Тема 10. Занятие 3 (Задачи по ЗП)
Описание файла
Файл "Тема 10. Занятие 3" внутри архива находится в папке "Задачи по ЗП". Документ из архива "Задачи по ЗП", который расположен в категории "". Всё это находится в предмете "земельное право" из 7 семестр, которые можно найти в файловом архиве МГУ им. Ломоносова. Не смотря на прямую связь этого архива с МГУ им. Ломоносова, его также можно найти и в других разделах. .
Онлайн просмотр документа "Тема 10. Занятие 3"
Текст из документа "Тема 10. Занятие 3"
Задача 8
Предприниматель без образования юридического лица Н., руководствуясь ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, предложил администрации г. Благовещенска заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 1990 кв. м, на котором находится объект недвижимости — склад-модуль, принадлежащий предпринимателю на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права от 3 января 2002 г. Склад-модуль был приобретен у товарищества с ограниченной ответственностью «Акцепт», арендовавшего земельный участок, на котором расположен склад, сроком на 10 лет по договору, заключенному с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Благовещенска в 1996 году. На момент продажи склада-модуля срок действия договора аренды земельного участка не истек.
Отказываясь заключить предложенный договор, администрация города сослалась на то, что генеральным планом развития Благовещенска указанный земельный участок предполагается использовать для реконструкции центральной части города и, кроме того, часть спорного участка находится на землях общего пользования.
Предприниматель обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к администрации г. Благовещенска о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка. Решением суда первой инстанции было признано, что у истца имеется право на выкуп земельного участка, а у ответчика нет оснований отказать ему в заключении договора купли-продажи спорного участка, и понудил администрацию заключить с предпринимателем договор купли-продажи земельного участка. Администрация обжаловала решение суда.
В каких случаях собственнику недвижимого имущества может быть отказано в приобретении занимаемого этим объектом земельного Участка в собственность?
Какое решение должен был принять суд?
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 декабря 2003 г. N 11314/03
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
рассмотрел заявление администрации города Благовещенска о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции от 25.09.2002, постановления суда апелляционной инстанции от 10.02.2003 Арбитражного суда Амурской области по делу N А04-2232/02-2/112 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.05.2003 по тому же делу.
Предприниматель без образования юридического лица Раткевич С.А. обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к администрации города Благовещенска (далее - администрация) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 1990 кв. метров, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Октябрьская, 148, на условиях, определенных статьями 32 - 37 Земельного кодекса Российской Федерации, по цене 132932 рубля.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к делу привлечен Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Амурской области.
Решением от 25.09.2002 суд первой инстанции признал, что у истца имеется право на выкуп земельного участка, а у ответчика нет оснований отказать ему в заключении договора купли-продажи спорного участка, и понудил администрацию заключить с предпринимателем Раткевичем С.А. договор купли-продажи земельного участка на следующих условиях:
- администрация продает, а предприниматель Раткевич С.А. покупает земельный участок (кадастровый номер 28:01:130169:0003), расположенный по адресу: Амурская обл., г. Благовещенск, ул. Октябрьская, 148, общей площадью 1990 кв. метров, на котором находится объект недвижимости - склад-модуль, принадлежащий предпринимателю Раткевичу С.А. на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права от 03.01.2002 серии 28АО N 710516;
- цена земельного участка определена на основании Положения о плате за землю в городе Благовещенске, утвержденного решением Думы города Благовещенска от 30.01.2002 N 16/1, и составляет 132932 рубля исходя из ставки земельного налога за единицу площади земельного участка на 2002 год.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 10.02.2003 решение изменено в части установления выкупной цены земельного участка и выкупная цена земельного участка определена в сумме 198602 рублей; в остальной части решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановлением от 16.05.2003 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
Администрация города Благовещенска в заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций просит отменить названные судебные акты, так как они приняты с нарушением норм действующего законодательства.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлениях присутствовавших в заседании представителей сторон, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Предприниматель Раткевич С.А. приобрел у закрытого акционерного общества "Акцепт" на основании договора купли-продажи от 16.05.2001 склад-модуль, расположенный по указанному адресу. Подтверждением права собственности истца на данный объект недвижимости служит свидетельство о государственной регистрации права от 03.01.2002 N 28 АО 710516, выданное Амурским областным учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Земельный участок, на котором расположен склад-модуль, товарищество с ограниченной ответственностью "Акцепт" (правопредшественник ЗАО "Акцепт") арендовало сроком на 10 лет согласно договору от 24.05.1996 N 677, заключенному с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Благовещенска.
На момент продажи склада-модуля срок действия договора аренды земельного участка не истек.
Предприниматель Раткевич С.А., руководствуясь статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приобрести такие земельные участки в собственность либо арендовать их, предложил администрации заключить договор купли-продажи земельного участка. Таким образом, Раткевич С.А. реализовал предоставленное ему законом право выбора правового режима землепользования.
Аналогичные права закреплены за собственником объекта недвижимости также в пункте 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Отказываясь заключить предложенный договор, администрация сослалась на то, что генеральным планом развития Благовещенска указанный земельный участок предполагается использовать для реконструкции центральной части города и, кроме того, часть спорного участка находится на землях общего пользования.
Согласно пункту 8 статьи 28 названного выше Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ не подлежат отчуждению земельные участки в составе земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.
Однако суды, удовлетворяя требования истца и понуждая ответчика к заключению договора купли-продажи земельного участка, отклонили доводы администрации, не предоставив ей возможности предъявить судебным инстанциям для обозрения и изучения генеральный план города Благовещенска.
Между тем исследование этих обстоятельств имеет существенное значение для разрешения спора, поскольку позволит суду выяснить, имеются ли правовые основания, препятствующие заключению спорного договора купли-продажи земельного участка.
Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
постановил:
решение суда первой инстанции от 25.09.2002, постановление суда апелляционной инстанции от 10.02.2003 Арбитражного суда Амурской области по делу N А04-2232/02-2/112 и постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.05.2003 по тому же делу отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Амурской области.
Занятие 3. Правовой режим иных категорий земель
Задача 1
Колхоз «Рассвет» передал 50 га пашни в аренду промышленному предприятию для ведения подсобного сельского хозяйства сроком на 10 лет, а также 100 га сельскохозяйственных угодий внес в уставный фонд (капитал) акционерного общества, которое было создано для строительства и последующей эксплуатации туристического комплекса.
Определите правомерность передачи земли в аренду. Правомерно ли внесение прав пользования землей в уставный фонд (капитал) акционерного общества?
Законодательные и иные нормативные правовые акты
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ.
Федеральный закон от 8 дек. 1995 г. № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации
Федеральный закон от 26 дек. 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах».
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 окт. 2001 г № 136-ФЗ.
Федеральный закон от 25 окт. 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». С изм. и доп., внесенными федеральными законами от 7 июля 2003 г. № 113-ФЗ и от 29 июня 2004 г. № 58-ФЗ // СЗ РФ, 2002, № 30, ст. 3018; 2003, № 28, ст. 2882; 2004^ №27. ст. 2711.
В последнее время большое распространение получило внесение права аренды0 в уставный капитал. Попытаемся разобраться, какова правовая природа и последствия данных действий для передающей стороны.Согласно действующему законодательству вкладом в имущество хозяйственного товарищества или общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку1. Как видим, перечень объектов гражданских прав, вносимых в качестве вклада, достаточно широк. Прямое указание на то, что арендатор вправе с согласия арендодателя вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив содержится в п. 2 ст. 615 ГК РФ. Однако само понятие «право аренды» законодательно не определено. Несмотря на существующую возможность взноса в уставный капитал прав владения и (или) пользования имуществом2, в отношении прав аренды наиболее правомерным представляется подход, согласно которому в уставный капитал может быть внесено только право пользования имуществом3. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается по-прежнему арендатор, то есть договор аренды между арендодателем и арендатором сохраняет силу. Арендатор остается титульным владельцем имущества (не является собственником, но имеет право на владение и пользование имуществом на основании договора аренды), он продолжает нести все обязанности перед арендодателем (внесение арендной платы, проведение текущего ремонта и т. д.). Обществу фактически передается право требования к арендодателю, обязывающее последнего не совершать действий, которые могут создавать препятствия в пользовании переданным в аренду имуществом. У хозяйственного общества, получившего право аренды в виде взноса в уставный капитал, извлечение полезных свойств из объекта аренды осуществляется в виде возможности пользоваться им в своей деятельности. В судебной практике отмечено, что применение к правоотношениям, возникающим в связи с передачей права аренды в уставный капитал обществ, норм Гражданского кодекса, регулирующих права и обязанности сторон по договору безвозмездного пользования имуществом и договору аренды, неправомерно4. Кроме того, сам факт внесения арендатором в уставный капитал права аренды не является основанием для пользования данным имуществом принимающей стороной. Согласно нормам гл. 34 ГК РФ пользование имуществом в форме аренды возможно при наличии договора аренды, заключенного с соблюдением установленного законом порядка оформления этого вида сделок5. Следовательно, общество, получившее в качестве вклада в уставный капитал право аренды, будет иметь в наличии это право, а непосредственное его использование начнет осуществлять после заключения соответствующих договоров (например, перенайма), где юридическое лицо, в устав которого внесено право аренды, выступает стороной договора. Важно отметить: когда учредители (участники, акционеры) в оплату основного капитала вносят неденежные вклады, законодатель предусматривает необходимость их денежной оценки, то есть определения стоимостного выражения в рублях6. Подобная оценка проводится по соглашению между учредителями (участниками, акционерами). Поскольку указанные лица допускают внесение неденежных вкладов в оплату основного капитала, именно им следует определять, по какой стоимости такие вклады будут приниматься, и соответственно какая часть основного капитала организации и контроля над ней будет приходиться на вклад. Однако законодатель ограничивает возможность учредителей (участников, акционеров) свободно определять стоимость таких вкладов. Для защиты прав и законных интересов кредиторов хозяйственного товарищества и общества Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность закрепления в специальном законе случаев, когда оценка, произведенная учредителями (участниками, акционерами), подлежит проверке независимым оценщиком7. Кроме того, при передаче обществу в качестве вклада в уставный капитал права пользования имуществом на определенный срок необходимо иметь в виду, что при досрочном прекращении такого права участник, передавший имущество, обязан предоставить обществу по его требованию денежную компенсацию, равную плате за пользование таким же имуществом на подобных условиях в течение оставшегося срока. Учредительным договором могут быть предусмотрены иные порядок и сроки предоставления участником общества компенсации при досрочном прекращении пользования имуществом8. Вместе с тем при выходе или исключении из общества участника, передавшего имущество в пользование обществу в качестве вклада в уставный капитал, это имущество остается в пользовании общества до истечения установленного срока, если учредительный договор не предусматривает иное9. При внесении права аренды в качестве вклада в уставный капитал участник (акционер) передает право пользования, не отраженное в бухгалтерском балансе в качестве самостоятельного актива. Поэтому, как правило, сумма такого вклада определяется исходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течение периода, на который переданы эти права, или исходя из арендной платы за пользование этим имуществом, исчисленной за весь указанный в учредительных документах срок деятельности общества или другой установленный участниками срок. Однако порядок определения денежного выражения стоимости вклада не подлежит распространению на срок использования имущества (имущественных прав)10. Например, период деятельности создаваемой организации не определен и при передаче права аренды срок пользования не ограничен, а в расчете стоимости вклада учитывалась арендная плата за 10 лет. В этом случае по окончании десятилетнего срока, служащего основанием для проведения стоимостной оценки взноса, у организации право пользования не прекращается. Несколько слов об отражении данной операции в бухгалтерском и налоговом учете. При отражении участником (учредителем) в бухгалтерском учете операций по оплате доли в уставном капитале неденежным вкладом следует руководствоваться ПБУ 19/02, п. 3 которого к финансовым вложениям относит, в частности, вклады в уставные (складочные) капиталы других организаций (в том числе дочерних и зависимых обществ). Пунктами 8, 14 Положения определено, что стоимость передаваемых активов устанавливается исходя из цены, по которой организация обычно в сравнимых обстоятельствах определяет стоимость аналогичных активов, то есть из рыночной стоимости. Если же первоначальная стоимость отсутствует, запись делается на сумму условной оценки, принятой организацией, с последующим списанием суммы оценки с дебета счета учета расчетов на финансовые результаты. В качестве условной оценки может выступать оценка, согласованная учредителями. В бухучете у передающей стороны будут сделаны следующие бухгалтерские записи: При передаче имущества (имущественных прав) в уставный капитал для целей налогообложения необходимо учесть следующее. В соответствии с п. 3 ст. 270 НК РФ расходы в виде взноса в уставный капитал для налогообложения прибыли не учитываются. У налогоплательщика-акционера (участника, пайщика) не возникает прибыли (убытка) при передаче имущества (имущественных прав) в качестве оплаты размещаемых акций (долей, паев). При этом стоимость приобретаемых акций (долей, паев) признается равной стоимости (остаточной стоимости) вносимого имущества (имущественных прав или неимущественных прав, имеющих денежную оценку), определяемой по данным налогового учета на дату перехода права собственности на указанное имущество (имущественные права), с учетом дополнительных расходов, которые для целей налогообложения признаются у передающей стороны при таком внесении. Если получающая сторона не может документально подтвердить стоимость вносимого имущества (имущественных прав) или какой-либо его части, то стоимость этого имущества (имущественных прав) либо его части признается равной нулю12. Следовательно, при передаче в уставный капитал ООО права аренды, когда у передающей стороны отсутствуют дополнительные расходы, стоимость этих финансовых вложений для целей налогового учета будет равна нулю13. Доход, квалифицируемый в бухгалтерском учете как прочий, для целей налогообложения не учитывается. Кроме того, необходимо обратить внимание на порядок налогообложения данного вклада налогом на добавленную стоимость. Подпунктом 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер. В частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов). Однако согласно п. 2 ст. 38 НК РФ под имуществом в Налоговом кодексе понимаются виды объектов гражданских прав, относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ, за исключением имущественных прав. Получается, что норма пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ на отношения по передаче имущественных прав (в нашем случае права аренды) не распространяется. А в соответствии с п. 2 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения для исчисления НДС не признаются операции, указанные в п. 3 ст. 39 НК РФ. Значит, передача имущественных прав (в данном случае права аренды) в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ подлежит налогообложению НДС14. Таким образом, внесение права аренды в уставный капитал представляет собой вполне законную и правомерную операцию. При этом, безусловно, следует учесть правовые и налоговые последствия проводимых действий. |
|
|
| 0) В данной статье не рассматривается порядок передачи права аренды земельного участка, регулируемый п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ 1) п. 6 ст. 66 ГК РФ; ст. 15 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»; п. 2 ст. 34 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» 2) п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 3) Тарасенко Ю.А. Право аренды в уставном капитале. «Законодательство», 2006, № 5, стр. 15–22 4) Постановление ФАС Уральского округа от 12.02.2003 № Ф09-175/03ГК 5) Постановление ФАС Московского округа от 22.05.2003 № КГ.А40/3221.03 6) п. 6 ст. 66 ГК РФ 7) пп. 1, 2 ст. 15 Федерального закона № 14.ФЗ; п. 3 ст. 34 Федерального закона № 208.ФЗ 8) п. 3 ст. 15 Федерального закона № 14.ФЗ 9) п. 4 ст. 15 Федерального закона № 14.ФЗ; п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 90, Пленума ВАС РФ №14 от 09.12.1999 10) Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2006 № КГ.А40/3787.06.п 11) п. 7 ПБУ 9/99 12) пп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ 13) Письмо УМНС РФ по МО от 21.11.2002 № 04.24/3836 14) Письмо Минфина РФ от 21.07.2005 № 03.03.03/2 |
В ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ
В.В. КУРИЛО
Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим собственнику имуществом, вкладывать свои средства в бизнес. Но в связи с этим возникают вопросы о стоимости собственности, необходимость разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.
Оценка имущества, вносимого в уставный капитал
Действующее гражданское законодательство, регулирующее порядок создания юридических лиц, предъявляет целый ряд требований к порядку формирования их уставного капитала.
Одним из первых нормативных актов в этом плане был Федеральный закон "О сельскохозяйственной кооперации" (N 193-ФЗ от 08.12.95), где в ст. 35 указывалось, что "в случае внесения в счет паевого взноса лицом, вступившим в кооператив, земельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества либо имущественных прав денежная оценка паевых взносов производится правлением кооператива и утверждается общим собранием членов кооператива". При этом законодатель предоставлял общему собранию членов кооператива право самостоятельно утверждать методику денежной оценки передаваемого имущества и поручать правлению кооператива на основе этой методики организовать работу по денежной оценке указанного имущества. Результаты такой оценки подлежали утверждению наблюдательным советом кооператива. В этом случае на общее собрание членов кооператива выносились только спорные вопросы по оценке земельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества. Наверное, не имеет смысла доказывать тот факт, что при подобном подходе результаты оценки были далеко не идеальны. Правда, в Законе существует оговорка о том, что по решению общего собрания членов кооператива денежная оценка паевых взносов может быть подвергнута независимой экспертной проверке. Но вряд ли, начиная с 1995 года, члены сельскохозяйственных кооперативов активно прибегали к услугам независимых оценщиков при определении стоимости паевых взносов.
Вступивший в действие Федеральный закон N 41-ФЗ "О производственных кооперативах" также определил, что решение вопросов оценки паевого взноса при образовании кооператива принимается по взаимной договоренности членов кооператива на основе сложившихся на рынке цен, а при вступлении в кооператив новых членов комиссией, назначаемой правлением кооператива. Однако оценка паевого взноса, превышающего двести пятьдесят установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда, должна быть подтверждена независимым экспертом (ст. 10). Эта императивная норма, с одной стороны, предоставляла определенные гарантии членам кооператива от необъективного определения размера паевых взносов, с другой - расширяла поле деятельности экспертов - оценщиков.
Более взвешенно к вопросам оценки вкладов, вносимых в уставный капитал юридических лиц, законодатель подошел при разработке Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" N 14-ФЗ от 08.02.95. В тексте данного нормативного документа сохранен основной порядок денежной оценки неденежных вкладов в уставный капитал - статья 15 Закона относит решение этого вопроса к компетенции общего собрания участников, причем такое решение должно быть единогласным. Если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более двухсот минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральным законом на дату представления документов для государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества, такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком. Номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества, оплачиваемой таким неденежным вкладом, не может превышать сумму оценки указанного вклада, определенную независимым оценщиком.
Новеллой в правовом регулировании вопросов оценки вкладов в уставный капитал юридических лиц является положение о том, что в случае внесения в уставный капитал общества неденежных вкладов участники общества и независимый оценщик в течение трех лет с момента государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества солидарно несут при недостаточности имущества общества субсидиарную ответственность по его обязательствам в размере завышения стоимости неденежных вкладов. Безусловно, указанная норма служит повышению качественного уровня оказания оценщиками своих услуг и ответственности за принимаемые ими решения.
Более подробно остановимся на положениях Федерального закона "Об акционерных обществах", который был принят Государственной Думой 24 ноября 1995 года и вступил в действие с 1 января 1996 года.
Закон, можно сказать, пропитан требованиями к оценщикам. Так, согласно п. 1 ст. 2 Закона акционерным обществом признается коммерческая организация, уставный капитал которой разделен на определенное количество акций. Формирование уставного капитала акционерных обществ возможно, помимо денежных взносов, за счет: ценных бумаг, имущественных прав, а также иных прав, имеющих денежную оценку. Согласно ст. 9 этого Закона решение об утверждении стоимостной оценки уставного капитала принимается учредителями. Но понятно, что они не могут обойтись здесь без профессионалов - независимых оценщиков.
Проводя оценки, они неизбежно должны ориентироваться на ст. 77 Закона об акционерных обществах "Определение рыночной стоимости имущества". Конечно же, одним из важнейших элементов расчетов является обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих акционерным обществам. Особое значение эта проблема приобретает при установлении ликвидационной стоимости акционерных обществ. Ведь согласно ст. 132 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Как оценить стоимость такой недвижимости? Ответить на этот уже довольно часто встречающийся в жизни вопрос в состоянии только специально подготовленные специалисты - оценщики.
В соответствии с п. 6 ст. 66 ГК денежная оценка вклада участника хозяйственного общества производится по соглашению между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, подлежит независимой экспертной проверке.
Закон об акционерных обществах (п. 3 ст. 34) предусматривает, что денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями. При оплате дополнительных акций и иных ценных бумаг общества неденежными средствами денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций и иных ценных бумаг, производится советом директоров (наблюдательным советом) общества.
Если номинальная стоимость приобретаемых таким способом акций и иных ценных бумаг общества составляет более двухсот установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда, необходима денежная оценка независимым оценщиком (аудитором) имущества, вносимого в оплату акций и иных ценных бумаг общества.
Привлечение независимого оценщика (аудитора) для определения рыночной стоимости имущества обязательно в случае выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций (п. 3 ст. 77 Закона об акционерных обществах).
Как отмечалось выше, в соответствии с Законом об акционерных обществах денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями (п. 3 ст. 34 Закона об акционерных обществах). При этом согласно п. 3 ст. 9 Закона об акционерных обществах решение учредителей о денежной оценке вносимых в оплату акций ценных бумаг, других вещей, имущественных прав либо иных прав, имеющих денежную оценку, должно быть принято единогласно. Таким образом, законодатель передает решение вопроса об оценке вкладов при создании общества его учредителям, полагая, что наилучшими контролерами, которые не дадут завысить стоимость вклада учредителя, являются другие соучредители, так как подобное завышение ущемит прежде всего их права. Однако на практике нельзя исключить как возможной ошибки учредителей, так и преднамеренного сговора.
Действующее акционерное законодательство не содержит норм, регулирующих подходы к оценке вклада в уставный капитал в виде предоставления права пользования имуществом. Такого пробела было лишено Положение об акционерных обществах и обществах с ограниченной ответственностью N 590, предусматривавшее способ оценки подобного рода вкладов. Согласно п. 17 указанного Положения в случаях, когда имущество передано участником обществу только в пользование, размер вклада и соответственно доля участника определяются исходя из арендной платы за пользование имуществом, исчисленной за весь указанный в учредительных документах срок деятельности общества или другой установленный участниками срок. Норма носила диспозитивный характер, поскольку участники могли предусмотреть в учредительных документах иной способ оценки вклада путем передачи имущества в пользование.
Представляется, что подход к оценке стоимости вклада в уставный капитал путем передачи имущества в пользование посредством капитализации арендной платы является правомерным. Для имущества, имеющего в связи с амортизацией предельный срок использования, этот срок и должен стать предельным при расчете стоимости вклада. Поскольку подход к расчету арендной платы может быть различным, в уставе или Положении об уставном капитале, очевидно, следовало бы сделать ссылку на то, что арендная плата определяется исходя из рыночных цен за пользование подобным имуществом, сложившихся в месте нахождения акционерного общества.
Внесение в качестве вклада в уставный капитал права пользования имуществом представляет интерес также и в части сохранения правовой связи между акционером и внесенным им в оплату акций вкладом. Возникает коллизия: акционерное общество своим уставным капиталом должно обеспечивать гарантии исполнения обязательств перед кредиторами и право акционеров на ликвидационную квоту, в то время как при истечении срока пользования переданным в уставный капитал имуществом или в случае ликвидации общества акционер вправе требовать возврата принадлежащего ему на праве собственности имущества.
Ситуацию, когда акционер вносит в уставный капитал право пользования имуществом, можно классифицировать как передачу в собственность акционерного общества имущественного права пользования объектом в соответствии с заранее оговоренным условием возврата, что отражается на оценке вклада акционера в уставный капитал (количестве причитающихся ему акций). Очевидно предположение, что стоимость имущества в качестве вклада в уставный капитал значительно выше права пользования этим же имуществом.
Представляется целесообразным распространить на оценку неденежных вкладов в уставный капитал учредителями норму п. 3 ст. 34 Закона об акционерных обществах, определяющую необходимость денежной оценки независимым оценщиком (аудитором) имущества, вносимого в оплату дополнительно размещаемых акций общества, если номинальная стоимость приобретаемых таким способом акций составляет более двухсот установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда. До внесения такого изменения в действующий Закон норму об экспертизе вкладов учредителей было бы правильно предусмотреть в договоре о создании общества и его уставе. Такое положение минимизировало бы риски будущих кредиторов и инвесторов акционерного общества, а также обеспечило реальный стартовый капитал для его функционирования.
Возникает разумный вопрос: а следует ли учредителям в договоре о создании общества и в уставе предусматривать локальные нормы, явно ужесточающие требования к ним же самим в сравнении с нормами, предусмотренными действующим законодательством? На мой взгляд, да, поскольку такие нормы являются дополнительными гарантиями будущих кредиторов и акционеров общества, а также самих учредителей от недобросовестности друг друга. Очевидно, и в российской предпринимательской практике наступит время более внимательного отношения к гарантиям исполнения обязательств, когда кредиторы и инвесторы будут тщательно изучать внутренние документы общества, прежде чем принять решение о заключении договора или приобретении акций.
Оценка ликвидационной стоимости имущества
юридических лиц
Ситуация банкротства и ликвидации предприятия является чрезвычайной, и вероятность позитивного решения проблемы неплатежей, обычно связанной с этой ситуацией, зависит от ценности имущества данного предприятия. И решение не только проблемы неплатежей, но и многих социальных вопросов для работников предприятия в определенной степени зависит от ценности имущества ликвидируемого предприятия.
Оценка стоимости предприятия зависит во многих других случаях, а именно при:
финансировании предприятия - должника;
финансировании реорганизации предприятия;
санации предприятия без судебного разбирательства;
выработке плана погашения долгов предприятия - должника, оказавшегося под угрозой банкротства;
анализе и выявлении возможности выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные организации;
оценке заявок на покупку предприятия;
экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам;
экспертизе программ реорганизации предприятия.
По мнению ведущего американского специалиста по оценке профессора Ш. Пратта, "ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродаже его активов". (Ш. Пратт. Оценка бизнеса: анализ и оценка компаний закрытого типа. М., 1995).
Оценка ликвидационной стоимости предприятия производится, когда:
оценивается доля собственности, составляющая либо контрольный пакет акций, либо такую долю, которая способна вызвать продажу активов предприятия;
прибыль предприятия от производственной деятельности невелика по сравнению со стоимостью ее чистых активов (рентабельность низкая или предприятие убыточное);
принято решение о ликвидации предприятия;
предприятие находится в состоянии банкротства.
Ликвидация предприятий подразделяется на упорядоченную (добровольную) ликвидацию и принудительную ликвидацию, соответственно ликвидационная стоимость подразделяется аналогично на упорядоченную ликвидационную стоимость и принудительную ликвидационную стоимость. Но в практике оценки выведен еще один вид ликвидационной стоимости, так называемая ликвидационная стоимость прекращения существования активов предприятия. В последнем случае активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются, и это объясняется тем, что предприятие представляет собой отрицательную величину, так как требует от владельца предприятия определенных затрат на ликвидацию активов.
Переходя к правовым аспектам оценки в процессе ликвидации предприятий, необходимо отметить, что в случае ликвидации (банкротства) юридических лиц согласно ст. 56 Гражданского кодекса РФ юридические лица, кроме финансируемых собственником учреждений, отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом. Соответственно в вышеизложенной ситуации возникает потребность квалифицированно определить стоимость имущества, которым должник отвечает по своим обязательствам. В случае добровольной ликвидации полномочия по определению стоимости имущества возлагаются на орган, принявший решение о ликвидации. Согласно статье 102 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" инвентаризация и оценка имущества должника в ходе конкурсного производства осуществляются конкурсным управляющим.
Для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий вправе привлекать оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов.
В случае если имуществом должника, подлежащим продаже в ходе конкурсного производства, является недвижимость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов.
Оценщик в данной ситуации определяет рыночную стоимость имущества с учетом срока реализации имущества на свободном рынке (экспозиции). При вынужденной ликвидации с сокращенным сроком экспозиции оценщиком определяется "аукционная" стоимость имущества. Но существует правовой нонсенс: в ряде законов существует понятие "рыночной стоимости", но ее определение отнесено к полномочиям органов управления или органов, принявших решение о ликвидации. Привлечение оценщика не является обязательным требованием закона, соответственно объективность определения ликвидационной стоимости имущества возлагается на лиц, в квалификации которых возникают большие сомнения, что, несомненно, ведет к нарушению прав кредиторов.
Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов. Независимая оценка стоимости призвана также обеспечивать равные права всем членам общества путем справедливой оценки их имущественных прав и обязательств.
Таким образом, развитие оценочной деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства.
ГК
