35604 (Договоры ренты в гражданском праве России), страница 3

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - также государственной регистрации.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Если он передает имущество за плату, применяются правила о купле-продаже (гл.30), а если бесплатно - то правила о договоре дарения (гл.32). При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Если под выплату ренты передаются денежная сумма или иное движимое условие, плательщик обязан предоставить обеспечение исполнения обязательств. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст.329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащие исполнение этих обязательств.

При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных ГК, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты может расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Глава 33 ГК, выделяет два вида договора ренты, постоянной и пожизненной ренты, пожизненное содержание с иждивением является лишь разновидностью пожизненной ренты. Договор ренты является самостоятельным видом договора, т.к. имеет свои специфические признаки, предмет и субъектный состав.

Предметом договора ренты является имущество, т.е. вещи (как движимые так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги Безналичные же деньги, "бездокументарные ценные бумаги", равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. По этой же причине нельзя признать предметом договора ренты работы, услуги, информацию, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.

Так как договор ренты относится к обязательствам, опосредующим передачу имущества в собственность, особое внимание заслуживает момент возникновения права собственности на предмет ренты. Общее правило о возникновении права собственности у приобретателя вещи по договору с момента передачи вещи либо с момента государственной регистрации, если предметом договора является недвижимость (ст.223 ГК), применительно к ренте вызывает ряд практических и теоретических трудностей. Система регистрации, охватывающая оборот недвижимости, лишает систему традиции ее универсальности, так как вещный эффект, производимый рентным договором, зависит не от совершения традиции, в отличие от купли-продажи недвижимости, а от условий договора ренты. Ведь регистрация перехода вещного права не влечет возникновения возможности у плательщика ренты передать право собственности третьим лицам (ст.604 ГК РФ), поэтому, как справедливо отмечает К.И. Скловский, "не что иное, как передача вещи и есть переход собственности".

Как указывал Г.Ф. Шершеневич, "обязанности контрагентов стоят в зависимости от основания договора, причем под основанием понимается ближайшая и непосредственная причина установления таких обязанностей", например, купля-продажа, как обязанность уплатить денежную сумму указывает, как на основание, на передачу вещи в собственность. Основание договора ренты аналогично, и отсутствие государственной регистрации не влечет прекращения обязанности уплачивать ренту и отсутствие основания договора ренты, т.е передачи недвижимой вещи в собственность плательщика. В случае смерти получателя ренты право собственности будет зарегистрировано на основании п.3 ст.165 ГК и предмет ренты перейдет в собственность плательщика, а не в наследственную массу. Распределение рисков между сторонами (ст.595, 600) подтверждает презумпцию собственности плательщика ренты (независимо от государственной регистрации), в то время как в купле-продаже риск случайной гибели или повреждения вещи до момента передачи несет продавец (ст.459 ГК). Следовательно, вещный эффект рентного договора, предметом которого выступает недвижимость, возникает независимо от факта регистрации, поэтому, автор считает, к таким рентным договорам, следует осуществлять ограничительное применение ст.223 ГК, а точнее не применять п.2 ст.223 ГК, содержащий правила о переходе к приобретателю права собственности с момента соответствующей регистрации.

§ 1.3 Юридическая природа договора ренты

Договор ренты является самостоятельным договорным институтом. Выделение рентных правоотношений, вытекающих из договора, обусловлено их спецификой. К числу специфических особенностей рентного договора необходимо отнести его возмездность (в отличие от договора дарения) и отсутствие определенности относительно совокупной стоимости встречного удовлетворения в момент заключения договора (в отличие от договора купли-продажи).

В силу предписаний п.2 ст.585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл.30 ГК РФ), а если такое имущество передается бесплатно, действуют правила о договоре дарения (гл.32 ГК РФ), поскольку иное не установлено правилами гл.33 ГК РФ и это не противоречит существу договора ренты.

Особый интерес представляет взаимодействие рентных норм с правилами о купле-продаже. В частности, автор считает необходимым рассмотреть, во-первых, возможность субсидиарного применения норм, касающихся передачи имущества, а во-вторых - оплаты такого имущества. В первом случае достаточно сложным представляется применение норм купли-продажи к договорам ренты по вопросам передачи имущества. Достаточно вспомнить, что договор ренты является реальным, а купля-продажа представляет собой классический консенсуальный договор. Поскольку реальный договор предполагает выражение воли и действия по передаче имущества, возникает необходимость определить какие последствия наступят, если сторона рентного договора после выражения согласия не передаст имущества. Ясно, что предъявить требования о передаче имущества к ней нельзя, поскольку договор в подобных случаях признается незаключенным. В договоре купли-продажи нарушение обязанности продавца по передаче товара влечет правовые последствия, предусмотренные ст.463 ГК: либо отказ от исполнения договора, либо применение последствий неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь (ст.398 ГК). Представляется интересной практическая возможность отобрания вещи у получателя ренты и передачи ее на предусмотренных договором условиях плательщику ренты в случае субсидиарного применения норм купли-продажи к договорам ренты. Необходимость применения правил распределения рисков в договоре купли-продажи к рентным договорам также отсутствует, так как данный вопрос урегулирован специальными нормами гл.33 (ст.595, 600). Необходимость применения к договорам ренты правил эвикции (ст.460, 462) является нецелесообразным, так как данные правовые последствия предусмотрены ст.168 ГК.

Возможность субсидиарного применения норм, касающихся оплаты имущества (ст.486, 489) теоретически допускается к договорам ренты, в которых имущество передается за плату, однако необходимость такого применения правил гл.30 к главе 33 отсутствует, так как такие правовые последствия предусмотрены гл.25 ГК.

Таким образом, анализ ст.ст.458-463, 486-489 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что субсидиарное применение норм купли-продажи и ренты создает коллизию между этими договорами, затрудняет правоприменительный процесс и является нецелесообразным.

На наш взгляд, как справедливо отмечает Ю.В. Романец, возможность применения норм о дарении к договорам ренты представляется весьма ошибочной. Для анализа этой проблемы необходимо вспомнить, что договор дарения является классической безвозмездной сделкой, в отличие от договоров ренты, относящихся к числу возмездных. Безвозмездность, будучи конститутивным признаком дарения, как считает А.Л. Маковский, исключает возможность рассматривать как дарение такой договор, по которому безвозмездная передача имущества в собственность сопровождается возложением на одаряемого исполнения какой-либо обязанности в отношении дарителя или других лиц, указывая, что "следует учитывать сложность, если не невозможность отграничить возложение от встречного предоставления, от эквивалента. Чаще других встречающиеся в жизни договоры такого рода, предусматривающие пожизненное содержание дарителя' или его близких, и по ГК РСФСР 1964г. (ст.253, 254) и по ГК РФ (ст.601-605) квалифицируются как разновидности других и притом возмездных договоров".

Анализируя нормы договора дарения, в частности, возможность отказа одаряемого принять дар (ст.573), основания запрещения и ограничения дарения (ст.575, 576), отмену дарения (ст.578), а также институт правопреемства при обещании дарения, автор приходит к выводу о невозможности субсидиарного применения норм о дарении к договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением. Таким образом, автор предлагает исключить из содержания ст.585 ГК пункт второй о возможности субсидиарного применения норм купли-продажи (гл.30), а также норм о дарении (гл.32) к договорам ренты.

Рассматривая правовую природу рентного договора, необходимо рассмотреть вопросы квалификации рентного договора как реальной сделки, а также особенности его алеаторного характера, субъектный состав участников рентных правоотношений, анализ применения к договору ренты норм о форме сделки.

Автор считает, что правовое значение передачи вещи, с которым связывается разграничение консенсуальных и реальных договоров, зависит от характера того договора, на основе которого происходит передача. Если речь идет о договоре, направленном на переход имущества в собственность, то и передача должна означать переход прав собственности от одной стороны к другой. Все различие между консенсуальным и реальным договором состоит в том, что переход права собственности в первом случае осуществляется в рамках договора, а во втором - до его возникновения. При этом определение времени самой передачи осуществляется в соответствии со ст.223 ГК РФ, либо фактическая передача (традиция), либо государственная регистрация вещного права на недвижимость. Применительно к договорам ренты, автор уже высказал суждение о необходимости ограничительного применения ст.223 ГК.

Как справедливо отмечает М.И. Брагинский, "необходимость в конструкции реального договора появляется тогда, когда законодатель считает необходимым защитить ту из сторон, которой предстоит передать вещь другой стороне". Это связано с тем, что при консенсуальном договоре сторона может понудить контрагента исполнить в натуре эту принятую им на себя обязанность (передать вещь). Применительно к договору ренты это означало бы возможность для плательщика ренты потребовать от получателя, заведомо более слабой и нуждающейся, поэтому в особой защите стороны, передать соответствующее имущество под выплату ренты. Реальная модель договора защищает получателя ренты от такого требования. Следует в целом отметить, что неслучайно реальный договор характерен именно для фидуциарных, длящихся договоров, - к которым относится договор ренты. Автор считает, что договоры ренты в соответствии с легальным определением ст.585 ГК являются реальными, и выбранная законодателем модель реального договора соответствует специфике рентных обязательств.

И так, исходя из того, что договор ренты является по своей природе реальным, создание дополнительных гарантий прав получателя ренты как "слабой стороны" этого договора предполагает необходимость формирования устойчивой правовой конструкции. Таковой является реальный договор, предполагающий "выражение воли плюс действие - передача имущества".

Актуальность вопроса о допустимости субсидиарного применения норм о купле-продаже и дарении к рентным правоотношениям для практики несколько нивелирована введенным законодателем прямым ограничением применения указанных норм случаями не противоречия существу ренты и специальным нормам главы 33 ГК РФ (п.2 ст.585 ГК РФ).

Проводя же более глубокий анализ, данный нормы в теоретическом аспекте можно предположить, что ее существование имеет глубокие исторические корни.

Как уже отмечалось в настоящей работе, первой попыткой нормативного регулирования рентных отношений в России стало включение соответствующего раздела норм в проект Гражданского Уложения. Представляется, что именно оттуда берет свое начало данная норма. В рамках предлагавшейся проектом ГУ модели правового регулирования, допускавшим установление ренты, как возмездным договором, так и безвозмездно - договором дарения и завещанием, существование такой нормы было вполне обоснованным.

Действующая в настоящее время модель правового регулирования рентных отношений допускает их возникновение только из возмездного договора, при этом покупная цена имущества, составляющего рентный капитал, представляет собой часть встречного удовлетворения, которая может быть равной нулю (в случае бесплатной передачи имущества). В силу вышеизложенного, представляется необоснованным существование такой нормы в ГК РФ, поскольку она не "вписывается" в общую модель правового регулирования рентных отношений, выбранную законодателем.

Мнение автора состоит не в полном отрицании допустимости применения отдельных норм, а в необходимости изменить грамматическую конструкцию нормы п.2 ст.585 ГК РФ. Применение аналогии закона в данном случае, необходимо конкретизировать путем прямой отсылки к подлежащим применению нормам, либо прямо включить последние в состав специальных норм о ренте.