121637 (Приватизация муниципального жилищного фонда), страница 9

Договор аренды или найма - это соглашение, по которому собственник жилого помещения, предоставляет его во временное владение и пользование за договорную плату, включая плату за коммунальные услуги. Разница между арендой и наймом установлена ст. ст. 1,13-18 Закона «об основах Федеральной жилищной политики» и главами 34 § 1 и 35 ГК РФ. Договор возмездный.

Договор дарения: в гражданском праве это договор, согласно которому одно лицо (даритель) передает или обязуется передать принадлежащее ему имущество другой стороне (одаряемому) без­возмездно. При наличии встречного или возмездного получения за дарение какого-либо предмета, денег, или услуг договор не считается дарением, и к такому договору применяется п. 2 ст. 170 ГК РФ о недействительности сделок. Договор дарения подле­жат обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор дарения считается заключенным в момент передача вещи (имущества). Специальные нормы в ст. ст. 572-578 гражданского кодекса РФ.

Договор о залоге. В этом виде договора должны содержаться условия, предусматривающие вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества, любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие. В отношении жилых помещений договор должен быть составлен в нотариальной форме и подлежать государственной регистрации. Договор возмездный.

Договор мены - договор, в силу которого между сторонами производится обмен одного жилого помещения на другое, после исполнения договора каждая сторона утрачивает право собственности на переданное помещение и приобретает такое право на полученное. По своей юридической природе договор мены сходен с договором купли-продажи, и оба они представляют собой способы эквивалент­ного обмена равных стоимостей. Каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое отдает, и покупате­лем имущества, которое получает. Сходство приводит к применению правил, регулирующих отношения купли-продажи, момента возникновения прав собственности и других обязательных условий (ст. 567 ГК РФ). Подлежит нотариальному удостоверению и государстве­нной регистрации.

Договор ренты. Возникновение самого слова «рента» происходит от латыни, что в переводе означает «уплаченное, упот­ребляемое как вид дохода » ⁰. Словарь русского языка определяет значение ренты: «В капиталистическом обществе: доход с капитала, имущества или земли…» ⁰ На юридическом языке - это договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в об­мен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставление средств на его содержание в иной форме (ст. 58З ГК РФ).

Договор ренты имеет несколько разновидностей: постоянная рента с выкупом, пожизненная рента, рента пожизненного содер­жания с иждивением собственника имущества и (или) указанного им третьего лица (ст. ст. 601-602 ГК РФ).

Вызывает много толков и сомнений ст. 535 ГК РФ, определя­ющая порядок отчуждения имущества под выплату ренты, в части ее применения. П. 1 этой статьи предусматривает передачу имущества в собственность плательщика за плату или бесплатно.

П.2 предусматривает, что в случае, когда имущество переда­ется бесплатно, к отношениям сторон по передаче имущества при­меняются правила о договоре дарения, поскольку иное не противоречит существу договора ренты. Но ведь самому понятою ренты противоречит бесплатная передача имущества. Сама норма статьи противоречит не только ее содержанию, но и вкладываемому в нее понятию. Так как договор ренты является возмездным, к нему никак не могут быть применены правила договора дарения, тем более эта статья применима быть не может и, на мой взгляд, требует в части дарения ее полного исключения.

01 марта 1997 - первая годовщина действия ч. 2 ГК РФ, и применение этой статьи в практике имело место, но ни одно юридическое издание вопроса об этом явном противоречии в ста­тье не поднимало, что не соответствует основным началам этого нового для нашей жизни гражданско-правового договора.

Предварительный договор по Гражданскому Кодексу РФ - договор, предусматривающей взаимные обязанности сторон заключить в бу­дущем договор о передаче имущества в форме, установленной для основного договора. Этот договор должен содержать условия, позволяющее установить его предмет, срок заключения основного договора и его другие существенные условия. К таким договорам можно отнести договор обещания дарения ( см. п. 2 ст.572 ГК РФ). Необоснованное уклонение одной из сторон к заключению основно­го договора, может повлечь для нее по требованию другой сторо­ны решение суда о понуждении заключить договор (ст. 420 ГК РФ).

Договор поручения - это договор , по которому одна сторона (поверенный) обязуется от имени и за счет другой стороны (до­верителя) совершить определенное юридическое действие (ст. 971 ГК РФ) за определенное договором вознаграждение. В содержание договора входят взаимные обязанности сторон и сроки их исполнения. Договор возмездный, установлена обязательная письменная форма. Таким образом , договор поручения есть договор о пред­ставительстве одного лица от имени другого.

Договор доверительного управления (траст) или договор об учреждении траста, по которому собственник передает имущество в доверительное управление другому лицу для совершения с этим имуществом любых законных операций и сделок для получения максимальной выгоды, с оплатой услуг доверительному управляюще­му (обычно в виде определенного между ними процента от полу­ченной прибыли) и определением его материальной ответственности. Как правовой институт доверительное управление имуществом впервые нашло закрепление в ГК РФ, это договор будущего, он может быть применен только в период устойчивых рыночных традиций. Характерен для охраны имущественных интересов несовершен­нолетних и других недееспособных граждан. Договор срочный, и по источении срока имущество возвращается собственнику ( ст. ст. 1012-1024 ГК РФ).

Брачный договор (контракт) - соглашение между супругами, опре­деляющее режим совместной, долевой или раздельной собственно­сти на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Обязательная нотариальная форма (ст. 42 Семейного Кодекса РФ)

Все эти договоры имеют не только общие правила, но и специфические особенности, которые закреплены для каждого отдель­ного вида договора. Договор - одно из самых уникальных средств, в правовых рамках которого могут быть удовлетворены интересы всех его участников. Именно договор способен обеспечить органи­зованность, порядок, стабильность и баланс между спросом и по­треблением, при распоряжении жилыми помещениями в том числе. Договор позволяет отчуждать излишнее жилье и приобретать необходимое, исходя из материальных возможностей каждого, до­говор может обеспечить дополнительные средства к существованию в наше непростое время - эти и многие другие качества договора усиливают его роль и расширение сферы применения по мере пере­хода к рыночной экономике.

Доверенность - одна из разновидностей гражданско-правовых сделок, означает письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Доверенность - правовой документ, который должен соответствовать всем требованиям, предъявляемым законом к сделкам: может быть выдана только для совершения правомерных юридических действий, воля должна быть сформирована свободно и адекватна волеизъявлению. Законом предъявляется повышенное требование к форме доверенности: так, для совершения сделок с недвижимостью определена обязательная нотариальная форма. В отличие от договора доверенность - сделка сугубо срочная. Максимальный срок ее действия - три года (ст. 186 ГК РФ), если в тексте не указан срок истечения ее действия, она сохраняет силу в течение одного года со дня ее совершения (исключения составляют доверенности для действия за границей, сроки которых согласно международным договорам сохраняются до полной отмены ).

Доверенность - документ именной и подразделяется на несколько видов: общие, специальные и разовые, каждому из которых присущ определенный объем полномочий. Уникальность этой сделки заклю­чена в обстоятельствах, прекращающих действие доверенностей, что отличает ее от договоров ( ст. 186 ГК РФ).

Завещание - односторонняя сделка, содержание которой заключается в распоряжении гражданина своим имуществом только на случай смерти. Законом определена обязательная нотариальная форма с указанием таких реквизитов, как место и время состав­ления и собственноручная подпись завещателя. Юридические пос­ледствия возникновения гражданских прав по завещанию идентичны правам одаряемого по договору дарения, разница только в моменте их возникновения, поэтому люди часто путают эти сделки. Совершение завещания не требует никакого встречного волеизъявления.

Уникальность завещания состоит в том, что его можно в любое время отменить или изменить, по своему усмотрению выбрать наследника. Юридическую силу оно приобретает только после смерти завещателя при соблюдении всех законных требова­ний к его составлению (ст. ст. 534, 536, 538, 540, 543, 544 ГК РСФСР -1964 года).

Вот тот, довольно широкий, но не весь спектр сделок, кото­рыми могут воспользоваться собственники жилых помещений для реализации своих субъективных прав.

3.3. Возникновение прав собственности при наследовании долевой и совместной собственности

Жилые помещения, находящееся в собственности граждан, включаются в состав имущества, подлежащего наследованию. и на них распространяется общий режим наследования (ст. ст. 527- 561 ГК РСФСР 1964 года).

Ст. 35 Конституции Российской Федерации гарантирует право наследования.

По общим правилам в случае смерти гражданина принадлежа­щее ему имущество переходит к другим лицам. Для отдельных видов имущества установлены специальные условия или порядок пере­хода.

В результате приватизации граждане получили жилые поме­щения в собственность, формы которой уже были определены:

1. индивидуальная собственность

2. долевая собственность

3. совместная собственность.

Индивидуальная собственность означает, что единственным собственником является тот из членов семьи, на имя которого был оформлен договор передачи. В случае смерти индивидуального собствен­ника квартира по общим правилам о наследовании переходит к его наследникам по закону или завещанию вне зависимости от того проживают ли они в данной квартире или нет. Другие проживающие в этой квартире члены семьи, не ставшее наследниками, сохраняют лишь право на проживание.

Долевая собственность означает, что все участники имеют определенные доли в общем имуществе, которые указаны в договоре передачи с поименным перечислением всех участников общей доле­вой собственности. В случае смерти одного из сособственников по наследству переходит только доля умершего. Получившие эту долю наследники становятся также участниками общей долевой собственности независимо от того, проживают ли они в данной квартире или нет.

Сложнее всего обстоит вопрос с оформлением наследства на совместную собственность. В договоре о передаче - только участники - долей нет, нет и законодательного регулирования насле­дования совместной собственности (исключение только для сов­местной собственности супругов). Возникла очередная острая проблема. Мнения юристов, как среди теоретиков, так и среди практи­ков, разделились.

С точки зрения главного научного сотрудника Института за­конодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российский Фёдерации К. Ярошенко:⁰ « Приватизация в общую совместную собственность означает, что доли в договоре передачи не указаны, однако эти доли могут быть определены в любой момент, » и далее продолжает: «...Сле­дует обратить внимание на ошибочность достаточно распрост­раненного мнения о том, что в случае приватизации квартиры в совместную собственность доля умершего переходит к другим сособственникам. Нужно иметь в виду, что разница между долевой и совместной собственностью состоит лишь в том, что участник обшей долевой собственности имеет право на выдел своей доли, а участник общей совместной собственности - на определение доли и ее выдел » - и из этого он делает вывод, что в случае смерти участника общей совместной собственности по требованию наследника определяется доля умершего, которая включается в состав наследственного имущества.

«Ошибочность достаточно распространенного мнения », по словам К. Ярошенко, четко опровергнута кандидатом юридических наук Н. Шалягиной в публикации « Собственность долевая или совместная? Выбирайте».⁰и

Она полагает, что «...в совместной собственности право каждого распространяется на всю квартиру, и пока существует право общей совместной собственности, у каждого из сособственников нет определенной доли в этом праве. Из этого следует, что ни один из сособственников не может самостоятельно, без остальных, распорядиться квартирой или ее частью. Сособственники могут участвовать в сделках только все вместе, все сособственники обладают одинаковыми правами.

В случае смерти одного из сособственников его права переходят к оставшемся сособственникам, наследования в этом случае не происходит, так как нет конкретной доли собственности, которая могла бы наследоваться.»

На практике наследование совместной собственности происходит по этим двум путям, в зависимости от того, какую точку зрения разделяет нотариус.

Эта проблема явилась как следствие неурегулированности вопросов взаимодействия права собственности и права проживания, изложенных во втором параграфе.

Разделяя доводы Н. Шалягиной, можно сделать выводы о несостоятельности мнения К. Ярошенко. Обращая внимание на тот факт, что « доли сособственников могут быть в любой момент определены...», К. Ярошенко упустил из вида процедуру их определения, которая возможна только при выражении волеизъявления всех сособственников (п. 5 ст. 244 ГК РФ), в случае же смерти одного из участников - никто уже не может узнать его волю, она захоронена вместе с ним.

Давая характеристику разницы между долевой и совместной собственностью, К. Ярошенко подвел ее к общему знаменателю - «выдел доли » и «определение доли и ее выдел » - понятия иден­тичны: в первом случае происходит обособление конкретной комнаты при наличии долей, а во втором - определение и выделение одновременно, а разница в праве и наличии долей. В его аргументах не затронут вопрос о том, что есть категория приватизированных квартир (однокомнатные и двух­комнатные «хрущевки»), которые нельзя разделить в натуре и они составляют понятие неделимой вещи.

Ч. 1 ст. 254 ГК РФ допускает раздел общего имущества или выдел из него доли только между участниками совместной собственности, поэтому наследники не могут требовать выдела доли умершего - они не были участниками этой собственности.

В еще действующей части ГК РСФСР 1964 года о наследовании в комментарии к ст. 527 ли 4 указано: « в состав имущества умершего, переходящего по наследству не входят имущественные права и обязанности, которые носят личный характер (... право пользования жилой площадью).»

Подход К. Ярошенко к возникшей проблеме вообще упраздняет совместную собственность как особый правовой институт.