Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования, страница 10

Приведенное определение не дает представления относительно вопроса отом, следует ли относить к данной категории только те участки, которые содержат всебе полезные ископаемые, или в нее также включаются те земли, которыеиспользуются в процессе добычи, но не содержат в своих недрах полезные ископаемые.Первые шаги в направлении совершенствования данного вопроса были сделанысравнительно недавно. В сентябре 2014 года Приказом №540 Министерстваэкономического развития РФ был утвержден Классификатор видов разрешенногоиспользования земельных участков.

В нем представлено 93 различных видаразрешенного использования, которые присваиваются земельным участкам послевступления в силу указанного Приказа. Земельные участки недропользования выделеныв отдельную группу как особый вид разрешенного использования, который включает всебя возможность осуществления следующего перечня работ:осуществление геологических изысканий (которое с марта 2015 годавозможно без предоставления земельного участка, о чем уже было сказано ранее);способами;добыча недр открытым (карьеры, отвалы) и закрытым (шахты, скважины)46размещение объектов капитального строительства, в том числе, подземных,в целях добычи недр;размещение объектов капитального строительства, необходимых дляподготовки сырья к транспортировке и (или) промышленной переработке; размещениеобъектов капитального строительства, предназначенных для проживания в нихсотрудников, осуществляющих обслуживание зданий и сооружений, необходимых дляцелей недропользования, если добыча недр происходит на межселенной территории 39.Таким образом, мы видим, что, несмотря на отсутствие в законодательстве самогопонятия земель недропользования, с недавнего времени в нем появился перечень,раскрывающий содержание данного понятия.

Причем следует особо отметить то, чтопри формировании группы земель недропользования законодатель не ограничился лишьтеми участками, которые содержат в себе полезные ископаемые, но и включил в группуучастки, занятые размещением объектов капитального строительства, связанных сдобычей, что, на взгляд автора, является, безусловно, важным и своевременным шагом всовершенствовании земельного законодательства. Данное нововведение подчеркиваетнеобходимость рассмотрения всех земельных участков добывающего промышленногопредприятия в совокупности, в рамках единого землепользования, в том числе и впроцессе определения их стоимости, что и предлагается сделать в рамках даннойработы.Однако на сегодняшний день одной из особенностей земель недропользованияявляется то, что Земельным кодексом они не выделены в отдельную категорию земель, аотнесены к другим категориям.

Земли недропользования чаще всего выступают всоставе земель населенных пунктов; земель промышленного, сельскохозяйственного илесного назначения. Однако это не исключает их нахождения и в границах другихкатегорий земель, предусмотренных Земельным Кодексом РФ. В том числе, в связи срастущими объемами освоения месторождений Арктического шельфа, с каждым годомвозрастает доля земель недропользования, относящихся к категории земель водногофонда.39Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков: [утв: пр.Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 г.

№540] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»:Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 20.12.2014).47Отграничение земель недропользования от других земель в составе категорийпроизводится по их целевому назначению, связанному со следующими видамипользования недрами:для регионального геологического изучения недр;для геологического изучения недр, включающего поиски и оценкуместорождений;для разведки и добычи полезных ископаемых;для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных сдобычей полезных ископаемых;для образования особо охраняемых геологических объектов;для сбора минералогических и иных геологических коллекционныхматериалов40.В зависимости от цели, для достижения которой планируется использоватьземельныйучасток,емуприсваиваетсясоответствующийвидразрешенногоиспользования.

Большинство видов использования, которыми обладают земельныеучастки недропользования, имеют, так называемый, «промежуточный» характер. Этосвязано с тем, что в обозримом будущем наиболее эффективное использование такихучастков может измениться (в зависимости от стадии жизненного цикла участка недркак сооружения, под которым понимается период, в течение которого осуществляютсяинженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация),эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, сносздания или сооружения)41. При этом под промежуточным видом использования чащевсего понимается следующее: «наиболее эффективное использование для данногопериода времени, которое может измениться через некоторое время, т.е.

через пять-семьлет».42 Земельные участки недропользования, которые используются для размещениякарьеров, разрезов, шахт и других сооружений, которые необходимы для добычиполезных ископаемых, часто относят к особому случаю промежуточного использования,40О недрах: [закон РФ: принят 21.02.1992 г.

№2395-1 по состоянию на 19 августа 2014 г.] [Электронный ресурс]// СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru. ст.6. (датаобращения: 09.09.2014).41Технический регламент о безопасности зданий и сооружений: [федер. закон: принят Гос. Думой 23.12.2009 г.№384-ФЗ: по состоянию на 16 января 2014 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»:Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru. ст.2. (дата обращения: 15.06.2014)42Оценка недвижимости / Пер.

с англ., Под общ. ред. И.Л. Артеменкова. – 2-е изд., испр. и доп. – М.: ООО«Российское общество оценщиков», 2007. - С.386.48который продолжает свое существование до окончания процесса извлечения полезныхископаемых, то есть до истощения запасов.В целом земельным участкам недропользования присуще большое количествоспецифических свойств, которые позволяют особо выделить рассматриваемые участкисреди остальных объектов недвижимости. Во многом это связано с особенностямиданного сегмента земельного рынка, связанного с уникальностью каждого земельногоучастка и наличием у его правообладателей более выгодного положения относительновладельца прав на использование недр (разведку и добычу полезных ископаемых).Однако не стоит забывать о том, что с марта 2015 года новой редакцией Земельногокодекса РФ предусматривается возможность осуществления геологического изучениянедр без предоставления земельного участка, находящегося в государственной имуниципальной собственности, что предоставляет недропользователям более широкиевозможности.

При этом необходимо учесть, что 49 ст. Земельного кодекса РФ непредполагает в качестве целей изъятия земельных участков для государственных нужднеобходимость разработки месторождений полезных ископаемых. Одновременноразделение прав на использование земельного участка и прав на недра, остающихся домомента добычи в исключительной федеральной собственности, требует учета данногофактора при их оценке.Кроме того, целесообразным является объединение всех участков, участвующих впроцессе разработки полезных ископаемых, в отдельную внекатегорийную группу –земли недропользования.

Данная необходимость продиктована тем, что в настоящеевремя, не будучи выделенными в особую группу, они относятся к различнымкатегориям земель, как то: земли населенных пунктов, земли промышленногоназначения, земли сельскохозяйственного назначения и другие. А в зависимости ототнесения земельного участка к той или иной группе, расчет его кадастровой стоимостиосуществляется совершенно различными методами, и порой дает противоречивые инелогичные результаты (о чем будет более подробно сказано в Главе 2). Объединениеземельных участков, которые участвуют в процессе разработки полезных ископаемых, вотдельную группу и разработка специальной методики для определения их кадастровойстоимости, учитывающей их отраслевую принадлежность, особое целевое назначение итот факт, что эксплуатация данных участков экономически целесообразна и эффективна49только при их совместном использовании, позволило бы устранить возникшиенедоработки и противоречия.Однако просто выделение земель недропользования в качестве отдельного видаиспользования не решит сложившуюся проблему, поскольку при определении ихкадастровой стоимости все равно нужно будет руководствоваться Методиками расчетакадастровой стоимости земель той категории, к которой они относятся.

Поэтомупредлагается выделить земли недропользования в качестве отдельной внекатегорийнойгруппы земель и разработать для расчета кадастровой стоимости таких участков своюсобственную методику оценки, учитывающую все виды разрешенного использованиявходящих в данную группу земельных участков. В свою очередь, для целейгосударственнойкадастровойоценкисчитаемнеобходимымдатьследующееопределение земельных участков недропользования:«Земельные участки, предоставленные компаниям добывающего сектора ипредставляющие собой единый комплекс земельных участков, которые используютсядля осуществления всего перечня работ, связанных с добычей, обработкой итранспортировкой полезных ископаемых и продукта их переработки, а также соскладированием отходов добывающего производства».Говоря об оценке таких земельных участков, стоит отметить следующую важнуюособенность.

Рынок земельных участков с находящимися под ними месторождениямиявляется обособленным сегментом общего рынка промышленной недвижимости, что, впервую очередь, связано с рискованностью оценки запасов. Также выделение земельнедропользованиявотдельнуюгруппусвязаносособымиусловиямифункционирования объектов недвижимости добывающих предприятий, имеющихособые требования к выбору места размещения объектов, их строительству иэксплуатации. Рынок таких земельных участков даже в рамках предоставления подновое освоение или расширение действующих предприятий является самостоятельнымсегментом рынка недвижимости, что подтверждается зарубежными исследованиями, окоторых будет подробно сказано далее.Во-первых, нормативные требования к выбору земельных участков дляразмещения новых объектов или расширения действующих предприятий добывающейотрасли существенно отличаются от условий для размещения других объектовнедвижимости, таких как объекты складского назначения или сборочные производства.50Например, действуют ограничения экономического характера в части близости крынкам сырья и потребления готовой продукции, экологические требования кудаленности промышленного производства от жилых и социальных объектов и т.п.В соответствиис законодательством,навсепредприятия, являющиесяисточником воздействия на здоровье человека и его среду обитания, распространяютсятребования санитарных правил, устанавливающих их класс опасности и, в соответствиис определенным классом, размер охранной и других зон с особым режимомиспользования, которые необходимо сформировать для обеспечения безопаснойдеятельности предприятия.

Так, в проекте санитарно-защитной зоны (далее по тексту –СЗЗ) определяются:- размер и границы СЗЗ;- мероприятия по защите населения от воздействия выбросов вредныххимических примесей в атмосферный воздух и физического воздействия;- функциональное зонирование территории СЗЗ и режим ее использования43.Необходимость формирования СЗЗ ограничивает возможность предоставленияземельныхучастков,находящихсявграницахэтойзоны,стороннимземлепользователям. Таким образом, потенциал их рыночной стоимости фактическизарезервирован за добывающим предприятием, что, соответственно, должно бытьучтено при расчете кадастровой стоимости его земельных участков.Во-вторых, важной особенностью предприятий, занимающихся добычей иразработкой полезных ископаемых, является вхождение в структуру единогоземлепользования не только земельных участков, предоставленных непосредственнодля добычи полезных ископаемых (в том числе, и открытым способом), но и земельныхучастков, занятых производственными объектами, а также участков, предназначенныхдляскладированияотходов(принеобходимости).Исходяизсложившейсяпроизводственно-технологической цепочки добывающего производства, совокупностьего земельных участков в функциональном смысле представляет собой одно целое,направленное, в первую очередь, на обеспечение выпуска производственной продукциипредприятием.