждан — инвалидов 1 и I групп, участников ВОВ, чернобыльцев и т. п.

Земельный налог. Он взимается с собственников земли и землепользователей в соответствии с Законом Российской Федерации от 11 октября 1991 г. К 1738-1 “0 плате за землю” и Инструкцией Госналогслужбы России от 17 апреля 1995 г. М2 29 с дополнениями и изменениями. Плательщиками налога являются предприятия и организации, а также граждане, которым земля предоставлена в собственность, владение, пользование или аренду.

Объектом обложения являются земельные участки, принадлежащие (предоставляемые) юридическим лицам и гражданам.

Земельный налог взимается раз в год с облагаемой налогом Земельной площади, включая также ту, которая занята строениями и сооружениями.

Ставки налога на единицу земельной площади устанавливаются дифференцированно, исходя из ценности земель, их сельскохозяйственной пригодности в соответствии с Земельным кадастром. Конкретные ставки устанавливаются местными органами власти, поскольку этот налог находится в ведении этих органов. Производится дифференциация налоговых ставок с учетом предоставляемых льгот, целевого использования земель и их принадлежности.

Все плательщики налога уплачивают его в соответствии с извещениями налоговых органов в два срока: не позднее 15 сентября и 15 ноября, равными долями.

Обложение подоходным налогом сумм доходов, полученных физическими лицами от сдачи имущества в аренду и от его продажи. Доход, получаемый физическими лицами от сдачи имущества в аренду, должен включаться в общую сумму годового о дохода физического лица. Этот доход облагается в составе совокупного дохода соответствующего календарного года в порядке, предусмотренном Законом Российской Федерации « О подоходном налоге с физических лиц”, принятым 7 декабря 1991 г., с учетом внесенных в него изменений и дополнений, а i Инструкцией Госналогслужбы России К 35 “0 подоходном налоге с физических лиц” от 29 июня 1995 г.

Если суммы, полученные в течение года от продажи квартир, Жилых домов, дач, земельных участков, принадлежащих гражданам на праве собственности, превышают 5000-кратный уставленный законом размер минимальной месячной оплаты уда, то они облагаются подоходным налогом на общих основаниях (в составе совокупного дохода соответствующего календарного года).

По прочему имуществу установлена граница необлагаемой суммы дохода, полученного от продажи недвижимого имущества, в 1000 минимальных месячных заработных плат

Изменения в налогообложении имущества физических и юридических лиц, предусмотренные проектом Налогового кодекса. В проекте Налогового кодекса предусматриваются следующие изменения:

• замена налогов на имущество юридических лиц, физических лиц, а также землю одним налогом — на недвижимость. Он предусматривается как местный налог и вводится представительными органами местного самоуправления в соответствии с порядком, предусмотренным Налоговым кодексом;

• поступления от налога на недвижимость направляются в качестве доходов в местные (районные, муниципальные) бюджеты;

• объектами обложения налогом на недвижимость являются земельные участки, здания, сооружения, иное недвижимое имущество. Налогооблагаемая база налога исчисляется исходя из оценки рыночной стоимости объектов недвижимости на первое января того года, за который исчисляются платежи;

• плательщиками налога выступают собственники недвижимости, осуществляющие платежи налога по ставкам, установленным местными властными структурами. Ставки могут дифференцироваться в пределах ставок налога, устанавливаемых федеральным законодательством;

• уплаченная сумма налога включается юридическим лицом в состав себестоимости продукции и услуг (относится на издержки производства). Суммы уплаченного налога для устранения двойного налогообложения исключаются физическими лицами из сумм совокупного годового дохода.

Для проверки эффективности нового порядка налогообложения недвижимости в настоящее время проводится эксперимент в городах Твери и Новгороде. Он осуществляется на основе Федерального закона, принятого Федеральным Собранием РФ 3 июля 1997 г. (}Г2 11О-Ф3 — см. Российская газета. 1997. 24 июля). Именно по итогам этого эксперимента и будет внедряться новый порядок налогообложению недвижимости. Для снижения налоговой нагрузки предусмотрено, что при исчислении налога база налогообложения не должна превышать 50% рыночной (оценочной) стоимости квартир и жилых помещений. Но это, как представляется, незначительно уменьшит налоговую нагрузку на население, поскольку оценка рыночной стоимости и инвентаризационная оценка — это величины, часто отличающиеся друг от друга в несколько, а иногда и в десятки раз.

В Налоговом кодексе налогу на недвижимость отводится роль регионального (местного) налога с предоставлением регионам больших прав по его регулированию (в пределах федерального законодательства). Поэтому при анализе налога на недвижимость (а сейчас — налога на землю, на имущество Юридических лиц, на имущество физических лиц) требуется всесторонний учет местных особенностей.

Глава 6. ДОХОДНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Доходный метод оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует не посредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большой степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т. е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Основным недостатком метода является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных.

6.1. Структура доходного метода

На первом этапе при использовании доходного метода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т. е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управления, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении — так называемая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

Прямая капитализация используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. Если динамика изменения дохода значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер, то используется дисконтирование денежного потока.

Так, оценивая относительно новое здание стабильно функционирующего офисного центра в плотно застроенном центре крупного города, оценщик вправе с достаточной уверенностью предположить, что доходы от аренды за прогнозный период не будут значительно меняться. Напротив, высокую нестабильность доходов следует предположить, например, при оценке не строенного, но близкого к завершению коттеджного поселка вне давно застраиваемом районе, еще не успевшем завоевать не Обходимого признания.

Если в перспективе ожидается неопределенная ситуация относительно будущих доходов, то Целесообразно использовать также метод прямой капитализации, опираясь на ретроспективы и текущие данные по продажам и арендным соглашениям применительно к объектам-аналогам.

Величина стоимости определяется по методу прямой капитализации с использованием только двух переменных: спрогнозированной величины чистого годового дохода и соответствую щей ставки капитализации. Основой метода является тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка отношения значений арендного дохода к ценам продажи для каждого из выявленных объектов недвижимости одинакового использования распределяются вокруг определенной величины, которая и является основным индикатором для выбора ставки капитализации.

Таким образом, стоимость определяется делением спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставки капитализации, которая или выявляется на основе ретроспективной и текущей информации о продажах и арендных соглашениях, или рассчитывается как ставка дохода на капитал, скорректированная на условия компенсации изменения стоимости первоначального капитала за период владения. Ниже будет приведен еще ряд методов определения показателей дохода.

Второй метод капитализации, как уже отмечалось, определяет стоимость недвижимости как сумму текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических доходов и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости. При этих расчетах используется ставка дисконтирования, в качестве которой применяется соответствующая ставка дохода на капитал, иначе называемая нормой прибыли или нормой отдачи.

6.2. Основополагающие принципы доходного метода

Теоретической базой доходного метода являются принципы оценки, которые представляют собой обобщение анализа поведенческих характеристик участников рынка недвижимости и функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами.

Ниже приведены принципы, которые наиболее значимы для доходного метода, а также факторы и обстоятельства, анализ которых базируется на соответствующем принципе.

ПРИНЦИП СФЕРА ВЛИЯНИЯ

Ожидания Весь спектр прогнозных данных:

(основной принцип, ценообразуюшие факторы,

на котором базируется характеристики дохода, капитала,

оценка по доходу) коэффициенты

Замещения Выбор и анализ объектов-аналогов,

анализ альтернативных инвестиций

Спроса Учет и анализ факторов:

и предложения полезность, дефицитность,

конкурентоспособность,

доступность рынка капитала,

монопольный, государственный контроль,

деловая активность, характеристики населения

Предельной Анализ объекта недвижимости:

Продуктивности экономическое соответствие элементов

(баланса, вклада) недвижимости,

ее использование и тип землепользования

6.3. Ставки капитализации, дисконтирования

Ставка капитализации R₀ используется в методе прямой капитализации в соответствии с формулой

V = NOI

R₀

где V — стоимость;

NOI — репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода.

Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Как и любая ставка дохода, ставка капитализации прежде всего отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в данный актив. Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум группам экономических интересов: физические интересы (земля, улучшения) и финансовые интересы (собственный капитал, заемный капитал). Финансовые интересы отражают естественную экономическую ситуацию, когда для приобретения актива в виде недвижимости привлекаются заемные средства. Соответственно при анализе доходной недвижимости возникает потребность в оценке этих интересов, каждому из которых соответствует своя ставка капитализации (табл. 7.1).