35604 (Договоры ренты в гражданском праве России), страница 8

В качестве получателей ренты могут выступать только граждане. При этом в зависимости от условий договора различают несколько типов получателей ренты:

а) бывший собственник (или собственники при передаче имущества, принадлежавшего на праве общей собственности),

б) третье лицо (или лица),

в) бывший собственник и третье лицо (лица).

Таким образом, законодатель допускает множественность лиц на стороне кредитора.

При заключении договора в пользу третьего лица применяются нормы ст.430 ГК РФ. Исходя из правовой природы договора пожизненного содержания с иждивением и характера взаимоотношений между сторонами, представляется, что, несмотря на умолчание об этом в ГК РФ, третье лицо (лица) должно быть указано в договоре. При отсутствии сведений о том, в чью пользу заключен договор (т.е. если не назван выгодоприобретатель - получатель ренты), договор следует считать незаключенным⁰.

Индивидуализация получателя ренты необходима в каждом договоре, а не только в договоре в пользу третьего лица. Это особенно важно при множественности лиц на стороне кредитора, так как обязанности плательщика конкретизируются в отношении каждого из них.

Несмотря на то что действующее законодательство не устанавливает каких-либо требований к получателю ренты ни по возрасту, ни по состоянию здоровья, на практике в подавляющем большинстве случаев договор пожизненного содержания с иждивением заключается только с гражданами-пенсионерами. При этом в основном в качестве получателей ренты выступают не все пенсионеры, а преимущественно одинокие малоимущие граждане преклонного возраста либо пожилые семейные пары. Так, ГУП "Моссоцгарантия" заключает договоры с одинокими пенсионерами, достигшими 65 лет, супружескими парами пенсионного возраста, когда один из супругов достиг 65 лет, одинокими инвалидами 1 группы с 55 лет, одинокими инвалидами 2 группы с 60 лет⁰. В особых случаях, по согласованию с комитетом социальной защиты населения Москвы, договор может быть заключен с лицами, не достигшими указанного возраста ⁰.

Наличие определенных ограничений для потенциальных получателей ренты вполне объяснимо. Заключая договор пожизненного содержания с иждивением, плательщик ренты приобретает вещь с обременением - рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату (п.1 ст.586 ГК РФ). Срок обременения неразрывно связан с продолжительностью жизни получателя ренты, так как в соответствии с п.1 ст.605 ГК РФ обязательство плательщика ренты прекращается со смертью получателя ренты. При множественности лиц на стороне кредитора, если договором не предусмотрено иное, обязательство плательщика прекращается в случае смерти последнего получателя ренты.

Таким образом, договор пожизненного содержания с иждивением заключается на неопределенный срок, и обременение собственника имущества, касающееся как исполнения определенных обязанностей по предоставлению содержания, так и ограничения в осуществлении субъективного права, может растянуться на десятилетия.

Наряду с этим, действующее законодательство предусматривает основания для прекращения права собственности плательщика ренты и возврат получателю ренты недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания (приложение № 2). Сказанное объясняет, почему ученые относят договор ренты к группе алеаторных (рисковых) договоров⁰.

Заключение договора пожизненного содержания с иждивением является одним из оснований приобретения права собственности на недвижимость. Закон не содержит каких-либо ограничений в отношении объектов, передаваемых под выплату ренты, и стороны вправе заключить договор по поводу любого имущества, относящегося к недвижимости в соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ, а также в отношении предприятия как имущественного комплекса (п.1 ст.132 ГК РФ). Однако на сегодняшний день значительное число договоров заключается по поводу жилых помещений домов, квартир. Это объясняется отсутствием у большинства граждан, нуждающихся в содержании, иного недвижимого имущества, принадлежащего им на праве собственности.

По усмотрению сторон передача имущества под выплату ренты может осуществляться как на возмездной, так и безвозмездной основе. Исходя из этого, в зависимости от условия договора, к отношениям сторон применяются правила о купле-продаже или договоре дарения.

Что касается формы договора, то договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

При возмездной передаче имущества в соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами акту или иному документу о передаче, согласованному сторонами. Представляется, что для более четкого урегулирования взаимоотношений между сторонами и во избежание трудноразрешимых ситуаций данное правило должно применяться и к безвозмездной передаче имущества, поскольку указанный документ подтверждает качество передаваемой недвижимости. Необходимость в таком документе вызвана еще и тем, что взаимоотношения между сторонами носят длительный характер, а на плательщике ренты в силу закона лежит обязанность сохранить принадлежащее ему имущество. Так, в соответствии с п.2 ст.604 ГК РФ плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления содержания использование имущества, переданного ему в обеспечение пожизненного содержания, не приводило к снижению стоимости этого имущества. Стоимость же недвижимости неразрывно связана с ее качественными характеристиками. При этом следует признать, что документ, подтверждающий качество передаваемого недвижимого имущества, является неотъемлемой частью договора пожизненного содержания с иждивением.

Теоретически возможна, однако в жизни маловероятна, ситуация, при которой в жилом помещении, передаваемом под выплату ренты за плату, проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после смены собственника. В таком случае при заключении договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии со ст.558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование передаваемым жилым помещением. Представляется, что по аналогии закона ст.558 ГК РФ должна применяться и к передаче имущества по договору дарения, так как в соответствии со ст.292 ГК РФ правовое положение членов семьи бывшего собственника едино независимо от основания смены собственника.

Поскольку ГК РФ не содержит никаких ограничений, возможно заключение договора в отношении не только объекта как единого целого, но и его части, например, одной из комнат.

С точки зрения автора, при установлении правового регулирования договоров по передаче в собственность жилых помещений следовало бы воспользоваться нормами о договоре найма жилого помещения. Так, в соответствии с п.1 ст.673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение. Нормы о заключении договора в отношении изолированного жилого помещения содержатся и в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)"⁰ (далее - Закон об ипотеке). В соответствии с подп.3 п.1 ст.5 названного Закона по договору об ипотеке могут быть заложены части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, в этом случае применяются правила об ипотеке жилого дома и квартиры (п.4 ст.74 Закона об ипотеке).

Таким образом, при заключении указанных договоров предъявляются более жесткие требования, чем при заключении договоров по передаче имущества в собственность, хотя в первом случае при установлении правоотношения речь идет лишь о временном обременении недвижимости. Учитывая изложенное, целесообразно было бы закрепить в ГК РФ норму, устанавливающую, что заключение договоров по передаче в собственность части жилого помещения допускается в отношении изолированного жилого помещения. В противном случае договор должен быть заключен только в отношении объекта недвижимости как единого целого.

Если с заключением договора пожизненного содержания с иждивением, когда речь идет о части недвижимости, применительно к жилым помещениям, зданиям, земельным участкам еще можно согласиться, то в отношении иных объектов, указанных в абз.2 п.1 ст.130 ГК РФ (воздушные, морские суда и др.), это вряд ли допустимо.

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением сторонам следует иметь в виду правила, установленные ст.552 ГК РФ, об определении права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости. По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В отличие от норм, регулирующих договор купли-продажи, нормы ГК РФ о договоре дарения устанавливают лишь общий порядок заключения договора независимо от передаваемого объекта, не устанавливая особых правил передачи прав на недвижимость. Таким образом, при заключении договора дарения здания, сооружения или другой недвижимости, находящейся на земельном участке, сторонам не вменяется в обязанность оформление прав на ту часть земельного участка, которая занята передаваемой недвижимостью и необходима для ее использования. Такой подход законодателя представляется не вполне оправданным. Поскольку при заключении договоров дарения и мены, как и при заключении договора купли-продажи, происходит смена собственника здания, строения, иной недвижимости, в ГК РФ необходимо было закрепить единый порядок оформления прав на земельный участок. Например, путем включения отсылочной нормы к ст.552 ГК РФ.

В случае, когда договор купли-продажи заключается по поводу земельного участка, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение, другая недвижимость, без передачи в собственность этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Условия, определяющие право пользования продавца, согласовываются в договоре купли-продажи. Если же в договоре этого условия нет, продавец приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (ст.553 ГК РФ).

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением сторонам следует очень внимательно относиться к формированию его условий, поскольку ГК РФ не только не регулирует детально, но в определенных случаях даже не дает ориентиров для урегулирования взаимоотношений сторон.

Так, в п.1 ст.602 ГК РФ основная обязанность плательщика ренты сформулирована достаточно широко - как предоставление содержания с иждивением. Указанная обязанность может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если того требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В тех случаях, когда получателем ренты являются несколько лиц, если иное не предусмотрено в договоре, их доли в праве на получение ренты являются равными.

Таким образом, законодатель передал на согласование сторон в зависимости от обстоятельств конкретизировать в договоре обязанности плательщика. При этом, несмотря на исполнение обязательства в натуре, в п.2 ст.602 ГК РФ содержится требование об обязательном указании в договоре стоимости всего объема содержания с иждивением, т.е. в течение всего срока действия договора. Однако законодатель не связывает с отсутствием этого условия никаких правовых последствий. Указанная величина носит весьма условный характер, так как на момент заключения договора невозможно рассчитать ни продолжительность жизни получателя ренты, ни размер минимальной заработной платы (например, через 10 лет после заключения договора), а оценке подлежат определенные услуги и товары продукты питания, одежда, лекарственные препараты, уход за больным и т.д. Определенной гарантией прав и плательщика, и получателя ренты является закрепление в законе нижнего предела ежемесячного объема содержания не менее двух минимальных заработных плат, установленных законом (п.2 ст.602 ГК РФ). При этом стороны в договоре вправе увеличить размер ежемесячного содержания в денежном выражении.

О сложностях определения как всего, так и ежемесячного объема содержания с иждивением свидетельствует и п.3 ст.602 ГК РФ, согласно которому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

При согласовании условия об объеме содержания одним из наиболее важных для сторон является решение вопроса о том, лежит ли на плательщике обязанность по удовлетворению потребности получателя ренты в жилище.

Из содержания п.1 ст.602 ГК РФ следует, что удовлетворение потребности в жилище является одной из составных частей всего объема содержания. Это означает, что указанная обязанность плательщика может содержаться в договоре независимо от того, какое недвижимое имущество передается в обеспечение пожизненного содержания, т.е. не только в договоре по поводу жилого помещения.

В зависимости от передаваемого объекта недвижимости обязанность плательщика по удовлетворению потребности получателя ренты в жилище может быть определена в договоре по-разному.

При передаче в обеспечение пожизненного содержания жилого помещения возможны несколько вариантов урегулирования взаимоотношений между сторонами. Первый вариант - в жилом помещении, переданном по договору, проживает получатель (получатели) ренты (бывший собственник или третье лицо либо бывший собственник и третье лицо). Второй - в жилом помещении проживают и получатель, и плательщик ренты. Третий - при множественности лиц на стороне получателя ренты возможно, что право пользования жилым помещением предоставляется одному лицу, а содержание, например, в форме обеспечения потребностей в питании и одежде, другому. Четвертый вариант - плательщик ренты не несет обязанности по удовлетворению потребности получателя ренты в жилье.