83610 (688901), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

Оцениваемая часть здания котельной является специализированным объектом и оценивается он только затратным подходом. Исходя из этого доходный подход для расчета рыночной стоимости части здания котельной не применялся.

2. Анализ дисконтированного денежного потока

Данный метод основан на учете периода владения собственностью, вида потоков доходов и периодичности их поступления. Каждое поступление дохода, включая доход от перепродажи, дисконтируется в настоящую стоимость. При этом норма дисконта, которая является в основном функцией риска, может быть для каждого вида дохода различной. Величина нормы дисконта выбирается с учетом состояния рынков капитала, ожиданий и желаний инвесторов. Основные этапы процедуры оценки при использовании данного метода:

– расчет типичного периода владения для оцениваемой недвижимости;

– прогнозирование периодических денежных потоков до конца периода владения;

– расчет стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения (стоимость реверсии);

– расчет соответствующих норм дисконтирования для периодических денежных потоков и реверсии;

– расчет текущей стоимости периодических потоков и реверсии путем дисконтирования их с применением соответствующих факторов дисконта;

– расчет окончательной стоимости путем суммирования всех текущих величин денежных потоков.

Стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов от ее владения и вычисляется по формуле

V = ∑ С_{t/ (1+} i_t)t + SP_n+1/(1+ i_t)^n,

где V – рыночная стоимость объектов недвижимости в рамках доходного подхода;

С_t – денежный поток периода t (t =1,…, n);

i_t – норма дисконтирования периода t;

n – период владения;

SP_n+1 – цена продажи объектов в первый постпрогнозный год (реверсия), определяемая методом прямой капитализации как:

(C_n+1/ R_n+1)/(1+ i_n+1)n+1,

где C_n+1 – денежный поток первого постпрогнозного года (предполагается, что в постпрогнозный период темп роста денежных потоков будет неизменным);

R_n+1 – коэффициент капитализации для первого постпрогнозного года;

i_n+1 – норма дисконтирования для первого постпрогнозного года.

В данном случае первоначальные вложения – это затраты на ремонт помещений.

Потенциальный валовой доход – Potential Gross Income (PGI) – определяется от сдачи объекта недвижимости в аренду на вторичном рынке.

Плановая аренда – часть PGI, которая образуется за счет условий существующих на момент оценки арендных договоров. Согласно данным Заказчика, оцениваемые объекты недвижимости не обременены арендными договорами.

Рыночная аренда – часть PGI, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Рыночная аренда определена на основе рыночных ставок арендной платы на помещения, назначения которых совпадают с назначением объектов недвижимости, выбранным в качестве наиболее эффективного его использования.

При этом используем средние рыночные арендные ставки (без учета НДС), полученные путем анализа рыночных арендных ставок для аналогичных объектов, расположенных в Центральном районе Санкт-Петербурга. Данные по объектам сравнения получены в риэлтерских фирмах «Артель», тел. 327–33–77, «Русский Дом», тел. 324–66–36, «Град-Инвест», тел. 261–24–30, «Партнер», тел. 380–00–28, «Центр», тел. 325–88–11 и др., из периодических изданий «Деловой Петербург», «Бюллетень недвижимости», а также электронной базы, помещенной в Internet. Арендная ставка на офисные помещения в данном районе составляет в среднем 20 USD/кв. м/мес., с учетом НДС.

Оценщики прогнозировали изменение арендной ставки. Начиная со 2-го года арендная ставка будет расти на 5% в год.

Потери арендной платы имеют место за счет неполной загруженности помещений, смены арендаторов и неуплаты арендной платы.

Величина потерь от вакансий – Vacancy Allowance (V) – рассчитывается по формуле:

V = (K_n * N_f) / N_o,

где K_n – коэффициент оборачиваемости арендных платежей (доля площади помещений, которые ежегодно меняют арендатора в общей арендной площади);

N_f – число арендных периодов, необходимое для поиска нового арендатора;

N_o – общее число арендных периодов (в данном случае – 24 месяца).

В дальнейших расчетах учтено, что для объектов, аналогичных оцениваемому, время экспозиции помещений составляет в среднем около 2,5 месяцев, а средняя периодичность смены арендаторов приблизительно равна 1 году (основание – обзор прессы и опрос риэлтеров). Таким образом, процент вакансий оцениваемых помещений составит: (25% *2,5 мес)/12 мес= 5%.

Потери от неплатежей арендной платы – Collection Loss (L) – составляют 3–8% от потенциального валового дохода в год по рыночным данным по сопоставимым объектам (основание – обзор прессы и опрос управляющих). В данном случае потери от неплатежей арендной платы за арендуемые помещения – 6%.

Действительный валовой доход – Effective Gross Income (EGI) рассчитывается по следующей формуле

EGI = PGI * (1 – V – L +V*L),

Операционные расходы (Operation Expense – OE) – это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объектов недвижимости. Операционные расходы можно разделить на три основные группы:

– постоянные расходы;

– переменные расходы;

– расходы на замещение.

К постоянным (Fixed Expense – FE) обычно относят расходы, которые не зависят от уровня загрузки объектов. Это налоги на имущество, платежи за земельный участок, страховой сбор.

Расчет ставки налога за землю проведен согласно предоставленным Заказчиком данных – 45,662 руб./кв. м/год.

Неотъемлемой частью расходов собственника являются отчисления на страховку. Страховой сбор составляет 0,5% от налогооблагаемой стоимости.

Расчет платежей в бюджет по налогу на имущество оценщиками проводился исходя из нормативной ставки налога в размере 2% от налогооблагаемой стоимости имущества. В качестве базы для расчета налогооблагаемой стоимости оценщики использовали рыночную стоимость объекта, и в дальнейшем налогооблагаемая стоимость рассчитывалась с учетом годовой нормы амортизации улучшения согласно правилам бухгалтерского учета.

К переменным (Variable Expense – VE) относятся расходы, величина которых связана с уровнем загрузки объектов недвижимости и с уровнем предоставляемых услуг. При этом рассматривается вариант чистой аренды, т.е. стоимость коммунальных услуг (электричество, тепло, вода) не включена в арендную плату (все расходы оплачиваются арендатором).

Такое допущение сделано исходя из сложившихся отношений на данном секторе рынка.

В настоящей оценке были учтены следующие расходы собственника:

– расходы на управление, бухгалтерские, юридические услуги;

– эксплуатационные расходы:

– расходы на эксплуатацию и ремонт;

– дезинфекция;

– расходы на вывоз мусора;

– реклама и маркетинговые услуги.

В таблице расчета стоимости методом анализа дисконтированных денежных потоков приведены величины операционных расходов, принятые оценщиками. Данные о расходах были получены в результате проведенных интервью с собственниками аналогичных помещений и управляющими.

Неотъемлемой частью операционных расходов являются расходы, связанные с необходимостью проведения текущих ремонтов и замены быстроизнашивающихся элементов объекта недвижимости (Allowance for Replacements – AR). Периодичность проведения таких ремонтов составляет 5–10 лет, в зависимости от интенсивности эксплуатации помещений. При анализе оценщики исходили из предположения, что следующий ремонт будет производится через 5 лет. Стоимость затрат на ремонт улучшений принималась, исходя из рыночных данных, полученных от фирм, занимающихся строительно-ремонтными работами (величина затрат может варьироваться в зависимости от площади помещений, типа использования и применяемых материалов).

Чистый операционный доход – Net Operation Income (NOI) – определяется по формуле

NOI = EGI – FE – VE – AR,

где FE – величина постоянных расходов (Fixed Expense);

VE – величина переменных расходов (Variable Expense);

AR – расходы на замещение (Allowance for Replacements).

Для того, чтобы иметь возможность сдавать помещения по арендным ставкам, представленным на рынке подобных помещений и позволяющим приносить желаемый доход собственнику, в помещениях необходимо поддерживать соответствующее состояние, отвечающее требованиям рынка. Исходя из того, что состояние оцениваемых помещений – отличное, затраты на ремонт в данном случае отсутствуют.

В данном расчете принимается, что величина общего периодического денежного потока (Cash Flow – CF) будет определяться как разность потоков чистого операционного дохода и первоначальных капиталовложений, определенная для каждого периода, то есть:

CF_i = NOI_i – C_i,

где С_i – величина первоначальных капиталовложений в период i.

Для инвестора ставка дисконта – это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

При выборе ставки дисконтирования были приняты во внимание риски, наличие или отсутствие которых связано со следующими факторами:

– местоположение объектов недвижимости;

– объем необходимых капиталовложений;

– площадь помещений;

– экономическая и политическая ситуация в России;

– состояние рынка аналогичных объектов в Санкт-Петербурге.

Ставка дисконта определяется по модели оценки капитальных активов (CAPM). Основной идеей САРМ является предположение о том, что ставка дисконтирования является линейной функцией ассоциируемых с ней рисков.

В соответствии с существующей моделью, дополнительный ожидаемый доход для вложений оценивается на основе трех компонентов: безрисковой ставки дохода, бета-коэффициента и рыночной премии за риск

i = i_f + b (i_m – i_f) + S_k,

где i – ставка дисконтирования,

i_f – реальная безрисковая ставка (эффективная доходность к погашению валютных облигаций РФ (евробондов) номинированных в долларах США со сроком погашения в 2028 году),

b – мера систематического риска (насколько риск вложений в рассматриваемый сектор рынка недвижимости больше среднерыночного),

i_m – среднерыночная ставка доходности, характеризующая среднерыночный уровень риска для вложений в недвижимость,

S_k – премия за риск k, характерный для конкретного вложения.

Для безрисковых ставок рекомендуется выбирать государственные ценные бумаги, если они не подвержены риску невыполнения обязательств. Кроме того, необходимо учесть, что данный финансовый инструмент должен иметь приемлемую ликвидность.

В данном случае, за безрисковую ставку процента целесообразно принять эффективную доходность к погашению валютных облигаций РФ (евробондов) номинированных в долларах США со сроком погашения в 2028 году.

При принятии данного решения оценщики исходили из того, что евробонды (EURO USD) полностью удовлетворяют критериям, выдвигаемым для безрисковых активов. Во-первых, риск невыполнения обязательств по евробондам практически равен нулю, поскольку за годы существования российских евробондов ни по одному из траншей не был объявлен дефолт, даже после событий августовского дефолта 1998 года по внутренним государственным обязательствам. Во-вторых, рынок российских еврооблигаций самый емкий среди развивающихся рынков, что говорит о высокой ликвидности евробондов.

Валютные депозиты Сбербанка России и других надежных российских банков были исключены из рассмотрения по двум причинам: во-первых, риск вложения в банки РФ всегда выше риска вложения в ценные бумаги правительства России, во-вторых, в настоящий момент Сбербанк предлагает валютные депозиты на максимальный период в 1 год, что значительно меньше прогнозного периода (5 лет). Как известно, при увеличении срока инвестирования увеличивается степень неопределенности и, соответственно, уровень риска. Поэтому, если в качестве безрисковой ставки принять ставку по валютным депозитам на срок 1 год, то безрисковая ставка будет занижена, поскольку отличается степень риска при инвестировании средств на 1 год и на 5 лет.

Исключается из рассмотрения доходность рублевых финансовых инструментов, т.к. инвестиции в недвижимость не являются краткосрочными спекулятивными вложениями, и вносятся на срок больше года. Высока степень политической неопределенности и, как следствие, курс рубля на срок более 1 года и более прогнозировать затруднительно, поэтому в качестве сравнимой денежной единицы выбран доллар США.

Таким образом, в расчетах используется эффективная доходность к погашению валютных облигаций РФ (евробондов) номинированных в долларах США со сроком погашения в 2028 году в размере 7,16% годовых в валюте (Источник: журнал «Эксперт», январь 2004 г.).

Характеристики

Список файлов курсовой работы