Задача: Оценка стоимости объектов недвижимости

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Задача 1. Определить затратным подходом стоимость дачи общей площадью S = 100 м2, с гаражом S = 60 м2, если известно, что стоимость 1 м2 здания 200 у. д. е., стоимость 1 м2 гаража 100 у. д. е., стоимость всех других сооружений на даче 2000 у. д. е. Устранимый физический износ дачи 3000 у. д. е. Неустранимый физический износ дачи 2000 у. д. е. Устранимое функциональное устаревание 1000 у. д. е. Рыночная стоимость земельного участка 5000 у. д. е.

Задача 2. Определить общую стоимость оцениваемого по затратному подходу объекта, если стоимость участка земли составляет 28 000 у. д. e., полная стоимость воспроизводства здания равна 90 000 у. д. e., а общий износ здания оценивается в 20%.

Задача 3. Определить общую стоимость оцениваемого затратным подходом объекта находящегося на участке площадью 100 кв.м, если стоимость одного кв.м в данном районе составляет 100 у.д.е., стоимость затрат на строительство аналогичного объекта составляет: стройматериалы 83000 у.д.е., разработка проекта и сметы 12500 у.д.е., выполнение строительных работ 97500 у.д.е., а общий износ объекта оценивается в 25%.

Задача 4. Определить затратным подходом стоимость отдельно стоящего офисного здания площадью 350 кв. м., если известно, что стоимость строительства 1 кв.м. аналогичного здания составляет 600 у.д.е. Нормативный срок службы здания составляет 50 лет, хронологический возраст - 30 лет, эффективный возраст – 25 лет. Стоимость земельного участка, на котором находится здание – 163000 у.д.е.

Задача 5. Определить затратным подходом стоимость здания, если известно, что его восстановительная стоимость составляет 550 000 у.д.е., износ фундамента, стен и несущих конструкций (60 % от восстановительной стоимости) составляет 25 %, кровли, дверей и окон (15 % от восстановительной стоимости) – 40%, инженерного оборудования (25% отвосстановительной стоимости) – 70%. Стоимость земельного участка, на котором находится здание составляет 55000 у.д.е.

Задача 6. Оценить объект недвижимости. Площадь здания -1400 м2,
стоимость замещения 1 м2 - 5500 у. д. е. В результате осмотра конструктивных элементов здания экспертно определена степень их износа. Площадь земельного участка – 3 сотки, рыночная стоимость 1 сотки – 300000 у. д. е.

Задача 7. Оценить здание, построенное в 1975 г., срок службы которого – 100 лет, площадь – 1000 м2, стоимость воспроизводства 1 м2 - 900 у. д. е., дата оценки – 2020 г.

Доходный подход к оценке стоимости недвижимости
Задача 1. Определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 354 тыс. руб., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции – 16 %, срок экономической жизни – 9 лет. При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:
• в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 л бензина;
• средний доход от продажи 1 л бензина составляет 2,2 руб.;
• с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Задача 2. Определить среднее значение коэффициента капитализации для открытых автостоянок, используя следующую информацию:
- стоянка 1 на 50 машино-мест, аренда одного машино-места составляет 300 у.д. e. в месяц, операционные расходы составляют 40000 у. д. e. в год. Автостоянка была продана за 800000 у. д. e.;
- стоянка 2 80 на машино-мест, аренда одного машино-места составляет 250 у. д. e. в месяц, операционные расходы составляют 60000 у. д. e. в год. Автостоянка была продана за 909091 у. д. e.;
- стоянка 3 на 60 машино-мест, аренда одного машино-места составляет 200 у. e. в месяц, операционные расходы составляют 36000 у. д. e. в год. Автостоянка была продана за 1200000 у. д. e.;
Средняя загрузка автостоянок составляет 2/3.

Задача 3. Определите требуемый коэффициент капитализации для вложения денежных средств в недвижимость, если известно, что заемные средства составляют 40%, ставка капитализации для собственных средств составляет 18% годовых, а ипотечная постоянная составляет 22% годовых.

Задача 4. Используя доходный подход оценить четырехзвездочную гостиницу в центральной части города, эксплуатация которой приносит годовой чистый операционный доход 1 500 000 у.д.е. Имеется информация о недавней продаже аналогичной гостиницы, которая была продана за 10 380 000 у.д.е., ее использование приносит годовой чистый операционный доход 1 300 000 у.д.е.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости недвижимости
Задача 1. Оценить стоимость объекта, который после его приобретение будет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было продано пять примерно аналогичных объектов, информация о которых представлена в таблице.

Задача 2. Сопоставимый объект был продан за 1 000 000 у. д. е. Оцениваемый объект имеет от сопоставимого 5 отличий:

Задача 3. Двухкомнатная квартира с балконом была продана на 500 000 у. д. е. дороже, чем такая же без балкона. Трехкомнатная квартира с бал-коном была продана на 460 000 у. д. е. дороже, чем такая же без балкона. Однокомнатная квартира с балконом была продана на 520 000 у. д. е. дороже, чем такая же без балкона. Используя эту информацию определить величину корректировки на наличие балкона.

Задача 4. Объект оценки — коттедж. Сопоставимый объект был продан за 1 000 000 у. д. е. Сопоставимый объект имеет на 50 м2 большую площадь и подземный гараж. Оцениваемый объект не имеет гаража, но имеет больший по площади земельный участок. Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие большего земельного участка дает поправку в 25% к стоимости объекта, наличие гаража – 100 000 у. д. е. а каждый лишний квадратный метр площади соответствует поправке в 8 000 у. д. е. Определить стоимость коттеджа.

Задача 5. Оценить объект, исходя из количества квартир, если стоимость первого сопоставимого объекта 800 000 у. д. е., а количество квартир 165; стоимость второго сопоставимого объекта 860 000 у. д. е., а количество квартир 170, стоимость третьего сопоставимого объекта 660 000 у. д. е., а количество квартир 125. Число квартир в оцениваемом объекте - 135.

Задача 6. Используя сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости, оцените стоимость двухэтажного офисного здания площадью 500 кв.м. требующее косметического ремонта, если известно, что аналогичное двухэтажное офисное здание, в котором выполнен косметический ремонт, площадью 400 кв.м. было продано за 300000 у. д. е. Из анализа сопоставимых продаж было выявлена следующая парная продажа: одноэтажное кирпичное офисное здание с косметическим ремонтом площадью 200 кв.м. было продано за 130000 у. д. е., одноэтажное офисное здание, которому требуется косметический ремонт, площадью 150 кв.м. было продано за 60000 у. д. е.

Задача 7. Используя сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости, оцените стоимость двухэтажного офисного здания в центре города площадью 400 кв.м., если известно, что аналогичное двухэтажное офисное здание на окраине города площадью 350 кв.м. было продано за 398000 у. д. е. Из анализа сопоставимых продаж было выявлена следующая парная продажа: одноэтажное офисное здание в центре города площадью 200 кв.м. было продано за 265000 у. д. е., одноэтажное офисное здание на окраине города площадью 220 кв.м. было продано за 240000 у. д. е.