35604 (Договоры ренты в гражданском праве России), страница 4

Предусмотренная законодателем процедура заключения рентных договоров, включающих государственную регистрацию, чрезвычайно сложна и не всегда оправдана. Требование о государственной регистрации договора ренты, включенного в отношении недвижимого имущества, не имеет смысла, поскольку сводится лишь к совершению разового юридически значимого действия и не учитывает динамику отношений сторон, которая проявляется в изменении и дополнении положений договора. Государственная регистрация рентного договора фактически сводится к регистрации перехода права собственности. В силу вышеизложенного, вполне логичным было бы введение правил о государственной регистрации, предусмотренных для договоров купли-продажи недвижимости (ст.551 ГК РФ), в отношении договоров ренты.

В отношении субъектного состава участников рентных правоотношений следует констатировать, что ограничения, установленные действующим законодательством, касаются лишь одной стороны - получателя ренты, в то время как ее плательщиком может выступать любой субъект гражданского права (физическое или юридическое лицо), обладающее право - и дееспособностью Получатель ренты - субъект, далекий от предпринимательской деятельности. Именно в силу указанной причины, действующее законодательство вводит прямой запрет на участие в рентных правоотношениях на стороне получателя ренты для коммерческих организаций. Физические лица и некоммерческие организации могут выступать в качестве получателей ренты. Последнее положение базируется на том факте, что учредитель ренты (собственник имущества, составляющего рентный капитал) может и не совпадать с лицом, выступающим в качестве получателя ренты (выгодоприобретателя) в случае заключения договора в пользу третьего лица. Утверждение же о том, что не все некоммерческие организации могут выступать в качестве получателя ренты, представляется не совсем верным. Цели создания некоммерческой организации могут диктовать порядок расходования средств, полученных в качестве рентных платежей, но не могут отражаться на право - и дееспособности некоммерческой организации как субъекта гражданского права.

В свое время Гегель, исследуя возникновение договора, указывал на его происхождение из меновых отношений либо дарения. Мена, представлялась им как обмен вещи на равную ей вещь, куплю или продажу - как обмен вещи на деньги, а отдачу внаем - как отчуждение временного пользования собственности за наемную плату. Такое деление договоров он рассматривал, основывая на различиях лежащих в природе самого договора, которое "согласно сообразного способа наличного бытия представлений в знаках выражает стимуляция посредством формальных жестов и других символических действий".

Признаком любого рентного договора является его алеаторный (а не эквивалентно-определенный) характер встречного предоставления. Впервые рисковый характер рентного договора был определен Французским Гражданским кодексом (ст. 1968-1983). Еще в римском праве выделялись контракты emptio spei - покупка надежды, где объектом является риск - alea (отсюда выражение "алеаторная сделка"), например, содержимое рыболовной сети или охотничьего капкана. Цена определяется заранее, и сделка вступает в силу сразу же, независимо от будущего события.

Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.

При этом данные элементы не ставятся в зависимость от факта передачи предмета договора за плату или бесплатно, ведь цена передаваемого имущества не является существенным условием договора ренты, а отношения сторон зависят от встречного предоставления, хотя "возмездность" не означает и даже не предполагает в виде общего правила непременно эквивалентного предоставления обеих сторон.

Признак алеаторности, характерный именно для договоров ренты, предполагает особые порядок и условия алеаторной оплаты полученного имущества, выражающиеся именно в характере предоставления получателю ренты постоянного или пожизненного содержания, поэтому необходимо признать редакцию п.1 ст.585 ГК недействующей, т.к. условие о цене передаваемого имущества не является существенным и при возникновении такого спора отношения сторон регулируются ст.593, 594, п.2 ст.599 ГК.

Любая разновидность рентного договора должна признаваться алеаторной сделкой, поскольку срок действия договора является категорией неопределимой и, в силу последнего обстоятельства, рассматривается в качестве основания для отнесения как рентного договора в общем виде, так и любой его разновидности к числу "сделок о неверном".

1.3.1 Существенные условия рентного договора

Существенными условиями рентного договора, кроме предмета договора, являются условия о рентных платежах, условия о рентном капитале (имуществе, передаваемом под выплату ренты), а так же условия обеспечения исполнения обязательства по выплате рентных платежей (в том числе путем страхования в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение такого обязательства).

Кроме того, в литературе к существенным условиям рентного договора относят условие о порядке отчуждения имущества, составляющего рентный капитал (возмездно или безвозмездно), а также указание на лицо, смертью которого прекращается договор пожизненной ренты.

Принимая во внимание тот факт, что рентный договор является по своей природе алеаторной сделкой, необходимо иметь в виду следующее. Рисковая сделка есть сделка по поводу риска ("покупка надежды") ее предметом является объект неопределенным в момент заключения договора (такой, как содержимое рыболовной сети или охотничьего капкана), а "цена определяется заранее, и сделка вступает в силу сразу же, независимо от будущего события".

Учитывая реальный характер рентного договора, тот факт, что договор заключается в момент передачи вещи плательщику ренты, а исполнение договора фактически представляет собой исполнение обязательства по выплате рентных платежей, предметом договора ренты являются, действия обязанной стороны по предоставлению ренты (в денежной или натуральной форме) (объект первого рода) и рента как типовая включая количество, качество и цена товаров, работ и услуг, составляющих ренту (объект второго рода), имущество же, составляющее рентный капитал, необходимо рассматривать в качестве своеобразного встречного удовлетворения.

Достижение правового эффекта, к которому стремится получатель ренты в момент заключения договора, возможно только путем получения рентных платежей. Действительно, рентный договор можно определить как соглашение о рентных платежах, выплата которых обусловлена передачей имущества. И именно поэтому, как уже говорилось ранее, рентные платежи являются предметом договора. То, что рентные платежи являются существенным условием любого рентою договора не вызывает сомнения, однако форма платежей обусловила выбор модели их правового регулирования.

Специфика правового регулирования, предопределяемая формой рентных платежей, во многом является искусственной, если принять во внимание тот факт, что одна форма рентных платежей легко может быть заменена другой как в момент заключения договора, так и в ходе его исполнения. Пунктом 1 статьи 590 ГК РФ предусмотрена возможность выплаты ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Статьей 603 ГК РФ предусмотрена возможность замены натуральной формы денежной. Пунктом 2 ст.602 ГК РФ предусмотрено, что договором пожизненного содержания должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Очевидно, что при замене натурального содержания периодическими денежными выплатами последние будут производиться в соответствии с указанной в договоре пожизненного содержания с иждивением стоимостью натурального содержания⁰.

Таким образом, рентные платежи являются существенным условием договора вне зависимости от их формы согласованной сторонами и закрепляются в договоре в виде денежной суммы.

Формулировка вышеупомянутой нормы пункта 2 статьи 602 ГК РФ является не совсем удачной, во избежание ее двойного трактования автором предлагается изложить ее в следующей редакции "В договоре пожизненного содержания с иждивением должен быть определен денежный эквивалент месячного объема содержания с иждивением. При этом денежный эквивалент месячного содержания с иждивением не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом"

Определяя категорию "рентный капитал", законодатель использует понятие "имущество". Если возможность передачи вещей (как движимых так и недвижимых) под выплату ренты ни у кого не вызывает сомнений, то возможность существования имущественных прав в качестве рентного капитала находится под вопросом.

При этом вопрос порождает одно обстоятельство, а именно предусмотренная законодателем формула "передача имущества в собственность".

Понятие "имущество" должно пониматься в широком его смысле. Примером широкого понимания "имущества" применительно к характеристике договора как реального может служить доверительное управление. Его реальный характер выражается в необходимости передать в управление предварительно различного рода объекты, включая, наряду с недвижимостью, самые разнообразные права (ст.1013 ГК). Такой подход к реальному договору как к договору о передаче имущества (в отличие от традиционного подхода как к договору о передаче вещи) позволяет сделать вывод о возможности существования рентных договоров, предусматривающих передачу имущественных прав⁰.

Что касается цены имущества, передаваемого под выплату ренты, то данное условие не является существенным, поскольку "стоимость переданного имущества не влияет на объем прав и обязанностей сторон", в принципе, "передача имущества является как бы предпосылкой для возникновения такого гражданского правоотношения вообще".

В отношении недвижимого имущества передаваемого под выплату ренты получатель ренты в соответствии с п.1 ст.587 ГК приобретает права залога на это имущество. Залог возникает в силу закона, что является нетипичным способом регулирования гражданского оборота.

Для достижения цели, преследуемой законодателем при включении нормы об обеспечении прав получателя ренты залогом недвижимого имущества, возникающего в силу закона, необходимо предусмотреть, помимо общего порядка государственной регистрации ипотеки, также и особый порядок - для случаев, когда ипотека возникает не из договора, а в силу прямого указания закона. Для рассматриваемого договора было бы целесообразным допустить регистрацию ипотеки как обременения недвижимости в момент государственной регистрации рентного договора на основании такового.

Весьма интересным в плане его теоретического осмысления является такой инструмент рентного договора как выкуп ренты. Речь идет о действии, совершаемом плательщиком ренты и направленном на прекращение его обязательства по выплате рентных платежей. Законодателем предусмотрено два способа выкупа ренты 1) по инициативе плательщика ренты,

2) по требованию ее получателя. В зависимости от того, по чьей инициативе производится выкуп ренты, последний выступает своего рода гарантией прав соответственно либо плательщика ренты, либо ее получателя.

Наиболее простым, с точки зрения уяснения правовой природы выкупа ренты, является выкуп, осуществляемый по инициативе плательщика ренты. Пунктом 2 статьи 407 ГК РФ предусматривается возможность прекращения обязательства по требованию одной из сторон. И в рассматриваемой ситуации выкуп ренты действительно является прекращением обязательства по уплате рентных платежей и в целом всего рентного договора.

Поскольку выкуп ренты представляет собой уплату выкупной цены (денежной суммы согласованной сторонами в рентном договоре или определяемой в соответствии со статьей 494 ГК РФ), и представляет собой часть обязательства по выплате ренты, последнее в этом случае следует рассматривать как альтернативное обязательство (статья 320 ГК РФ). Выкуп ренты в этом случае является добровольным исполнением гражданско-правовой обязанности. В соответствии со статьей 408 ГК РФ надлежащее исполнение является основанием прекращения обязательства по выплате рентных платежей и одновременно рентного договора в целом.

Выкуп ренты по инициативе плательщика сформулирован законодателем как право плательщика (пункт 3 статьи 592 ГК РФ), что говорит о ничтожности условия о недопустимости выкупа постоянной ренты. В случае, когда выкуп ренты производится по требованию получателя ренты все намного сложнее. Требование получателя о выкупе ренты может быть заявлено в свете нарушения обязательств, взятых на себя плательщиком по настоящему договору. К числу таковых из упомянутых законодателем в статье 593 ГК РФ относится случай, когда плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год (этот срок может быть изменен в рентном договоре).

Коль скоро требование о выкупе заявляется рентополучателем в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением плательщиком обязательств, выкуп ренты в указанном случае следует рассматривать, на мой взгляд, как меру оперативного воздействия. Действия получателя ренты состоят в одностороннем изменении договорного условия о содержании (замена исполнения), допустимом в силу закона. Рентный договор в этой ситуации прекратится так же, как в предыдущем случае, надлежащим исполнением, которое состоит в добровольной выплате плательщиком ренты выкупной цены.