2 (Жилищный кодекс), страница 7

1) расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя;

2) расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе наймодателя.

В первом случае, наниматель жилого помещения с согласия всех членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения. Это право вытекает из существа жилищной потребности граждан: при отпадении надобности в данном жилом помещении расторгается и договор социального найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.

Договор социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя может быть расторгнут путем совершения активных действий в отношении наймодателя (предупреждения, подача заявления и т. п.) или путем пассивного бездействия, выражающегося в выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место. В последнем случае договор считается расторгнутым со дня выезда.

Пленум Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года разъяснил (п. 9), что при разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут служить документы о снятии с регистрации по месту жительства (о выписке из жилого помещения), об увольнении с работы и устройстве на работу по месту новому жительства, обеспечение жильем и др.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных для него последствий. Иногда наниматель, переезжая на новое место жительства, оставляют ранее занимаемое жилое помещение в непригодном для постоянного проживания состоянии. Для недопущения таких случаев нормы ст. 142 ЖК РСФСР и ст. 125 ЖК РБ обязывают нанимателя сдать жилое помещение наймодателю в надлежащем состоянии.

Другие обязанности нанимателя прекращаются с момента расторжения договора.

Во втором случае, договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по инициативе наймодателя только по основаниям, предусмотренным в законе и только в судебном порядке, за исключением выселения в административном порядке (ч. 3 ст. 89 ЖК РСФСР, ч. 3 ст. 70 ЖК рб). Следовательно, жилищное законодательство закрепляет следующие принципы расторжения договора социального найма жилого помещения:

- никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе, как по основаниям и в порядке, предусмотренных в законе;

- административное выселение допускается только по основаниям, указанным в законе с последующим правом гражданина обжаловать действия прокурора в судебном порядке;

- выселяемым гражданам предоставляется другое жилое помещение, за исключением случаев, указанных в законе.

Расторжение договора социального найма жилого помещения не всегда связано с выселением из жилого помещения; это не тождественные понятия. При выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место или смерти нанимателя действие договора социального найма прекращается без необходимости выселения. Вместе с тем, выселение лица из жилого помещения, в которое он самовольно вселился, не связано с расторжением договора, поскольку договор в данном случае не заключался.

Систематическое толкование норм жилищного законодательства позволяет выделить следующие виды выселения нанимателя и членов его семьи:

1) судебное выселение – с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения; с предоставлением другого жилого помещения; без предоставления другого жилого помещения.

Граждане выселяются из жилых домов (жилых помещений) государственного, муниципального и общественного жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, когда дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, грозит обвалом или подлежит переоборудованию в нежилое, а также в случае увольнения с действительной военной службы в отставку или в запас офицеров, прапорщиков и мичманов, военнослужащих сверхсрочной службы и приравненных к ним лиц, а также лиц, утративших связь с Вооруженными Силами, если они занимали жилые помещения в военных городках (ст. 91, 94 ЖК РСФСР, ст. 72 ЖК РБ)¹.

Основной критерий, по которому выделяется данный вид выселения – это предоставление другого благоустроенного жилого помещения по вышеперечисленным основаниям.

Другим благоустроенным жилым помещением признается жилое помещение, отвечающее требованиям благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта, находящееся в его черте, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям, в пределах нормы жилой площади, но не менее 9 квадратных метров на одного человека и не менее размера ранее занимаемого жилого помещения.

Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, если же он имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее установленной на одного человека нормы жилой площади с учетом права на дополнительную жилплощадь.

Как правило, необходимость сноса жилых домов связана с отводом земельного участка, на котором расположен жилой дом, для государственных, муниципальных или общественных нужд, либо в связи с угрозой обвала дома. В первом случае жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением или организацией, которым отводится земельный участок, а во втором – органами местной администрации.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года (п. 16), при рассмотрении дел о выселении в связи со сносом жилого дома либо его переоборудованием в нежилой, суду надлежит проверять, имеется ли решение компетентного органа об изъятии земельного участка для государственных, муниципальных или общественных нужд либо о перевод жилого помещения в нежилое.

Во всех указанных выше случаях предоставление благоустроенного жилого помещения соответствует принципу социальной справедливости, поскольку речь идет о гражданах, которым причиняются большие убытки и неудобства.

Наниматель и члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения в случае исключения из членов колхоза или выхода из него по собственному желанию, если они получили жилое помещение в домах колхозов и если никто из совместно проживающих с нанимателем членов его семьи не состоит в трудовых отношениях с колхозом или не работает врачом, учителем в сельской местности (ст. 95 ЖК РСФСР, п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года); неоплаты за жилое помещение и коммунальные услуги в течение 6 месяцев (ст. 77 ЖК РБ); признания ордера на жилое помещение недействительным по основаниям, не связанным с неправомерными действиями получивших ордер лиц (ч. 2 ст. 100 ЖК РСФСР, ч. 2 ст. 79 ЖК РБ).

Другое жилое помещение отличается от другого благоустроенного жилого помещения тем , что не обязательно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта: достаточно, чтобы оно отвечало установленным санитарным и техническим требованиям и находилось в черте данного населенного пункта. Следовательно, при выселении с предоставлением другого жилого помещения граждане не вправе требовать, чтобы им было предоставлено жилое помещение в пределах нормы жилой площади, но не менее 9 квадратных метров на одного человека, размером не менее ранее занимаемого, а также требовать предоставления отдельной квартиры или стольких комнат, сколько они занимали. Не действует правило о недопустимости заселения одной комнаты разнополыми лицами старше 9 лет, кроме супругов.

Такие существенные различия в требованиях к предоставляемым в связи с выселением другим жилым помещениям следует объяснить тем, что наниматель и члены его семьи имеют неполное, зависимое право на жилплощадь либо совершили какие-то неправомерные действия в целях получения жилого помещения.

Рассматривая иски о выселении граждан с предоставлением другого жилого помещения, суд обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения выселяемых граждан в предоставляемое жилое помещения. При необходимости суд может обязать соответствующие органы провести обследование жилого помещения и представить заключение о пригодности для проживания.

Выселение нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения предусмотрено жилищным законодательством либо в качестве санкции за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей или иное виновное поведение, либо в целях предоставления наймодателю возможность использовать жилое помещение по специальному назначению.

Такое выселение допускается только при наличии виновного противоправного поведения нанимателя и (или) членов его семьи, а в предусмотренных законом случаях – виновного противоправного поведения, причиненного вреда и причинно-следственной связи между виновным противоправным поведением и причиненным вредом.

Основаниями выселения без предоставления другого жилого помещения являются (ст. 98 ЖК РСФСР, ст. 78 ЖК РБ):

• порча или разрушение жилого помещения нанимателем или членами его семьи. Закон устанавливает в качестве условия выселения лиц, виновных в порче или разрушении жилого помещения, наличие сведений о том, что эти действия носили систематический характер, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Систематическим признается такое разрушение или порча жилого помещения, которое происходило два или более раза и каждый раз меры общественного воздействия оказывались безрезультатными.

Порча и разрушение жилого помещения может выражаться в разных формах: путем физического повреждения, совершения действий, непосредственно направленных на повреждение жилого помещения и т. п.

• использование жилого помещения не по назначению.

Использование жилого помещения не по назначению может выражаться в виде превращения его в подсобное помещение, размещения в нем промышленных производств, сдачи в аренду юридическим лицам для размещения офисов без перевода его в нежилое помещение и т. п.

• систематическое нарушение правил общежития, которые делают невозможным для других совместное проживание в доме или квартире.

Под нарушением правил общежития на практике понимается противоправное поведение, антиобщественные (аморальные) действия в квартире или в доме, которые не зафиксированы в нормативных актах, но противоречат общественным нормам поведения.

Выселению без предоставления другого жилого помещения также подлежат лица, лишенные в установленном законом порядке родительских прав, если их совместное проживание с детьми признано судом невозможным. Сущность данной нормы в заключается в том, чтобы уберечь детей от пагубного влияния лица, лишенного родительских прав, создать им надлежащие условия для проживания.

• признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц. При этом имеется в виду как случаи предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, так и случаи совершения лицом, получившим ордер, иных неправомерных действий.

Неправомерность действий должна быть подтверждена приговором или решением суда, актами органов государственной власти или местной администрации, а равно иными доказательствами. Если выселяемые по данному основанию граждане ранее пользовались жилыми помещениями по договору социального найма, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они ранее занимали.

Поскольку ордер на жилое помещение является административным актом, к нему неприменимы правила ст. 181 ГК РФ о сроке исковой давности о применении последствий недействительности оспоримой сделки.

2) административное выселение применяется к гражданам, самоуправно занявшим жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом (ст. 90, 99 ЖК РСФСР, ст. 71 ЖК РБ) в соответствии с постановлением Президиума Верховного Совета СССР от 20 мая 1985 года № 2471-ХI «О порядке применения части второй статьи 36 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик» ¹, действующего в части, не противоречащей законодательству РФ.

Дела о выселении граждан в административном порядке возбуждаются по заявлением органов местной администрации, жилищно-коммунальных управлений (отделов), предприятиями, учреждениями и организациями, в ведении которых находится жилое помещение, а равно иного заинтересованного лица, районным или городским прокурором, и должны быть рассмотрены им в пятнадцатидневный срок. Прокурор обязан выяснить, имеются ли законные основания для вселения граждан, затребовать письменное объяснение от всех подлежащих выселению граждан, а в случае выселения несовершеннолетних лиц – от их законных представителей, а также получить акт об отказе гражданина добровольно освободить жилое помещение и другие документы, имеющие значение для правильного разрешения дела. Постановление прокурора об административном выселении подлежит принудительному исполнению по истечении 7 дней со дня его вручения выселяемым гражданам судебным приставом-исполнителем в соответствии с Федеральным законом от 4 июля 1997 года № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» ¹. Постановление прокурора может быть обжаловано вышестоящему прокурору.