Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования, страница 3

Представленные в диссертационном исследовании рекомендации посовершенствованиюсистемыкадастровойоценкиземельныхучастковнедропользования использованы при разработке проекта методических указаний огосударственнойкадастровойсовершенствованиюпроцедуроценке,подготовленногоопределениярабочейкадастровойгруппойстоимостипоприМинэкономразвития России. В частности, применение рекомендаций по выделениюземель недропользования в отдельную группу, позволяющих учесть особенностиданного вида земельных участков, а также выводов о том, что земли недропользованияпредставляют собой отдельный сегмент рынка земельных участков, которому присущиособые ценообразующие факторы, способствует повышению качества государственнойкадастровой оценки, а также росту обоснованности и справедливости ее результатов.Материалы диссертации используются в практической деятельности Общества сограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовойдеятельности», в частности используется разработанная в диссертации методика расчетастоимости земельных участков недропользования, в основу которой положеныфункциональные особенности рассматриваемых земельных участков, а также ихвхождение в единый земельно-имущественный комплекс добывающего предприятия.По материалам исследования в практической деятельности компании внедрена14рекомендация о необходимости учета фактора наличия полезных ископаемых приоценке земельных участков, а также предложенный расчет кадастровой стоимостиземельных участков недропользования в зависимости от стадии жизненного цикларасположенных на них объектов недвижимости.

Предложенные авторские разработкипо учету факторов, влияющих на стоимость земельных участков недропользования,позволили сформировать в компании особый, новый взгляд на формирование стоимостиподобных объектов и методику их оценки. Применение авторской методики расчетастоимостиземельныхучастковнедропользованияспособствуетповышениюсправедливости, обоснованности и точности результатов расчета стоимости земельныхучастков, содержащих в себе полезные ископаемые, а также в целом способствуетповышению качества оказываемых оценочных услуг, в том числе при выполнении работпо определению рыночной стоимости таких земельных участков для целей оспариванияих кадастровой стоимости.Результаты исследования используются в учебном процессе в ФГОБУ ВО«Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» кафедрой«Оценка иуправление собственностью» в преподавании учебных дисциплин«Кадастровая оценка недвижимости и земли для налогообложения» и «Оценкаимущества и бизнеса для целей налогообложения».Внедрениерезультатовдиссертационногоисследованиявуказанныхорганизациях подтверждено соответствующими справками.Публикации.

По теме диссертационного исследования опубликовано 7 работобщим объемом 5,56 п.л. (авторский объем 4,39 п.л.), в том числе 4 работы общимобъемом 3,92 п.л. (авторский объем 3,25 п.л.) в рецензируемых научных изданиях,определенных ВАК Минобрнауки России.Структура и объем диссертационной работы обусловлена целями и задачамиисследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, спискасокращенийиусловных обозначений,списка литературы,включающего117наименований, 3 приложений.

Текст диссертации изложен на 172 страницах. Работаиллюстрирована 17 таблицами, 10 рисунками.15ГЛАВА 1ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ И ОСОБЕННОСТИЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НЕДРОПОЛЬЗОВАНИЯ КАК ОБЪЕКТАОЦЕНКИ1.1 История научных взглядов на земельный участок как объектнедвижимости. Рентный подход к оценке земельных и горных ресурсовНачало дискуссии о земельной ренте и стоимости земли было положено в XVIIвеке, когда ученые стали задумываться о поисках дополнительных источниковпокрытия государственных расходов, объем которых возрастал с каждым годом. Аввиду того, что основная часть богатства страны создавалась в сфере земледелия, вкачестве наиболее простого и наименее конфликтного источника покрытия расходовбыло выбрано налогообложение земельных участков как основы богатства государстваи его граждан.Первыми экономистами, начавшими работу над данным вопросом, сталифизиократы, среди которых особый вклад в изучение проблемы налогообложенияземельных участков внес Уильям Петти.

В своем Трактате о налогах и сборах, изданномв 1662 году, он предложил два способа взимания налогов с земли. Первым вариантомстала национализация определенной части всей земли страны путем превращения ее в«коронную» землю. По подсчетам Петти, размер выделяемой земли, необходимой дляпокрытия всех государственных расходов, должен был составить одну шестую частьвсей площади страны. Другим же вариантом было выделение в качестве налога шестойчасти ренты, собираемой со всех земель.

Причем, по мнению физиократов, второйвариант был значительно лучшим, поскольку «он вернее обеспечивает доход короля,который в этом случае и имеет дело с большим числом ответчиков, если толькотрудности и издержки по сбору этого универсального налога не перевешиваютзначительно других его преимуществ».1 Однако данный способ был бы более уместен кприменению в новом государстве, до того, как люди получали землю в собственность,поскольку введение такого налога в Англии привело бы к несправедливому1Петти, В. Трактат о налогах и сборах.

Антология экономической классики: В 2 т. Т. 1/ В. Петти; сост.И.А. Столяров. - М.: Эконов, 1993. - С. 28.16налогообложению (собственники участков, у которых размер ренты установлен нанесколько лет вперед, потеряли бы часть доходов, другие бы получили выгоду).При подсчете размера ренты Петти предлагал учитывать средний результат повсем сделкам, совершенным за последние три года, а при определении стоимости землируководствоваться обследованием ее внутренней стоимости – провести границыочертаний, размеров и расположения всех земель, а также изучить ее плодородие путемуказания наименований и динамики роста объемов продуктов, произрастающих накаждом конкретном земельном участке.

Поскольку стоимость земельного участкаисчисляется суммой ежегодно уплачиваемых за его использование рент, возникаетзакономерный вопрос: какому количеству рент равна эта стоимость. С точки зренияфизиократов, «это такое число, которое могут рассчитывать прожить одновременноживущие: человек пятидесяти лет, другой – двадцати восьми и ребенок семи лет, т.е.дед, отец и сын».2 Для Англии показатель продолжительности одновременной жизнилиц трех поколений составлял 21 год. Для других стран он мог быть выше ввиду лучшейзащиты прав собственности, более высокой плотности населения и среднейпродолжительности жизни.Аналогичныхвзглядов наренту какпродукт землипридерживалсяиосновоположник классической политэкономии Адам Смит.

В своем «Исследовании оприроде и причинах богатства народов», впервые опубликованном в 1776 году вовремена Шотландского Просвещения, он рассматривает ренту как плату за пользованиеземлей, которая «очевидно, будет представлять собою наивысшую сумму, которуютолько арендатор может платить при данном качестве земли».3 Землевладелецстремится получить весь доход арендатора, который остается у него после учета всехрасходов, связанных с ведением сельскохозяйственной деятельности, а также типичнойдля данной местности нормы прибыли на вложенный капитал. Землевладелец такжетребует увеличения ренты за землю, подверженную улучшениям, даже когда этиулучшения производились не за его счет, а за счет арендатора.

Более того, он желаетполучать повышенную ренту даже за те улучшения, которые невозможно осуществить спомощью человеческого труда (природные улучшения). В связи с этим рента за землю2Петти, В. Трактат о налогах и сборах. Антология экономической классики: В 2 т. Т. 1/ В.

Петти; сост.И.А. Столяров. - М.: Эконов, 1993. - С. 33-34.3Смит, А. Исследование о природе и причинах богатства народов / А. Смит; Под ред. П.Н. Клюкина. – М.: Эксмо,2009. - С. 187.17рассматривается Смитом как монопольная цена, поскольку она исчисляется не на основезатрат, понесенных ее собственником, а определяется тем, сколько максимальноарендатор в состоянии за нее платить. То есть фактически автором рассматриваетсяабсолютная рента, представляющая собой часть прибавочной стоимости, создаваемойземлепользователем и присваиваемой землевладельцем в силу монополии частнойсобственности на землю.

В отличие от физиократов, которые считали ренту составнойчастью цены наравне с затратами, понесенными на покупку семян, заработной платой иприбылью, Смит считал, что рента входит в состав цены другим образом – не какпричина высокой или низкой стоимости продукта, а как ее следствие.Изучая дифференциацию ренты, приносимой различными по качеству землями,Смит делает вывод о том, что «рента с обрабатываемых земель, продукт которыхсоставляет пищу людей, регулирует ренту большей части других находящихся подобработкой земель».4Обратная ситуация наблюдается по отношению к стоимости земель надрудниками, которым в «Исследовании о природе и причинах богатства народов»уделяется большое внимание.

А. Смит говорит: «Так как цена драгоценных металлов икамней регулируется во всем свете ценою их на самых богатых рудниках, то рента,которую может давать своему владельцу тот или иной рудник, зависит не от егоабсолютного, а, так сказать, относительного богатства или от избытка его добычисравнительно с другими рудниками такого же рода». 5 Землевладелец будет получатьстабильно высокую ренту с рудника до тех пор, пока этот рудник является самымбогатым. Как только будет найдена новая более богатая залежь или залежь, разработкакоторой будет обходиться дешевле, стоимость первой, а, соответственно, и рента,выплачиваемая землевладельцу, сразу же уменьшится.

Причем следует обратитьвнимание на то, что если стоимость каменноугольной копи зависит как от ее богатства,так и от местоположения, то стоимость рудника в большей мере зависит от егобогатства, чем от местоположения, так как металлы (в особенности драгоценные),выделяемые из руды, имеют настолько высокую стоимость в расчете на 1 грамм, чтоудельные затраты на их перевозку даже на дальние расстояния будут мельчайшими.4Смит, А.

Исследование о природе и причинах богатства народов / А. Смит; Под ред. П.Н. Клюкина. – М.: Эксмо,2009. - С. 201.5Там же. С. 214.18Несмотря на то, что землевладелец обычно получает низкую ренту с угольныхкопий и рудников (1/10-1/5 часть валового продукта) по сравнению с землями, накоторых ведется сельское хозяйство (1/3 валового продукта), для государства разработкарудников приносит значительную часть дохода.