83610 (688901), страница 5

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 5)

Оценщики считают, что инвестирование капитала по данной ставке связано с минимальными рисками. Исходя из условий альтернативности инвестиций, базовую ставку следует принять 7,16% годовых в валюте.

Основываясь на опыте оценщиков и информации, полученной от участников рынка недвижимости, ожидаемый рынком доход от инвестиций в аналогичную недвижимость, соответствует рыночной ставке дисконта (Yр) 22%.

Тогда ставка дисконта для данного оцениваемых объектов недвижимости: Yo = 7,16% +1,08 * (22% – 7,16%) = 23,12%.

Величина ставки дисконтирования составляет 23,12%. Полученная величина ставки дисконта подтверждается экспертными оценками рыночной ситуации.

Данный подход не дает точных значений ставки дисконта, а лишь служит дополнительным ориентиром при его определении.

Величина общего денежного потока и стоимость последующей продажи дисконтируются в нынешнюю стоимость объектов недвижимости из расчета ставки дисконтирования равной 23,12%.

При определении текущей стоимости потоков будущих доходов, связанных с функционированием объектов недвижимости в течение прогнозного периода (пяти лет), оценщики не прогнозировали изменения ставки дисконта для оцениваемых объектов.

В соответствии с классической теорией оценки недвижимости, для определения цены, за которую может быть продана недвижимость через пять лет, чистый операционный доход собственника за 6-й год (год реверсии) должен быть отнесен к соответствующему коэффициенту капитализации.

Коэффициент капитализации учитывает стремление инвестора не только получить доход на инвестированный капитал, но и обеспечить возврат капитала.

При ставке дисконта равной ставке рекапитализации потери равны нулю. Однако маловероятно, что собственник сможет реинвестировать первоначальные инвестиции по столь высокой ставке. Обычно коэффициент капитализации выше, чем ставка дисконта, так как он отражает прогрессирующее снижение срока экономической жизни недвижимости.

В общем случае коэффициент капитализации при условии рекапитализации по методу Хоскольда можно записать следующим образом:

R_o = i + SFF (n, i_f),

где R_o – коэффициент капитализации;

i – ставка дисконтирования;

SFF (n, i_f) – фактор фонда возмещения;

i_f – реальная безрисковая ставка – 7,16% годовых;

n – cрок экономической жизни за вычетом времени прогноза.

Для расчета дохода от продажи необходимо доход года реверсии поделить на коэффициент капитализации этого года.

В результате опроса риэлтерских фирм, была получена информация, что размер комиссионных при продаже подобных объектов недвижимости может составить от 1% до 10% от стоимости продажи. В настоящей оценке величина комиссионных принята равной 5% от стоимости продажи.

Расходы и доходы собственника в течение рассматриваемого периода можно условно считать равномерно распределенными по годам.

В связи с этим, оценщики перед определением текущей стоимости денежных потоков от владения объектом за все года прогнозного периода производят приведение общего денежного потока за каждый год и суммы реверсии (за вычетом комиссионных посредника) к концу текущего года с использованием техники дисконтирования и годовой ставки дисконта.

Заключение

Рыночная стоимость оцениваемого Объекта, полученная с использованием доходного подхода, на рассматриваемую дату оценки, с учетом округления составляет 12110000 рублей (Двенадцать миллионов сто десять тысяч рублей).

Подход к оценке с точки зрения анализа продаж основывается на сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Методы сравнения продаж наиболее действенны для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен продажи объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Это означает, что если оцениваемый объект по какому-либо параметру «лучше» объекта-аналога, то корректировка вносится со знаком «плюс», в противном случае – со знаком «минус». В оценочной практике принять выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью. Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки. Скорректированная на них цена продажи объекта сравнения является базой для внесения остальных корректировок.

Определение рыночной стоимости объекта оценки на основании его сопоставления с объектами сравнения проводилось с помощью последовательного применения метода построения корректировочной таблицы. Источниками информации об объектах-аналогах служили данные о ценах продажи и предложения объектов офисной недвижимости в г. Санкт-Петербурге, полученные от участников рынка, из средств массовой информации, включая сеть Интернет.

Объект оценки включает земельный участок и строение офисного назначения. На земельный участок и улучшение переходят права собственности. На всех объектах-аналогах зафиксированы такие же права как и у оцениваемого объекта. Объект оценки свободен от арендаторов. По объектам №1, №5 и №6 заключены договоры аренды. Данная корректировка идет со знаком «плюс». По информации риелторских фирм, выяснено, что типичная для данного сегмента недвижимости арендная ставка равна в среднем 6 840 руб./кв. м в год. Размер этой корректировки определяется дисконтированием к дате оценки ежегодной разницы между рыночной и контрактной арендными платами за оставшийся срок договора аренды.

Как показывает практика совершения сделок, при покупке объекта стоимостью более 20 000 000 рублей, часть средств (до 50%) берется в кредит, поэтому по оцениваемому объекту предполагаем, что заемные средства привлекаться для его покупки не будут. При покупке объектов №2 и №5 привлекались заемные средства (или будут привлекаться) для оплаты соответственно 25% и 30% цены сделки. Под корректировкой на различие в условиях финансирования сделки купли-продажи понимается учет разницы в стоимости заемного капитала при рыночной и контрактной нормах процента. Величину этой корректировки определяют дисконтированием фактического потока выгод от платежей по кредиту по рыночной норме кредитной ставки.

Здесь проводится учет факторов, отражающих нетипичные рыночные отношения между сторонами по сделке, таких как финансовая, административная или родственная связь, давление и иные вынуждающие обстоятельства. Из всех названных отличий определено только одно: отличия фактических цен купли-продажи от цен предложения. Как показывает анализ заключенных сделок с данным типом объектов цены их предложений, публикуемые в СМИ, как правило, выше цен сделок на 10%-15%. Поэтому, проявляя известную осторожность в прогнозе, за величину корректировки принимаем нижнюю границу – 10%.

Данная корректировка необходима в том случае, когда в предшествующие месяцы был зафиксирован рост цен в данном секторе рынка недвижимости. Изменение стоимости недвижимости во времени возможно, как под влиянием инфляции, так и в результате изменения спроса и предложения в конкретном секторе рынка. Аналитики рынка считают, что за последний год цены на объекты офисной недвижимости, аналогичные оцениваемому, выросли на 20%. Несмотря на то, что рост цен в течение года был неравномерным, для расчета величины корректировки на время продажи использовалось предположение о равномерности роста цен на рынке недвижимости данного типа. Следовательно, норму корректировки считаем равной: 20%/12=1,7% в месяц.

Остальные корректировки являются независимыми и вносятся в любой последовательности к единой базе – цене сделки с объектом-аналогом, скорректированной на время совершения сделки. Значения независимых корректировок точно определить не удалось. Поэтому из значения были нормированы качественным образом (в баллах), с учетом значимости влияния на рыночную стоимость недвижимости.

Была использована следующая пятибалльная шкала оценки:

– «+2» – характеристики объекта оценки значительно лучше, чем у объекта-аналога;

– «+1» – характеристики объекта оценки несколько лучше, чем у объекта-аналога;

– «0» – характеристики объекта оценки такие же, как у объекта-аналога;

– «-1» – характеристики объекта оценки несколько хуже, чем у объекта-аналога;

– «-2» – характеристики объекта оценки значительно хуже, чем у объекта-аналога.

В результате определено, что полученные данные лучше всего описываются линейной зависимостью (R²=0,9798). Диаграмма, отражающая зависимость стоимости 1 кв. м от суммарной квалиметрической корректировки. Определенная таким образом стоимость 1 кв. м оцениваемого объекта составит 17 784 руб. Стоимость объекта составит: 17 784 * 750 = 13 338 000. Итого стоимость объекта оценки на рассматриваемую дату, определенная сравнительным подходом, с учетом округления составит 13300000 (Тринадцать миллионов триста тысяч рублей).

В процессе оценке каждый из подходов удалось реализовать без каких-либо сомнений, поэтому между подходами веса распределяются равномерно, с небольшим преимуществом у сравнительного подхода, потому, что он отражает непосредственно мнение рынка на счет стоимости объекта. Таким образом, конечная рыночная стоимость объекта оценки на рассматриваемую дату, с учетом округления составляет 12 800 000 (Двенадцать миллионов восемьсот тысяч рублей).

Характеристики

Список файлов курсовой работы