Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования, страница 2

Волович, С.В. Грибовский,В.В. Григорьев, Е.Н. Иванова, С.П. Коростелев, С.И. Носов, А.Л. Оверчук, В.И. Петров,В.А. Прорвич, П.М. Сапожников, О.А. Скуфинский, С.Г. Стерник, М.А. Федотова.Среди современных зарубежных ученых, занимающихся вопросами оценки стоимостиземельных участков, можно выделить В. Кляйбера, Х. Дитериха, Дж. Эккерта,Р. Вессели, Л. Волтерса, Р. Сиетчипинга, С. Хейла.Научные работы указанных авторов отражают особенности кадастровой оценкиземельных участков, однако в большинстве своем не касаются исследования вопросовкадастровой оценки земельных участков недропользования.

Это связано с тем, что вРоссии, в отличие от стран с развитым рынком недвижимости, рынок земельныхучастков еще только формируется, что сильно затрудняет проведение системногоанализа влияния различных факторов на такой сложный сегмент рынка, как рынок8земельных участков недропользования. При этом сам этот сегмент рынка играетзначительную роль для экономики в силу сложившейся ее структуры.Нерешенность отмеченных и сопутствующих им вопросов в области кадастровойоценки земельных участков недропользования определила цель, задачи и структурудиссертационного исследования.Цели и задачи диссертационного исследования.

Целью исследования являетсярешение научной задачи развития и совершенствования методов расчета кадастровойстоимости земельных участков недропользования.Для достижения цели диссертационного исследования поставлены следующиезадачи:- обосновать необходимость учета и идентификации прав на недра при оценкеземельных участков;- доказать целесообразность выделения земель недропользования в особуюгруппу земельных участков;- выявить несоответствия в современном методическом обеспечении в частикадастровой оценки земельных участков, содержащих полезные ископаемые;- обосновать возможность применения зарубежного опыта оценки земельныхучастков, содержащих в себе месторождения полезных ископаемых, в российскихусловиях;- систематизировать факторы, влияющие на стоимость земельных участковнедропользования, определить среди них наиболее значимые для кадастровой оценки;- разработать методику расчета кадастровой стоимости земельных участковнедропользования;- произвести апробацию разработанной методики, оценить ее эффективность ирезультативность.Объектом исследования являются земельные участки недропользования,входящие в состав земельно-имущественного комплекса добывающих предприятий.Предметом исследования служит кадастровая стоимость земельных участковнедропользования,входящихвсоставземельно-имущественногокомплексадобывающих предприятий.Область исследования.

Диссертационная работа выполнена в соответствии сп. 5.1 «Теория, методология и концептуальные основы формирования стоимости9различных объектов собственности» Паспорта специальности 08.00.10 – Финансы,денежное обращение и кредит.Методология и методы исследования. Теоретическая и методологическаяосновы диссертационного исследования базируются на основных положениях, подходахи методах экономической теории, теории систем и системного анализа, а также выводах,содержащихся в трудах отечественных и зарубежных авторов по теории стоимостнойоценки, в частности, по оценке стоимости недвижимого имущества для целейналогообложения.

Методологическую базу исследования составили инструменты иключевые положения следующих научных дисциплин: налоги и налогообложение,теориябухгалтерскогоучета,теорияоценкиземли,управлениестоимостьюнедвижимости, теория экономического анализа. При решении конкретных задачиспользовались общенаучные подходы и методы анализа, синтеза, индукции, дедукции,сравнения, группировки, табличного представления данных, экспертных оценок идругие.Информационной базой исследования послужили нормативно-правовые акты,регламентирующие определение кадастровой стоимости в Российской Федерации,судебные решения Верховного суда России, Высших судов европейских стран сразвитымрынкомМинистерстванедвижимости,экономическогоаналитическиеразвитияиРоссийскойстатистическиеФедерации,материалыМинистерствафинансов Российской Федерации, Федеральной службы государственной регистрации,кадастра и картографии, Федеральной налоговой службы Российской Федерации.

ВпроцессевыполненияинформационныедиссертационногоресурсыМеждународнойисследованиятакжеиспользованыассоциацииналоговыхоценщиков,Международные и Европейские стандарты оценки, стандарты оценки Королевскогоинститута сертифицированных оценщиков недвижимости (далее по тексту – стандартыоценки RICS), отчеты об определении кадастровой стоимости земельных участковземель населенных пунктов и земель промышленного назначения в РоссийскойФедерации,зарубежнаяпрактикаоценки,атакжересурсыинформационно-телекоммуникационной сети «Интернет».Научная новизна диссертационного исследования состоит в обоснованиинеобходимости выделения земельных участков недропользования в особую группу10земельных участков, а также в предложении методического инструментария ихкадастровой оценки.Наиболее существенные положения исследования, выносимые на защиту:1.Обоснована необходимость учета прав на недра при оценке земельныхучастков, содержащих в себе месторождения полезных ископаемых.

На основесделанноговыводаоневозможностиразработкиполезныхископаемыхбезприобретения прав на землю, предложено идентифицировать переход прав наземельный участок над месторождением как отдельный сегмент рынка земельныхучастков, отличный от обычного оборота сельскохозяйственных или лесохозяйственныхугодий (С.

64-67).2.В результате проведенного исследования российской теории и практикиопределения кадастровой стоимости земельных участков, содержащих в себе полезныеископаемые, доказана целесообразность их выделения в отдельную внекатегорийнуюгруппу, для чего предложено понятие «земельные участки недропользования», подкоторыми предлагается понимать: «земельные участки, предоставленные компаниямдобывающего сектора и представляющие собой единый комплекс земельных участков,которые используются для осуществления всего перечня работ, связанных с добычей,обработкой и транспортировкой полезных ископаемых и продукта их переработки, атакже со складированием отходов добывающего производства» (С.

45-49).3.Выявлены несоответствия в действующих методиках кадастровой оценкиземельных участков, касающиеся определения кадастровой стоимости земельныхучастков недропользования в зависимости от категории земель, к которой они относятся(С. 67-82). По итогам проведенного анализа результатов кадастровой оценки такихучастков было выявлено, что в силу несовершенства методического обеспечениярасхождение между удельными показателями кадастровой стоимости аналогичных поместоположению и виду использования земельных участков достигает более тысячи раз(С. 82-86).4.Обоснована возможность применения принципиально важных зарубежныхрекомендаций по расчету стоимости земельных участков, содержащих в себе полезныеископаемые, в российских условиях для целей определения кадастровой стоимостиземельных участков с учетом сложившегося на современном этапе информационногообеспечения кадастровой оценки, касающегося как рынка земельных участков, так и11характеристик объектов оценки, в том числе, обоснована необходимость учета фактораналичия и объема полезных ископаемых при оценке земельных участков, а такжерасчета кадастровой стоимости земельных участков недропользования в зависимости отстадии жизненного цикла расположенных на них объектов недвижимости (С.

94-100).5.отдельныйДоказано, что земельные участки недропользования представляют собойсегментрынказемельныхучастков,которомуприсущиособыеценообразующие факторы. Выявлены и систематизированы наиболее значимыефакторы, влияющие на стоимость земельных участков недропользования, среди нихопределенынаиболеезначимыедлякадастровойоценки:наличиеполезныхископаемых, местоположение и вид разрешенного использования земельного участка(С. 49-53).6.Разработана методика расчета кадастровой стоимости земельных участковнедропользования,восновукоторойположеныфункциональныеособенностирассматриваемых земельных участков, а также их вхождение в единый земельноимущественныйкомплексдобывающегопредприятия,деятельностькоторогонаправлена, в первую очередь, на повышение эффективности деятельности по добычеполезных ископаемых и их переработке.

Весь комплекс земель добывающегопредприятиясвязанинтегрирующем,единымкачестветехнологическим процессом,долженрассматриватьсяприиименнокадастровойвэтом,оценке.Произведена апробация разработанной методики на практическом примере, в частностипроизведена оценка потенциальных изменений в размере доходов местных бюджетов отпредложенных преобразований в области кадастровой оценки земель недропользования,а также сделаны выводы об установлении более справедливых и равных условий дляпредприятий сферы недропользования в области налогообложения (С.

106-126).Теоретическая значимость. Вынесенные на защиту положения работы можноинтерпретировать как совершенствование методического инструментария определениякадастровой и рыночной стоимости земельных участков недропользования. Основныерезультаты исследования могут использоваться при формировании программ учебныхкурсов, связанных с оценкой земельных участков.Практическая значимость диссертационного исследования заключается ввозможности применения представленных в нем рекомендаций по совершенствованиюсистемы кадастровой оценки земельных участков недропользования в процессе12проведения работ по государственной кадастровой оценке земельных участков. Крометого, полученные автором результаты исследования ориентированы на широкоеприменение в практике оценки рыночной стоимости участков, содержащих в себеполезные ископаемые.Самостоятельное практическое значение имеют следующие результаты работы:- введенноев оборот понятие«земельныеучастки недропользования»,практическое использование которого позволяет учитывать при оценке неразрывнуюсвязь всего комплекса земельных участков добывающего предприятия;-факторы,оказывающиевлияниенастоимостьземельныхучастковнедропользования, которые позволяют составить мнение о текущем состоянии оценки иплатформе для ее совершенствования;- обоснование необходимости учета прав на недра при оценке земельныхучастков, содержащих в себе полезные ископаемые, которое существенно расширяетсферу практического использования результатов исследования;- методика определения стоимости земельных участков недропользования,которая может использоваться практикующими оценщиками как при расчетекадастровой стоимости для целей налогообложения, так и при расчете рыночнойстоимости земельных участков недропользования.Степень достоверности, апробация и внедрение результатов исследования.Автором представлены достоверные исходные данные, основанные на утвердившихся внауке и всемирно признанных положениях классиков экономическоймысли,предложенная авторская методика базируется на общепринятых методах определениястоимости и находится в строгом соответствии с применяемыми на практикепринципами оценки.

Результаты научного исследования докладывались на 1-мМеждународном и междисциплинарном симпозиуме «Устойчивое развитие: фокус нагородском и пригородном девелопменте» (1st International and InterdisciplinarySymposium «Sustainability: Focus on Urban and Peri-Urban Developmen»t) (Ливерпуль,Великобритания, Европейская академия по земельным отношениям, 1-3 сентября 2011года); на 3-м Международном и междисциплинарном симпозиуме «Новые вопросыземельной политики в городском и региональном развитии» (3rd International andInterdisciplinary Symposium «New Challenges for Land Policies in Urban and RegionalDevelopment») (Дрезден, Германия, Европейская академия по земельным отношениям,135-7 сентября 2013 года); на III Международном молодежном форуме финансистов(Москва, ФГОБУВПО «Финансовый университет при Правительстве РоссийскойФедерации», 6-7 декабря 2013 года); на XXVI Международной научно-практическойконференция для студентов, аспирантов и молодых ученых «Экономическая стратегияразвития субъектов макросреды и микросреды в условиях рыночной экономики»(Москва, Аналитический центр «Экономика и финансы», 31 мая 2014 года).Диссертациясвязанасисследованиями,проведеннымивФинансовомуниверситете в рамках Государственного задания на 2014 год по теме: «Развитиесистемы оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости» (№ государственнойрегистрации 01201463819).Основные положения и выводы диссертационного исследования используются вработе Департамента финансово-банковской деятельности и инвестиционного развитияМинистерства экономического развития Российской Федерации, проводимой в рамкахсовершенствованиясистемыгосударственнойкадастровойоценкиобъектовнедвижимости.