Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования

Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждениевысшего образования«Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»На правах рукописиНикитина Евгения НиколаевнаРАЗВИТИЕ МЕТОДОВ КАДАСТРОВОЙОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВНЕДРОПОЛЬЗОВАНИЯСпециальность 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредитДИССЕРТАЦИЯна соискание ученой степеникандидата экономических наукНаучный руководитель:доктор экономических наукВолович Николай ВладимировичМосква - 20152ОГЛАВЛЕНИЕВВЕДЕНИЕ ..................................................................................................................... 4ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ ИОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НЕДРОПОЛЬЗОВАНИЯ КАКОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ..................................................................................................

151.1 История научных взглядов на земельный участок как объект недвижимости.Рентный подход к оценке земельных и горных ресурсов ..................................... 151.2 Особенности землепользования, связанные с добычей полезных ископаемых..................................................................................................................................... 291.3 Факторы стоимости земельных участков недропользования......................... 45Выводы .......................................................................................................................

53ГЛАВА 2 АНАЛИЗ РОССИЙСКОЙ И ЗАРУБЕЖНОЙ ТЕОРИИ ИПРАКТИКИ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НЕДРОПОЛЬЗОВАНИЯ......................................................................................................................................... 552.1 Система определения налоговой базы по земельному налогу от кадастровойстоимости земельных участков недропользования ............................................... 552.2 Особенности определения кадастровой стоимости земельных участковнедропользования ...................................................................................................... 672.3 Анализ российской и зарубежной практики определения стоимостиземельных участков недропользования для целей налогообложения .................

82Выводы ..................................................................................................................... 100ГЛАВА 3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯКАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВНЕДРОПОЛЬЗОВАНИЯ ......................................................................................... 1023.1 Направление развития методов кадастровой оценки земельных участковнедропользования .................................................................................................... 1023.2 Проведение индивидуального расчета величины кадастровой стоимостиземельных участков, входящих в земельно-имущественный комплексгорнодобывающего предприятия (на примере ОАО «Лебединский ГОК») .....

126Выводы ..................................................................................................................... 145ЗАКЛЮЧЕНИЕ ......................................................................................................... 1473СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ И УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ ...................... 151СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ....................................................................................... 152Приложение А Отчеты об определении кадастровой стоимости земельныхучастков, проанализированные в рамках диссертационного исследования .........

165Приложение Б Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель,предназначенных для размещения мест складирования отходов .......................... 167Приложение В Расчет удельного показателя стоимости земельных участковсельскохозяйственного назначения ........................................................................... 1704ВВЕДЕНИЕАктуальность темы исследования. В настоящее время в российской экономикесложилась ситуация, в которой добывающие отрасли стали основным источникомэкономического роста Российской Федерации, формируя четвертую часть всей валовойдобавленной стоимости, создаваемой в стране. Кроме того, сфера недропользованияявляется наиболее привлекательной для российских и иностранных инвесторов.

Приэтом квалифицированные инвесторы предъявляют повышенные требования ко всемукомплексу экономико-правовых вопросов на каждой стадии разработки проекта,включая предоставление участков под разведку и добычу, а также их последующееналогообложение.Однако в стране еще не выработано единой позиции по вопросу определениякадастровой стоимости земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые.Действующие в настоящее время методики кадастровой оценки земельных участков взависимости от категории земли, и, соответственно, их нахождения в населенном пунктеили за его пределами, предлагают два противоположных подхода к определениюкадастровой стоимости таких участков (или как минимальная кадастровая стоимостьземель промышленности по населенному пункту, или как средняя кадастроваястоимость по граничным земельным участкам).

В результате складывается ситуация,когда два соседних участка, один из которых расположен в границе города, а второй – заего пределами, имеют различные удельные показатели кадастровой стоимости, а,следовательно, существенно различается и подлежащий уплате земельный налог, чтоприводит к возникновению серьезных конфликтов вокруг кадастровой стоимости и ееповсеместному оспариванию. Отсутствие экономической обоснованности платежей заземлю приводит, в том числе, и к существенным потерям для бюджетов всех уровней,этим же обосновываются и неравные конкурентные условия между промышленнымипредприятиями.Ситуацияусложнитсяиприведеткещебольшимконфликтампослепредполагаемой отмены деления земель на категории (данный законопроект ужеобсуждается в Госдуме).

В результате отмены категорий «земель населенных пунктов»и «земель промышленности» и введением единой «промышленной зоны» участкистанут равнозначными в своем правовом статусе, а кадастровая стоимость и5рассчитанный на базе нее земельный налог будет существенно различаться, что толькоусилит общественное недовольство.Переход России на инновационный путь развития потребовал перестройки всейсистемы налогообложения.

В качестве налоговой базы по земельному налогу, налогу наимущество граждан и юридических лиц относительно объектов недвижимости былаустановлена их кадастровая стоимость. При этом, в соответствии с рисунком 1, роль изначение имущественного налогообложения земельных участков и других объектовнедвижимости для системы государственных и муниципальных финансов постоянновозрастает. Доля этих налогов в консолидированном бюджете Российской Федерации поитогам 2014 года составила 7%.700 000 000600 000 000500 000 000400 000 000Налог на имуществофизических лиц300 000 000Налог на имуществоорганизаций200 000 000Земельный налог100 000 00001.01.201501.01.201401.01.201301.01.201201.01.201101.01.201001.01.200901.01.200801.01.20070Источник: составлено автором по материалам сайта Федеральной налоговой службы РФ[Электронный ресурс].

Режим доступа:http://www.nalog.ru/rn77/related_activities/statistics_and_analytics/forms/(дата обращения: 03.02.2015).Рисунок 1 - Динамика поступления имущественных налогов в бюджетРоссийской ФедерацииОсобая роль и значение при этом придается кадастровой стоимости земельныхучастков. Это связано и с тем, что, в соответствии с законодательством, на основаниивеличины кадастровой стоимости устанавливаются не только налоги за землю, но иразмер арендной платы за государственные и муниципальные земли, а также стоимость,уплачиваемая собственниками участков при приватизации и при установлении платежей6при изменении видов использования.

Кроме того, кадастровая стоимость используется вкачестве базы для расчета штрафов за неиспользование земли по ее назначению. Вперспективе кадастровая стоимость важна и как ориентир для осуществления рыночныхсделок, а также для выдачи банковских кредитов под залог недвижимости. Такимобразом, фактически именно кадастровая оценка призвана обеспечить обществосистемной информацией о рыночных процессах в сфере недвижимости, без чегоневозможно последовательное государственное регулирование этой важнейшей сферыэкономики.Приданиегосударственнойкадастровойоценкеземельважнойроливрегулировании всей системы земельно-имущественных отношений требует повышениякачества организационно-кадрового и методического обеспечения этих работ. Сейчасотсутствие единой методологии и информационного обеспечения кадастровой оценкиприводит к тому, что результаты кадастровой оценки земель в действительностиотражают только субъективное мнение исполнителей работ при несоответствующемуровне достоверности результатов оценки.

В итоге существенно подрывается довериемежду государством, бизнесом и гражданами.Усилившийсявпоследниегодырезкийростколичестваспоровсправообладателями земельных участков как в специально созданных Комиссиях пооспариванию результатов кадастровой стоимости, так и в судах, приводит к тому, чтоместные и региональные бюджеты теряют устойчивость своей налоговой базы. Поданным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии(далее по тексту – Росреестр), только за 2014 год в результате оспаривания результатовопределениякадастровойстоимостиснижениееевеличинысоставилоболее3 триллионов рублей. Сложившаяся ситуация приведет к тому, что размер дохода,который не будет получен региональными и местными бюджетами в 2015 году,превышает 46 миллиардов рублей.Решение проблемы достоверности результатов государственной кадастровойоценки земель возможно только при помощи совершенствования самой системыкадастровой оценки, а также методических подходов, применяемых при расчетекадастровойстоимости.необходимо,втомПричисле,совершенствованиисосредоточитьсянаметодическогокадастровойобеспеченияоценкеземельнедропользования, которым в настоящее время не уделяется должного внимания,7несмотря на то, что, учитывая особенности российской экономики и ее сырьевуюориентацию, они формируют значительную долю поступающего в бюджетную системуРоссийской Федерации земельного налога.Степеньнаучнойразработанностипроблемы.Вопросамопределениястоимости земельных участков, включая участки, содержащие в себе полезныеископаемые, посвящены исследования основоположников и наиболее выдающихсяпредставителей классических научных школ, таких как: У.

Петти, А. Смит, Д. Рикардо,И.Г. Тюнен, Дж. С. Милль, К. Маркс, Г. Джордж, А. Маршалл, Дж.Б. Кларк. Данныеученые исследовали особенности земельной и горной ренты, однако если часть из нихпридерживалась мнения об одних и тех же законах, формирующих два вида ренты, тодругими отмечалось существование значительных различий между самой природойземельной и горной ренты, вызванных, в первую очередь, особенностью деятельностидобывающего предприятия.Результаты исследований современных ученых, изучающих вопросы горнойренты и оценки стоимости месторождений, отражены в работах К.К.

Вальтуха,Н.В.Володомонова,О.Е.Медведевой,Т.Б.Решетиловой,Э.Ю.Черкесовой,С.В. Чернявского. Однако данные исследователи рассматривали исключительноподходы и методы, применяемые к оценке месторождений, не уделяя внимания расчетустоимости расположенных над ними земельных участков.К российским ученым, работы которых посвящены вопросам кадастровой оценкиземельных участков, относятся А.Ю. Буянов, Н.В.